XX市物业服务和管理办法.docx

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1、XX市物业服务和管理办法第一章总则第一条为构建党建引领社区治理框架下的物业服务和管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业服务和管理活动，维护业主、物业服务人和其他物业管理相关主体的合法权益，保障物业依法、安全、合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和XX省物业服务和管理条例等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市市区内的住宅物业服务和管理活动及其相关监督管理适用本办法。本办法所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其

2、他管理人。第三条物业服务和管理纳入社区治理体系，充分运用决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的“五共”理念，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人三方联动的治理格局。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织。第四条市住房和城乡建设局负责本市物业服务活动的管理工作，依法履行下列职责：制定本市物业服务和管理相关政策并组织实施；指导和监督县级住房和城乡建设主管部门开展物业服务活动的管理工作；建立全市统一的物业服务和管理信用信息系统，实行行业信用管理；指导行业协会制定和实施自律性规范；实施物业服务和管理方面的其他职能职责。区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业服

3、务活动的管理工作，依法履行下列职责：贯彻执行物业管理相关政策和制度；对辖区内物业服务企业和从业人员进行监督管理；指导、监督辖区内住宅专项维修资金的续筹、管理和使用；组织对辖区内社区环境和物业管理委员会、业主委员会开展培训；指导街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理；落实物业服务和管理方面的其他职能职责。发改、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管、民防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业服务和管理活动的相关监督管理工作，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。第五条各城区人民政府、

4、开发区管委会应当加强对物业管理的领导，建立综合协调和保障机制，纳入对街道办事处、乡镇人民政府的考核内容。街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理，并应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。街道办事处、乡镇人民政府指导社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会（小区物业自管组织）、物业服务企业和其他管理人履行职责，调解物业服务和管理纠纷

5、。第六条本市实行物业服务联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住建、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管等相关行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专营单位等各方代表参加，协调解决物业服务和管理活动中的重难点问题。第七条市物业管理协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。第二章前期物业管理第八条物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。本市划分物业管理区域按下列方法执行：（一）建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图

6、，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可以划分为不同的物业区域;（二）分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。第九条建设单位应在办理商品房预售许可证或现房销售前，持自然资源和规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向物业所在地区住房和城乡建设主管部门（以下简称“所在地住建部门”）提出划分物业管理区域的备案申请。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。一个物

7、业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务和管理。第十条住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报所在地住建部门备案。前期物业服务合同示范文本由市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门拟定。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示

8、，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约示范文本由市住房和城乡建设主管部门拟定。第十一条新建住宅的建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米；（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；（三）物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。第十二条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业

9、共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向所在地住建部门备案下列资料：（一）前期物业服务合同；（二）物业承接查验协议；（三）建设单位移交资料清单；（四）查验、交接记录；（五）其他与承接查验有关的资料。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三章业主及业主大会第十三条房屋所有权人为业主，物业的承租人和其他实际使用物业的非业主为物业使用人。业主可以依

10、法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。同一物业管理区域内，交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付房屋套数达到总套数百分之五十或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达百分之二十的，应当召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。业主总人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十五条符合本办法第十四条规定的，建设单位应当向所在地住建部门提出召开首次业主大会会议的书面报告，业主也可以提出书面报告,

11、所在地住建部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内，组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和业主大会议事规则的规定组织召开。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的

12、用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十七条业主大会决定本办法第十六条规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定其中第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四一8一分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十八条业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告，委员中党员比例一般应不低于50%,

13、主任一般由党员担任。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。落实“双向进入、交叉任职”，健全“三方联动、多元共治“格局。第十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地住建部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案，并告知属地社区居委会:（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十内，将变更内容书面报告备案部门。第二十条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业

14、主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（七）拟定共有部分经营方案和共有资金使用和管理办法并提请业主共同决定。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分

15、经营收益支出决策权力，并公布经营所得收益和支出情况；（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；（九）法律法规、业主公约和管理规约规定的其他职责。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。鼓励有条件的住宅小区业主委员会聘请专职执行秘书，其工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中约定。第二十一条业主委员会应当自任期届满之日起十

16、日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。业主委员会委员职务在任期内终止的，应当在终止之日起三日内向业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。第二十二条业主大会可以采用招标投标方式确定候选物业服务人，候选物业服务人确定后，提请业主大会会议表决，表决通过后由业主委员会与其签定物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。物业服务人应当自物业服务

17、合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报所在地住建部门备案。第四章物业服务第二十三条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格和相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报服务项目所在地住建部门备案。第二十四条物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；（三）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和

18、物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；（四）维护物业区域环境卫生，落实生活垃圾分类投放管理责任人责任，引导业主进行垃圾分类处理；（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；（六）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不

19、配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。物业服务企业应当向住房和城乡建设主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。第二十五条物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：（一）物业服务企业的项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收赛方式等；（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用

20、部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；（六）其他应当公示的信息。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。第二十六条本市实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷可由人民调解员依法进行调解：（一）业主与物业服务人之间因物业服务和管理引起的纠纷;（二）业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷；（三）业主个人需要调解物业服务和管理中出现的其他纠纷。第二十七条本市实行物业服务和管理重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业

21、服务企业应当及时采取合理措施并向所在地住建部门和相应行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和专营单位报告：（一）发生火灾、水患、爆炸、自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安全的；（三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活的；（四）发生群体性的事件；（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的事件。物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第二

22、十八条住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争形成，实行市场调节价，物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。第二十九条住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户

23、终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。第三十条对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业服务和管理的区域，各辖区政府应采取专业化物业服务为主、“党建+业主”自管为辅、单位管理过渡、社区保障性管理的多元管理模式实施物业服务和管理，促进高质量物业服务管理全覆盖。有条件的，应合理规划建设“红色驿站”，满足群众多样化需求。第五章物业的使用与维护第三十一条业主和物业

24、使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。物业服务人对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人应当给予配合。相关行业监管工作人员公务巡查、社区居委会进行人口、综合治理等宣传监管工作，以及相关专营单位对相关设施设备检查维修，需要进入住宅小区时，物业服务人应予积极配合，并提供便利条件。第三十二条物业区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；（二）将没有防水功能的

25、房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；（四）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（六）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；（七）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物

26、品；（八）违反规定停放车辆；（九）违反规定出租房屋；（十）违反规定饲养动物或者种植植物；（十一）法律法规、业主公约和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为的，物业服务人应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和所在地公安、自然资源和规划、生态环境、住建、城管执法、市场监管、消防救援等有关行政主管部门和街道综合执法、乡镇相关执法部门报告,有关部门应当依法处理。第三十三条业主、物业使用人对房屋进行装饰装修前，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、允许施工时间、废弃物的清运与处置、立面设施及防盗窗的安装要求、注意事项等内容及其他需要约定的事项。业主

27、、物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当遵守国家有关规定。按照规定需报有关部门批准的，应当依法按程序办理。物业服务人对房屋装饰装修活动进行检（巡）查时，业主应当予以配合。物业服务人应为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得违法收取任何费用。第三十四条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。合法利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋及共用部位、共用设施设备的安全和正常使用，并依法经业主共同决定。利用业主的共有部分产生的收入，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。第三十五条住宅小区建筑区

28、划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第三十六条住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。第三十七条物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向所在地住建部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的

29、；（二）电梯故障的；（三）消防设施故障的；（四）公共护栏（围）破损严重的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。住房和城乡建设主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。第六章法律责任第三十八条业主、业主委员会、物业服务人、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决；不能自行协调解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主委员

30、会资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。第三十九条建设单位有未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，在物业保修期内未按照规定履行保修责任等行为的；专业经营单位有未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新等行为的；物业服务人存在中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，未按照规定在物业区域内公示有关信息等违法违规行为的，由相关主管部门依据XX省物业服务和管理条例等相关法律法规予以相应处罚。与物业服务和管理有关的管理部门及其工作人员玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门实行问责或给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第四十条本办法由市住房和城乡建设局负责解释。市住房和城乡建设局会同相关部门按照国家法律、法规和本办法制定相应的实施细则。各县（市）可结合自身实际，参照执行。第四十一条本办法自2023年1月1日起施行，有效期五年。本办法施行期间，国家、省出台新规定的，从其规定。