中国老年城制药厂-物业管理方案.docx

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1、中国老年城制药J物业管理方案北京奥德宇物业管理-AX.-X刖B中国老年城内的海洋生物养殖产业研发试验基地、老年制药厂、老年疾病医疗研究中心属于工厂生产科研类物业，根据物业的使用性质和特点，我们奥德宇物业把这些部门归类为工厂物业管理，我们在老年城设立老年城工厂区管理处。我们针对工厂物业的特殊性来安排管理处的组织架构、人员构成和工作内容、工作流程和相关规章制度，以保障生产的平安进行，同时与中国老年城的其他管理处资源共享，到达整个老年城的和谐统组织架构厂管理处厂工程殖研发基地疗研究中心第一章公众制度一、文明公约1、 自觉遵守老年城制药厂厂区各项管理规定，共同维护厂区的良好生活和工作秩序。2、 公共场

2、所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整洁，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。3、 严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。4、 来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访客户的姓名、所在部门，并在保安岗亭登记前方进入厂区。5、 保护厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物的整洁美观，共同创造一个环境优美、秩序良好、平安舒适的文化环境。二、治安管理规定1、 管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强安管员与公安局人员的协调与沟通，在职责范围内严格把好平安关。2、 外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。3、 大件物品外出凭公司相关领导签字同意的放行条，登记后放行。4、 装修施工人员

3、凭物业管理处发放的出入证进出厂区。5、 在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。6、 加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。三、电梯管理规定1、 电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。2、 运行中电梯假设出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。3、 搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，防止超载发生危险。4、 用电梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。5、 在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。6、 严禁在电梯内打闹、刻

4、划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。7、 注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。8、 发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。四、消防管理规定1、 厂区的防火工作依据“预防为主，防消结合的方针，本着自救的原则,实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。2、 防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。3、 管理处应加强宣传消防法律、法规和防火平安知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对工人进行经常性的防火平安宣传活动。4、 管理处制订防火管理制度，定期组织防火平安检查，及时掌握厂区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。5、 管理处负责组织客户开展防火自查，催促整改火险隐

5、患。6、 管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常于良好备用状态。7、 管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知客户加强防范。8、 任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知，加强防范。9、 各车间应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和平安疏散演练。10、严格控制装有危险物品的车辆进入厂区车场停放，如属必须要做好防范措施。Ih管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。12、厂区内客户应自觉遵守电器平安使用规

6、定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。13、客户进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。14、楼梯、过道和平安出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。15、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丧失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。16、管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，将制止或向有关部门报告。17、管理处应积极配合当地消防部门做好消防平安工作。五、清洁卫生公约1、 环境卫生按照卫生管理标准具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。2、 垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。3、

7、 严禁有以下行为：1) 随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；2) 乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；3) 在墙壁上乱涂乱划；4) 损坏清洁设施。六、绿化管理规定1、 绿化带(指厂区范围内花草、树木、园林建筑等)，属楼宇公共设施组成局部，由老年城园林部具体实施养护。2、 行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。3、 人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。4、 厂区范围内禁止以下破坏生态环境、阻碍绿化的行为：1) 占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；2) 在绿化区内堆放物品；3) 在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物;4) 在绿化带内骑车、踢球等活动。第二章公共事务管理制度一、

8、公共设施维护管理制度1、 管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。2、 公用设施、设备标识系统标准完整、准确无误。3、 厂区内疏散指示器、平安出口不得损坏。4、 厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。5、 城区公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。6、 任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。二、临时用电、用水管理规定1、 临时用电方案申请1) 施工前，由施工单位或根据施工工程和用电量大小，向管理处递交“临时用电方案申请表。2) “临时用电方案申请表中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数to3) 管理处派技术人员对其机械

9、电气设备进行检查核实。4) 申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。2、 临时用电管理规定D凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和平安要求。2) 在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。3) 电开工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。3、 临时用电施工限制1) 不影响厂区内机电设备的正常运作。2) 不超出供电负荷量允许范围。3) 噪音很大的电开工具，严格按规定时间进行操作，不影响客户的正常作息和生活。4、 禁止以下行为：1) 乱拉乱接电线。2) 超出设计负荷的临时

10、用电，未经申请用电方案的用电。3) 直接将电线插入插座的用电行为。5、 管理处管理权限1) 有权劝阻或制止违章操作。2) 有权对客户单位进行巡视检查。3) 有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。4) 对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。6、 临时用水管理1) 施工前，施工单位或客户单位根据施工工程和用水量，向管理处预先申请临时用水。2) 使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。3) 禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。三、投诉处理和分析制度1、 凡客户对管理处管理、效劳方面的投诉，不管采取何种方式(如信函、或面谈)，均需进行接待、记录，同时应做好相应记

11、录。2、 管理处接到投诉后，在预约时间内向客户答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。3、 管理处按照客户投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反应给客户效劳中心。4、 对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。由管理处主任报老年城管理中心作出处理决定。5、 客户效劳中心应通过或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的,责成有关部门/管理处迅速处理。6、 对客户的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决方法，防止重复发生类似问题。四、意见调查和回访制度1、 每半年进行一次客户意见调查。客户意见调查应列明客户对以

12、下方面的满意程度：1) 平安管理2) 绿化管理3) 清洁效劳4) “四害消杀效劳5) 投诉或意见处理6) 停车场管理7) 设备设施管理8) 电梯管理9) 维修效劳10)效劳态度2、 对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、客户对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。3、 对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。4、 对客户的误解，应进行必要的耐心解释。5、 客户意见调查结果及整改方案应向客户公布，接受监督。6、 相关职能部门应定期对客户进行回访。7、 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记

13、录。8、 回访中，对客户单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。9、 客户意见评价统计计算方法1) 统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。2) 统计计算符号N-发放的调查表总数H回收的调查表总数X-调查表的调查工程数Y-每份调查表评价满意的项数O-评价满意的工程总数A-回收率：%；K-满意率：%;3) 统计计算公式A=HNX100%O=Y=Y1+Y2+Y3+YNK=0XN100%五、维修管理制度1、 管理处接到的客户维修的诉求后，必须在15分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、 维修工到现场后，要做到：1） 自觉维护管理处及客户的权益，不做损害管理处名誉的事情。2） 不

14、要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。3、 维修工进入现场维修时，应主动征求客户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求客户的同意前方可进行。4、 维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。5、 维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。6、 维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地

15、面等）。恢复各物品的原貌（位置）。7、 全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给客户看，试验次数不少于3次，同时要给客户讲解应注意的事项，如果客户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至客户满意为止。8、 确认一切正常后，维修工应礼貌地请客户在维修单上签名确认。维修工离开客户单位现场时，应礼貌地谢谢客户支持、配合与谅解。9、 维修工回到管理处及时做好维修记录。10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。六、垃圾收集与处理管理制度1、 垃圾的分类处理1) 工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘

16、性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。2) 生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2、 垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。3、 清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。1) 负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。2) 每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。4、 垃圾中转站的卫生标准：D地面无散落垃圾，无污水，污渍；2) 墙面无粘附物，无明显污迹；3) 垃圾做到日产日清；4) 所有垃圾

17、集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；5) 可作废品回收的垃圾应另行堆放；6) 垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；7) 按要求做好垃圾袋装化。5、 垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。6、 综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况，并记录。七、卫生消杀管理制度1、 综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。2、 消杀工作方案应包括以下内容；1) 消杀对象；2) 消杀区域；3) 消杀方式药物方案；4) 消杀费用预算。3、 消杀区域包括：楼梯口、梯间及周围公共局部、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。4、 消杀方式以喷药

18、消杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。5、 投放鼠药必须在保证平安的前提下进行，必要时挂上明显的标识。6、 消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。7、 消杀工作标准1) 检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。2) 检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。3) 检查楼内和污水井、无害虫出现。4) 抽检楼道、绿化地、排污渠无鼠迹。8、 消杀工作的管理与检查1) 消杀工作前，综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的平安事项。2) 综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。3) 综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。八、受伤/急症等紧急救援措施1、

19、 假设有发生受伤或急症等人员，紧急采取相应措施或打给管理处救援。2、 管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及适宜的环境中，并细心呵护。3、 管理处在救援伤者时，同时拨打“120寻求援助，说明具体方位。4、 管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。九、火警应急措施1、 发生火警，切勿急燥，保持镇定。通知监控中心或拨打火警“119。2、 紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。3、 击破安装在楼道里的报警按钮。4、 遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。5、 用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。6、 迅速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。十、停水/停电的应急措施1、 当

20、接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知客户，做好相应的准备。并在小区入口处显著位置贴“温馨提示等通知。2、 当遇到突然停水时，管理处应打给相关部门咨询，同时并以/播送等方式快速通知客户，后再以书面形式补办。3、 突然停电时，应以/播送等形式通知客户，然后再以书面形式通知客户，并打咨询相关部门或供电部门有关事项第三章物业本体维护及机电设备管理制度一、物业本体维护管理制度1、 管理处负责对厂区物业进行巡视检查、日常维护、厂区大、中修维护管理。2、 管理处主任指定专人负责并组织管理员、安管员、维修员对所管楼宇的外观、公共门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况记录在相关记录表内。3、 巡

21、视检查负责人要根据职责及相关工作规程定期巡视检查，确保每周对所管理物业全面巡视检查一遍。4、 巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。5、 巡视检查负责人对需要维修的公共部位向管理处主任报告后，填写维修单交维修工进行维修，并跟踪维修进度和检查验收。6、 建筑物的综合检查和评定1) 品质管理部每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查和评定，并对检查和评定结果出具在专题报告内。2) 完好：完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好，齐全,管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一

22、般经过小修就能修复的。3) 根本完好：根本完好房是指房屋结构根本完好，少量部件部件有轻微损坏，装修根本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状根本良好，能正常使用，经过一般性维修能恢复的。4) 一般性损坏：一般性损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，局部构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不畅通，水卫、电照管线，器具和零件有局部老化，损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。5) 严重损坏：严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋,屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行

23、大修或翻修、改建。7、 品质管理部负责所管理物业大、中修工程工程组织实施。8、 品质管理部负责对客户委托的大、中修工程组织实施。9、 检查单位会同管理处对建筑物存在的问题和可能出现的问题，提出下一年度建筑物大、中修工程的建议，向客户报告并跟踪进展情况。10、管理处主动配合经批准的大、中修工程的实施。11、管理处负责向负责建筑物大、中修工程的单位收集资料，填写建筑物维护记录表，整理归档。二、供电管理制度1、 客户用电设备的报装管理管理处负责用电设备的管理，审查客户提供的用电设备电气平面图及电气系统图。如客户负载超过原设计能力，管理处将通知客户，并协助客户与供电部门协商解决。2、 停电处理在接到供

24、电部门发出的停电通知后，管理处应提前通知各客户单位，并在厂区各显著位置提示各客户停电考前须知及做好相应的停电记录。故障停电时管理处应立即通知客户，同时与供电部门联系，并做好记录。发电机随时处于启动状态3、 厂区公共设施用电设备的管理和维护管理处制订用电设备的定期维护保养方案，按方案实施检查并做好维护保养记录。4、 紧急情况处理紧急情况时，由主管部门负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。三、配电房管理制度1、 配电房内上下压配电柜、变压器等设备均由持证上岗人员负责管理、操作，送、停电由值班人员负责完成，无关人员谢绝入内。2、 每次巡查应严格按有关

25、规定执行，并记录电压、电流、温度、电表读数;检查屏上指示灯、仪表运行、补偿柜运行等是否正常。3、 停、送电的实施，必须一人监护，一人操作。4、 停电检修，严格按程序操作，先停电、验电、悬挂标示牌、警告牌。5、 每天清洁一次，做到地面、设备外表无灰尘，墙面清洁干净，室内照明、6、 室内照明、通风良好。7、 开关状态与值班记录一致，不得随意改变运行方式及各种开关的整定值。8、 严格遵守交接班制度和平安、防火、清洁卫生制度。9、 严格执行平安操作规程和岗位责任制。10、在特殊气候时，加强对设备的巡视，当发生事故时应保持冷静，操作并作好记录。11、定期检验绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等平安用具。12、注

26、意机房及电流沟道防鼠。四、发电机房管理制度1) 发电机房平时应上锁，钥匙由监控中心管理，未经管理处主任批准，非工作人员严禁入内。2) 值班人员必须熟悉发电机的根本性能和操作方法，发电机运行时，应巡视检查。3) 检查发电机的机油、冷却水位是否符合要求，柴油箱中的储藏油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4) 发电机每星期空载试运行一次，运行时间不少于15分钟，平时应将发电机置于备用状态。5) 发电机一旦起动运行，值班员应立即检查发电机各仪表指示是否正常。6) 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7) 定期清扫发电房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时修理。

27、8) 加强防火和消防管理意识。确保发电机消防设施完好齐备。9) 注意机房及电缆沟道防鼠。五、给排水管理制度1) 给排水的申请报装客户应向管理处提供所装修的房屋给排水图及资料，发现有给排水设施不能满足客户需求时，管理处应通知客户，并协助与绐排水部门协商解决。2) 停水处理在接到供水部门的停水通知后，管理处应及时通知客户并做好记录，当事故停水时，管理处应及时抢修并通知客户，同时做好记录。3) 紧急情况处理紧急情况时，管理处应立即采取措施并组织实施抢修，同时与给排水部门联系，并及时通知客户，做好有关记录。4) 管理处制订给排水设施的日常和定期维护保养方案，并负责实施。六、水泵房管理制度1、 水泵房及

28、地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运行情况，认真做好工作记录。2、 泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。3、 消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。4、 生活水泵每月至少轮换使用一次，定期检查泵的运转情况。5、 消防泵每月试运行一次，以保证正常运转，每月进行一次“自动、手动操作检查，每半年进行一次定期检查保养。6、 设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。7、 泵房卫生每天清扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。8、 操作人员在3米以上

29、检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好平安帽,扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。七、电梯机房管理制度1、 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备外表无明显灰尘，机房不得堆放杂物。2、 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40度。3、 每天由专人巡视机房，保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显处。4、 毗邻水箱的机房应作好防水、防潮工作。5、 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。6、 本规定及各种警示牌，应急措施等必须清晰并挂于明显处。7、 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。八、电梯紧急救

30、援程序受困于电梯内的乘客实质上并无危险，仅在乘客自身过度惊慌或非专业人员从事解救的情况下，方会发生危险。1、 盘动电梯放人仅在紧急情况之下，操作者必须是受过专业训练的电梯Xo2、 在盘动电梯轿厢前，必须预先告知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开电梯轿厢。3、 在进行盘动电梯之前必须切断电源总开关。4、 在盘动电梯下行，遇到不能盘动时，可能是电梯轿厢的平安设备（平安钳）已经发生作用，须由工程技术人员处理。5、 通常最好盘动电梯下行至最接近的层楼面，如需要盘动电梯距离太长或电梯轿厢的总重量（包括乘客）少于平衡重量，则可盘动电梯上行至最近的楼层面。6、 对于无变速齿箱的高速电梯进行盘动时应加倍小

31、心，防止因电梯轿厢的总重量所产生的重力导致加速过大而失去控制。7、 当盘动电梯至接近平层楼面后，制动装置要复原，然后用电梯外门专用钥匙在该层翻开电梯门放出被困乘客。8、 盘动电梯放人时制动装置人为的松开要十分小心和缓慢，以防止电梯轿厢的总重量所产生重力过于大而失去控制的危险，（特别是无变速齿箱的电梯）。九、电梯应急方案电梯机房处于建筑物最高层，底坑处于建筑物最底层，井道通过层站与楼道相连。机房会因屋顶或门窗漏雨而进水，底坑除因建筑防水层处理不好而渗水外,会因暖气及上下水管道、消防栓等的泄漏使水从楼层经井道流入底坑，井道、轿厢也会遭水淹，当发生浸水事件时，除从建筑设施上采用堵漏措施外，还应采取以

32、下应急措施。1、 当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，中止运行，断开总电源。2、 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水。3、 当底坑井道或机房进水多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。4、 发生浸水时，应迅速切断漏水来源，设法使电气设备不进水或进水或少进水。5、 对浸湿电梯应进行除湿处理，如采取擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等方法。确认水分消除，绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后，方可投入运行。对微机控制电梯，更需仔细检查以免烧毁线路板。十、消防设施监督检查制度1、 按照国家消防法.地方各级政府和消防监

33、督机关公布的实施细则对消防设施检查。2、 实行四级消防监督检查管理，分别以定期抽查和分片、分区包干方式进行。1) 主任不定期抽查，主要查标准、查操作、查完好率。2) 维修工每季检查，对全面消防设施完好情况的检查。3) 安管员每天巡视检查，对全面消防设施完好情况的检查。4) 消防巡视检查，做根本全面检查，确保消防通道畅通。3、 一旦发现问题及时处理纠正，确保消防平安运行正常。4、 对客户存在的问题隐患，发出书面火险隐患通知书并协助处理整改。5、 夜间值班一旦发现异常情况，值班人除作好值班记录外，还应保持冷静,果断处理，同时通知上级主管部门和相关单位及时采取措施，消除火险隐患，防止发生火警、火灾事

34、故，确保厂区的消防平安。十一、消防设施停用管理制度1、 加强消防设施停用期的管理工作，确保消防设施停用期间的消防平安。2、 装修、扩建、改建工程，按消防法规的要求进行管理。3、 由施工单位出具书面申请报告，并填写“消防设施停用呈报表。4、 由管理处审批后，发出通知。5、 工程完工确认后，根据验收情况恢复供水。十二、巡视制度1、 值班员每天应对设备的运行，进行日常巡视检查、记录工作。2、 值班员巡视时仔细认真，做到“嗅、听、摸、看四标准。1) 放电嗅味及绝缘过热之焦味。2) 火花放电声，机械振动声，电压过高或电流过大所引起的异常声音。3) 设备非带电局部的温度和振动情况。4) 放电火花、变色、变

35、形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其它情况。3、 值班巡视范围包括：供配电系统、中央空调系统、发电机等。4、 值班员须每一小时对设备的运行参数进行观察，并记录。5、 值班员发现异常情况，应紧急向主管负责人汇报，并及时做出应急处理方案。第四章消防及治安管理制度一、消防平安管理制度1、 消防工作要贯彻“预防为主，防消结合的方针，保护公共财产和广阔客户的生命财产平安。2、 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。3、 经常检查防火平安工作，纠正消防违章，整改火险隐患。4、 加强消防设施、器材、设备管理，定期检查，确各类设施器材和装置处于

36、良好状态。5、 平安防火通道要时刻保持畅通，确保火险时人员疏散。6、 制订消防灭火作战方案和紧急疏散方案。7、 接到火灾报警后，在向阳花消防机关准确报警的同时，迅速组织力量奔赴现场，启用消防设施进行扑救，保护现场并协助消防部门查清火灾原因。8、 检查所有消防设施、器材、设备，做好相关记录，并存档备查。9、 定期组织联合抗震及消防演习，增强抗灾能力。二、消防值班制度1、 消防值班人员实行24小时全天候值班制度。2、 必须坚守岗位，严禁脱岗。3、 发生火警、火灾警报时，迅速按报警程序执行。4、 值班过程中发现的问题要立即解决，不得延误。5、 严格遵守各项规章及各项操作规程，因违反规程引起的一切后果

37、，其责任由值班人员自负。6、 当接班时间已到，但接班人员尚未到来时，不得离岗。7、 每天值班财政部要逐项认真记录，交接双方共同签字。三、重点部位临时动火作业平安规定1、 防火、灭火措施没落实不动火作业。2、 周围杂物和易燃品、可燃品未去除不动火作业。3、 附近难以移动的易燃结构物未采取平安措施不动火作业。4、 凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道，用后未清洗枯燥不动火作业。5、 储存易燃、易爆物品的仓库、场所未采取平安措施，危险性未排除不动火作业。6、 在进行高空焊割作业时，未除地面的可燃物品和采取有效的防护措施不动火作业。7、 未配有灭火器材或器材缺乏时不动火作业。8、 现场平安负责人不

38、在场时不动火作业。9、 一旦发生火灾或爆炸事故时，要立即报警和组织扑救。10、动火作业人员要严格执行平安操作规程。11、完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。四、消防器材管理制度1、 消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责原则。使消防设施器材经常处于良好备用状态。2、 管理处每年对厂区消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。3、 消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。4、 温、烟感控制箱、指示灯、开关、探头经常处于良好备用状态。5、 消防水泵每月定期启动试运行，水喷淋自动灭火系统每月放水

39、试验一次。6、 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。7、 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。8、 消防用播送器材随时处于良好备用状态。9、 消防扳手存放在显要位置，随时备用。10、加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。11、消防设施器材禁止挪作它用及改变位置。严禁损坏丧失。五、安管人员行为标准1、 安管员必须服从指挥、忠于职守，自觉遵守治安管理条例及管理处各项规章制度，敢于向一切违法犯罪行为和不良现象斗争。2、 安管员值勤时着装要整齐，不得迟到早退、擅离职守，时刻提高警惕、集中精力。防止不法分子进行盗窃破坏活动。3、 在岗期间严格遵守纪律，严禁

40、营私舞弊，利用职务之便乱拉关系及搞一些违法犯罪活动。4、 上岗前十五分钟，以班为单位，由班长检查军风纪及着装情况，讲上岗的考前须知。5、 交接班人员在指定地点或岗位上进行交接班；交接班清楚后，双方在交接记录上签名，方可接班，并相互敬礼后上岗或下岗。6、 对违法乱纪、偷抢者要敢说、敢管、敢抓，及时通报班长或有关领导进行处理。六、安管员内务管理制度为使安管员有一个舒适优雅的生活环境，塑造安管员良好的生活习惯和美好的形象，加强纪律性，增强治安队伍的战斗力，特制定如下内务管理规定：1、 铺位随时保持整齐排行。2、 被褥按规定叠放，做到棱角清楚、平整、没有皱纹。3、 床下除按规定排列好鞋子、水桶、废纸篓

41、外，不能有任何杂物。4、 衣物及其它生活用品必须存放于指定的地方或柜内，不能乱摆放，任何时候，休息间内不准晾衣物。5、 毛巾、嗽具必须按规定摆放。6、 任何时候休息间、起居间、卫生间，包括存放期间的任何物品必须保持雅洁、无尘、无污迹，烟缸、纸篓应及时清倒。7、 每日需安排一人负责内务值勤工作，安管班长要经常巡查内务值勤情况，并记录在案作为安管员每月考评工程之一。七、安管员交接班制度1、 各岗位安管员交班，统一由领班将各岗巡查后的值班情况，交给接班领班，并填写值班记录。2、 接班领班接班后，对各岗进行巡查，交待各岗上班发生的情况及待考前须知，同时各岗位的交接班人员也必须交接清楚后，交班人才能离岗

42、。3、 各岗接班人员必须提前5分钟到岗，同时交班人员做好交班准备。4、 具体交接班内容详见安管员工作记录。八、治安巡逻制度1、 依照法律、法规及各项规章制度对厂区进行巡视检查。2、 安管员实行24小时全天侯巡逻效劳，确保厂区运作正常。3、 实行交叉巡逻制度，按巡更点规定的时间进行签到打卡。4、 对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向监控中心报告。5、 在值勤过程中，队长检查各岗位的安管员工作情况。6、 在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开，可通过对讲机系统向队长查询。7、 巡逻队员下岗时将巡视器材进行交接，并做好相关记录。九、监控中心工作制度1、 监控中心是厂区物业管理枢纽，负

43、责24小时物业管理运行值班。接受客户投诉，根据投诉内容及时转交有关部门处理，根据处理结果，并将处理结果反应给投诉者。2、 为客户提供物业管理咨询效劳。3、 负责协调、处理厂区物业管理有关事宜及紧急事件的处理。重大事情及时通报管理处。4、 负责监控厂区监控系统、对讲系统、报警系统的运行。5、 负责管理处各职能部门之间联系、协调工作。6、 认真做好监控中心各项记录。十、突发事件防范措施1、 接到报警讯号后，安管班长立即到现场指挥应急队员进行疏散抢救和现场封闭保护工作。2、 根据现场情况分别向管理处、派出所等管理部门报告。3、 立即采取有力措施，防止事件进一步扩大，以免造成更大的损失。4、 应急队员

44、在接到警讯号后，必须在5分钟内赶到现场，按分工进入工作岗位，进行保护、疏散、抢救工作。5、 安管班长参加突发事件的善后工作，并以书面报告形式向管理处领导汇报。第五章管理处各员工岗位职责一、管理处主任岗位职责管理处主任全权负责本厂区工作中的一切事务，带着全体员工对辖区实施全面的管理，保证辖区环境优美、治安稳定、设备设施运转良好、水电供给正常、社区文化活动丰富多彩。具体职责如下：1、 认真贯彻执行党和国家的各项政策方针、法律、法规和深圳特区有关物业管理规定以及公司的各项规章制度，懂得突发事故的应急处理，懂得各项收费标准及计算方法。2、 建立健全的管理处组织机构，使人员配置合理，了解掌握各类人员思想

45、情况和工作态度，并做好员工的考核工作。3、 制定管理处的开展方案，年度经营管理目标。负责制订管理处月工作方案和月度采购方窠，检查管理处每月的工作完成情况。4、 执行GBT19001:2000ISO9001:2000的标准，负责管理处作业指导书的建立、审核，并按要求实现管理处的质量方针和质量目标，保证质量管理体系在管理处运行的有效性和适宜性。5、 主持管理处每周一次的工作例会，听取工作汇报，布置工作任务，协调相关事务，解决实际问题。6、 经常巡视厂区内各场所及管理处各中心工作情况，检查效劳质量，正确审议各项工作的落实和完成情况，及时发现和解决问题。7、 建立并维持与业务相关单位、开展商、业委会和

46、公司各部门的友好关系。8、 积极做好与员工的沟通工作，关心员工生活，培养员工的团队意识。9、 配合有关部门做好平安防范工作，定期组织厂区内义务消防队学习有关知识,确保厂区的消防平安，熟悉紧急事件的应急处理方法。10、工作中实行首问责任制，任何时间、地点接到客户反映的情况要实行协调、跟踪、落实，直到问题解决。11、负责重大投诉的处理工作及日常投诉的验证工作。12、完成公司领导交办的其它工作任务。二、前台文员岗位职责前台文员是在管理处主任的直接领导下，负责接待客户的来电来访工作，为客户、客户提供便利效劳。主要职责如下：1、 负责客户来电来访的接待、咨询投诉，并将信息传送于相关人员进行处理，对处理过程进行跟踪，并做好回访工作。2、 能用流利外语与外籍员工进行良好沟通和交谈。3、 负责外来文件的接收、传递工作和公司文件的下发工作。4、 负责筹办与客户举办的联谊社区文化活动。5、 负责局部资料的打印、复印以及文件、资料的分发工作。6、 工作中实行首问责任制，任何时间、地点接到客户反映的情况要实行协调，直到问题解决。7、 负责领导交办的其他工作。三、综合管理员职责综合管理员是在管理处主任的直接领导下，负责管理处培训、资料管理和环境监管工作，为客户提供便利效劳。主要职责如下：1、 熟悉物业管理条例、法规以及公司的各