佛山房地产市场分析报告.docx

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1、佛山房地产市场分析报告第一部分宏观大势分析8第一章全球房地产市场8第二章全国房地产市场9第三章2009年房地产政策回顾6第四章品牌进展商业绩及存货分析10第二部分佛山市政建设规划分析11第一章重大市政规划18第二章各区区域建设规划20第三部分房地产市场分析17第一章佛山市房地产市场综述17第二章禅城区房地产市场综述28第三章桂城房地产市场综述34第四章南海区房地产市场综述36第五章顺德区房地产市场综述40第六章三水区房地产市场综述44第七章高明区房地产市场总述47第四部分大势预判53第一章全国经济及政策走向预测53第二章市场走向预测54第三章一秀地产观点55第一部分宏观大势分析第一章全球房地产

2、市场1、房地产市场企稳，房地产动荡或者将终结经济学人的最近一次房地产市场调查显示，现在己经有部分国家与地区的房价增幅出现正值其，其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本基本没有受房地产泡沫的影响，处于相对较低的价格，随着经济的复苏，房地产价格往上升可能性很大；英国的房地产价格已开始上升，以市租率（房价租金比）推断的房地产价值，整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。一秀解读：2009年底全球房地产市场基本企稳，估计房价下降的幅度已经己经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地产市场正在呈现恢复的态势。2、美国房价或者已探底，未来可能呈现V字反弹受金融危机等

3、因素影响，美国2009年第四季度公寓空置率创30年新高，全年公寓平均租金则创年度最大降幅。美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示，去年第四季度公寓空置率环比上升0.1%,至8%,超出全年平均水平1.3%,2009年全美公寓租金报价下跌2.3%,创这家公司过去30年同项调查最高纪录。一秀解读：地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理论，而且美国还有大量未售房屋有待清理，因此并不能排除未来出现房价再度下行的可能性。3、迪拜房地产市场动荡，动荡中或者蕴藏投资机会2009年11月25日，阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布，将重组其最大的企业实体迪拜世界，并把迪拜世

4、界的800亿美元债务偿还暂停6个月。迪拜世界的债权人包含汇丰控股、巴克莱、莱斯与苏格兰皇家银行等，11月26日，这些银行在欧洲股市盘中普遍下挫4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪拜世界旗下包含著名的世界人工群岛THEWORLD与棕桶）群岛PALMISLANDSo2009年6月份，迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼（IlOo米），超过目前的迪拜塔（162个楼层，总高度818米）。迪拜塔于2010年1月初进行竣工典礼，其价格已经回落到最高价的3折，在旅游业并未受到影响的迪拜，标志性项目或者许具备一定的投资价值。一秀解读：建立在石油与外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁荣，短期内摆脱房地产

5、泡沫破裂的影响，可能性不大，未来在可预见的一段时间内，迪拜房地产市场将继续进行泡沫修正，包含重拾投资者的信心。第二章全国房地产市场1、2009年全国房地产市场概况2009年全国要紧城市推出土地面积49000万平方米，同比增加约33%地市场地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%o交易活跃,房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流与对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米，同比增加36机从2007年到2009年，土地市场呈现出疯狂一低迷一活跃的进展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧一松

6、一紧的过程。2、全国三大城市群房地产竞争格局全国房地产市场活跃地区要紧分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群，其中长三角要紧以上海、杭州、南京为代表；珠三角城市群要紧以广州、深圳、佛山为代表；环渤海城市群要紧以北京、天津为代表。2009年上海、杭州、南京住宅用地成交1609万*住宅成交面积4403.61万能广州、深圳、佛山住宅用地成交1349万m2,住宅成交面积2593.12万m2；北京、天津住宅用地成交2862万m2,其中天津成交2176万m2,为全国要紧城市住宅用地成交之最，住宅成交面积3350万m2o砰和浩特濡南2009年上海、杭州、南京商住用地成交1609万ml住宅成交面积44

7、03. 61 万in?上海：南国7画，2009年广州、深圳、佛山商住用地成交1349万r2,住宅成交面积2593.12万 d2009年北京、天津商住用地成交2862万m2;住宅成交面积3350.0075m23、佛山在全国房地产市场中的地位佛山房地产市场正式迈入二线城市行列情况住宅成交面同比增成交均价成交金额土地出让收同比增城市、积（万K?）长(7Um2)（亿元）入（亿元）长杭州713.82151.88%144301030.041054238%上海2631.2769.27%117903102.261043172%北京2028.5084.52%131042658.1492885%天津1321.99

8、162.66%7408979.3373267%广州987.0878.73%9200908.11489301%深圳637.4456.58%14973954.44136-3%重庆2412.7692.68%42961036.52440276%武汉1431.58156.21%4818689.45361345%佛山968.6095.12%5855567.11332390%成都1499.17128.94%6035904.75324389%数据来源：各城市房产交易网站佛山近年住宅成交情况年份预售面积（万Itf）销售面积（万户）销售套数（套）销售均价（元/Itf）成交金额（亿远）2006年574.54701.

9、00530393645255.512007年684.95761.34588234918375.902008年766.83496.11399815474271.732009年774.12968.60793605855567.11数据来源：一秀地产地产市场研究拓展部房地产语境下的城市划分标准一技术指标分荚、一成交面积（万Itf）成交金额（亿）一线城市IOoO万以上IOOo亿以上二线城市500-999万500-999亿三线城市500万下列500亿下列2009年佛山商品住宅成交面积968.6万平方米，在全国要紧城市排名第八，销售金额为567.11万平方米；2009年佛山土地出让收入金额为332亿元，在

10、全国要紧城市排名第九，根据城市划分标准，说明佛山房地产市场正式迈入二线城市。佛山成为广佛都市圈的核心,审指标住宅成交面成交金额住宅用地积（万Itf）何匕”（亿元）成交面积城市广州987.0878.73%908.11516梵舞,同比增长A（亿兀）489301%佛山968.695.12%567.11760332390%2009年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几，且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大；住宅用地成交方面，佛山成交量为760万平方米,比广州多47.28%,说明佛山房地产市场的高度成长性，加上佛山成交均价较广州低，在可预见的未来一段时间内，佛山将成为广佛都市圈的核心。佛山房

11、地产由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并重”的转变年矿UGDP同比增长常住人口同比增长2006年2926.7219.3%585.835.652007年3588.5019.2%592335.6O%o2008年4333.3015.2%595.295.0%。2009年4742.5613.5%598.625.6%。数据来源：佛山统计局根据政府公布的数据统计，佛山GDP保持了较高的增长速度，人口自然增长率维持在5.60%。的水平，人口的相对增长速度远远地低于房地产市场进展的速度，说明佛山房地产市场由“内源性一一内源性为主,外源性为辅一一内外源并重”的转变，特别是吸引广州客源来佛山置业。第三章2009

12、年房地产政策回顾一、加强土地市场监管，限制开发商圈地1、国土部限制闲置用地，打击开发商囤地9月19日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。按照国务院08年公布的关于促进节约集约用地的通知，土地闲置满一年不满两年的，按出让或者划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。一秀地产解读：通知的出台说明了政府在处理“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的方面的决心，对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。2、国土部遏制地王：

13、大城市单块住宅供地禁超300亩一秀地产解读：“皇帝轮番坐，今年到我家”是今年各地“地王”最真实的写照。越来越大的面积，越来越高的总价，全国各地的“地王”层出不穷，纪录不断刷新。限制供地面积，正是遏制“地王”频出现象的根本渠道之一，但规模的缩小，可能令更多中小型进展商有拿地机会，楼面地价反而会节节攀升。3、五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于50%12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知，明确指出分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目能够约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全

14、部土地出让价款的50%o关于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位与个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠与违约信息要计入其诚信档案，能够通过提高竞买保证金或者违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。一秀地产解读：此前中央政府同意部分开发商一次性或者者分期缴纳部分土地出让金，但没有对首付款的比例作出明确约定，各地自行掌握首付比例，大部分在20%或者30%之间，这在一定程度上造就了开发商拿地有恃无恐，各地的地王频出，房价一再被拉高。政府此举的目的在于收紧房企的资金链，遏制日益吹起的土地市场泡沫，打击开发商的“圈地”行为。同时也将挤出部分房企手中的资金，加快楼盘的

15、开发销售，增加市场的普通商品房的供给。但关于资金较为充裕的公司影响有限，关于中小型房企影响较大。二、金融政策由“积极的财政政策与适度宽松的货币政策”转为“银根紧缩”1、14大银行存量房贷7折优惠细则出台截至09年1月9日，14大银行相继出台存量房贷7折优惠细则，公布了关于存量房贷优惠利率的措施：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85折优惠，且无不良信用记录的优质客户，便可在原则上申请七折优惠。一秀地产解读：尽管银行已对存量放贷7折优惠松口,但由于各银行间存在竞争，各银行或者存在互相观望的情况，或者慢慢观望中央政策方向，7折存量放贷落地实施需要一定时间。2、央行银监会：支持房地产融资2

16、3日央行与银监会联合公布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快进展的指导意见。自去年来首次明确表态，督促商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。意见同时强调，商业银行在目前急速增长的信贷规模上要把握节奏,避免前一周期中在房地产及其他行业上出现的“信贷资源错配”现象。一秀地产解读:该意见利于拓宽房地产行业融资渠道,但在目前经济不景气,房地产行业仍未回暖的情况下，地方商业银行不可能由于该意见的出台便放宽信贷条件，而会以银行自身风险操纵为前提去评估申请贷款的项目。3、温家宝：加大中小套型中低价商品房建设信贷支持一秀地产解读：加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持，直接作用是推动

17、市场上中小户型产品供应比例的增加，同时利于健全住房系统。4、商品房项目最低资本金比例降至20%5月27日国务院公布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保隙性住房与普通商品住房项目的最低资本金比例从原先的35%降低至20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30%.一秀地产解读：此次资本金比例的调整，普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同，足以看出中央对商品房市场的重视。资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低，将有更多资金注入房地产行业，房地产开工面积将有所增加，后期供应将有所增加。5、银监会发文要求严格执行“二套房贷”7月，银监会公布银监会关于进一步加强按揭贷款风

18、险管理的通知，广东银监局也在月中将通知下发各商业银行分支机构。通知要求各银行加强房地产行业形势研判，严格贷前检查与按揭贷款发放标准，进一步完善按揭贷款风险防操纵度，进一步加强按揭贷款风险状况动态防控，同时通知要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”。一秀地产解读：“二套房贷”再次被要求严格执行，且由于下半年新增信贷规模不足上半年的一半,这将有利于调整下半年的新增信贷的流向与结构。同时,“二套房贷”的收紧关于目前过快上涨的楼价将有一定的遏制作用，但由于5月份开始，楼市客户结构以改善性与投资需求为主，此部分客户关于首付与利率的承受能力较高，政策对成交

19、量的影响不可能太大。6、二手房营业税优惠年底终结免征时限恢复至5年12月9日，国务院常务会议研究决定将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。一秀地产解读：二手房营业税优惠年底终结反映了政府对形势的推断。以5年为限，能更好地推断出购房人是为了自住的“消费性购买”，还是为了赚取差价的“投机性购买”，

20、这有助于达到刺激消费与打击投机购房的目的。终止二手房优惠政策，关于投资类需求会产生一定压力，有助于抑制炒房行为；使得房屋流通速度有所减缓，减少中间环节，有利于减少物业泡沫；最重要的一点，就是对市场信心的影响。但由于市场关于未来房市升值的预期与对通货膨胀的预期，一手房市场在短期内不可能有太大的实质性影响。7、遏制部分城市房价过快上涨的势头12月14日的国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这已是一周内，中央连续第三次对高房价提出警告。而继12月9日发改委主任张平“抑制投机性购房”的说法刚刚5天，国务院对过快上涨房价的态度就上了一个新台阶，标志就是用词从“抑制”变为了“遏制”。昨

21、天新华社除了在“新华视点”刊登文章直接把国务院新决策称之新“国四条”，指其将给楼市“退烧”的同时，更是发表了措辞严厉的时评坚决遏制房价过快上涨势头。一系列的动作说明，房产政策收紧已经是箭在弦上，国务院明确提到的“一线城市”房价或者将下跌。一秀地产解读：从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲”，这说明政府意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观。但由于明年是第九个“五年计划”的最后一年，中央经济工作会议的定调也是“稳固”，就明年的房价走势，一秀地产预测，明年大涨不可能，大跌也难，盘整是主基调。三、中央加大力度鼓励并保护保障性住

22、房建设1、4万亿元投资初定，保障性住房占1成一秀地产解读：尽管保障性住房占4万亿元投资的10%,但随着住建部对保隙性住房结构的调整，限价房、经适房比例将大幅减少，保障性住房以租为主,保障房对商品房市场的冲击将有所减小，同时能够切实解决低收入人群的住房问题。2、公积金管理变法：3000亿开闸保障房10月14日，住房与城乡建设部等7部门联合印发了关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，正式推出住房公积金支持保障性住房建设的系列政策，即在优先保证职工提取、个人贷款与留足备付的前提下，才能够将50%范围以内的公积金用于支持保障性住房建设；全国或者批36个城市，以试点形式在部分城先行

23、开展。一秀地产解读：加强保障性住房力度是“国六条”的重要举措之一，住房公积金支持保障性住房建设，有利于完善住房公积金制度，提高公积金使用效率，促进房地产产品结构的合理进展。第四章、品牌进展商业绩及进展态势1、万科09年销售面积与销售金额创新高，未来开发步伐加快2009年1-12月份，公司商品房累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%与32.5%。2009年11月份销售简报之后，万科新增加房地产开发项目8个，分别为：大连魅力之城后续项目、沈阳头道项目、天津中新生态城项目、武汉沌口博学路项目、烟台芝果区大瞳项目、东莞松山湖1号花园三期项目、厦门杏滨项目

24、与长春二二八厂项目，万科地产开发的步伐并未放缓，预见未来中国房地产进展的良好预期，并首次宣布进军商业地产，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。2、保利地产09年销售面积与销售金额飘红，加大囤地力度2009年1-12月份，保利地产实现销售面积526.69万平方米，销售金额433.82亿元，较2008年增长131.08%与141.38%。保利地产去年12月再度密集拿地，总金额达到92亿元，总用地面积达到262万平方米。其中12月4日与12月17日，成都保利拍得成都市武侯区顺江村与铁佛

25、村四宗地块，成交总价16.1856亿元，净用地面积17.3189万平方米；12月9日，成都保利拍得成都市新都区三河街道碑石堰村地块,成交总价4.2750亿元，净用地面积10万平方米；12月11日，上海保利取得上海市临港新城中心区一地块，成交总价IL98亿元，土地出让面积14.1691万平方；12月17日，北京保利取得北京市朝阳区东风乡高井村地块，成交总价30.4亿元，用地面积4.6188万平方米；12月24日，大连保利取得大连市旅顺经济开发区海运职业学院地块，成交总价1.6387亿元，用地面积4.1020万平方米；12月24日，保利地产取得广州增城市新塘镇地块，成交总价20.5亿元，用地面积4

26、9.6318万平方米；200912月30日，保利地产取得阳江市海陵镇南村南面S02、S03、S04三宗地块，成交总价7.3亿元，总用地面积162.3897万平方米。3、碧桂园进展稳健，销售面积与销售金额稳步增长2009年1-12月份碧桂园年实现销售面积475万平方米,销售金额232亿元,分别增长40%与32乐12月，碧桂园实现合同销售金额约38亿元，合同销售建筑面积67万平方米，同比分别增长103%及98%。公告显示，碧桂园广东省的销售业绩占全年销售业绩的67%,说明广东省仍是碧桂园的要紧市场与利润来源。碧桂园今年在广东省外的合同销售业绩所占比例提升至33%,约76.4亿元,同比增长约84%。

27、12月22日碧桂园联合雅居乐、富力夺得广州总价255亿、面积264万平方米地块。4、小结09年各品牌开发商销售面积与销售收入获得双丰收，绝大部分品牌开发商完成年度业绩目标，同时部分品牌开发商资金充裕加快了开发的步伐，同时加大囤地的力度。第二部分佛山市政规划建设分析第一章重大市政规划1、魁奇路将西接广明高速，东达广州新客站魁奇路西延线初步工程设计已通过专家审查。按照工程初步设计，魁奇路西延线段起于南庄镇溶洲中路以西约100米，自东向西跨越佛开高速公路后降至地坪，通过仔窦村以南，围仔村以北，跨过湖涌后，继续往西延伸，终于佛山一环西线以东约350米的位置，全长3.147公里。建成之后，魁奇路将西接广

28、明高速、东达广州新火车客运站，服务区域涵盖高明、西樵、佛山CBD、南庄、广州新客站、广州大学城。魁奇路西延线工程立项投资规模达16.3亿元，将于2011年10月完工。一秀地产解读：魁奇路西延的建设，将肩负着将佛山中心商务区与广州中心城区、西江组团之间的快速联系，加快广佛两地的快速连接，将是禅城区主干路网骨架中重要的一条快速干道。2、南九路复线与金沙大桥扩建改造两项工程奠基南九公路复线是佛山一环南拓重点工程，东起佛山一环樵乐路立交，西接西樵山环山路、山根简易立交，连接青龙线、大同线，最后接龙高路。其中，在西樵大桥南边将建一座新西樵大桥，对接南庄与西樵。金沙大桥扩建工程也于8月启动，在金沙大桥两侧

29、距离2米处，将使用一级公路标准扩建两座辅桥。一秀地产解读：路网的制约让南海西部一直成为经济进展相对滞后的地带，此两项工程的建设将突破西樵、丹灶等地区交通的“瓶颈”，打通南海西部交通的“任督二脉”，将引来丹灶、西樵投资的飞跃，加速了其与周边地区的融合，使其与禅桂联系更加紧密。3、佛清从高速2010年年初开工佛清从高速分南北两段，佛清从高速的南段，起点位于禅城区南庄镇，接广明高速的罗格互通立交，经佛山一环，跨越西南涌，经三水乐平镇东侧，至广州花都的官坑,从而顺接佛清从高速公路的北段。估计工程将于明年年初动工建设,若能顺利推进，全线有望在2013年实现贯穿。一秀地产解读：一旦佛清从高速建成通车以后，

30、将使清远融入广佛的一小时交通圈，利于佛山、清远两地产业转移进程提速，对完善珠三角地区高速公路网，推动大珠三角中部广佛及清远城市群的建设，都有着重要意义。4、华南路三期建成通车，走一环可到新白云机场华南路三期是华南快速干线的重要构成部分，呈东西向贯穿白云区一一西至白云区石井鸦岗，通往南海、三水；东连华南快速路二期的天河区春岗立交。该路将华南路一、二期，沙太路、白云大道、105国道（即新广从路）、106国道、广花路、机场高速、广清高速多条南北向干道沟通成四通八达的路网系统，并通过广与大桥连接佛山一环。一秀地产解读：华南路三期通车后，将可替代北环高速的大部分功能，并缓解车辆集中拥堵的现状，成为另外一

31、条可供广佛人选择往来的快捷道路与不折不扣的“新机场路”。华南路三期建成后，意味着三水、南海、白云三地有了东西向快速道路联通，这对打通广佛两市北部地区东西向出口有着重大意义。5、佛山一环北延线正式竣工通车2009年10月，佛山“一环”与珠三角环形高速公路的连接线一一佛山一环北延线正式竣工通车。一环北延线将与其南边的与顺至北港公路主干线、北边花都区的红棉大道连同珠三角，从佛山中心城区前往广州新白云机场只需半小时，是广佛首条南北走向快速对接通道。一秀地产解读：佛山一环北延线与与顺立交开通后，意味着佛山一环东路北延线将真正发挥其作用，使佛山市内各区及与周边地区之间的联系也会变得更加紧密，广佛同城化进一

32、步提高。6、佛山机场重新启用2009年11月，中国联合航空公司的波音737-800型飞机安全平稳地降落在佛山沙堤机场，这正是佛山机场的首航班机，时隔七年，佛山机场再次通航。一秀地产解读：佛山机场重新开通，关于市民来讲是一个利好消息，显示佛山日益重要的经济地位，也增强了佛山人民的信心。但关于佛山房地产的影响，我们认为短期内并不大，原因有两点：1、作为新白云机场的补充，佛山机场的航线、航班、乘客有限；2、飞机噪音会困挠周边居民，增大住宅开发难度，商业可能有小幅升幅，但真正的大改变还需看中长期机场的运营情况。第二章各区区域规划建设禅城1、岭南大道南延：北起卫国路，向南到东平新城止岭南大道为东平新城规

33、划干线性主干道，北起富华路佛山公园，穿过大墩村、沿荷村工业区及道教工业区现状路,再从路洲及大罗村中间穿过,后接佛山一环,总长约3.9km,计划总投资6.9亿元。岭南大道（富华路佛山一环南线段）的修通，将贯穿南北交通，将为禅城老城区与顺德乐从城区增添一条主干道，这对东平新城进展也有很大好处。一秀地产解读：岭南大道南延，使禅城老城区与顺德乐从城区至今增添一条主干道，进一步贯穿南北交通，除加强禅城与顺德两区的联系外，对东平新城的进展也增加了助力。2、汾江路南延线2009年6月全面动工汾江路南延线工程在中心组团核心区内部，工程北起汾江南路与澜石路的十字路口，向南延伸依次与前进路、东平路、东平水道、天虹

34、路、裕与路、荷岳路,继续向南到乐从大道截止。而月初东平水道北段工程率先开工，工程正式拉开了建设序幕，2009年6月动工，估计2012年4月底竣工。南海1、新“南海大道”竣工通车2009年10月，被誉为南海中心城区“第二条南海大道”的联河路（即桂澜路北延线）竣工通车。一秀地产解读：联河路是金融高新区与沥桂新城的重要交通节点，联河路开通意味着中心区开始向北延伸，有利于今后经济快速进展。2、南海三新公路于贯穿丹灶三水边界往来仅5分钟2009年12月，南海区丹灶镇三新公路已经全线贯穿，对丹灶新农、横江与丹灶北部工业区交通路网起到一个补充与完善的作用，丹灶三水边界往来仅需5分钟。三新公路即三水南岸至南海

35、丹灶新农公路，南起横江铁料城十字路口，北至三水南岸码头，全长近5公里，总投入共1200万元。这条路是政府从横江铁料城的十字路口到新农小学这一段，全线双向四车道，总投资是接近七百万，全面完成路面与基础的工程。一秀地产解读：三新公路路基建设始于2004年，尽管彼此距离不远，但到去年年底才铺设路基。该路贯穿了后，将对丹灶北部的进展，起到一个很大的促进作用，特别关于处于交界处的三水南岸、新农、横江铁料城区域经济进展起到极大的促进作用。3、西二环高速与顺立交通车2009年IO月，与顺立交开通，广州西二环将与佛山“一环”东路北延线相接,南海、三水的市民上西二环将更加便利。南海北部、三水东部市民从西二环与顺

36、立交驱车前往新机场只需15分钟，而新线路的开通也将成为佛山中心区域至广州新机场最为快捷的一条高速通道，全程缩至30-40分钟。一秀地产解读：与顺立交的开通，使得佛山南海地区与广州之间将再添一条横贯两地的便利通道，这对广佛同城化将起到极大的促进作用。4、南海海八路下沉隧道，金融广场将建成为熟悉决海八路对金融高新区造成的交通阻隔问题，增强金融高新区的空间整体性，南海区将对海八路（金融高新区段）建设1500米长的下沉隧道、上盖广场的改造方式。由于改造工程涉及广佛地铁、金融城项目、周边交通的组织等,技术上非常复杂，因此用了将近半年时间来研究，最终在2009年8月底敲定了隧道设计方案及隧道周边交通组织方

37、案。随着对金融高新区规划与海八路隧道及周边交通组织的深入研究，南海区决定将上盖广场及周边用地规划为“南海金融广场”.规划的金融广场的总用地面积为114300平方米，其中以广场商业、地下商业与景观为主。一秀地产解读：海八路是连接广州与佛山的重要交通主干道，在金融高新区内发挥着巨大的作用。金融区是未来南海中心城区的核心区，建下沉式隧道的方式，将解决海八路对金融高新区的交通区隔问题，实现金融高新区的交通贯穿，进一步推进该区的进展。5、征地数千亩构建枢纽狮山为配合国家、省、市、区等10个重大项目工程建设，狮山启动了镇内史上最大规模征地拆迁。据介绍，狮山此次列入重大征地拆迁的项目包含广珠铁路与贵广铁路穿

38、越狮山路段、佛山新火车站选址狮山、西江引水工程取水口、广三高速拓宽工程、321国道改造、东西二线二期建设、污水处理厂及配套设施与其他园区道路的建设等十大工程项目，合计征地面积数千亩，拆迁面积100多万平方米。一秀地产解读：新建、改建的铁路、公路将狮山的区位凸显，各项工程项目的建设有利于完善狮山城区的市政配套，为狮山的进展夯实基础。顺德1、十一条“地龙”贯穿顺德顺德在建、规划建设的轨道交通（包含地铁与城际快速干线）共11条，未来顺德市民出行可轻松搭乘轨道交通。据顺德区规划部门透露，规划建设的广佛环线、肇顺南等轨道交通将通过顺德，增强顺德与周边城市联系，也将完全改变顺德人的出行习惯。一秀地产解读：

39、多条交通干线贯穿顺德，不仅改变本地人的出行，更重要的是带动经济进展。关于“扩权”政策，顺德虽表示低调处理，但仍有很多利好政策促进顺德经济、交通等建设，能对顺德进展更快起到促进作用。三水1、三水北部再添交通大动脉塘西大道一期工程是大塘、芦苞、乐平三镇的要紧连接线，是三水第二条南北向的主干道。该工程通过珠外环的大塘立交能够与珠外环相连；通过三花路、乐平立交能够与珠二环相连接；在黄普岗村可与永大路相连直达油金大桥及迳口；通过三花路、国街线可与三水大道东西相连，有效地将三水区的道路连接成网。一秀地产解读：与顺立交、塘西大道的建设将为三水内外交通动线的打通起到重要作用，对三水经济社会进展起到促进作用。2

40、、三水境内轻轨线路确定南线方案广佛肇城际轻轨佛山段首开工段定于十月底启动，全线将于今年底全面开工，轻轨南线线路在佛山境内从规划的贵广（南广）铁路佛山西站引出，经罗村、狮山，沿桃园路中央绿化带高架西行，跨西南涌后南折，在广三高速三水出口邻近下穿广三高速，向西继续入地沿张边路穿越三水城区，穿广肇高速公路、广茂铁路、321国道后出地，沿321国道北侧至三水二桥，向北跨三水二桥与广三铁路，靠近在建的广贺高速后沿其南侧跨越北江，进入肇庆地区。一秀地产解读：城际轨道站点与地方其他交通设施及周边用地的结合，将利于交通组织与客流聚集，充分发挥城际轨道交通对地方进展的促进作用。高明1、“广明高速”估计2011年

41、将全线通车“广明高速”公路广州段于2009年12月下旬开工建设，该高速公路可直通番禺广州新火车站，计划于2011年建成。随着“禅高快速路”碧桂园段的开工，“广明高速”全线工程全部落实。通车后，从佛山高明区到广州市中心区将不到1小时车程。据熟悉，“广明高速”项目共分三期进行施工，第一期更楼至西樵段已于2009年6月份通车，在西江新城北部明城设有出入口，出入口隔碧桂园西江新城项目仅2分钟车程。二期陈村至西樵段也于2009年6月开工建设，计划2011年12月建成通车。广州段是“广明高速”的第三期，起于广州市番禺区化龙镇复苏村东北侧，经番禺区南岗镇、钟村镇，止于佛山市顺德区陈村镇，于2009年12月下

42、旬开工。2011年，“广明高速”全线通车后，广明高速广州段将通往番禺钟村石壁的广州新火车站，佛山、高明市民均可通过“广明高速”直达新火车站，时间将不超过40分钟。届时，高明畅享广佛1小时生活圈真正触手可及。一秀地产解读：“广明高速”位于广州环城高速公路南段（南环高速）与国道主干线广州绕城公路南段（南二环高速）之间，同时它还连接广珠东线、南部快速干线、东新高速与广珠西线等多条南北纵线。广明高速的通车，将有效改善广佛东西向的交通，为高明区的交通带来极大的便利。同时，便利的交通对高明区域经济的进展也将产生推动作用。区域经济的利好,将拉升高明区的物业价值。第三部分佛山房地产市场分析第一章佛山市房地产市

43、场综述一、佛山商住用地市场1、佛山市2006-2009年土地出让情况成交率高，成交单价创历史新高佛山市2006-2009年商住用地出让情况年份土地成交面积（万肝）成交金额（亿元）成交单价（万元/亩）2006年1206.24134.57742007年971.92294.552022008年697.74101.54972009年760.26332.37291数据来源：佛山国土资源局、一秀地产地产市场研究部2009年，佛山市共成交土地760.26万肝，与去年同期相比增长8.96%,成交量与2006年相比减少36.97%,但是2009年商住用地成总额与成交单价均创近几年新高，与去年同期相比分别增长22

44、7.3%与200.4%。与2007年相比,分别增长12.84%与44.25%,说明佛山土地市场竞争猛烈。2、2009年佛山全年各区成交情况顺德出让土地最多，成交单价以禅城最高2009年佛山五区商住用地成交情况况商住用地成交面积（万平米）所占比例商住用地成交金额（亿元）成交单价（万元/亩）禅城101.5713%71.80471.3南海183.7524%119.79434.62顺德228.5130%128.44374.71三水179.7224%12.6746.98高明66.729%5.6856.75数据来源：佛山五区国土、一秀地产地产市场研究部简析：2009年佛山市土地成交面积为760.26万户，

45、其中顺德出让土地最多为228.5万平方米，其次为南海，为183.74万平方米，二者相加占佛山商住用地出让的54%,由于三水佛三（挂）2009-012所占比例大，为127万平米，成交单价为23.06万元/亩，因此造成三水整体的成交单价下降。在佛山各区中，高明的流拍最为严重，流拍土地占了计划出让土地近33.6%,说明高明房地产市场进展程度较低。3、2009年1-12月佛山商住用地成交走势一下半年成交集中，成交波动大2009年佛山市各月商住用地成交情况数据来源：佛山五区国土局、一秀地产地产市场研究部简析:1）商住用地交易集中在6月、10月与12月从各月商住用地成交面积看，交易集中在6月、10月与12

46、月，分别占全年商住用地成交面积的20.52%、22.2%与18.27%,第一季度成交量较少。2）9月商住用地单价最高，年各月单价起伏波动不定9月份佛山市商住用地单价为全年最高，为517.33万元/亩，而6月单价最低，为49.28万元/亩，单价在290-380万元/亩的较多。二、佛山房地产交易市场1、2006-2009年佛山市商品住宅成交情况2006-2009年佛山市商品住宅成交对比年份预售面积（万肝）销售面积（万户）销售套数（套）销售均价（元m）户均面积（面/套）户均总价（万元/套）2006年574.54701.0053039364513248.182007年684.95764.3458823491813063.912008年766.83496.4139981547412467.972009年774.12968.6079360585512271.43数据来源：佛山建设局、一秀地产地产市场研究部2006-2009年佛山商品住宅成交情况新增预售面积t=成交面积成交均价万平米1000.00900.00800.00700.00600.00500.00400.00数据来源：