芜湖动漫科技园投资商业计划书.docx

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1、动漫科技园投资商业计划书（第三稿）二零二一年三月正文目录第一章项目背景介绍11概要12项目公司13项目简介14市场基础15项目投资价值16项目资金及合作27项目成功关键28项目发展使命与经济目标2第二章投资环境分析41整体经济发展概况41.1 GDP增长分析41.2 固定投资增长分析51.3 第三产业发展分析62经济在XX省中的地位分析62.1 GDP比较分析62.2 固定投资增长比较分析72.3 第三产业发展比较分析73未来发展机遇73.1 中部班起的政策机遇73.2 长三角一体化的机遇73.3 城市化进程加快的机遇83.4 先进制造业带动新兴产业的机遇8第三章房地产市场分析91房地产市场综

2、合分析91.1 宏观层面分析91.1.1 房地产开发量增速91.1.2 近三年来地产价格的变化趋势91.1.3 土地市场供应结构分析IO1.1.4 办公楼市场现状分析101.1.5 房地产未来走势分析121.2 微观层面分析131.2.1 主要地产市场板块分析131.2.2 20XX年地产销售市场解读151.2.3 2OXX地产租赁市场解读161.3 大商业市场解读171.4 高校资源解读18第四章动漫产业发展分析19120XX年第三产业投资态势与趋势192动漫产业总体发展态势与市场前景展望202.1 动漫产业发展概况202.2 国内动漫产业发展现状分析212.3 国内动漫产业发展环境分析22

3、2.3.1 经济环境222.3.2 消费环境222.3.3 政策环境222.4 国内动画产业发展面临的问题与挑战232.4.1 漫画市场板块232.4.2 原创动画板块232.4.3 加工动画板块242.4.4 衍生产品板块242.5 国内动漫产业市场发展前景分析252.5.1 动漫创作发展前景252.5.2 动漫加工制作发展前景252.5.3 衍生产品发展前景252.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析262.6.1 网络动漫262.6.2 网络游戏272.6.3 手机动漫282.6.4 手机游戏29第五章动漫产业发展分析与前景预测301动漫产业发展的SWoT分析301.1 优势301.2

4、 劣势311.3 机会321.4 威胁322动漫产业前景预测322.1 动漫原创前景预测322.2 动漫加工制作前景预测332.3 动漫衍生产品前景预测343国内主要动漫基地比较分析343.1 动漫基地介绍343.2 动漫基地分类353.2.1 产业孵化型353.2.2 产业示范开发型353.2.3 产业教育型363.3 国内几大动漫产业基地运营状况363.4 动漫产业基地发展存在问题383.5 *动漫科技园发展对策38第五章项目建设选址及建设条件论证421项目建设选址422选址建设条件442.1 区位条件和交通条件442.2 环境条件442.3 基础配套设施443项目规划方案444详细规划设

5、计指标465项目建设内容466项目建设用地及建设规划477项目建设进度计划47第六章招商规划501概述502招商优势503招商目标行业市场研究514招商行业方向与目标企业锁定514.1 产业招商514.2 其它招商524.3 招商重点区域525招商方式与策略545.1 招商方式545.2 招商策略556招商计划56第七章项目营销推广策略571项目营销推广总体理念572项目营销推广的阶段性工作构思575.3 筹备期575.4 试水期575.5 强推期585.6 Jl攵割期583项目宣传手段构思585.7 硬件塑造585.8 活动新闻软性宣传585.9 项目合作性推广策划59第八章项目开发运营模式

6、分析601项目开发节奏602物业租售模式分析602.1 模式A：短期投资策略602.2 模式B:中期持有策略612.3 模式C:长期持有策略613定价策略613.1 租赁价格613.2 销售价格624园区经营管理模式分析624.1 园区经营管理指导思路624.2 园区经营管理系统框架634.3 园区盈利模式分析64第九章项目建设与运营相关政策体系分析661民营科技园政策研究背景分析661.1 民营科技园运行内涵概述661.2 民营科技园政策体系分析662.政策体系研究整体思路解读672.1 国外动漫产业政策借鉴分析672.2 现有动漫产业扶持政策解读68第十章项目财务分析与评价711基于不同开

7、发模式下的财务评价路径712基于开发模式A的财务分析712.3 项目建设阶段成本费用测算712.4 项目销售收入测算722.5 项目运营收入测算732.6 项目运营效益分析753基于开发模式B的财务分析763.1 建设成本费用测算763.2 销售收入分析763.3 租赁收入分析773.4 投资效益分析773.5 现金流分析784基于模式C的财务评价784.1 项目建设成本费用测算784.2 项目租赁收入测算794.3 项目投资效益分析794.4 项目现金流分析805三种投资模式比较分析806基于前期免租条件下的财务评价826.1 项目建设成本费用测算826.2 项目经营收入测算826.3 项目

8、投资效益分析836.4 项目现金流分析836.5 结论847800亩意向地块的财务分析848园区项目与800亩意向地块项目合并财务分析86第十一章项目股权转让方案分析901方案一：股权收购方案902方案二：增资扩股方案903两种方案比较分析90第十二章结论与建议911项目战略前景912项目可行性综合评价912.1 市场可行性912.2 财务可行性912.3 实施可行性913实施建议92附件一：基于开发模式A下的财务测算94附件二：基于开发模式B下的财务分析97附件三：基于开发模式C下的财务分析IOO附件四：基于前期免租条件下的财务分析103图表目录图-1生产总值与增长值的变化5图-2固定资产投

9、资总额与增长率的变化5图-3第三产业增加值及增长率的变化6图-4住宅、办公楼、商业用房的新开工面积11图-5办公楼新开工面积11图-6办公楼平均价格12图-720XX年至20XX年动画产量与增速图21图-8国际主流动漫产业价值链演示图21l-920XX年至20XX年网络动漫市场预测27图-1020XX年至20XX年大型角色扮演类网络游戏市场预测27l-ll20XX年至20XX年休闲游戏市场预测28图-1220XX年至20XX年手机动漫市场预测28图-13手机游戏市场预测29图-14动漫基地分类比例36图一15日本动画产业结构图39图-16窗口战略和资源重复使用战略图39图-17制作委员会流程图

10、40图-18项目地块在的位置43图-19项目地块在高新区的位置43图-20*动漫科技园总体规划图45图-21园区经营管理系统框架图63图-22园区盈利模式图65图一23三种模式回报率分析81表格目录表-120XX年新建商品房平均销售价格情况分析表9表一2城中板块介绍13表-3城南板块介绍13表一4XX区板块介绍14表一5三山区板块介绍14表-620XX年主要住宅新盘介绍15表-720XX年主要写字楼线盘介绍15表-820XX年配套商业新盘介绍16表-920XX年分区、分物业类型租赁价格介绍16表一10主要大商业列表17表-11高校列表18表-1220XX年第三产业各行业固定投资增速排名19表一

11、13国家级动漫基地名单34表一14国内几大动漫基地运营情况37表-15项目建设用地及规划面积表47表一16项目建设进度计划表47表一17项目开发节奏60表一18日韩动漫产业扶持政策67表-19国家、省、市对动漫出纳也扶持政策要点解读68表-20项目建设总成本费用表（模式A）72表-21项目销售收入表（模式A）73表一22项目租赁收入表（模式A）74表-23项目运营效益分析表（模式A）75表-24现金流量表（模式A）75表-25项目总建设成本表（模式B）76表-26项目销售收人分析表（模式B）76表-27项目租赁收入分析表（模式B）77表-28项目投资效益分析（模式B）77表-29项目现金流量表

12、（模式B）78表-30项目总建设成本费用表（模式C）78表一31项目经营收入表（模式C）79表-32项目投资效益分析表（模式C）79表-33项目现金流量表（模式C）80表一34三种开发模式财务评价80表-35项目租赁收入表（基于前期免租条件）83表-36项目投资效益分析（基于前期免租条件）83表-37项目现金流量表（基于前期免租条件）83表-38800亩意向地块投资开发强度84表-39800亩意向地块销售总量预测85表-40800亩意向地块分年度销俗预测85表-41800亩意向地块投资效益分析86表-42800亩意向地块现金流分析86表-43项目与80。亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式B）

13、87表-44项目与800亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式B）87表-45项目与800亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式C）87表-46项目与800亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式C）88第一章项目背景介绍1概要本报告为*动漫科技园项目投资商业计划书，为新黄浦领导层对投资木项目提供决策参考。2项目公司本项目开发建设的主体是XX*科技投资有限公司，由杭州*科技有限公司全资控股。公司注册地址市交通银行利民路支行，注册资本1亿元，法人代表汪清沅。3项目简介*动漫科技园坐落在弋江区九华南路与蛾山路路口地块，占地200亩，建筑面积27万平方米左右。本项目将规划建设以动漫游戏生产制作为核心的动漫基地与

14、以软件设计开发为主体的IT软件园；同时围绕动漫基地与IT软件园的主体功能，项目将规划科技服务中心、研发中心、人才公寓与商业配套，承担动漫游戏与高科技研发、公共科技服务与综合配套的功能。4市场基础在产业升级与结构调整的驱使并由相关扶持政策的推动下，由于XX以动漫、软件及衍生的相关产业迅速发展，对开发区与高新区内的郊区型写字楼以及相关配套的需求量大大提升，为本项目创造了良好的市场基础。5项目投资价值项目在以销售为主的开发模式A下，30年平均投资回报率6.23%,30年内部回报率15.12%；20年平均投资回报率3.62%,20年内部回报率13.59%；投资问收期6.3年。项目在以租赁为主的开发模式

15、B下，30年平均投资回报率7.24%,30年内部回报率12.97%；20年平均投资叵!报率2.49%,20年内部网报率9%；投资叵!收期15.6年。项目在只租不售的开发模式C下，30年平均投资网报率6.29%,30年内部回报率11.61%；20年平均投资回报率0.23%,20年内部回报率3.07%；投资回收期19.6年。800亩意向地块6年平均投资回报率在14.8%,投资回收期2.81年，内部回报率36.8%；如果本项目与800意向地块捆绑开发，合并财务报表，则在开发模式B下，项目8年平均投资网报率9.08%,投资回收期4.31年，内部回报率23.75%；在开发模式C下，项日8年平均投资回报率

16、8%,投资回收期4.55年，内部回报率18.34%。6项目资金及合作项目总投资4.5亿，投资商杭州*科技将通过出让项目公司60%股权，和潜在的战略投资者新黄浦共同出资1亿元作为自有开发建设资金，其余资金通过银行贷款与预售回笼资金解决。7项目成功关键项目在强大的资金基础支持下，按照既定计划于20XX年底完成建设任务，同时借助于新黄浦强大的招商资源与管理平台，在项目全面运营后带来充沛的现金流。8项目发展使命与经济目标以动漫产业与软件产业的引入、培育为主要发展目标，通过核心企业的引入，并在园区建立良好的管理、服务、支持、孵化体系，在当地形成科技、创意类企业与有孵化需求的中小企业的首选办公地点，并由此

17、带动租售率与平均租售价格的提高，最终在财务上形成资金流的良性循环。第二章投资环境分析1整体经济发展概况市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于XX省东南部，地处长江下游南岸，是XX省内无可厚非的经济中心根据有关机构评测，在国内200个城市中，综合竞争力排第52位，增长指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。20XX年国民经济仍保持稳定增长，发展连创新高，GDP总值和增长率增长较快，固定资产投资继续增长。这一良好局面首先得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳定增长，也大大提升了XX经济运行质量。在XX省各市的经济发展中，XX市的各项指标一直走在前列。而与同类型城

18、市的对比中，XX的经济发展有着自己的特色，总体而言，XX的市场潜力巨大。XX经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产业与其它产业的可持续发展提供了保证。1.1 GDP增长分析近几年来，市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；20XX年至20XX年的GDP和工业平均增长率分别达到13.9%和17.3%,大大高于中国同期的平均增长率。20XX年的增速更是9年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。从图中我们可以看到，20XX年，全年实现地区生产总值345.07亿元，比上年增长14.6%；20XX年，全年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%；

19、20XX年，市全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%。20XX-2OXX年生产总值与增长值的变化M生产总值（亿元）.增长值（%）图1生产总值与增长值的变化（数据来源：XX省统计年鉴）1.2 固定投资增长分析从整体上看，市国民经济继续保持着较快的发展态势，固定资产投资总额呈上升趋势,全年投资总额增长30%；其中，第二产业投资增长35.9%,第三产业投资增长26.5%,房地产开发投资增长35.7%。20XX-2OXX年市固定资产投资总额与增长率的变化投资总额（亿元）增长率（%）图2固定资产投资总额与增长率的变化（数据来源：XX省统计年笠）1.3 第三产业发展分析20XX年的人均

20、GDP已经超过3000美元，在正常水平下，3000美元人均GDP的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年XX工业在汽车业的带动下超速发展，的第三产业占GDP比重反而逐年下降了，根据XX统计年鉴数据，20XX年实现第三产业增加值179亿元，占GDP的37.3%。但随着先进制造业生产力布局的基本完成以及工业化对新兴产业的带动，未来儿年XX将迎来第三产业快速发展的契机。20XX-2OXX年市第三产业增加值及增长率变化增加值（亿元）-增长率（%）图3第三产业增加值及增长率的变化（数据来源：XX省统计年鉴）2经济在XX省中的地位分析2.1 GDP比较分析20XX年，无论从地区生产总值、增长

21、率还是人均生产总值上看，的各种经济指标都居于XX省的前列。GDP增长稳定快速，在XX省总量排名第二，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近两倍。经济的增幅居全省第三，比省平均增幅12.75%高出2.65个百分点。2.2 固定投资增长比较分析20XX年，市固定资产投资总额在全省范围内排名第三，是省固定投资额平均水平的两倍，显示了良好的投资环境与产业吸引力。2.3 第三产业发展比较分析与在XX省内的工业地位相比，第三产业无论从产业经济总量、产业结构与增速而言,在XX排名都不算靠前，虽然金融业与房地产业规模均在XX排名第二，但其他新兴产业发展步伐依然不够大。但作为政府引导经济行为比较成功的城市，

22、在良好的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓励第三产业的政策的刺激下，第三产业的发展前景与空间将相当看好。3未来发展机遇3.1 中部崛起的政策机遇在过去15年经济建设中,通过重点骨干企业的发展与支撑，新的经济增长点已经开始发挥效益，企业内生增长机制的膨成带动地方经济逐步由传统粗放式经济增长转向内源式经济增长模式。而在国家支持中部崛起战略和XX东向发展战略的推动下，携全面对接长三角之势，将进一步改善投资环境，增强自主创新能力，突破地域与空间的限制，以调整产业结构、转变经济增长方式为一”规划的重心与方向。3.2 长三角一体化的机遇行政区划调整后，作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市，将面临前所未

23、有的机遇。随着融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。3.3 城市化进程加快的机遇市在推进城市化进程中，围绕建设先进制造业基地、综合交通枢纽、滨江山水园林城市、区域经济文化中心的总体要求，打造城乡一体“大”格局，在新一轮城市规划中，打破市区、郊区、县城、农村等行政区划束缚，强化城市概念，建立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化发展优势。3.4 先进制造业带动新兴产业的机遇改革开放以来，的工业已形成规模，产业梯度结构渐趋合理，产业配套门类基本齐全，支柱产业的价值链已经得到充

24、分延伸。先进制造业的发展为新兴产业提供了良好的生长土壤，而以科技信息、文化创意为代表的新兴产业的发展是区域产业结构成熟化和完善化的标志，是现代城市发展、地区经济发展的助推器，有着多方面的积极作用。在全面建设创新型社会的政策感召下，通过全方位培育当地信息、软件、会展、创意等产业集群，全面构建与经济社会发展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相协调、与山水园林城市相适应，能够不断满足城乡居民需要的现代服务业体系，从而为工业化提供增长动力，为城市化拓展发展空间，为市场化注入发展活力。第三章房地产市场分析1房地产市场综合分析1.1 宏观层面分析1.1.1 房地产开发量增速20XX年，

25、市在城市房地产开发建设方面继续稳步增长。房地产行业投资额与销售面积等多项指标都实现了大幅度的增长。据市开发办有关统计数据显示，20XX年全市房地产行业完成投资88.90亿元，比去年同比增加49.8%；20XX年全市新开工面积332.23万平方米，其中住宅达259.48平方米；住宅竣工面积达138.84平方米，比上年增加38.19%；房屋销（预）售面积达195.92平方米，其中住宅为177.42万平方米，比去年增加124.26%,市区房屋（预）销售面积为159.07万平方米，住宅销售达146.04平方米，增幅为38%,写字楼与商业等经营性用房销售面积为13万平方米。同时，20XX年市住宅的空置率

26、下降了41.2%,显示了对住宅市场的强劲需求。1.1.2 近三年来地产价格的变化趋势在20XX年年中房地产宏观调控新政出台后，XX平均房地产价格出现了回调，在20XX年末到达谷底后开始反弹，在之后阶段均保持稳定快速增长。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。20XX年以来市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势，但城中区与城南区重新呈现快速增长的势头。表120XX年新建商品房平均销售价格情况分析表（数据来源：住宅与房地产信息网）区城售面积（平方米）预售备案均价阮

27、/平方米）实际销售均价阮/平方米）20XX年实际销售均价（元/平方米）同比增长（%）市区整体130143443814281329529.92城中区41884353745277363445.21城南区562044234297327031.41三山区4418920972067171820.31城北区278380316431013148-1.51.1.3 土地市场供应结构分析根据市房地产管理局信息中心提供的资料，20XX年全年，市区土地市场共出让土地17宗，虽然只比去年增加1宗，但从土地出让面积来看，20XX年土地出让面积多达397.53万平方米（去年同期为87.73万平方米），较去年同期增加353

28、.12%。由于区域性中心城市地位逐渐形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来投资开发，从而使得土地市场竞争日益激烈，土地拍卖价格攀升较快。1.1.4 办公楼市场现状分析Rj办公楼发展政策环境分析20XX年12月1Fl,有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定，其中第五条其中款规定：“办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地卜汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。这一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼

29、。而在过去的，以个人名义购买写字楼并当住宅使用已经是“行规”。该规定的出台将规范住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。在20XX年1月11日举办的首次全市房地产开发企业座谈会上，市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，这次不允许个人购买写字楼，是因为的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不是真正的写字楼。我们有些企业在利益的趋势下在把写字楼当住宅卖，这样就失去了写字楼的作用，也失去了写字楼开发的意义。”由于对国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列，这一轮规范写字楼市场的政策规定将为写字楼市场的健康发展奠定坚实的基

30、础。Fb开发量分析最近三年XX住宅、办公楼和商业用房的新开工面积的结构比例由82.5：O.5：17调整为85：5：10,而办公楼的新开工面积更是呈几何式增长，照此发展趋势，接卜来的儿年在的房地产市场，办公楼将呈快速上升发展趋势。20XX-20XX年市住宅、办公楼和商业用房的新开工面积20XX20XX20XX5办公楼新开工面积（数据来源：XX省统计年鉴）住宅办公楼门商业用房图-4住宅、办公楼、商业用房的新开工面积（数据来源：XX省统计年笠）20XX-2OXX年市办公楼新开工面积（平方米）80000700006000050000400003000020000100000由销售量分析目前无法获取近几

31、年来办公房销售面积数据，而且尚无法对办公用房销售量进行分类,即区分购房人是用于居住功能还是用于办公功能。用价格走势分析总体而言，的销售型办公楼的价格相对较低，主力价格段在3000元/平方米-4500元/平方米。20XX年以来，办公楼价格增速很快，甚至超过门司期住宅价格的增速。20XX-2OXX年市办公楼平均价格（元/平方米）图6办公楼平均价格Fb市场发展趋势预测中小企业总数已由20XX年的目前的办公楼销售市场办公楼市20XX年，各类注册的企业已达10808家，其中,8443户增加到20XX年的9500余户，业内人士分析,场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业

32、的蓬勃发展，使未来办公楼市场的发展态势得以看好。1.1.5 房地产未来走势分析总体而言，20XX年以来，在国家宏观调控和市场机制的双堂作用卜，市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前市房地产市场总体运行基本正常，市场结构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。市近几年每年新增城镇人口约23万人，每年新增大学生约1万多人。同时随着城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：20XX-2OXX年外来人口购房和农民进

33、城购房的比例达59.9%o此外，市流动人口近IoO万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。目前，市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。20XX年，各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由20XX年的8443户增加到20XX年的9500余户（这一数量甚至超过浙江省中小企业最多的宁波市8767家），业内人士分析，目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使未来

34、办公楼市场的发展态势得以看好。1.2 微观层面分析1.2.1 主要地产市场板块分析根据易居房地产营销机构提供的分析资料，主要地产市场板块分析如下：出城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。是市的传统中心。该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。价格在4300元-8000元之间。-2城中板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中高档均价5500元以上5000元以F物业形态住宅、商业、写字楼住宅主力户型住宅90-120.商业2570平米、写字楼敞开式三房两厅110平米以上消费群体全市居

35、民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以510万平米项目居多出城南板块城南板块主要指沿江路以南弋江区大部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，膨成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。衰-3城南板块介绍（资料来源：易居房地产营销机构）楼盘档次高档中低档均价5500元以上5000元以下物业形态高层、商业、写字楼多层、小高层主力户型三房两厅70120平米两房两厅100平米以下消费群体以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民社区规模中、大盘为主，以35

36、0万平米项目居多IXX区板块XX区位于市东北部，西临长江，是市所辖四区之一。该区域以工业区为主，区境内有国家级经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在2930元一3538元之间。-4XX区板块介绍（资料来源：易居房地产营策机构）楼盘档次中低档低档均价3000元一3500元以下3000元以下物业形态多层、商业多层主力户型二房二厅7095平米三房两厅100平米以F消费群体以本板块普通消费者为主，生意人

37、、拆迁户和企业职工为主社区规模中、小盘为主，以370万平米项目居多由三山区板块三山区位于市城区西南部，是市最具发展潜力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在1800元一2000元之间。表5三山区板块介绍（资料来源：易居房地产营梢机构）楼盘档次中低档均价2000元以上物业形态住宅、商业主力户型三房两厅70120平米消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职,社区规模中盘为主，以550万平米项目居多据以上分

38、析可以得知，弋江区与镜湖区是主要中高档及高档楼盘的聚集区，随着未来城市发展轴线向南延伸，弋江板块的发展前景将更为乐观。1.2.2 20XX年地产销售市场解读出住宅根据房库网与实地调研结果，20XX年城中、城南板块新盘数据如下：-620XX年主要住宅新盘介绍板块楼盘价格范围（元/平方米）城中板块融汇锦江4700香榭明舍4300世贸滨江7300月桂都市5300城南板块长江长现代城6300中央城5200江岸明珠4900汇成名郡5000根据以上表获知，20XX年高档楼盘不断推出，均价不断刷新甚至整个XX省的记录,由于目前城南板块是市场热点的趋向所在，价格与城中板块主要楼盘相差越来越小。出写字楼根据36

39、5地产家居网与实地调研结果，20XX年写字楼新盘数据如下：-720XX年主要写字楼线盘介绍楼盘价格范围（元/平方米）镜街金鼎SOHO10500侨鸿国家商城7800联盛国际大厦未开盘20XX年新建的写字楼由于在规划埋念、设计标准与物业管理方面较前几年开发的办公楼已经在各个方面都有了质的飞跃，如侨鸿国际大厦是皖南第一高楼与第一座甲级写字楼,镜街金鼎SOHO也是档次最高的集商住一体的SOHO办公楼；相比前几年写字楼价格与周边同类住宅价格倒挂的现象，20XX年开发的写字楼将把写字楼市场带入一个新的时代。虽然以上楼盘均位于城中板块，但给城南板块提供了很多的发展的启示。0配套商业根据365地产家居网与实地

40、调研结果，20XX年配套商业新盘数据如卜：-820XX年配套商业新盘介绍板块楼盘目前价格范圉（元/平方米）城中板块泰华家园（外街一层）12000天泰大厦（外街一层）15000和平大厦（内街一层）15000城南板块长江长现代城（外街一层）未开盘，预计20000以上中央城（内街一层）6000汇成名郡（外街一层）200001.2.3 20XX地产租赁市场解读相比比较成熟的销售市场，租赁市场与发达的一、二线城市租赁市场相比，还尚在起步阶段，体现在以下几点：今没有成熟、系统的统计数据今租赁价格浮动很大，用市场发达城市通用的“元/月.平方米”指标来衡量，往往同类楼盘租赁价格差距都会很大。因为在由于市场需求

41、结构的原因，越是大面积物业的租赁，价格相比中小面积物业会有大幅度下降，所以误差会比较大。今目前城中板块由于城市功能发展相对比较成熟，租赁价格具有更强的合理性，而城南板块属于新区，在城市建设、人口导入、配套设施方面还存在一定差距，所以租赁价格还比较低，而随着城市化进程的加快，城南板块的价格上扬空间将得以看好。根据实地调研，住宅、写字楼与配套商业租赁价格数据如下：表-920XX年分区、分物业类型租赁价格介绍板块楼盘租赁价格范围（元/平方米.月）城中板块中高档住宅20-30中低档住宅7-12传统办公楼（如和平大厦、三泰大厦、金鼎大厦等）15-40新建高档写字楼（如镜街、侨鸿国际商城）60以上，部分如

42、镜街中某些单元可以达到120商铺一层外街100-200城南板块住宅10-20商铺一层外街80-100工业厂房8-10根据以上数据可知，由于城南目前尚未有可以参考的办公楼案例，而城中传统办公楼与新建高档办公楼价格差距也比较大，由于*动漫科技园地块属于工业用地，办公楼建设也不以甲级写字楼的标准，根据未来发展的趋势，其价格体系的设计可以参考工业厂房与城中传统办公楼的价格。1.3 大商业市场解读近几年来，一批大型商业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，

43、一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，根据实地调研，大商业现状如K:表-10主要大商业列表商业类型商业名称营业面积（万平方米）百货零售新百大厦3.4华亿购物中心2侨鸿国际商城3.4专卖店十大卖场融汇中江广场4和平国际商厦2.6复合型商业购物中心、多功能城市综合体联盛商业广场19（包括酒店、办公、公寓面积）吉和城市商业广场25（包括酒店、办公、公寓面枳）华强城市广场12复合型文化艺术特色主题商业旅游步行街金科.小九华2.3超市沃尔玛1.9乐购.TESCO2欧尚2可以看到，几年来大中型商业发展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十年开发建设的总量，新建商业主要还是集中在镜湖区，弋江区作为未来主要

44、人口导入的区域，目前商业仍以配套商业为主，并没有大商业项目入驻，800亩意向地块作为集居住、商业于一体的综合地块，规划有较大的商业体量，可以考虑引入大商业业态作为该区域重要的商业形态之一。1.4 高校资源解读由于本项目与800亩意向地块均位于高校园区附近，对高校园区的分析将有助于对项目未来重要的受众群体之一-高校学生的相关情况与数据进行掌握，有助于项目项目操作实施的全程把握。目前，高校园区已经入驻以XX师范大学为代表的8所高校，其中四所本科院校，主要情况如下：表-11高校列表（资料来源：各大高校网站）学校名称在校人数（万人）主要专业方向XX师范大学2.2综合类XX工程科技学校1.3机电、纺织皖南医学院0.78医学、药学XX商贸职业技术学院0.87商贸、财会、法律、旅游XX中医药高等专科学校0.4医学、药学、护理职业技术学院1.1机械、数控、电气XX信息技术职业学院0.5计算机应用、应用电子XX机电职业技术学院0.6机电、汽车、数控根据上表可知，高校在校人数已经接近8万人，专业覆盖从传