XX大型高层住宅项目可行性研究报告.docx

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1、XX大型高层住宅项目可行性研究报告编制人：审核人：施工单位：编制日期：第1章总论41.1. 项目背景与概况41.2. 主要技术经济指标91.3. 问题与建议10第2章项目投资环境与市场研究112.1. 投资环境分析112.2. 区域房地产市场分析182.3. 销售预测202.4. 营销策略23第3章建设规模与项目开发条件253.1.建设规模2532项目概况现状2533项目建设条件27第4章建筑方案304.1. 设计依据304.2. 项目设计主题和开发理念304.3. 项目总体规划方案314.4. 建筑设计334.5. 结构设计384.6. 给排水设计424.7. 电气设计484.8. 暖通设计

2、51第5章环境影响评价595.1. 编制依据595.2. 环境现状595.3. 项目建设对环境的影响595.4. 环境保护措施59第6章劳动安全、卫生与健康616.1. 指导思想616.2. 职业安全卫生健康对策与措施61第7章组织机构与人力资源配置627.1. 组织机构627.2. 人力资源配置62第8章项目实施进度638.1. 项目开发期638.2. 项目实施进度安排638.3. 项目实施过程控制措施63第9章项目招投标659.1. 工程项目招标投标概述659.2. 工程项目招标投标因素分析669.3. 招标依据689.4. 招标范围689.5. 招标方式68第10章投资估算与资金筹措69

3、10.1. 投资估算6910.2. 资金筹措69第11章财务评价7111.1. 项目评估依据7111.2. 财务评价基础数据的选择7111.3. 财务评价71第12章社会评价7312.1. 项目对社会的影响分析7312.2. 风险分析7412.3. 社会评价结论75第13章研究结论与建议7613.1. 可行性研究结论7613.2. 建议76第1章总论1.L项目背景与概况1、项目名称：*国际项目2、承办单位概况单位名称：*房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司（国内自然人独资）注册斐金：XXX单位住所：业务范围：房地产开发、销售法定代表人：企业负责人：XX,男，*年*月*日生于O现年岁，自*年

4、起从事房地产业，*年创建*房地产开发有限公司，任O建设单位简介：*房地产开发有限公司是经XXX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员27人，其中高级职称3人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为万多平方米。202x年IO月，由XXX县委领导带队考察组一行对*国际项目建设意向单位*房地产开发有限公司进行了为期3天的考察。通过考察一致认为*房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把XXX县高尚国际项目建设成为理想中的人文和谐小区。3、可行性研究报告编制依据（1

5、）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXX县高尚国际项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步

6、健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把基础建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约L52个百分点。XXX市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用XXX地处皖北，属于承东启西的中部地区，

7、恰逢“中部崛起”战略的实施。外部条件的优化和自身优势的释放，XXX面临着一次重要的发展机遇。2005年10月XXX县人民政府开始组织编制XXX县新一轮的城市总体规划。规划对XXX县域城镇体系、城市性质、发展目标、发展方向、发展规模、经济及产业发展、空间布局结构等要素准确定位，提出未来XXX建设的发展目标和阶段目标。规划从区域宏观层面展开，分析XXX的区域关系和区域优势，提出经济融入、产业倾斜和分阶段发展的规划理念，依托XXX,整合并高效利用XXX现有资源，创造更好的发展空间和环境，构筑XXX总体发展框架，提升XXX在皖北经济发展中的综合竞争力。重新确定城市发展目标及战略。调整完善县域城镇体系，

8、推进城镇化战略，促进区域协调稳步发展。明确县城的城市性质和区域职能,适应社会经济发展战略,协调好XXX城区与XXX市区的关系。确定城市用地发展方向，优化城市功能布局，保护和利用景观资源，突出城市特色。；组织处理县域交通网络与县域城镇发展的关系，完善城区内部交通网络，协调城区道路系统与用地布局的关系推动产业升级，发展重点工业；大力发展劳动密集型产业，实现产业发展与城镇发展一体化；以商贸流通和旅游业为突破口，加快发展现代服务业。县域城镇空间发展采用以XXX城区为主中心，临涣为次中心，以百善、南坪和五沟为重要节点，形成“三角形”中心城镇布局框架，带动县域城镇发展。规划城镇体系结构为“双心、三点、四轴

9、、四区二双心：县城一一全县政治经济文化中心；临涣一一县域副中心；三点：百善、南坪和五沟作为县域经济发展的三个重要支撑点，在政策上予以倾斜，重点培育；四轴：根据区域交通基础设施的建设情况和现有城镇之间的发展联系情况，在县域内规划两条城镇发展主轴和两条城镇发展次轴，规划相应提升位于发展轴线上的道路等级；四区：以县城为中心的北部经济区；以百善意镇为中心的中部经济区；以临涣镇为中心的西部经济区；以南坪镇为中心的南部经济区。确定XXX县是以加工型产业和高技术产业为主的现代工业生产基地，XXX市区的重要组成，现代化的城区，XXX县的生产生活服务中心。调整完善旧城，改造老城，实施向西跨河发展新区，为合理的城

10、市空间结构打下基础；综合安排城市用地，发挥各类用地的集聚效应；挖掘城市特色和亮点，在城市总体布局上予以体现和强调；规划充分利用自然水体和林带，并贯通水系，形成丰富的城市开放空间，为建设生态城市打下基础。丰富城市功能的构成种类，合理安排大型公建、大型商业设施、文教体卫用地、休闲旅游区，提高城市的吸引力和影响力。城区以满足区域经济发展要求为出发，利用新滩河、符夹铁路、乾隆湖、经济开发区，形成旧城、老城、城东休闲区、城西北新区、城西工业区协调发展的组团式格局。近期建设规划的重点主要围绕三方面的目标展开：建设大型公建，完善基础设施,提升城市整体服务功能；开发市场，经营城市，提升城市知名度；优化城市环境

11、，塑造精品工程，提升城市形象。XXX县高尚国际项目符合XXX县城市建设总体规划，贯彻了XXX县城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10乐大约可以拉动GDP

12、增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为XXX县重点商住综合体建设项目工程之一，将为增加XXX县当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于XXX县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及LOFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。XXX县位于XXX省北部，是XXX市唯一辖县。县城依市而建，下辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是XXX经济区和X

13、XX经济圈的重要组成部分。东部的区位，西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XXX成为XXX省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。本项目位于XXX县城中心区域，北边为溪河路，南边为冷河路，东边为烈山路，紧邻XXX县汽车客运中心，XXX县政府在项目西北方向，XXX二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生2000多人。7、预期目标XXX县高尚国际项目拟建住宅79213平米，包括四栋2433层的高层住宅。拟建商业113076平米，包括一栋18层的SOHO,15884平米；一栋13层LOFT,7086平米；34层商业81415平米；以及2层住宅底层商业8691平米。项目位于XXX县城中

14、心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及LOFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。8、主要建设规划、建筑功能：本方案东北侧沿街为商业区，西南侧为住宅区。沿溪河路商业以超市、百货为主，顶层为影院与宴会厅。沿烈山路商业以一条商业内街为主轴，串联各个商业单体。商业街西北角坐落一栋18层SOHO,商业街南侧坐落一栋13层LOFT,增强项目的标志性。住宅区为2433层高层住宅，底层商业两层，沿住宅区四周布置。、建筑退界：建筑北侧退溪河路红线20米；东侧商业主界面退烈山路红线19.5米；西侧建筑退用

15、地红线26米；西南侧高层住宅退用地红线8米，底层商业退用地红线5米，满足规划要求。、地下车库：本地块停车位要求较高，采用两层地下车库和地面停车相结合的方式，满足停车要求并兼作人防。地下车库总建筑面积约50697平米，其中机动车库44138平米，非机动车库6559平米。地下二层局部设置人防。商业用地下车库与住宅用地下车库通过管理方式分离。商业机动车停车按照每百平米0.5辆配置，住宅机动车停车按照每百平米0.5辆配置，LOFT和SOHO机动车停车按照每百平米0.8辆配置。商业非机动车停车按照每百平米3辆配置，住宅非机动车按照每户2辆配置。、建筑高度：本案建筑设计高度均小于100米。、交通：商业区的

16、机动车出入口设置于基地西侧道路的南北两端，住宅区的机动车主要出入口设置基地西侧中间位置小区主入口处。、消防分析：本基地内建筑周边有消防通道，宽度及转弯半径均满足规范要求。在商业区消防车可由城市道路进入商业街形成进行有效消防环道和扑救面。通道净宽及净高均满足要求。住宅的消防登高面均设置在建筑一侧，并离建筑的间距不小于5米。、疏散楼梯：疏散楼梯的设置及距离控制均满足规范要求。、景观设计：本项目以绿色建筑为设计目标，通过基地内大片绿化，屋顶花园等多种类型的建筑绿化，实现建筑外观与内在的真正“绿色化二地块内景观分为商业景观及住宅小区景观。商业景观以沿街绿化、小品、喷泉为主；小区景观以集中绿化，景观步道

17、结合凉亭小品以及康乐设施为主。商业顶部的屋面绿化，与地面绿地结合形成三维绿化的整体绿色环境氛围。不仅解决了建筑屋顶的保温节能要求，同时提升了屋顶的绿化效果和整体环境品质。1.2. 主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积m160319.602规划总建筑面积m2266081.402.1其中：住宅建筑面积m279213.102.2其中：商铺建筑面积m2134602.202.3其中：地下停车场建筑面积m251621.403建筑密度%464容积率3.25绿地率%30.006项目总投资万元112092.417财务净现值万元89766.188财务内部收益率%81.19静态投资回收期年2.6410动态投

18、资回收期年2.791.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XXX市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。XXX县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章项目投

19、资环境与市场研究21.投资环境分析1、2013年经济形势及房地产政策对房地产市场的影响2013年2月20日，温家宝主持国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。2月28日，国五条细则出台，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知。主要调控措施为两个方向：第一、完善稳定房价工作责任制。省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。第二、坚决抑制投

20、机投资性购房。所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除；对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究法律责任。在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。住建部明确2013年楼市政策“要点”：2013年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将

21、继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。2013年各地要继续编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。2013年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政

22、策体系。2013年整体经济形势继续回稳的趋势及中央进一步加大对房地产调控的政策，将对房地产市场发展产生的影响：信贷环境将进一步好转无论是中央经济工作会议还是央行年度工作会议，对2013年的货币政策定调都是稳健：2013年要继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。这意味着2013年整体信贷环境将较202x年进一步好转，首套房利率优惠、贷款保障按时到位将会继续。房地产政策整体继续从严执行，但不排除有加码的可能中央经济工作会议提出，要继续坚持房地产调控不动摇和继续加强保障性住房建设和管理，释放出清晰的信号，即未来房地产调控决心不会变，力度不会减；从住建部、国土部的年度工作

23、会议中，也明确重申继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。当前房地产市场调控已经取得一定成效，房价已于12年下半年反弹，且反弹力度不断增大，在此背景下，再次重申意味着2013年限购、限贷等政策将会继续执行，巩固调控成果；如果房价出现反复，超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策。2013年商品房市场成交将延续活跃势头国家在严厉打击投机投资性需求的同时，对于首套房和自住型需求仍是予以鼓励和支持的。202x年下半年以来的楼市持续活跃的态势仍将延续，这从2013年1月份的楼市

24、成交依然火爆便是印证。2013年房价将整体继续看涨分城市来看，由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应，近两个月一线城市房价的加速上涨对此已有所体现。三、四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅有可能扩大，而大部分三、四线城市由于供大于求的情况仍然比较显著，房价上涨空间不大。基于目前房价加速上涨态势，预计2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。2013年房地产开发投资有望回升至20%以上首先，202x年房地产投资累计稳步增长，2011年I

25、ooO万套和202x年700万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使2013年保障房投资继续维持在高位；其次房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资将延续企稳回升态势，但由于新开工目前仍为负增长，短期投资增长的幅度有限。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素202x年，XXX市经济与社会发展状况国民经济较快发展。初步核算，全年实现地区生产总值620.5亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值51.4亿元，增长5.7%；第二产业增加值410.3亿元，增长14.9%；第三产业增加值158.8亿元，增长IL3%o三次产业结构为8.3：66.1：25.6。

26、按常住人口计算，人均GDP达到29278元（折合4638美元），比上年增加3053元。市场物价温和上涨。全年居民消费价格上涨2.2%,分别低于全省和全国平均水平0.1和0.4个百分点。构成居民消费的八大类商品价格全面上涨。其中食品类价格上涨3.9%,烟酒类和衣着类价格均上涨2.1%,交通和通信类价格上涨L8%,家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.2%,医疗保健和个人用品类价格上涨LO乐娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.6乐居住类价格上涨1.2机全年商品零售价格上涨2.0%o工业生产者出厂价格下降2.3%；工业生产者购进价格上涨1.4%,其中燃料动力类价格上涨4.2%o就业规模不断扩大。全年新

27、增城镇就业岗位76965个，10648名下岗失业人员实现再就业。年末城镇人口登记失业人数19666人，城镇登记失业率控制在4.2%以内。我市被国务院授予“全国创业先进城市”。年末全市从业人员113.5万人，比上年增加0.5万人。其中，第一产业38.9万人，比上年减少0.6万人；第二产业39.2万人,比上年增加0.5万人；第三产业35.4万人，比上年增加0.6万人。非公有制经济快速发展。全年非公有制经济实现增加值255亿元，按可比价格计算，增长18%；占全市生产总值的比重为41%,比上年提高1个百分点。全年新增个体工商户15382户，新增从业人员58659人；新增私营企业1777家,新增注册资金

28、46.6亿元。年末全市实有个体工商户54823户，从业人员18.2万人；实有私营企业7903家，注册资本218.4亿元。工业支撑地位突出。全年全部工业完成增加值377.1亿元，比上年增长15.2%o工业占全市GDP的比重达到60.8%,对全市经济增长的贡献达到70.2%,拉动全市GDP增长9.3个百分点。全年新增规模以上工业企业125家，总数达到632家；规模以上工业增加值比上年增长17.4%o全年规模以上工业企业实现主营业务收入1664.9亿元，比上年增长24.4%；实现利税147.8亿元，增长5.9%,其中利润75.2亿元，增长11.6%。工业经济效益综合指数229.4%,比上年提高10.

29、9个百分点；产品产销率99.4%,比上年提高0.15个百分点。建筑业快速发展。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业55家，从业人员50580人；全年完成建筑业总产值83.4亿元，增长32.5%；实现工程结算收入81.7亿元，增长23.4乐竣工产值55.9亿元，增长43.4%建筑业劳动生产率21.6万元/人。全年房屋建筑施工面积297.2万平方米，竣工房屋面积114.5万平方米。投资规模继续扩大。全年在建施工项目788个，其中新开工项目598个，计划总投资1334.5亿元。全年完成固定资产投资总额577.2亿元，增长28.2%。其中城镇投资549.9亿元，增长27.6%,农村非农户投资27.

30、3亿元，增长42.7吼分产业看，第一产业投资7.4亿元，下降19.1%；第二产业投资350.7亿元，增长23.5乐第三产业投资219.1亿元，增长39.7机全年工业完成投资350.5亿元，增长28.6吼其中采矿业投资58.3亿元，下降16.7乐制造业投资271.6亿元，增长38%；电力行业投资20.6亿元，增长175%。全年房地产开发投资109.3亿元，增长64%；商品房屋销售面积117.5万平方米，比上年下降14%；商品房屋销售额49.2亿元，下降2.8虬全年保障性安居工程住房施工套数35343套，其中本年新开工14205套，竣工7363套。重点项目建设扎实推进。全年全市325个重点建设项目

31、完成投资387.4亿元。邹庄煤矿竣工，XXX矿机、百特电机等重点项目建成投产，泗许高速XXX段建成通车；大唐虎山发电厂、大润发二期、职教中心等在建项目加快推进；天裕高端铸件循环经济产业园、平山电厂等项目前期工作正加快推进，已具备开工条件。市新政务中心通过省级立项审批；符夹线扩能改造和客车联络线项目已进入可研编制阶段。消费市场平稳发展。全年实现社会消费品零售总额171.7亿元，比上年增长16%o分城乡看，城镇消费品零售额140.3亿元，增长16.2%；乡村消费品零售额31.4亿元,增长15.2%。分行业看，批发和零售业分别实现零售额12.9亿元和133.6亿元，分别增长14.7%和15.7%；住

32、宿和餐饮业分别实现零售额1.2亿元和24亿元，分别增长12.9%和18.7%o商贸服务设施加快建设。红星美凯龙、国购广场等项目开工建设，乐天玛特、XXX建材大市场、城市广场二期、韩国商贸城等项目建成或即将建成投入运营；皖北煤电翔宇物流建成并投入运营。园区建设取得新进展。XXX经济开发区、XXX经济开发区、临涣工业园等6个省级经济开发区（工业园区）已建成面积57.5平方公里，聚集各类企业685家，其中规模以上工业企业356家。全年开发区实现工业总产值790亿元，增长39.2%;工业增加值192.6亿元，增长29.2%；实现税收33.8亿元,增长28.4%。财政收支整体平稳。全年完成财政总收入IO

33、Ll亿元，比上年增收10.7亿元，增长11.9机其中，地方一般预算收入完成51.9亿元，比上年增收13.8亿元，增长36.2%；上划中央收入完成48.2亿元，比上年减收2.9亿元，下降5.7%；出口货物退增值税完成Ll亿元，下降12.2%。分级次看，市级财政收入78.1亿元，比上年增收7.8亿元，增长11.1%；XXX县财政收入23亿元，比上年增收2.9亿元，增长14.7虬全年完成财政支出108.5亿元，比上年增长24.3%o金融信贷规模扩大。年末全市金融机构各项存款余额787.7亿元，比年初增加92.3亿元，比上年增长13.3%；其中居民储蓄存款余额424.6亿元，比年初增加74.6亿元，增

34、长20.1%；金融机构各项贷款余额508.6亿元，比年初增加102.9亿元，增长25.4%。金融存贷比达到64.6%,比上年提高6.2个百分点。人口保持低速增长。全年人口出生率12.38%o,人口死亡率5.47%。,人口自然增长率6.91%。年末全市户籍人口218.3万人，其中非农业人口94.9万人，农业人口123.4万人。年末常住人口212.3万人；城镇化率57.2%,比上年提高L5个百分点。城乡居民生活水平提高。全年城镇居民人均可支配收入20360元，比上年增收2484元，增长13.9%；人均生活消费支出15207元，增长18.8%,其中食品支出6039元，增长8.5%,衣着支出1665元

35、，增长24.1%,教育文化娱乐服务支出2151元，增长69.5机城镇居民家庭恩格尔系数为39.7册城镇人均住房建筑面积26.8平方米，比上年增加1平方米。202x年，XXX县经济与社会发展状况经济持续较快增长。全县实现地区生产总值168.9亿元，比上年增长17.5%,其中：第一产业增加值35.5亿元，增长5.9%；第二产业增加值93.2亿元，增长25.6%；第三产业增加值40.2亿元，增长10.4%。人均地区生产总值15736元，比上年增长21.7%。从产业结构看，三次产业构成由上年的22.4:52.9:24.7调整至21.0:55.2:23.8,第二产业占比较上年提高2.3个百分点，其中工业

36、对经济增长的贡献率达74.1%。财政总收入占GDP比重13.4%o农村经济平稳发展。全县农林牧渔业总产值59.73亿元，按可比价计算比上年增长6.2%,其中：农业总产值36.09亿元，增长4.4%；林业总产值1.36亿元，增长18.7%；牧业总产值18.73亿元，增长6.3%；渔业总产值L65亿元，增长6.8%；农林牧渔服务业总产值L90亿元，增长15.6%。工业生产快速增长，经济效益稳定提高。全县规模以上（年主营业务收入2000万元及以上）工业企业199家。全年实现工业总产值294.7亿元，比上年增长17.1%；规模以上工业企业增加值增长32.5%。全县规模以上工业实现主营业务收入340.4

37、亿元，同比增长15.8%；利润总额19.7亿元,增长49.3%；利税总额30.9亿元，增长33.7%。建筑业保持较快发展。全县资质等级以上建筑企业10家，建筑企业完成增加值9.7亿元，比上年增长11.1机房屋建筑施工面积61.7万平方米，增长6.9初房屋竣工面积54.3万平方米，增长20.9%。投资保持较快增长。全年固定资产投资完成164亿元，比上年增长32.3%；其中城镇固定资产投资155.2亿元，增长31.4%。全部固定资产投资中，一产完成投资1.4亿元，下降29.1%；二产完成投资99.0亿元，增长28.3%,其中工业投资99亿元，增长29.6%；三产完成投资63.4亿元，增长42.8%

38、。房地产市场快速发展。全年房地产开发投资完成22.7亿元，比上年增长36.5%。大项目对投资规模支撑作用明显。全年全县亿元以上建设项目69个，增长46.8%；完成投资94.3亿元，增长61.7%,占全部建设项目投资的57.5%。当年新开工项目拉动作用较强。计划总投资超亿元的新建项目39个，比上年增加12个，新开工项目本年完成投资52.4亿元，增长104.5%,拉动投资增长21.6个百分点。消费市场较快发展。全年实现社会消费品零售总额46.8亿元，比上年增长15.9队从规模看，限额以上单位实现零售额12.4亿元，增长40.3%；限额以下单位实现零售额34.4亿元，增长8.8%。从商品零售类值看，

39、基本生活类商品仍是消费持续增长的稳定动力。从发展速度看，居住及其相关商品增长较快。建筑及装潢材料类商品零售额增长79.1%,家具类商品零售额增长99%。财税收支较快运行。全年实现财政总收入23.01亿元，比上年增长14.7%。地方财政收入IL8亿元，增长49.6%。各项税收21.5亿元，增长11.6机全年财政支出35.7亿元，增长22.0%。其中，教育支出7.3亿元，增长0.3%；医疗卫生支出4.7亿元，增长22.4%；农林水事务支出4.6亿元，增长27.3%；科学技术支出0.4亿元，增长12.8%。人口发展保持稳定。年末全县户籍人口107.3万人，比上年减少3.8万人，其中：男性55.3万人

40、，减少L6万人；女性52.O万人，减少2.2万人。当年出生人口18798人,死亡人口7706人。居民收入较快增加。全年城镇在岗职工平均工资40344元，比上年增长19.6机农村居民人均纯收入7034元，比上年增加934元，增长15.3%。社会保障能力提升。年末，全县共有收养性社会福利单位23个，拥有床位2985张。全县城镇基本养老、医疗、失业参保人数为3.5、3.9和1.1万人。参加农村新型合作医疗的人数96.1万人。农村社会养老保险参保居民52.5万人。民生工程落到实处，人民生活持续改善。全年民生投入10.52亿元，其中县级配套资金1.67亿元，重点实施了33项民生工程。发放城乡居民养老保险

41、金L5亿元、农村低保对象补贴4980万元、五保户补贴1239万元、家庭困难学生补助1200万元。2.2.区域房地产市场分析1、XXX县房地产市场区域分布及特点老城区板块主城区为XXX县城区东部，是老的商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的影响而不同，老城区比较有代表性的有领上春城、九点阳光等。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，居住环境一般,小区景观，面积以中、大户型为主。新城区板快新城区位于XXX县中心区域，是XXX县新的行政、商业、金融、文化教

42、育中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，己形成一定的规模，政府机关搬迁工作已完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。XXX县市民对新城区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施完善，生活便利程度较高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为XXX县市民购房置业的首选区域。主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力,一般120-150平方米，120-130平方米的三房旺销，四房面积一般在160T90平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。开发区板块相对其它

43、两个区域而言，开发区处于县城西部，虽然离县城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额。2、XXX县房地产市场概况2008年以后，XXX县房地产市场步入快速发展阶段，房地产投资迅猛增强；XXX当前共有房地产项目30个左右，其中在售楼盘近20个，市场竞争较为激烈。房地产市场需求处于平稳增长：随着XXX城市化进程的快速发展，XXX近几年内将会有大量的农村

44、人中进城居住与就业，这些无疑会为房地产市场的销售与租赁增加一剂强心针，投资与自住相结合，保证了未来几年内XXX的房地产市场处于一个快速健康发展的市场。当地房价低，需求增加：由于XXX紧靠XXX市，且住房价格远远低于XXX市,属于房价的低值洼地，XXX是劳务输出大县，外出务工人员更愿意在县城置业。房地产市场进入产品与服务竞争阶段：随着铭城花园、海通财富的入市，提高了XXX县人民对小区产品、物业、环境和配套规模的需求，购房者不仅仅在价格上作比较，对小区产品、物业、环境和配套都会作为主要比较对象。市场不断扩大带来机会：到规划至2020年，形成“双心、三点、四轴、四区”。城区面积不断扩大，随着产业的升

45、级和城镇化的加速，未来的数年里，XXX的房地产市场需求非常庞大，前景非常广阔。3、XXX房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年XXX房地产市场的特征总结如下：房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。4、202x年XXX楼市分析XXX房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，XXX202x年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点:1）房地产开发投资增长回落趋稳。当

46、前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90-120平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解

47、土地供求的矛盾。202x年XXX楼市走势对XXX房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至2500点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以202x年后楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3.销售预测1、项目需求分析本项目所在XXX县是XXX市唯一辖县,人口众多，交通发达,但主城区尚没有一个具有一定规模的高档商住综合体,在这里工作和经商的人很多，汽车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房和消费的要求越来越高，而本项目地处XXX县城区中心地段，项目将利用其良好生态和区位优势在XXX县城区打造出一个人文共生的生态示范综合体，以创新的开发理念和居住生活方式打造XXX县城高品质、高标准、不可复制的城市融合体，使其成为XXX人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为XXX县城区的高档城市融合体，销售目标客户群定位如下