毅昌科技：广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值资产评估报告业评费字2023第1047号签字评估师：曹璐(44180052)姜紫越(47190070)广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司GUANGZHOUYEQINASSETS&LANDANDREALESTATEAPPRAISALCO.LTD评估基准日：二O二三年八月二十二日评估报告日：二O二三年九月五日第一部分声明1第二部分资产评估报告摘要3白B夕）/；4一、绪言-5-二、委托人、产权持有者和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况5三、评估目的6四、评估对象和

2、评估范围-6-五、价值类型-7-六、评估基准日-10-七、评估依据-10-八、评估方法-12-九、评估程序实施过程和情况-14-十、评估假设-16-十一、评估结论-18-十二、特别事项说明-18-十三、资产评估报告使用限制说明-20.十四、评估报告日-21-十五、签名盖章-22-S业勤评估y*nh第一部分声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或其他资产评估报告使用人应该按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构

3、及其资产评估师不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不得成为资产评估报告的使用人.四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的产权资料、资产清单由委托人及相关当事方申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认，我司针对委托人及相关当事方提供

4、产权资料、资产清单进行了必要的核查验证，但提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托人和相关当事方的责任。七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘察，对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行查验，但无法对评估对象及其所涉及资产法律权属的真实性做任何形式的保证。我们已提请委托人及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，并对已发现的问题进行如实披露.九、资产评估机构出具的资产评估报告中

5、的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、我们及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果.（本页余下空白）第二部分资产评估报告摘要委托人：广州毅昌科技股份有限公司产权持有者：广州毅昌科技股份有限公司委托人与产权持有者为同一单位。经济行为：根据总经理办公会会议记录，广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产对全资子公司进行增资，故委托评估机构对拟以实物资产增资涉及位于

6、广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值进行评估，以作为委托人增费的参考依据。评估目的：为委托人拟以实物资产增资提供委估资产市场价值参考依据。评估对象及范围，根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为包括建筑面积23,843.89ITf的房屋建筑物及共用面积50.00111f的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。评估基准日：2023年8月22日。评估价值类型：市场价值。评估方法：成本法、收益法.评估结论：广州业

7、勤资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序采用成本法、收益法对委托人委托评估的资产在评估基准日时的市场价值进行评估测算，经综合分析，本次采用成本法的评估结果作为最终的评估结论，得出评估结论如下：广州毅昌科技股份有限公司委托评估资产在评估基准日时的评估价值为人民币壹亿柒仟捌佰虱拾玖万叁仟捌佰元整(178,293,800.00),具体评估结果详见资产评估结果明细表。对评估结论产生影响的特别事项：无。评估报告日：2023年9月5日。本次评估结论系在本次评估假设前提下成立。本评估报告结论有效使用期限自评估基准日起一年，即自2023年8月2

8、2日至2024年8月21日内有效。提请报告使用者注意评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文（本页余F空白）第三部分资产评估报告一、绪言广州毅昌科技股份有限公司：广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称本公司）接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法、收益法，按照必要的评估程序，对贵单位增资涉及的房地产在2023年8月22日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：二、委托人、产权持有者和资产评估委托

9、合同约定的其他资产评估报告使用人概况委托人/产权持有者概况统一社会信用代码：914401016185240255名称：广州毅昌科技股份有限公司类型：其他股份有限公司（上市）住所：广州市高新技术产业开发区科学城科丰路29号法定代表人，宁红涛注册资本：40,100万元（人民币）成立日期：1997年09月12日营业期限：1997年09月12日至长期经营范围：塑料制品制造；塑料制品销售；塑料包装箱及容器制造；模具制造；模具销售；汽车零部件及配件制造；汽车零部件研发；电视机制造；工业设计服务；金属制品研发；金属制品销售；电池零配件生产；电池零配件销售：电池制造；电池销售；新材料技术研发；技术服务、技术开

10、发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；软件开发；电子元器件与机电组件设备制造；电子元器件与机电组件设备销售；新能源原动设备制造；新能源原动设备销售；计算机软硬件及外围设备制造：货物进出口；技术进出口U）委托人与产权持有者之间的关系业勤评估efcJBenw委托人与产权持有者为同单位。资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况与本次评估目的相关的除委托人以外的当事人及上级主管部门。除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而任意使用本报告。三、评估目的经济行为：根据总经理办公会会议记录，广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产对全资子公司进行增

11、资，故委托评估机构对拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的I处房地产市场价值进行评估，以作为委托人增资的参考依据。评估目的：为委托人拟以实物资产增资提供委估资产市场价值参考依据。四、评估对象和评估范围(一)评估对象及范围本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为包括建筑面枳23,843.89户的房屋建筑物及共用面积50,OOlHf的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益.序号名称权属人证号权编房屋坐落建筑物情况土地使用权情况备注建筑面枳(m*)结构所在房总层数年份房屋所有权取得方式土地共用面积

12、(m2)土地使用权取得方式土地用途止期终日1土地使用权广州殷昌科W2016广州市不-50,00L(X)出让-2058/5/232房屋建筑物动产权第06200611号科路号区车2923.843.89B,c电模即注塑钢筋混凝土1-3/3约2011年自建50,!,00出让-20S8/（二）评估对象概况1、评估对象区位状况根据委托人提供的资料及评估人员现场调查情况，评估对象区位状况如下:位置状况1.里落：广州市开发区科丰路29号2.方位：评估对象位于广州市开发区西南部3.与同要场所（设施）距离：距科学城地帙站约4公里4.临街路）状况：临南云四路、南翔三路5.楼幡：地上建有栋房屋建筑物6.楼层：13/3

13、交通状况L道路状况：临南云四路、南翔三路，对外交通较便捷2.出入可用交通工具：公交车、地铁、出租车、私家车等3.交通管制情况：无4.停车方便程度：园区内设有停车位，停车较便捷外部配套设施状况I.基时设能：给水、排水、供电、供气、通讯等基础设施齐全，保证率好2.公共服务设施：区域内有得实100便利店、好得快大药房、学校、银行、邮局等，公共配套较完善周围环境状况I.自然环境：区域内自然环境良好，无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染，环境里生状况良好：周边无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等影响生产的设施2.产业环境：产业环境良好，周国大中型企业数量较多，产业聚集度高3.景观：无特殊景

14、观4.工业氛困：周边有华南新材料创新园、光正科技产业园、金升阳科技园等工业产业园，工业氛HI较好2、评估对象实物状况根据委托人提供的资料及评估人员现场调查情况，评估对象实物状况如下:土地实物状况描述名称广州市毅昌创意产业园四至东至莲埔村公园，南至姬堂工业园，西至黄埔科创园，北至京东物流华南黄埔分拣中心面积共用土地面枳5000m形状较规则地形所在区域以丘陵地形为主地势地势平坦地质地质地基承载力及稳定性较好土城土壤未受污染开发程度宗地内“五通，外己达“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、燃气），园区开发建设有绿化、道路、场地硬化、路灯、曲墙等，宗地内土地已平整，地上已建有一幢建筑物建筑物实物状况

15、描述名称广州市般昌创意产业园建筑规模总建筑面积23843.89平方米,建筑物基底面积14,530.864401,剩余空地面枳35,470.14m,建筑结构钢筋混凝土结构设施设备楼梯楼，内设有一部小货梯，水电、消防、通讯等设籁齐全装饰装修外墙涂料，贴大理石条，内部普通装修，内地刷乳胶漆。办公、食堂区域天花为铝扣板吊顶，地面铺梵砖、抛光醇：厂房区域地面铺地坪漆.安装厅铝合金窗、玻璃门等层高层高合理空间布局空间布局合理，满足厂房功能建筑功能规划用途为车间厂房）外观外立面为现代风格建成年份（代）约建于2011年新旧程度较新3、评估对象权益状况描述与分析根据委托人提供的资料及估价人员调查情况，评估对象权

16、益状况如下:位置广州市开发区科丰路29号产权证编号粤2016广州市不动产权第06200611号权属人广州载昌科技股份有限公司所有权土地所有权为国有，房屋所有权性质为私有土地使用权出让共有情况单独所有用益物权设立情况未设立用益物权担保物权设立情况未设立担保物权租赁或占用情况约有l,34311T建筑面积已出租,租赁期为2023年3月I日至2024年2月29日，JC余为自用拖欠税费情况无拖欠税希限制权利情况无查封等形式限制权利权属清晰情况评估对象已办理不动产权证,权属清晰，无争议五、价值类型价值类型本项目选取的价值类型为市场价值。主要原因为从经济行为和评估目的分析：基于经济行为考虑，本次评估目的是为

17、经济行为各关联方提供评估对象的价值参考意见，各方均处于平等地位，其实施的经济行为是正常、公平的市场交易行为,按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受：从市场条件分析：随着市场经济的不断发展，资产交易日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投费者所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性分析：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结果的影响：从价值类型选择惯例分析：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结果的价值类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据评估目的及对象

18、面临的市场条件，本次评估选取市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。故本项目选取的价值类型为市场价值。价值定义由于与本项目评估目的相关的经济行为实施各关联方均处于平等地位，是正常公平的市场交易行为，故本项目选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据该定义，其内涵为：1、自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。2、自愿卖方.指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格

19、而继续持有资产的一方当事人。3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常为本国货币。5、公平交易.指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。6、资产在市场上有足够的展示时间。指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示,不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。7、当事人双方各自精明，理性行事。指自

20、愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及估价时点的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，理性行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。8、估计数额。市场价值中的估计数额是指在公平交易中，以货币形式（正常情况下是本国货币）表现的资产的价格。六、评估基准日本项目资产评估基准日为2023年8月22日.该评估基准日的选择依据本次评估目的、相应经济行为的需要，结合现场勘察时间，经与评估公司协商并由委托人确认2023年8月22日作为评估基准日。本次评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。七、评估依据经济行为依据总经理办公会会议记录法律法规依据1、中华人民

21、共和国资产评估法（主席令第46号，2016年12月1日起施行）；2、中华人民共和国民法典（第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起施行）；3、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号1994年1月1日起执行）:4、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号，19955、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号，2007年2月1日起执行）：6、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016）36号，2016年5月1日起执行）、关于调整增值税税率的通知（财税（2018）32号，2018年

22、5月1日起执行）、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号，2019年4月1日起执行）：7、关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税（2016）43号，2016年5月1日起执行）：8、中华人民共和国土地管理法（主席令第32号，2020年1月1日起施行）：9、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第743号，2021年7月2日修订，2021年9月1日起施行）;10、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第32号，2020年1月1日起施行）：评估准则依据I、资产评估基本准则（财资（2017）43号，2017年10月I日起施行）：2

23、、资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号，2017年10月1日起施行）：3、资产评估执业准则资产评估程序（中评协（2018）36号，2019年1月1日起施行）；4、资产评估执业准则.资产评估报告（中评协（2018）35号，2019年1月1日起施行）:5、资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协（2017）33号，2017年10月1日起施行）：6、资产评估执业准则.资产评估档案（中评协（2018）37号，2019年1月I日起施行）；7、资产评估执业准则资产评估方法（中评协（2019）35号，2020年3月1日起施行）;业勤评估-B*MM8、资产评估准则术语2020（中评协（2020）31

24、号，2020年U月25日起施行）；9、资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证（中评协（2019）39号）；10、中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法（中评协（2020）31号,2023年1月1日起施行）；Ik费产评估执业准则不动产（中评协（2038号，2017年不月1日起施行）；12、资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号，2017年10月1日起施行）;13、资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号，20”年10月1日起施行）；14、资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号，2017年10月1日起施行）：权属依据1、不动产权证；2、土地使用权出

25、让合同：3、资产评估清查申报明细表：4、产权持有者出具的承诺函；取价依据1、评估人员搜集到的评估对象类似资产转让和租赁交易案例资料；2、房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价信息；3、国家统计局、地方统计局发布的统计数据.八、评估方法（一）资产评估的基本方法根据资产评估基本准则、资产评估执业准则资产评估报告、资产评估执业准则资产评估方法，资产评估基本的评估方法有三种：市场法、收益法和成本法；根据房地产估价规范，房地产估价的基本方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般F:业勤评估RQKJ-(*

26、A*AU公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对房地产市场法、收益法、成本法、假设开发法的适用性进行了分析判断，分析判断详细情况见下段论述。1、市场法市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。资产评估专业人员选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易：2)有关交易的必要信息可以获得。市场法计算公式为：待估对象比准价格=可比实例价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X区

27、域状况修正系数X权益状况修正系数X实物状况修正系数2、收益法收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。资产评估专业人员选择和使用收益法时应当考虑收益法应用的前提条件：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量：(2)预期收益所对应的风险能够度量：(3)收益期限能够确定或者合理预期。收益法计算公式为：(+其中：V=委估房地产价值；A产委估房地产未来第i年的净收益；R=房地产报酬率：n=委估房地产未来可获收益的年限。业勤评估 e*4M9M 3、成本法成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值

28、，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。资产评估专业人员选择和使用成本法时应当考虑成本法应用的前提条件：(1)评估对象能正常使用或者在用；(2)评估对象能够通过重置途径获得；(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。成本法的计算公式为：委估房地产价值=房地产重置价房地产各类贬值4、假设开发法假设开发法是将委估资产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算委估资产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的计算公式为：房地产价值=房地产开发完成后市场价值后续开发成本管理费用销售费用销售税费利息利润(二)评估方法的选取K市场法适用性分析本次评估对象为工业物业，

29、经调杳r解，目前周边市场对该类物业因业主生产行业不同，往往根据自己需求以自建为主，对外销售情况较少。且该类物业往往容积率差异较大，建筑物及土地配比往往存在较大不同，其通用性、可比性存在一定难度。基于上述分析，同类物业市场交易数据较少，且往往可比性较差，基于此，本次评估不适宜采用市场法进行测算。2、收益法适用性分析本次评估对象为工业物业，地处成熟工业区，工业氛围浓厚，区域内类似物业的出租案例较多，租赁市场较活跃，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，故可以采用收益法进行测算.3、成本法适用性分析本次评估对象为工业物业，所在区域土地市场活跃度较高，可以采用市场法计算地价;同时，目前房地产开

30、发成本数据较为公开透明，广联达、政府造价网站以及其他各类网站均能查询同类物业建造成本，利息、利涧以及各类费用均有较为公开渠道获知。基于上述分析，本次评估事宜采用成本法进行测算。4、假设开发法适用性分析假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价、再开发待拆迁的房地产的估价、具有装修改造潜力的旧房地产的估价、在建工程的估价等。而对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发房地产，则难以采用假设开发法估价。本次评估对象上的物业已建成有段时间，并且投入使用多年，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，因此不适宜采

31、用假设开发法。综上，本次评估采用成本法、收益法进行测算。其中，成本法采用房地分估的测算模式，对于土地使用权，采用市场法计算地价，再根据宗地实际开发程度考虑相关管理费用，投资利息等，得出房地分估模式下的土地使用权价值。收益法测算时，由于评估对象余地空地面积较大，房屋建筑物及其占地面积整体考虑租金收益进行测算，余地空地按纯土地出租收益进行测算。九、评估程序实施过程和情况整个评估工作共分五个阶段进行。（一）前期准备阶段1、初期接触：在签署评估委托合同前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估

32、范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了评估委托合同.3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。（二）资产清查核实和现场勘察阶段1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2023年8月22日：3、现场对评估对象进行了

33、解，做好并完善记录、拍照。（三）评定估算阶段1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法：2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。（四）评估汇总阶段根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（五）提交报告阶段评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织

34、审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交资产评估报告十、评估假设本次评估的资产价值结果仅在卜述评估假设和前提没有重大变化之情形下成立。评估基本假设I、假设评估对象的交易不受限制，处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。2、假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，交易双方的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，交易双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。3、假设在评估目的经济行为实现时，评估对象所涉及的资产可以按其评估基准日设定的价值内涵和交易方式进行。4、假设国家的产业政策、金融政

35、策、税收政策等宏观环境相对稳定。关于评估对象的假设1、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。2、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。3、假设评估对象所涉及的环境无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。4、假设评估对象实物及权益状况自现场勘察日至评估报告日并无重大变化评估限制条件I、报告使用人仅能在本次经济行为目的下使用本资产评估报告。2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范困使用资

36、产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5、评估报告中所依据的由委托人提供的法律和相关经济行为文件、产权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料，是基于真实有效为前提。我司对相关资料进行了必要的核查验证，但提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托人和相关当事方的费任。6、资产评估师已

37、对评估对象所涉及资产从其可见实体外部进行勘察，并尽职对其内部;:业财评估7JWVA*4MIB*一存在问题进行了解，但未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。7、除本报告有特别说明外，资产评估师未考虑评估对象所涉及资产已经存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。8、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生市.大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响当上述限制条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效。十一、评估结论广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立

38、、客观、公正的原则，按照必要的评估程序采用成本法、收益法对委托人委托评估的资产在评估基准日时的市场价值进行评估测算，其中成本法评估价值为178,293,800元，收益法评估价值为175,511,500元，并经综合分析最终采用成本法的评估结果作为最终评估结论。本次评估采用成本法测算结果作为评估结果的理由如下，(1)评估对象为工业物业，所在区域土地市场活跃度较高，可以采用市场法计算地价，土地市场法案例选取可比性高，各参数选取合理，地价符合当地市场行情：房地产开发成本数据较为公开透明，广联达、政府造价网站及其他各类网站均能查询同类物业建造成本，利息、利润以及各类费用均有较为公开渠道获知，各参数选取合

39、理，成本法评估结果更能客观准确反映评估对象的价值。(2)收益法是对未来租赁市场及经营收益的预测基础上得出结果，评估对象建筑物及土地配比与市场类似工业厂房案例存在较大不同，本次收益法测算区分房屋建筑物及余地空地两部分，评估对象的出租面积配比设定及对出租率、租金递增率等参数的预测设定，存在不可避免的主观因素影响，评估结论可信度较成本法稍差。基于以上因素考虑，本次评估采用成本法测算结果作为评估结果，评估价值为人民币壹亿柒仟捌佰斌拾玖万叁仟捌佰元整(178,293,800.00),详见资产评估结果明细表讥二:业勤评估,lJ*，VMMM一序号名称权属人权证编号屋落房坐建筑物情况土地使用权情况评估价值备注

40、建筑面枳（M）土地共用面积（m2）单价（元/而）总价（元、取整到百位）I房屋建筑物广州J昌科技股份WPR公司瞥2016广州市不动产权第06200611号州发科路号广开区丰2923,843.8950,001.002,79866,714.000.00仅房屋建筑物价格，不含地价2土地使用权-2t232111,579,800.00完整地块地价合计23,843.8950,00l.178,293,800.00十二、特别事项说明以下事项可能影响评估结论的使用，评估报告使用者应特别注意以下事项对评估结论的影响：（一）引用其他机构出具报告结论的情况；本次评估未引用其他机构出具的报告结论（二）权属资料不全面或者存

41、在瑕疵的情形；本公司对评估对象的法律权属予以了必要的关注，也对产权资料原件进行核查验证，未发现评估对象权属资料存在瑕疵事项.（三）评估程序受到限制的情形；本次评估未受到限制。（四）评估资料不完整的情形；本次评估不存在评估资料不完整情况：（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；评估对象于评估基准日未发现存在法律、经济等未决事项。（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系；评估对象于评估基准日有1,343户建筑面积的厂房在出租，租期为2023年3月1日至2024年2月29日，其余为自用。评估对象不存在担保及或有负债（或有资产）事项。（七）评估基准日至资产评估报

42、告日之间可能对评估结论产生影响的事项；评估对象在此期间无重大影响评估事项发生.（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形；无（九）其他特别事项说明评估对象可能存在未能在本报告披露的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉，评估机构及评估人员不承担相关责任。建议报告使用人在实现本经济行为时，就评估对象相关债权债务进行固化，对可能存在的债权债务情况进行详细约定，特此提醒。以上存在的特别事项特提请报告使用者注意。十三、资产评估报告使用限制说明）本评估报告的使用范围是报告载明的经济行为和评估目的；-）委托人或者其他资产评估报告使

43、用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告我明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证：（五）未征得出具评估报告的评估机构的同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；（六）本次评估结论系在本次评估假设前提下成立，本评估报告结论有效使用期限自评估基准日起一年，即自2023年8月22日至2024年8月21日内有效；（七）本评估报告的解释权为本公司所有.i业勤评估三,*-十四、评估报告日评估报告日为2023年9月5U-（本页余下空白）