长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段改扩建项目源城段房屋征收补偿安置方案.docx

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1、长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段改扩建项目（源城段）房屋征收补偿安置方案为加快长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段（源城段）改扩建项目的建设步伐，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令2011第590号）和河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法（河府2017）44号）等有关规定，我区决定实施长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段（源城段）改扩建项目房屋征收工作，结合实际，特制定本方案。一、房屋征收基本情况（一）房屋征收范围：长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段（源城段）改扩建项目需征收用地面积约1073亩（最终数量以实地核实为准），土地房屋征收范围涉及埔前镇、源南

2、镇、东埔街道、源西街道、高埔岗街道（具体位置详见红线图）。（二）房屋征收部门：区房屋征收办公室。（三）房屋征收实施单位：埔前镇人民政府、源南镇人民政府、东埔街道办事处、源西街道办事处、高埔岗街道办事处。（四）被征收人：房屋征收范围内的房屋所有权人。（五）签订征收补偿协议期限：自土地房屋征收工作小组进场动员之日起三个月内。（六）搬迁腾空房屋期限：签订协议之日起20天内。（七）评估时点及办法：源城区人民政府发布土地征收预公告之日起，委托有资质的评估机构对本项目范围内的房屋实行分户评估。（八）候选房地产价格评估机构（以下简称评估机构）：1 .广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司河源分公司；2 .河

3、源市德颐土地房地产评估有限公司；3 .河源市久和土地房地产评估有限公司；4 .深圳市新峰土地房地产评估有限公司河源分公司；5 .广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司；6 .河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司。（九）征收范围内房屋的基本情况：经调查摸底，需征收房屋约170栋，占地面积约25881.41平方米，建筑面积约25867.33平方米（未含附属设施）。二、建筑物界定（一）工作依据建（构）筑物类别的界定工作由建（构）筑物类别界定小组按照中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法河源市人民政府关于加强河源市区农村建房管理的意见河源市区村民宅基地审批管理暂行办法等法律法规政策以及

4、省、市和区关于“房地一体”农村不动产确权登记发证有关规定,参照河源市区农村房屋征收建筑物类别界定工作指导意见（河国土资发2014）342号）要求，结合市区村庄农村户及建（构）筑物现状调查核实成果开展。工作中存在特殊情形难以认定类别的，提交项目征收工作现场指挥部讨论认定，认定结果以指挥部会议纪要为准。（二）基础资料1.2012年以来历年卫星影像图；7 .2012年“两项调查”资料，包括房屋矢量数据、源城区家庭户房屋调查汇总表；3 .项目进场建筑物摸底工作资料，包括卫星影像、无人机航拍照片、分栋房屋照片；4 .集体建设用地及地上房屋确权登记申请审批表或不动产权证（土地使用权证）。（三）建（构）筑物

5、类别建（构）筑物类别分为家庭住房、祖屋、农业生产设施、其他建筑。建（构）筑物建成时间分为2012年前、2012年后项目进场前、项目进场后三个时段。对于2012年前建成的房屋，按照上述类别进行认定。其他时段建成的建（构）筑物只对建成时段作出说明，不认定类别。1 .家庭住房家庭住房是指满足“一户一宅”规定的住房，其认定按照有关镇人民政府、街道办事处审批意见执行。2 .祖屋祖屋为祖辈兴建，现由其后代所有保存较完好的房屋，一般为泥砖瓦结构。其认定按照有关镇人民政府、街道办事处审批意见执行。3 .农业生产设施项目调查摸底时不完全封闭，用于养殖或辅助养殖的建（构）筑物，界定为农业生产设施。4 .其他建筑项

6、目调查摸底时完全封闭的建（构）筑物，界定为其他建筑。对在“两项调查”登记用途为养殖，2012年后改建，项目调查摸底时完全封闭的建（构）筑物，作其他用途的，界定为其他建筑；对建（构）筑物超出每户350平方米（指建筑面积）家庭住房以外的面积部分，界定为其他建筑。（四）工作程序1.建（构）筑物情况认定在收到土地房屋征收工作组移交的丈量表后，根据有关镇人民政府、街道办事处审批意见，对建（构）筑物结构、建成时间、面积、权利人及其家庭户信息进行认定。（1）建（构）筑物结构建（构）筑物结构现状以丈量表登记为准，依据“两项调查”建（构）筑物现状调查登记表、历年卫星影像图、项目进场时摸底工作资料，掌握其变化情况

7、。涉及建（构）筑物结构改变的，在界定意见中进行记录。（2）建（构）筑物建成时间通过比对历年卫星影像图判断建（构）筑物建成时间。建成时间分为以下三个时段：2012年前（含2012年）：依据“房地一体”摸底情况、2012年“两项调查”房屋矢量数据和2012年卫星影像图，同时通过参考2013年1月谷歌卫星影像，对影像图上存在的建（构）筑物认定为2012年前建设；2012年后至项目进场前：比对2012年卫星影像，同时参考2013年1月谷歌卫星影像、2019年卫星影像和无人机航拍照片，对于2012年卫星影像图不存在、无人机航拍照片中存在的建（构）筑物，认定为2012年后至项目进场前建设；项目进场后：依据

8、为2019年卫星影像和项目进场时无人机航拍照片，对于航拍照片中不存在的建（构）筑物，认定为进场后新建。（3）建（构）筑物面积建（构）筑物现状面积通过电脑量测2019年正射影像，同时参考项目进场时摸底数据核对。核对数据与丈量数据出入较大的，告知土地房屋征收工作组由其进行核对。（4）权利人涉及“一户一宅”的，按有关镇人民政府、街道办事处审批该户宅基地的意见进行认定；涉及其他建（构）筑物的，按“两项调查”成果认定；对于“两项调查”家庭户房屋调查汇总表未登记权利人相关信息的，以村委会认定为准。2 .出具界定表长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段（源城段）改扩建项目房屋征收建筑物界定表分丈量数据、

9、界定意见及签名栏三部分。其中丈量数据栏中填写土地房屋征收工作组移交的建（构）筑物信息，界定意见内容包括建（构）筑物结构、权利人、建（构）筑物建成时间及建（构）筑物类别的认定信息,并附建（构）筑物照片。建（构）筑物类别界定小组组长主持建（构）筑物类别界定小组全面工作，负责建（构）筑物类别界定意见审核，副组长协助组长做好日常工作，负责建（构）筑物类别界定意见初审。复核人对经办人提交的材料现场复核，对材料的合理性和逻辑性负责。各经办人对材料真实性和准确性负责，并在界定表及相应附件材料签名确认。3 .移交及归档界定表一式两份，移交土地房屋征收工作组正式表一份，建（构）筑物类别界定组存档复印件一份。在移

10、交土地房屋征收工作组时，要求土地房屋征收工作组接收人员签名确认，同时做好台账存档。三、征收补偿（一）补偿原则与范围1 .对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。2 .征收范围内建（构）筑物性质及合法性由房屋所在地的镇人民政府、街道办事处及区相关职能部门组成的界定组进行界定。3 .对认定为合法家庭住房及祖屋的，按照市场评估价给予货币补偿或产权调换补偿；对认定为农业生产设施及其他建筑的，按照市场重置价格给予建（构）筑物成本价补偿及地价补偿，也可委托第三方有资质评估单位予以单户评估；对认定为违法违章建

11、筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（二）征收补偿方式被征收人的合法家庭住房可以选择货币补偿，也可以选择产权调换（即上楼安置），被征收人应承诺主动放弃在原籍申请宅基地的权利；农业生产设施及其他建筑一律采取货币补偿方式。被征收房屋的补偿金额由被征收人选定或随机抽取的房地产评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法（建房2011）77号）评估确定。1.货币补偿被征收人实行货币补偿的，被征收房屋的补偿金额由被征收人选定的房地产评估机构评估确定。2.产权调换被征收人选择产权调换的，房屋征收实施单位应提供相应数量的产权调换房屋（以下简称安置房）供被征收人进行产权调换。（1）产权调换的原则与标准。征收单家独

12、院房屋按建筑年限折算后的建筑面积（单层碎结构）按1:L25的建筑面积进行调换；碎结构两层以上（含二层）的第一层按1:1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1:1.05的建筑面积进行调换；砖木、瓦结构的第一层按1:1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1:1的建筑面积进行调换。实行产权调换后的房屋建筑占地面积不另作补偿，附属设施实行货币补偿。征收房屋中的技术层（含夹层、阁楼）如属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米，楼底高度不少于2.4米（即自然层高不少于4.6米）的，可计算产权面积，按1:1的比例调换产权面积；层高不足2.2米的，不作产权调换，只

13、按市场评估价格给予货币补偿。征收砖木瓦房屋第二层（含第二层）其檐高不足2.2米，墙高2.2米以上的，可当一层作产权调换或作货币补偿；墙高不足2.2米又超过1.6米的，按50%折算面积作产权调换或货币补偿;墙高L6米以下的，只作货币补偿。框架、混凝土结构房标准檐高为3米，红砖、泥砖瓦标准檐高为2.8米。阳台按1/2折算建筑面积，飘檐按1/4折算建筑面积进行补偿。实行产权调换的，被征收人按照“面积近似”原则选择安置房，安置房面积超过按比例调换面积的，超出面积一般不得超过按比例调换面积的20虬超出面积10平方米（含本数）以内的，按成本价结算差价；超过10平方米以外的部分，按市场评估价结算。安置房面积

14、不足按比例调换面积的部分，按市场价补偿给被征收人。安置房办证及费用由房屋征收实施单位负责。办证时间：安置房交付之日起18个月内办理好房产证。（2）安置房源房源安置点：结合项目实际选购就近价值相当的房源进行安置，具体位置以协议约定为准。（三）停产停业损失、期限及条件对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定，对评估结果有异议的，可以按照河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法（河府（2017）44号）第二十二条相关规定申请复核、鉴定。1.房屋被征收前的效益（1）被征收人能提供税务部门出具

15、的税后利润凭证的效益,以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。（2）被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算，对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），按照建筑内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米200元给予补偿,具体标准根据项目的区位在补偿方案中确定。2 .停产停业期限及条件停产停业期限的确定，一次性按6个月计算补偿。给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：经建（构）筑物类别界定组认定为合法的建

16、筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。（四）临时过渡方式及其他补偿1.临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费，由被征收人自行解决过渡期住房问题。3 .征收项目范围内的原有公共硬底化道路政府投入部分不予补偿。4 .因征收房屋造成搬迁的，给予被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。5 .被征收人选择货币补偿，给予被征收人一次性支付3个月每人每月200元的临时安置补偿费。6 .对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根

17、据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。7 .经批准开办的养殖场及其它生产性用房按市场建筑成本实行货币补偿，造成停业停产损失的，鸡舍按每平方米100元进行补偿。8 .对个别经营免税产业，不能提供纳税证明的，可实行评估,然后根据评估的结果予以补偿。9 .房屋外没有土地使用权证的空地按自然资源部门规定的征地标准进行补偿；房屋内的天井，房屋外有土地使用权证的空地按标准予以补偿；老宅基础按建筑成本只作货币补偿。10 被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证书和2012年“两项调查”成果（用途）的记载为准。未记载用途的，由房产登记机构依据自然资

18、源部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的，应当在土地征收预公告发布之日起15日内向房屋征收实施单位提出申请，由房屋征收实施单位委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量，并出具测量结果报告，房屋建筑面积以测量结果报告为准。11 .征收涉有抵押权、被查封及扣押的房屋，按照国家有关的法律、法规执行。IL被征收人自费安装的固定电话、有线电视、信息网、空调、太阳能设备等，按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、自来水，按照价格主管部门规定的开户费用给予补偿。12.收到补偿款后，被征

19、收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。已作补偿的建（构）筑物及附属物归政府所有，被征收人不得毁坏和自行拆除（房屋征收实施单位同意的除外）。（五）补助和奖励1.村民住宅权属人在规定期限内签订村民住宅补偿安置协议书的，给予一次性限时签约奖励。每平方米奖励不超过300元,计算奖励的建筑面积最高不超过350平方米。2.鼓励村民住宅权属人选择一次性货币补偿。对村民住宅权属人自愿放弃重新安排宅基地建房和安置房，全部选择货币补偿的，给予一次性奖励。奖励金额不得高于被征收村民住宅房屋价值的20%o四、征收实施步骤按照以下程序开展房屋征收工作：（一）现场公示1 .长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段

20、（源城段）改扩建项目房屋征收补偿安置方案；2 .国家、省、市房屋征收与补偿有关的法规、规章、规范性文件等；3 .征收实施单位名称、征收工作人员名单。（二）房屋征收实施单位应将长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段（源城段）改扩建项目房屋征收补偿安置方案发放给被征收人。（三）确定房地产评估机构。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。（四）评估机构对被征收范围内房屋进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。（五）公示初步评估结果。房屋征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被

21、征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场解释说明。对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（六）签约期限内，由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带房屋所有权证、国有或集体建设用地土地使用证、户口簿、身份证、营业执照、税务登记证等原件和复印件，房屋征收实施单位应收回房屋所有权证、国有或集体建设用地土地使用证等证件材料。（七）国有土地上房屋征收签约期限届满，被征收人未能达成补偿协议的，参照河源市土地房屋征收强制执行操作办法（河府办（2014）47号）规定，

22、由房屋征收实施单位报请区人民政府，依照有关规定作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收实施单位向被征收人发出催告书，催告履行补偿决定。被征收人在收到催告书10日内提出陈述和申辩。房屋征收实施单位应当充分听取被征收人意见，并进行记录和复核。事实、理由或证据成立的，应当采纳。催告书送达10日后被征收人不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定，且无正当理由的，由房屋征收实施单位提请同级人民政府自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内依法向房屋所在地的基层人民法院申请强制执行。（八）选择货币补偿的，在签订补偿协议并领取补

23、偿款后，在约定时间内搬迁完毕，经征收工作人员验收后，补偿工作结束。五、其他事项（一）被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视、信息网、管道燃气等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到有关部门申请办理，并负责结清已使用的水、电、燃气等费用。（二）征收房屋涉及的中学生、小学生，需要异地就学的，可以在现居住地学校就读；需要过渡临时就学的，可以在临时居住地学校就读；需要回迁就学的，可以在回迁居住地学校就读。学生居住地教育行政主管部门负责安排办理已在校学生的转学工作，所在学校不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学和收取其他费用。（三）被征收房屋的注销登记：房屋征收实施单位应当在被征收房屋拆除后30日内，持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书、国有或集体建设用地土地使用权证书办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。（四）征收产权不明确的房屋，由房屋征收实施单位提出补偿安置方案，报区人民政府同意，并向公证机关办理证据保全后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。（五）本方案未列明事项按河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法（河府2017）44号）及区人民政府相关文件执行。