南山智尚：山东南山智尚科技股份有限公司拟收购南山集团有限公司的土地使用权项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制山东南山智尚科技股份有限公司拟收购南山集团有限公司的土地使用权项目资产评估报告天圜开评报字2023第000128号（共一册，第一册）北京估有限公司PRAISALCO.LTD.声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文3一、委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人3二、评估目的4三、评估对象和评估范围5四、价值类型6五、评估基准日6六、评估依据6七、评估方法7八、评估程序实施过程及情况8九、评估假设9十、评估结论10十一、特别事项说明10十二、资产评估报告使用限制说明11十三、资产评估报告日12附件目录14声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国

2、资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人.四、本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评

3、估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估专业人员已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状

4、况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的叵J题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的本资产评估报告中的分析、判断和结果受本资产评估报告中假设和限制条件的限制，本资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。山东南山智尚科技股份有限公司拟收购南山集团有限公司的土地使用权项目资产评估报告摘要天圆开评报字2023第OOoI28号一、经济行为及评估目的：本次评估是为满足山东南山智尚科技股份有限公司拟收购资产的需要，对涉及的南山集团有限公司

5、的土地使用权迸行评估，为该经济行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围，评估对象为南山集团有限公司的土地使用权。评估范围是位于龙口市南山工业园内的2宗、面积共138,985.82的工业用地。三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：2023年03月31日。五、评估方法：根据本次评估目的、价值类型和收集资料等情况，确定采用基准地价系数修正法进行评估.六、评估结论及其使用有效期：经评估，列入本次评估范围的土地使用权于评估基准日的评估价值为64,652,91400元。按现行有关规定评估结论自评估基准起至经济行为实现日一年内使用有效即自2023年03月31日至2024年03月30日。七、树脚说明（-）本

6、次评估价值为不含增值税价。（二）列入本次评估范围的土地使用权，其数量由产权持有人根据国有土地使用证坂土地勘测定界图进行申报。其中，列入评估范围的南山碳素厂土地的面积93,351.82为证载土地使用权面积的一部分。如列入本次评估范围的土地使用权的数量发生变化，需适当调整评估结果。评估报告使用人应关注特别事项对评估结论所产生的影响。坎上内部自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。山东南山智尚科技股份有限公司拟收购南山集团有限公司的土地使用权项目资产评估报告天圆开评报字2023第000128号山东南山智尚科技股份有限公司：北京天圆开资产评估有限公司

7、（以下简称哦公司”）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，采用基准地价系数修正法，为满足山东南山智尚科技股份有限公司拟收购资产的需要，对涉及的南山集团有限公司的土地使用权于2023年03月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人（-）委托人：山东南山智尚科技股份有限公司名称：山东南山智尚科技股份有限公司统一社会信用代码：9137068166139756X1法定代表人赵亮成立日期：2007年04月29日注册资本：人民币卷亿陆仟万元整类空r

8、:其他股份有限公司（上市）住所：山东省烟台市龙口市东江镇南山工业园经营范围：一般项目：纺纱加工；面料纺织加工；面料印染加工；服装制造；服饰制造；服装服饰批发；月艮装服饰零售；针纺织品销售；针纺织品及原料销售；新材料技术研发；合成纤维制造；合成纤维销售；高性能纤维及复合材料销售；高性能纤维及复合材料制造；产业用纺织制成品制造；产业用纺织制成品销售；特种劳动防护用品生产；特种劳动防护用品销售；货物进出口；专业设计服务；服饰研发；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；互联网销售（除销售需要许可的商品）；企业管理咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的

9、可匕京天圆开资产评估有限公司第3页项目）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：检验检测服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。（-）产权持有人：南山集团有限公司名称：南山集团有限公司统一社会信用代码：9137068116944191XU法定代表人：宋建波成立日期：1992年07月16日注册资本：人民币壹拾亿元整类型：有限责任公司（外商投资、非独资）住所：山东省龙口市南山工业园经营范围：一般项目：金属材料销售：针纺织品及原料销售；服装服饰批发；服装服饰零售；建筑材料销售；家具销售；金银制品销售；

10、机械设备销售；机械设备研发；仪器仪表销售；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他相关服务；住房租赁；土地使用权租赁；机械设备租赁；游乐园服务；健身休闲活动：会议及展览服务；组织文化艺术交流活动；化工产品销售（不含许可类化工产品）；石油制品销售（不含危险化学品）；润滑油销售：企业管理；贸易经纪；装卸搬运；国内货物运输代理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：货物进出口；房地产开发经营；各类工程建设活动：住宿服务；餐饮服务；避艺娱乐活动；发电、输电、供电业务；热力生产和供应（依法须经批准的项目，经相关部门批准

11、后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。（三）委托人和产权持有人之间的关系委托人为产权持有人的资产收购方。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的使用人使用，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用4。二、评估目的本次评估是为满足山东南山智尚科技股份有限公司拟收购资产的需要，对涉及的南底可山集团有限公司的土地使用权进行评估，为该经济行为提供价值参考三、评估对象和评估范围评估对象为南山集团有限公司的土地使用权。评估范围是位于龙口市南山工业园内的2宗、面积共138,985.82n?的工业用地。列表如下：序号科目名称宗教面(*)账面

12、价值（元）1土地使用权2138,985.82-合计2138,9852-委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（-）土地权利状况列入本次评估范围的土地使用权共2宗，面积共138,985.82n?。至评估基准日，已取得国有土地使用证，证载权利人均为南山集团公司（南山集团有限公司的曾用名），尚未进行产权人名称变更。土地登记情况如下：登记情况一览裹序宗地名称权证编号证载土地使用权人座落使用权类型地类（用途）终止日期证载使用枳面租S）1铝板带厂土地龙国用（2003）第0211号南山集团公司南山工业园出让郭2O53VVO645,634.002南山碳素厂土地龙国用（2005）第004

13、9号东江镇出让2053/1230185,400.00231,034.0根据委托人提供的土地勘测定界图，列入评估范围的南山碳素厂土地的面积93,351.82为证载土地使用权面积的一部分。至评估基准日，列入本次评估范围的土地使用权未见有抵押、租赁、担保等他项权利设定，亦未见有诉讼事宜。（二）土地利用状况根据现场勘查情况，至评估基准口，待估宗地上除仓库外的其它生产厂房及附属房屋均己拆除。（）土地经济和开发程度列入本次评估范围的土地使用权均位于龙口市南山工业园内。截至评估基准日，待估宗地红线外实际开发程度为“五通”（通路、供电、供水、排水、电讯）；宗地红线内开发程度为“五通一平”（通路、供电、供水、排

14、水、电讯和场地平整）。（四）地役权、地上地下空间使用权等情况根据产权持有人提供的资料显示，至评估基准日，宗地界址清楚，能够独立使用地上、地下空间，未设置地役权。四、价值类型根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估价值类型为市场价值。本次评估所称市场价值,是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日（-）本项目评估基准日是二。二三年三月三十一日。（二）评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑资产状况及经济行为实施情况，由委托人确定。六、评估依据（-）经济行为依据资产评估委托合同。（二）法律

15、法规依据1 中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）52 .中华人民共和国民法典（2Q20年5月28日第十三届全国人民代表大会三次会议）；3资产评估行业财政监督管理办法（2017年4月21口财政部令第86号公布，根据2019年1月2日财政部关于修改点计师事务所执业许可和监督管理办法2部部门规章的决定修改）；4 .中华人民共和国土地管理法（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）；5 .其他与资产评估相关的法律、法规等。（）资产

16、评估准则依据1-资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2.资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）3,资产评估执业准则一资产评估报告4-资产评估执业准则一一资产评估程序(中评协(2018)35号)5.资产评估执业准则一资产评估档案(中评协(2018)36号）37号)6.资产评估执业准则一资产评估方法7-资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协（2019）35号）（中评协（2017） 33号）8.资产评估执业准则一一不动产（中评协(2017)38号)；9 .企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）；10 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）11-

17、资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；12-资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）13 .资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）。（四）权属依据1 .国有土地使用证；2 .委托人及产权持有人提供的其他权属证明文件。（五）取价依据L龙口市人民政府关于公布龙口市城镇土地级别与基准地价更新成果的通知（龙政发202075号）；3 .评估人员现场勘查、分析、记录;4 .评估人员现场收集和掌握的相关资料;5 .其他参考资料。七、评估方法（-）评估方法的选择执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种

18、资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价系数修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。待估宗地位于龙口市南山工业园内，区域内无足够数量的近期类似交易案例，故不宜采用市场法评估；待估宗地客观收益及经营费用资料难以收集且相关资本化率难以合理预测，故不宜采用收益法评估；待估宗地的土地取得费、开发成本、土地增值收益匕京天圆开资产等客观数据难以取得、估计，不宜采用成本法评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地的评估，待估宗地为工业用地，再开发完成后的不动产市场价值难以确定，不宜采用假设开发法评估；待估宗地在龙口市人民政府公布的基准地价覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。综上所述，本次

19、对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估O（二）评估方法的介绍基准地价系数修正法是指利用基准地价和基准地价修正体系等信息，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价修正体系选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取评估对象在评估基准日价值的评估方法。根据待估宗地所在地的基准地价更新成果报告，乘用基准地价系数修正法评估工业用地的计算公式为：宗地地价二宗地所在区域的级别基准地价XKiXKAXKjX（1+SK）+D式中：“一期日修正系数R一期修正系数K3土地用途修正系数EK一区域及个别因素修正系数之和D一开发程度修正值八、评彳程序实施过程及情况整

20、个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段1 .接受项目委托后，即与委托人就本次评估目的、评估基准日、评估对象和评估范围、价值类型等问题进行了解并协商一致，订立资产评估委托合同，并编制资产评估工作计划。2 .配合产权持有人进行资产清查，指导并协助产权持有人进行委估资产的申报工作，以及准备资产评估所需的各项文件和资料。（二）现场调查及收集评估资料阶段根据本次项目整体时间安排，现场评估阶段的时间为2023年04月02日。主要进行了以下现场工作：I.听取委托方有关人员介绍委估资产的历史及现状，了解委估资产状态等，IW况。3 .对委托人提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，对发现的RJ题协同产权持

21、有人做出调整。4 .根据资产评估申报明细表，按评估准则要求，对委估资产进行了全面清查核实；5 .查阅收集委估资产的权证等产权证明文件，对列入评估范围资产的产权资料进行查验，对资产权属进行核实。6 .核实土地使用权的位置、四至、面积等，了解土地使用现状、土地级别、区位、周边配套设施、交通便利情况以周边土地市场情况，并进行现场记录。7 .根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。8 .对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。（三）评定估算和编制初步评估报告阶段评估人员对收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。根据评估对象、价值类型和评估资料收集情况等相关

22、条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步估算成果。并在确认评估范围中没有发生重复和遗漏的基础下，汇总形成初步评估结论，并对评估结论的合理性进行分析。（四）评估报告内审和提交资产评估报告阶段按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人就资产评估报告有关内容进行必要沟!通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。九、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：（_）一般假设1 .公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等

23、，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基郁。2 .交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。3 .资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产的规定用途继续使用，不考虑资产转换用途使用。（一）特殊假设1 .国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。2 .无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对评估对象造成重大不利影响。3 .产权持有人提供的与评估相关的基础资

24、料和财务资料真实、准确、完整。上述假设条件不成立或发生重大变化将使评估结论不成立或对其产生重大影响.十、评估结论（-）评估结论我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，采用基准地价系数修正法对南山集团有限公司的土地使用权在评估基准日2023年03月31日的市场价值进行了评估。经评估列入本次评估范围的土地使用权于评估基准日的评估价值为64,652,91400元列表如下：序号科目名称使用权面程（/）评估伯值1土地使用权138,985.8264,652,914.00合计138858264052*14.00评估结果详见“无形资产一土地使用权评估明细表气

25、（二）评估结论的使用有效期按现行有关规定，评估结论自评估基准日至经济行为实现日-年内使用有效，即自2023年03月31日至2024年03月30日.评估基准日至经济行为发生日不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时;评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，应重新评估。十一、特别事项说明（）本次评估价值为不含增值税价。（四）列入本次评估范围的土地使用权，其数量由产权持有人根据国有土地使用证坂土地勘测定界图迸行申报。其中，列入评估范围的南山碳素厂土地的面积93351.82沱为证载土地使用权面积的一部分。（五）本资产评估报告的评估结论没有考虑产权持有人或有负债因素、快速变现等特殊的交易方式，以及

26、可能发生的抵押到期清偿、权利转移等因素对评估价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估对象价值的影响。（六）评估基准日后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：1 .当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整。2 .当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值3 .对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。评估报告使用人应关注特别事项对评估结论所产生的影响。十二、资产评估报告使用限制说明（-）评估报告只能用

27、于评估报告载明的评估目的和用途。同时本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行市场价值，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，同时本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估结论的影响。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。（-）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定

28、的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（四） 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。十三、资产评估报告日资产评估报告日为二。二三年四月六日O（此页无正文，为签字盖章专用页）资产评估师：资产评估师；资产评估师H-W资产评估师MI0*91；窗施京瞧果公司$4蜀%经叨附件目录1 .委托人营业执照（复印件）：2 .产权持有人营业执照（复印件）：3 .评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；4 .资产评估委托人承诺函；5 .资产评估产权持有人承诺函；6 .签字资产评估师承诺

29、函；7 .北京天圆开资产评估有限公司营业执照副本（复印件）；8 .北京天圆开资产评估有限公司备案文件或者资格证明文件（复印件）；9 .负责该评估业务的资产评估师资格证明文件（复印件）；10 .资产评估结果汇总表及资产评估明细表。无形资产评估汇总表扫描二烝用统记、匕总公码业了解更系量可备案、虫A评估基准日：2023年3月31日共2页第1页产权持有人：南山集团有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%4-15-1无形资产-土地使用权-64,652,914.0064,652,914.004-15-2无形资产-矿业权-4-15-3无形资产-专利及软著-4-15-4无形资产-其

30、他无形资产-2022HT豕企业信用信息公示系统网址:h【tp:WWW市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国国家市场监督管理总局监制4-10无形资产合计-64.652.914.0064.652.914.004-10减：无形资产减值准备-4-10无形资产净额-64,652,914.0064,652,914.00评估人员：毛鹏王芳无形资产一土地使用权评估明细表产权持有人：南山集团有限公司共2页第2页金额单位：人民币元序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期权利性质土地用途准用年限终止日期开发程度面积(tn?)账面价值评估价值增减值增值率备注1龙国用(2003)第0211号铝板带厂土地南山工业园2003-5-26出让工业502053-4-6五通一平45,634.0021J48,165.21,148,165.002龙国用(2005)第0049号南山碳素厂土地南山工业园2005-2-4出让工业502053-12-30五通一平93,351.8243,504,749.0043,504,749.00合计138,985.82-64,652,914.()064.652.914.减：土地使用权减值准备合计138.985.82-64,652,914.64.652,914.评估基准日：2023年3Jl31日被评估单位填表人：马海腾填表口期：2023年4月1日评估人员：毛鹏王芳