XX年上半年东莞房地产项目区域市场研究报告.docx

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1、备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道灌、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高坊、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。上半年关键数据一览：住宅指标一线区域二线区域三线区域上半年同比上半年同比上半年同比供应面积（万叶）154.14f38.90%56.80!18.10%26.3544.18%供应套数（套）13719f36.14%5557I24.99%2581f64.19%销售面积（万行）1

2、64.97f47.24%83.46f42.99%29.19131.46%销售套数（套）1529249.00%8039f40.52%2755f129.77%开通住宅中位房价（元m）6810f14.90%5083f9.90%4564f6.38%数据来源：东莞中原地产研究中心总体表达：2021年上半年，东莞楼市呈现供需两旺的良好态势，尤其是3月限购风声闹得沸沸扬扬之后，限购预期促使开发商积极应对，一线区域局部原定方案二季度上市的楼盘纷纷加快推盘节奏、提前抢跑，局部老盘也加大打折优惠的力度，压抑良久的购房需求被充分激发，整个楼市交投气氛瞬间活泼起来，但5、6月随着淡季的到来，以及楼市调控紧绷、贷款收紧

3、、利率上扬，购房者普遍遇到房贷审批时间无限延长的困惑,市场参与双方观望气氛蔓延，局部开发商放慢推盘节奏,市场以大户型、豪宅产品为主，月度成交出现回落，不过整体价格并没有明显松动，一线、二线、三线区域普通住宅价格均出现不同程度的上涨，在楼市成交方面，表现最为抢眼的依然是三线区域，在局部镇区几个楼盘的集中发力下，成交面积增加一倍有余。核心要点： 上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。 一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。 二线区域住宅供给萎缩，市场进入供不应求的格局。 三线区域住宅供需均创造历史最高值，上升幅度独步全市。一、上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加

4、速入市，全市成交十分理想。住宅指标一线区域二线区域三线区域上半年同比上半年同比上半年同比供应面积（万户）154.1438.90%56.80-18.10%26.3544.18%供应套数（套）1371936.14%5557-24.99%258164.19%销售面积（万叶）164.9747.24%83.4642.99%29.19131.46%销他套数（套）1529249.00%803940.52%2755129.77%普通住宅中位房价（元/肝）681014.90%50839.90%45646.38%数据来源：东莞中原研究中心1季度打折优意、2季度限购预期，促使买卖双方加速入市。2021年上半年，东莞

5、房地产市场交投活泼，前期主要靠各种形式的打折优惠，吸引购房者入市，进入3月限购风声传出之后，不少楼盘纷纷提前供给上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升，特别是一线区域的南城、东城、松山湖、虎门的局部豪宅盘，调低开盘价格以求快速出货，但是随着这一波购房热潮的集中释放之后，5月、6月开始市场逐渐回落，究其原因，一方面是调控政策的紧绷，银行收紧银根，6次提高存贷款利率，2次加息致使购房本钱与日俱增，造成购房者的观望气氛有所抬头；另一方面，市场上适合首次置业的中小户型产品季度缺乏，都是以大户型豪宅洋房为主，普遍触及本地客户群的购置力上限；此外,就是当前市场慢慢步入淡季，市民购房置业热情大为下降，这些因素

6、的综合作用2021年上半年，在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅价格继续呈现冲高态势，尤其以一线区域升幅最大，二线区域、三线区域依次排开。1）区域成交比重分析数据来源：东莞中原研究中心一线区域大盘出货通畅，成交比重维持高位。2021年6月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，并且随着买卖双方博弈的加深，局部楼盘打折优惠幅度加大，6月占到全市成交量的,继续保持领先；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为;三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，6月成交比重下滑到。2）区域成交排名寮南万松凤

7、虎塘东常石樟大大长洪沙黄石厚道羌横中麻清桥企高茶东谢石望步城江山岗门厦城平碣木岭朗安梅田江龙街落城沥堂涌溪头石尊山坑岗排牛湖头山数据来源：东莞中原研究中心墩2021年上半年，东莞住宅市场成交面积到达万肝，合计26086套，从各区域成交情况来看，寮步的住宅市场共成交3098套，位列第一；其次是南城、万江、松山湖、凤岗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的,而前五名区域当中城区又占据三席，目前东莞楼市依然是以城区为主导。3）区域普通住宅均价排名排名区域成交均价（元/附）排名区域成交均价（元tf）1松山湖1238817大朗56082虎门944918茶山55793塘厦935619常平55124莞城8

8、62120石碣53235南城844821中堂50756长安817622沙田50417东城808523麻涌50398凤岗792724企石49469万江682325石排468010寮步646626东坑451311樟木头583527洪梅447212厚街578228道洛442613大岭山577629横沥422014清溪566830望牛墩390115石龙565431桥头381816黄江562432谢岗3696数据来源：东莞中原斫究中心排名区域单套总价（万元）排名区域单套总价（万元）1松山湖13417谢岗552莞城12418寮步543南城9419桥头544东城8920麻涌515虎门8921企石496塘厦8

9、622石排487望牛墩8423常平478茶山8124中堂469凤岗7525石碣4610厚街7326石龙4611长安7227沙田4412万江6528洪梅4313大岭山6229东坑4214清溪5830横沥4015黄江5731大朗3916樟木头5532道洛37数据来源：东莞中原研究中心单套住宅总价越高，说明该区域在上半年成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山海区域标杆豪宅松山湖悦组团出售，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、南城等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以12388元f,排名所有区域均价第一；而局部偏远的镇区，如望牛墩、桥头、均价普

10、遍都在4000元/而以下。4）2021年上半年区域住宅价同比变化情况一览量升价跌道洛寮步虎门中堂莞城大朗桥头万江樟木头洪梅石碣长安南城常平塘厦黄江横沥沙田谢岗松山湖凤岗大岭山石排石龙厚街茶山麻涌清溪企石东坑东城量价齐跌谢岗等,量价齐升量跌价升2021年上半年，全市有22个区域成交面积同比上升，9个区域同比下降；24个区域价格同比上升，7个区域价格同比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，成交量增长显著,区域价格也是呈现上涨状态；此外，上班有18个区域量价齐升，最明显的是寮步、虎门、万江、常平等，相反却有3个区域量价齐跌，分别是茶山、石龙、企石。二、一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。

11、08年上08年下09年上09年下10年上10年下11年上数据来源：东莞中原斫究中心上半年受限购传闻影响，一线区域住宅提前加速入市供需两旺。2021年上半年一线区域供需同步上扬，其中新增住宅供给43个工程，13719套，面积万肝，同比上升%；在销售方面，上半年住宅销售15292套，面积万疗，%,出现供需两旺的格局；其中普通住宅中位房价6810元/肝，同比上升%,主要是由于入市的楼盘以高档豪宅为主，市场上到处充满大户型、高赠送、精装修等单位，所以成交价格呈现上升的态势。2010-2011年6月一线区域住宅成交量价走势 成交套数（套）中位房价（元O403530252015105OrrITiIiITI

12、llIITIllll706CXX)5040301月3月5月7月9月11月1月3月5月数据来源：东莞中原研究中心经过前期提前集中放量，5月下旬开始楼市淡季成交下滑。2021年3-4月，由于之前东莞限购令的疯传，不管是开发商还是购房者，都出现提前集中入市推盘的现象，呈现十分火爆的交投气氛，成交巾位价格也是节节升高，此后，从5月下旬开始，随着淡季的来临，以及调控政策的紧绷，特别是银行信贷的进一步收紧，等综合因素的叠加作用，逐渐发挥效力，月度成交开始明显回落。上半年豪宅化趋向显著，各类型物业价格不同程度上涨。2021年上半年，一线区域豪宅趋向十清楚显，主要是由于南城、塘厦、松山海、虎门的豪宅集中上市，

13、从而起到的拉升作用；而其他住宅物业类型的价格仍然呈现不同年共幅度的涨势，具体到个盘的价格，也是价格根本面还是保持平稳。2021年上半年一线区域分物业类型价格变化表：住宅类型成交均价同比住宅类型成交均价同比别墅2001910.67%公寓100805.34%高端洋房832623.92%豪宅洋房131398.81%普通洋房67009.03%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年一线区域普通住宅价格变化区间：各个楼盘相比去年同期价格同比百分比上涨/下跌汇总10%以上46.67%73.11%5IO%11.67%0-5%15.00%-5%-09.17%26.67%-5%-10%5.00%10%以上12

14、.50%总计l.00%l.00%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年一线区域普通住宅签约套数前十名一览排名楼盘名称区域成交面积(Irf)成交套数同比度1万科金域松湖松山湖74137.82984新鲜上市2丹键轩塘厦39579.3647825.55%3地标广场虎门52567.86475新鲜上市4新世纪星城三期东城51166.67470新鲜上市5万科松山湖悦松山湖62475.99430新鲜上市6番纸雅苑寮步32310.75399新鲜上市7阳光海岸三期晶岸万江36204.6238818.57%8星城国际花园二期寮步33006.673699富通天邑湾万江29135.4232513.60%10君山寮

15、步23166.11303数据来源：东莞中原研究中心南城10年至11年6月南城住宅量价走势90008000700060005000400008年上09年上10年上11年上1月4月7月10月1月4月供应InS（套）成交套数（套）三成立IreUlt）均价（元/）数据来源：东莞中原斫究中心南城豪宅集中上市，剌激成交活泼,价齐升。2021年上半年，南城有10个全新或加推的楼盘上市销售，新增供给住宅万行，共2316套,面积同比减少,供给的以豪宅楼盘为主，分别是万科翡丽山、万科金域华府二期、世纪城国际公馆贝丽湖、中信凯旋公馆、中信森林湖兰溪谷等等；上半年住宅市场行，成交2981套，面积同比微升2.05%,其

16、中普通住宅成交均价8448元/次，%。在接下来的淡季，成交会有一定的下滑，但价风格整幅度有限，可能进入滞涨的区间。V上半年南城的住宅市场较为热烈，万科翡丽山、中信森林湖兰溪谷、金域华府二期几个豪宅楼盘首次入市，带动整体成交十分旺盛，究其原因主要是由于目前通胀愈演愈烈投资渠道缺乏，仍然有不少高端客户选择高端物业来进行自住兼投资。V上半年南城有13个楼盘销售上百套，在限购预期的促发下十分理想，在接下来的淡季当中，只有西平的天利中央花园、中信凯旋公馆的洋房入市，预计整体成交恐将进一步下滑。V南城别嬖市场在东莞占据一席之地，上半年南城别墅成交了189套，其中成交最多的世纪城国际公馆香榭里94套；最为引

17、人关注的是中信地产的西平地王工程，中信凯旋公馆的别墅产品率先入市试水，签约12套，均价17516元/肝。V下半年南城中央商务区规划出台，可能逐步推向土地市场，而去年成功出让的总部基地一期地块，将进入开工阶段，不但有局部将建成国际甲级写字楼，也有定位高级的国际酒店,将成为开发商争相竞逐的一场土地盛宴。数据来源：东莞中原研究中心各大楼盘出货速度快，南城住宅存量持续走低。从上图可见,南城区住宅存量在楼市惨淡的2021年11月到达8100套的最高值,进入2021年楼市回暖成交放量的情况下，存量开始逐月减少，2021年成交比拟理想存量也继续下探,截止6月底存量减少到3481套，以目前的销售速度，7个多月

18、即可消化完毕。2021年上半年南城普通住宅销售前十名一览溢价率=楼盘售价-片区均价/片区均价楼盘名称成交面积()成交套数(三)同比度溢价率中僖凯旋国际花园二期39991.4728318.57%-12.57%中信森林湖兰溟谷43136.86260新鲜上市20.03%精英世家22828.6525919.26%-18.72%景湖时代城二期27194.692413.71%11.37%万科金域华府二期18524.56218新鲜上市21.24%深业御泉山20076.8220110.25%-16.91%世纪城国际公馆贝丽湖26046.22196新鲜上市1.21%香树丽舍18585.8419631.43%-1

19、2.05%清华居二期16470.2617213.97%-15.57%江南第一城三期10927.77152-16.47%数据来源：东莞q口原册究中心东城东城楼市整体表现平扃，仅靠几个楼盘成交支撑。2021年上半年，东城仅黄旗山1号、新世纪星城三期、中信御园有新增住宅供给%同比增加34.87,但总量依然偏低；上半年成交住宅面积万户，共1275套，成交面积同比;普通住宅市场成交均价8085元/解，%。下半年东城楼市相对寂静，行业感兴趣的是天骄峰景二期何时择机上市，以及世博“三旧改造”能否成功引进万达广场。V2021年上半年，东城的住宅市场总体表现平淡，除了新世纪星城三期、黄旗山1号、帕萨迪纳延续一定

20、的成交量，其中表现最为抢眼的当属新品加推的新世纪星城三期，相比东城普遍动那么九千、上万的单价，该盘成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，折后仅6534元/疗的均价十分具有吸引力。V从长远来看，东城楼市的全新潜在供给楼盘有光大天骄御峰、联华半山湖、宏远御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的工程，重新命名皇马骊宫，这些楼盘全部清一色的豪宅盘,将保卫东城作为东莞传统豪宅片区的地位。数据来源：东莞中原研究中心由于住宅供给严重缺乏，东城住宅存量到达近年新低。整个2021年东城的住宅存量都呈上升趋势，特别是从8月份到12月份每个月存量都保持在7000套以上的高位，市场销售压力严峻；进入2021年-2021

21、年逐渐回落，2021年6月继续回落，是城区消化压力较小的。2021年上半年东城普通住宅销售前十名一览楼盘名称成交面积(M)成交套数(M)同比幅度溢价率新世纪星城三期51166.67470-19.18%帕萨迪纳15828.092282.64%2.00%黄旗山1号15198.19177新鲜上市14.12%帝庭园9992.5956-19.74%11.14%锦绣旗峰3742.89504.37%-23.13%天骄峰景二期11556.09454.81%65.57%宜景康源21.5440.18%-16.41%花园1号2801.9529-12.92%-45.01%东城中心4282.23210.06%5.74%

22、联华花园城一期1556.751525.35%-30.33%数据来源：东莞中原斫究中心万江10年至11年6月万江住宅量价走势套08年至11年上半年万江住宅供求Oooooooo Wooooooo 7 6 5 4 3 2 14月7月10月1月4月成交套数(套)均价阮T)州80706050400UOOOOOOOOOO数据来源：东莞中原研究中心万江标杆大盘逐渐增多，片区开展渐有起色。2021年上半年，万江有滨江公馆三期荣爵馆、富通天邑湾、葡萄庄园、上东国际二期4个楼盘加推，以及深业肝，同比增加一倍有余；上半年销售住宅面积16.76万行，共1745套，面积同比增加212.19%;其中普通住宅市场成交均价6

23、823元/*同比上升26.04%。可见上半年万江在几个标杆楼盘，如富通天邑湾、上东国际二期、滨江公馆三期荣爵馆的引领下，市场步入量价齐升的良好局面。V上半年，万江楼市逐渐活泼起来，其中全新标杆大盘深业欧景城、葡萄庄园的积极参加，与上东国际二期、滨江公馆荣爵馆的新推组团正面竞争，但是片区价格不降反升，除了阳光海岸三期、盛世华南等老盘以外，已经很难找到7000元/肝以下的房子，局部高赠送、楼王单位价格更是上窜到8000元/户的区间。V目前，万江楼市逐渐热闹起来，深业、深城投、富通、合正、建设集团等“深系”开发商扎堆，虽然万江与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，但在城区土地资源日渐稀缺，东城、南城供

24、给持续偏紧的情况下，开发商联合打造的片区价值逐步获得市场认可。1月 4月 7月10月1月 4月 7月10月1月 4月 7月10月1月 4月数据来源：东莞中镰斫究中心20(B2011年6月万江住宅存定势一套数5O403O2O1O万江住宅存量在2021年底的时候比拟高，特别是08年10月份存量首次突破4000套，成为近几年的峰值，随后存量开始逐渐回落，但进入2021年由于成交量十分不稳定，存量波动较大，11年随之成交的上升才有所下降，最新6月底为1431套。2021年上半年万江普通住宅销值前十名一览楼盘名称成交面积(肝)成交套数(M)同比幅度溢价率阳光海岸三期晶岸36204.6238818.57%

25、-9.01%富通天邑湾29135.4232513.60%2.89%葡葡庄园26016.542632.14%上东国际二期18317.7225613.55%9.44%滨江公馆三期荣初馆19183.7172新鲜上市12.58%滨江公馆二期名仕馆8827.28107,4.19%深业欧景城6505.5583新鲜上市16.31%阳光海岸二期悦湾13060.337919.49%-10.62%盛世华南3130.612514.34%-26.53%数据来源：东莞中原册究中心莞城莞城新入市楼盘表现平庸，地王广场二期成交率偏低。2021年上半年，莞城只有地王广场二期翰林明同比减少46.32%;上半年莞城销售住宅面积行

26、，共60套，面积同比增加,其中普通住宅市场成交均价8621元/吃环比。V2021年上半年，万江仅花城广场1个楼盘成交突破100套，其中地王广场二期翰林成交54套，销售率仅为32.14%,依然低于业界期望；此外，其他楼盘以前期存货为主，并且在市场上鲜有营销动作，成交陷入比拟清淡的局面。V上半年莞城楼市比拟值得关注的新闻焦点，龙光君御旗峰工程建设稳步推进，预计在年底即可上市销售；此外，以及原属富通地产的莞城围仔地王工程，该工程刚刚被恒大地产收购，该地块此前被业界喻为“莞城地王。1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月数据来源：东莞中原研究中心2021莞城的住宅存量波动下降，大

27、局部时间都是维持在700-800套之间，截止到11年6月30日，存量为724套，以11年的月均消化速度，住宅销售的压力依然存在。2021年上半年莞城普通住宅销售前十名一览楼盘名称成交面积（肝）成交套数（M）环比幅度溢价率花城广场13174.1813117.81%-9.17%富盈东方华府25690.869611.21%21.76%西城楼华府5516.41663.66%-25.35%地王广场二期翰林7310.5554新鲜上市-9.34%塞纳河畔一期5094.693711.16%-29.54%君悦2046807.5212-20.97%-51.52%东莞合和商业中心613.716-12.43%-57.

28、25%城市星座三期58.252-13.40%-48.62%数据来源：东莞中原研究中心松山湖套200008年至11年上半年松山湖住宅供求1500100050008年上09年下供应套数（套）10年上11年下成交套数（套）成交套数（套）均价（,）数据来源：东莞中原研究中心松山湖中端高性价比楼盘新鲜上市，片区成交保持活泼。2021年上半年，松山湖仅有长城世家二期、万科金域松湖、万科松山湖悦取得预售许可，新增住宅供给行，共计1661套，面积同比下降22.00%;上半年住宅销售面积万解，共1692套，成交面积,其中普通住宅市场成交均价12388元/%,主要是由于万科松山湖悦楼王单位的大量成交拉升。V上半年

29、，松山湖楼市呈现一种量价齐升的可喜局面，无论是高端的万科松山湖悦、中高端的长城世家二期，还是中端的万科金域松湖都取得十分火爆的销售量，特别是金域松湖以其优越的性价比，获得松山湖科技产业园大型企业的青睐，通过团购形式踊跃购置。V上半年，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别嬖成交，半年成交11套，均价23545元/叶。在接下来的7月份，锦绣山河三期锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700而的独栋别墅将再次接受市场的检验。数据来源：东莞中原研究中心进入2021年松山湖区域住宅存量套数先升后降，根本上新推出的楼盘都很快取得较高的销售率，截止到11年6月30日，住宅存量为840套，存量基数仍

30、然很小，楼下相对销售压小较小。2021年上半年松山湖普通住宅销售情况一览楼盘名称成交面积(册)成交套数(三)环比度溢价率万科金域松湖74137.82984新鲜上市-35.62%万科松山湖悦62475.99430新鲜上市34.67%长城世家二期16908.17135新鲜上市-11.75%锦绣山河二期鹭栖湖20486.149238.62%20.69%虹溪诺雅三期5596.633029.13%49.20%和堂1115.97719.41%-12.39%长城世家503.3333.50%-23.02%数据来演：东莱中原研究中心三、二线区域住宅供给萎缩，市场进入供不应求的格局。二线区域住宅供给萎缩，市场供不

31、应求。2021年上半年，二线区域住宅供给没有起色，仅仅住宅供给面积万明5557套，面积同比减少18.10%;而在销售方面，2021年上半年销售住宅面积万明共8039套，销售面积;其中普通住宅市场成交中位房价5083元/叶，同比稳步上升;可见整个11年二线区域住宅供给都十分紧张，在接下来的下半年，不但是淡季时节让楼市暂时降温，楼盘缺乏供给也将让楼市成交受到较大的压制。2010-2011年6月二线区域住宅成交价定势成交套数（套）中位房价（元/而）35 30 2520 15 105 OTtlrcvII.11IIIIIllll6050403020101月3月5月7月9月11月1月3月5月数据来源：东莞

32、中原研究中心二线区域缺乏持续的热点，5、6月成交逐步下滑。具体到月份来看，2021年6月，二线区域在没有全新大盘入市，以及没有新的利好刺激下,刚进入淡季整体成交量就不断下滑，目前平静的市场成交量，都是依靠凤岗、塘厦、常平等深圳客较多的数个大盘，以及其他打折优惠幅度较大的楼盘所支撑。标杆别墅、高端洋房价格继续上扬。2021年上半年，二线大局部楼盘以加推的形式入市，并且后续产品价格普遍呈上扬趋势，特别是别嬖在万科麓湖别嬖、大朗碧桂园持续成交的带动下，别型成交价格显著上升；此外，公寓类产品受局部老盘去化存货的影响，整体成交均价仅为4769元/解，出现结构性的大幅下调。2021年上半年二线区域分物业类

33、型价格变化表:住宅类型成交均价同比住宅类型成交均价同比别嬖125546.44%公寓4769-4.02%高端洋房683215.39%普通洋房59316.57%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年二线区域普通住宅价格变化表：各个楼盘相比去年同期价格同比百分比上涨/下趺汇总10%以上34.62%70.51%510%16.67%0-5%19.23%-5%-012.82%29.49%-5%-10%6.41%-10%以上10.26%总计l.00%l.00%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年二线区域普通住宅签约套数前十名一览排名楼盘名称区域成交面积（Irf）成交套数同比度1益田大运城邦二期凤岗

34、36414.59376新鲜上市2三正卧龙山花园二期凤岗32671.75375新鲜上市3新世纪领居二期大岭山36591.33479.52%4佳兆业中央豪门三期石龙21515.18303-1.58%5中惠-香樟绿洲二期樟木头27790.44266-0.65%6虎门港1号沙田21083.952587富盈山水华府二期樟木头20567.2723812.23%8祥利上城凤岗20706.942369卓越蔚蓝城邦三期常平23939.6322010金桂华府二期凤岗23281.45216新鲜上市数据来源：东莞中原研究中心大朗数据来源：东莞中原斫究中心上半年供给出现知时断档，但大朗楼市需求仍然旺盛。自从2021年以

35、来大朗的供给量开始放量，特别是在碧桂园、东方银座中心城集中上市的情况下，10年下半年到达历史新高，但进入2021年上半年，供给出现暂时的断档，上半年仅新增供给了碧桂园的18套别壁，供给面积万*上半年成交住宅804套，成交面积万明同比增加,其中上半年普通住宅均价5608元/肝，同比上升。可见在外来开发商的开拓之下，大朗楼市需求两旺，房价也稳中有升。数据来源：东莞中原研究中心2021-2021年由于大朗楼市供需有限，所以存量一直很平稳的在低位徘徊，进入2021年大朗的住宅存量才逐渐上升，主要原因是楼盘的集中上市，很多货源还没来得及消化，实际上各大楼盘开盘的销售量都很高，进入2021年随着供给的极度

36、困乏，存量下降到近年最低的584套。2021年上半年大朗普通住宅销售前十名一览楼盘名称成交面积(肝)成交套数(三)同比度溢价率东方银座中心域12290.3721110.07%凯悦美景花园二期15690.331762.88%-15.03%金莎雅苑7824.211340.39%18.24%汇盛国际5411.647312.94%财富公馆922.2224-37.11%-17.16%海杨域三期1488.2413-7.24%-40.77%新世纪明上居1222.148-15.38%-34.60%大朗碧桂园682.47846.72%数据来源：东莞中原册究中心石龙由于石龙老盘为主供给偏紧，上半年楼市量价齐跌。近

37、几年石龙的供给量渐渐萎缩，反而是在楼市最惨淡的08年供给量最大，2021年上半年住宅供给577套，供给面积万肝，同比%;上半年成交住宅584套，成交面积万解，同比,其中普通住宅均价5654元/%同比1%。石龙在经历07/08年的开发高潮之后，09/10年有点后继乏力的感觉，不过未来随着新鸿基地产已经开工的奕翠园，以及最新拿下的王屋洲村两宗商住地块，三个工程陆续开发上市，可望缓解供给持续偏紧的局面。V2021年上半年，石龙楼市成交均价一直在5000-6000元/叶之间浮动，但成交量的变化幅度就比拟大，因为石龙在售楼盘数目较少，主要依靠帝景湾、佳兆业中央豪门、龙城国际、卓越东江四个楼盘的成交。V短

38、期来看石龙的普通住宅价格难有大的突破，一旦未来轻轨R2线、石龙新火车站落成,区域交通通达性将显著提高，奕翠园等高档豪宅将竖起新的标杆。2008-2011年6月石龙住宅存定势套数40302010Q_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I_I-1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月数据来源：东莞中原研究中心2021-2021年由于石龙楼市供给持续偏紧，与此同时成交却比拟理想，很多楼盘只剩尾货在售，而后期产品又跟不上步伐，所以存量稳步回落，截止6月底存量113。套，不需1年即可完全吸收掉，消化压力较小。2021年

39、上半年石龙普通住宅销售前十名一览楼盘名称成交面积（M）成交容敷（）西比（度溢价率佳兆业中央豪门三期21515.18303-1.58%3.06%龙城国际10406.319818.22%-1.77%佳兆业中央豪门二期3656.9174-4.96%-5.19%卓越东江5649.163-0.82%-11.65%帝景湾2324.731613.97%51.49%佳兆业中央豪门1625.7615-11.23%-1.14%聚龙彩虹湾1027.026-37.32%濠兴逸苑三期631.0844.72%-45.55%濠兴逸苑四期391.023-5.33%-32.26%石龙城市花园50.881-12.68%数据来源：

40、东差中原研究中M凤岗深圳限购投资置业需求外溢，凤岗标杆大盘持续畅销。凤岗的楼市在经历了08年、09年两年的供给匮乏之后，2021年在标杆大盘益田大运城邦的强势上市下，供给量到达历史顶峰，2021年上半年出现回落态势，上半年住宅供给844套，供给面积万叶，同比减少66.70%;上半年成交住宅1470套，成交面积万叶，同比增加,其中普通住宅均价7927元/肝，同比上升。凤岗作为范深圳区域，与深圳龙岗几乎零距离，所以主打大运会牌的益田大运城邦定价也比普通楼盘高出许多，但即便如此仍然深受深圳客户的青睐。V凤岗比起东莞其他区域有着自己独特的优势,一方面紧挨深圳龙岗，深得投资客的青睐,另一方面，它又不像塘

41、厦的价格太过昂贵，把本地需求排除在外，所以在内外需求的叠加下，楼盘成交十分理想。V上半年，卧龙山花园二期、益田大运城邦都加推新品入市，但成交却异常火爆，此外,即使是宣传推广极少的金桂华府，也能开盘热销，主要是凤岗楼盘具有较高性价比，获得客户的广泛认可。V2021年上半年，由于凤岗楼市供不应求，在深圳投资客持续进入的情况下，开发商普遍看好片区的开展潜力，上半年成交了2宗商住用地，其中东莞市时珍医药拿下的三联村兴盛北路西侧地块，溢价率高达238%,楼面地价4045元/%为上半年最贵的商住用地。1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月数据来源：东莞中原研究中心2021-2021年凤岗供给量持续偏紧，存量一直呈现向下的趋势，直到2021年随着供给的增加，存量也开始同步上升，特别是2021年12月益田大运城邦二期取得预售许