股权收购获取房地产项目实务.pptx

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1、,股权收购获取房地产项目实务以内资非国有有限公司为例,2,3,第一部分 房地产项目获取方式,房地产项目获取方式,一、项目获取方式概述及分类 对开发商而言，并非一定要获取土地使用权，全部或部分取得项目开发的权利，并随之享有项目相应利润。,房地产项目获取方式,二、项目获取方式简介出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。（房地产法第七条）招标，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点

2、进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,房地产项目获取方式,二、项目获取方式简介合作开发，当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。（关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条）在建工程转让，权利人将其拥有的在建工程项目转让给受让人。城市房地产开发经营管理条例第二十条规定，转让房地产开发项目，应当符合城市房地产管理法第三十八条、第三十九条规定

3、的条件 城市房地产管理法第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,房地产项目获取方式,二、项目获取方式简介转让，土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款。（最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释）成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见对出让取得开发用地使用权

4、的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。股权收购,8,第二部分 股权收购流程,股权收购流程,一、通过收购目标公司股权的方式，取得目标公司的土地使用权或房地产项目开发的权利，并进而享有相应利润。二、股权收购的流程（一）签订意向协议 其主要作用在于：对于转让人而言，对于受让人获取目标公司资料的保密义务；对于受让人而言，在一段时间内取得排他性的谈判的权利；对于双方而言，尽可能地锁定交易价格。（二）对目标公司做尽职调查(附带对出让方的资信、担保方的资产等情况进

5、行调查)为什么要做尽职调查？购买一件物品，首先得检查和确认它是你要的东西，质量如何，有没有瑕疵，有没有什么你不想要的东西。买一个公司也是如此。1、法律尽职调查报,股权收购流程,从法律方面来讲，做尽职调查的目的:第一，能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险；第二，为收购方提供足够的信息，来帮助他作出有充分信息的决定；第三，发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍，比如目标公司是否具有相应的授权，是否需要第三方同意，是否需要得到政府的批准。尽职调查报告的内容：a.目标公司的设立与存续 原始股东的出资，公司的增、减资，股东的变更等 b.目标公司的现状 目前的公司类型、注册资本、法定代表人、

6、注册地和股东的情况,股权收购流程,c.目标公司的组织架构 董事会（执行董事）、监事（会）、经理的设置及权限的划分 d.目标公司的资产 国有土地使用权的取得及拥有情况 e.目标公司的关联交易 f.目标公司的负债 关注会计师事务所出具的审计报告 g.目标公司的税务 h.目标公司的劳动用工 i.目标公司的环境责任,股权收购流程,j.目标公司的重大合同 k.目标公司的重大诉讼、仲裁及行政处罚等 l.目标公司的知识产权 著作权、商标权和专利权 通过尽职调查，希望发现什么问题？第一、目标公司的法律结构、公司的章程或细则是否限制公司被收购。第二、在公司的合同中有时也会有一些阻碍交易完成的条款。第三、目标公司

7、是否有贷款也很重要。第四、目标公司中有多少员工签订了雇佣合同，有多少没有。第五、目标公司是否被起诉，如果被起诉的话，他胜诉的概率有多大，如果败诉的话可能发生的赔偿是多少。,股权收购流程,2、财务审计报告 资产负债表、损益表和现金流。财务尽职调查的主要目的就是看目标公司有没有财务上的问题，以及测评这个公司在未来的盈利能力是否强劲。审查这三个表，主要有两个目的，一是确认目标公司历史数据的真实性，二是目标公司业务发展的趋势。3、咨询商业尽职调查（三）起草正式合同 1、特定术语定义 2、转让方对目标公司和项目的陈述和保证(或有负债的承担)受让方通常会要求转让方作出陈述和保证，其原因在于：,股权收购流程

8、,a、卖方的陈述能够帮助买方理解其所购买的公司，也可以帮助买方做好尽职调查；b、在协议生效前，卖方的陈述不真实，买方可以拒绝成交；c、如果卖方的陈述内容被证实是虚假或错误的，买方可以依据这些陈述条款来索求赔偿。3、交易的基本结构 合作内容 4、价款及其支付 价款的确定：股权转让款、往来款、应分配利润 价格是否会受到收购业务在收购交易实施期间的运营结构的影响 5、股权过户的具体操作安排,股权收购流程,6、公司移交及过渡期约定 会计资料、其他资料及财产 过渡期的管理 7、目标公司的后续经营 组织机构、日常管理和投资、利润分配 8、转让方对收购方的承诺 承诺是用来管理协议双方在签署协议到完成交易之间

9、的行为所带来的风险，约定交易双方在协议签订以后到协议生效以前这段时期内的行为的。9、税费的承担 10、违约责任,股权收购流程,（四）起草目标公司的内部文件 目标公司的股东会决议、目标公司其他股东的放弃优先购买权的声明（五）起草担保协议、债权债务转让协议和劳动用工的解除协议（六）签订正式股权收购合同（七）办理担保等手续 不动产抵押、股权质押（八）办理股权变更手续,17,第三部分 需要关注的风险,需要关注的风险,影响房地产项目正常开发的常见风险,需要关注的风险,1、规划变更风险,规划功能（土地用途）修订风险风险,项目A、B地块于2001年取得土地证、规划许可证，证载功能为商住混合和商业用地2006

10、年初，XX市公示组团规划草案，根据相关纸制文件，A、B地块规划用途未有修订，之后该规划终稿未在网上公开2006年12月签署合作协议，在办理规划手续时被规划部门告知功能冲突，经向规划局查询，用地被规划为林地及发展备用地，至此该项目进入了漫长的规划功能变更阶段,规划路网修订风险风险,项目于2006年3月签署合作协议，土地证、规划许可证，证载功能为商住用地，土地方告知曾向规划部门申请沟通在项目中部增设小区级道路（8米宽）以增加商业临街面根据组团规划项目用地功能未发生变化，亦未发现新增规划道路当年获取项目，在规划手续办理阶段发现规划局内部已将道路升级为规划路（15米宽），用地被迫分宗，同时用地红线和面

11、积亦发生变化,需要关注的风险,1、规划变更风险,片区规划功能修订风险风险,2008年签约，由于项目内需建设1万平米商业，因此北侧的临街面意义重大，根据规划北侧为市政广场和公共停车场2008年下半年，XX市修订片区规划功能，项目北侧的广场用地很有可能被修编为公交停车厂和供电供气设施用地（具体修订情况仍在沟通中）,用地容积率修订风险风险,东区地块占地面积3.23万，容积率4.04，楼面地价对应合作价款4.4亿受政府规划调整影响目前调整容积率为1.6，对应合作价款为1.76亿，实际已支付2.83亿（目前正就规划指标修订和和地价调整事宜与土地方沟通中）,需要关注的风险,1、规划变更风险,规划设计要点修

12、订风险风险,本项目总占地面积13.4万，目前已动工的4栋30层高层因市长指示项目所在地控规要加重商业娱乐配套的比例，其余3栋30层临江住宅（5.2万）改为商业配套，限高30米通过策动村长带队与规划局谈判，避免了规划调整，作为妥协，公司同意将三栋高度压到80米，面江外立面以公建风格设计，不设凸阳台，影响产品品质,需要关注的风险,1、规划变更风险,地铁建设风险风险,由于磁悬浮及修建快速干道作为辅道，政府将对本片区规划做较大调整，本地块部分土地直接划分出去用于市政建设由于磁悬浮动迁非常紧迫，而当地动迁房源又不足，因此要求在本地块内部分协助解决磁悬浮的动迁安置房200套同时项目整体容积率由0.8调整为

13、1.2,安置房200套,需要关注的风险,1、规划变更风险,河道退线（高压电线）风险风险,获取阶段，发现用地内存在水渠（宗地旁有高压线），但依据规划设计要点，没有体现任何与此相关的设计要求项目获取后在办理报批报建手续过程中，水利局告知该水渠为上游水库的排洪渠道，两侧需退渠道中心线各40米，切割开地块（电业局告知要退高压线后20米，保留高压走廊）受此影响项目实际用地面积大幅减少，原规划的洋房被高层替代，盈利能力大大降低,低容积率风险风险,项目所在区位优越，占地7.2万平米，容积率0.6，全部规划为高端别墅项目获取后办理报批报建手续过程中，政府告知该项目容积率小于1，属于严格控制别墅用地，要求调整容

14、积率并补缴地价同年，政府颁布房地产调控政策，鉴于小于1.0的项目总量较小，批准相关项目开发，但是整体建设周期拖延,需要关注的风险,对于规划变更风险的处理 a.前期通过走访规划部门和实地查验，尽可能地发现地块的可能存在的问题；b.在合同中对前期发现的问题充分披露；c.要求转让方负责解决相关问题；d.股权转让款和风险处理结果相挂钩；e.在开发运营计划中预留相应处理周期。,需要关注的风险,2、地价上涨风险,合作方：在市场上行周期中，不断上扬的地价往往催生土地方更多的利益诉求在收购方尚未获取项目100%权益之前，土地方往往是占据主动地位的，因此直接增加地价要求也每每得手,第三方：部分项目的合作过程中会

15、存在包括村民、企业在内的第三方在地价上涨的同时，第三方也会提出更高的利益要求，合作方往往将该风险直接转嫁给收购方,合作方,第三方,合计,需要关注的风险,地价上涨导致合作方要求提高合作价款 地价上涨导致第三方要求追加补偿,土地方通过和当地村委合作获取该项目权益收购方通过和土地方合作采取作价入股方式将项目用地做到新设项目公司名下，但当地政府为保护村民利益，要求新项目公司中必须保留部分村集体权益1%收购方与土地方约定补偿村民的全部费用由土地方承担，但是在项目最后办理1%股权转让环节，村民向项目公司要求增加青苗补偿,需要关注的风险,3、拆迁风险 缺乏付款控制，丧失议价能力，包干拆迁的预定失效,2006

16、年7月签署项目合作协议，已经取得一期用地2万平米用地（建筑面积5.9万平米），累计支付合作价款约3.07亿元。按照原约定，由土地方负责项目拆迁，拆迁成本包含在合作价款2,750元/平米以内拆迁过程中，土地方制定的拆迁方案补偿标准偏低导致二期用地迟迟未能完成拆迁，同期村民多次围堵一期工地，导致工程停建同期，一方面周边住宅上涨，另一方面村民通过抢建大大增加了待拆迁面积，导致实际拆迁成本上扬通过和土地方的协商，拆迁工作改由收购方自行负责完成，包干标准略有提高，但是超出部分的补偿由收购方承担,通过股权转让获取该项目，转让方为政府下属房地产有限公司，总地价3.9亿，其中应支付土地方的2.48亿仅剩余80

17、0万待付，其余为缴纳政府的配套费及税费。双方协议约定相关拆迁责任由土地方承担股权转让前，土地方以项目公司名义与镇政府签署委托镇政府进行拆迁的包干协议（价款为2783万元），动迁户数45户，已经拆迁完成30户现镇政府认为原价格无法拆完，动迁资金缺口2786万元，要求收购方增加拆迁费，否则拒绝办理项目报批报建手续，而土地方明确表示由于收购已经获取100%股权，因此再无义务承担该项成本,需要关注的风险,通过将拆迁工作和未来收益或合作价款充分挂钩可以控制追加拆迁补偿的风险,A项目2期：（厂房拆迁）2期拆迁由合作方负责，包干费8,000万。同时收购方可以通过溪之谷1期（合作方占40%，按照股权比例分配收

18、益）的收益分配控制拆迁风险。,B项目：（厂房拆迁）总价款7亿，前期仅支付5,000万用于解除抵押，剩余款项在销售回款后支付，并和项目利润挂钩,C项目：（住宅拆迁）转让方签约时已经完成80%拆迁，为更好的控制风险，收购方预留了2亿的合作价款待净地交付后支付。,D项目：（住宅拆迁）要求在完成全部拆迁工作后方支付首笔合作价款7,000万,其他措施：明确约定拆迁完成时间并设置相关的处罚条款密切跟踪甚至直接参与拆迁进程，并保留接替拆迁工作的权利,需要关注的风险,4、税务风险,合同地价28.25亿元，溢价22.3亿元，考虑溢价影响，调整后的真实地价为40.50亿元,3,680元/平,4,918元/平,名义

19、地价41亿元，溢价为26.5亿，考虑溢价影响，调整后真实地价为55.6亿元,15,500元/平,26,000元/平,措施：面对税务筹划，土地方能采取的处理方式往往更加灵活，必须利用土地方的这一优势最大限度的处理溢价问题。由于受到种种限制，一旦项目转入收购方名下，其处理溢价的手段相对单一，溢价处理空间也非常有限。,未考虑溢价：合作协议中未考虑到溢价可能带来的税务影响,未处理溢价：合作协议中已考虑溢价存在的影响，但确错过处理溢价的最佳时机,需要关注的风险,5、政策风险,地方政策变化带来的行政处罚风险风险,土地权利人变更带来的规划风险风险,因地方政策的变化，对于通过股权转让实现项目转让的视同土地转让

20、，需要按照营业税率缴交行政处罚款项,根据原协议双方约定以作价入股方式将项目转入新设项目公司，再由收购方收购全部股权实际操作中，由于本项目从工业用地变更为住宅用地，属于县政府解决历史遗留问题，政府由要求项目只能在原公司名下开发，否则包括容积率在内的一些优惠政策新公司将无法享受鉴于以上情况项目获取方式变更为直接收购老项目公司，增加了或有负债风险,土地闲置的行政处罚风险风险,盈科集团以启夏公司名义取得工体北路4号地块，未按出让合同约定开工建设，捂盘三年后转让给瑞安建业，后被国土部挂牌督办，处以地价款1%的处罚。,需要关注的风险,6、合作方风险,合作方诚信风险风险,对等投入风险风险,协议约定由收购方通

21、过收购取得项目公司51%的股权，约定双方按照股权比例投入后续资金08年由于规划调整，项目容积率由0.8提升至1.22，涉及补缴地价12,663万，合作方以资金缺口为由表示无法履行对等投入的承诺根据原合作协议也未约定在此情况下具体处理方式,因为转让价格过低，合作方要求退还项目，经协商未果合作方便以私刻公章为由将收购方诬告上法庭败诉后又纠集地方势力围堵工地项目开发计划被迫拖延,或有债务风险风险,土地方未披露的或有负债：收购方收购项目公司股权后，原施工单位就烂尾项目涉及的工程款拖欠提请诉讼，导致宗地使用权及地上建筑物所有权被法院执行的风险 涉嫌国有资产流失：原股东勾结资产管理公司内部人员，通过非法方

22、式获取本烂尾项目，期间涉及伪造公章、违规拍卖等多种非法手段，导致检察院介入,需要关注的风险,6、合作方风险,或有负债风险,尽量避免收购老项目公司延迟最后一笔款项的支付至项目开工后支付通过合作方式共同开发项目，避免合作方过早脱身,对等投入风险,合作方选择,前期调研过程中充分了解合作方的资金实力尽量利用应付合作方的合作价款直接实现对等投入合约中设计明确的处罚条款（例如减少利润分配或股权转让），同时争取控制股东会和董事会的表决权,前期调研过程中注意了解合作方诚信、习惯和外界舆论避免与不合适的合作对象合作开发项目（尤其是对等投入）,33,第四部分 税赋简单比较,34,一、两种方式取得房地产项目的税赋比

23、较,税赋简单比较,35,二、股权收购中转让方企业所得税处理比较方式一：目标公司注册资本1000万，净资产5000万，转让方股权取得 历史成本1000万，转让方（企业）转让其100%的股权，股权转让价款7000万。方式二：目标公司注册资本1000万，净资产5000万，转让方股权取得 历史成本1000万，预计目标公司项目开发后可实现税后利润4000万，则转让方（企业）先转让其80%的股权，股权转让价款4000万，受让方和目标公司承诺在目标公司分配利润时，首先向转让方分配800万的利润，然后再收购转让方20%的股权，股权转让价款2200万。,税赋简单比较,36,目标公司涉及国有的？目标公司涉及外资的？目标公司是股份公司的？,延展的问题,