呼和浩特市颐乐城养生园建设项目可行性研究报告.docx

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1、呼和浩特市颐乐城界生园建设项目可行性研究报告内蒙古前沿投资咨询有限公司呼jgg可行性刎咒报方目录第一章总论3第二章希求分析12第一节CD养七产业的市场分析12M=本也口的市场分析23第三章场址选择32第四章项目建设规模与建设内容3第五章建设方案4第一项目加*J执导.=目标44第二现划原则与念46第三彼计体147第E3节晒乐城养生BJ总体布局方案48第五节颐乐城界生园建筑设计方案51第六Y1构设计方案73第六章公用工程77第一珀埠水工租77第二P供基工程83第三M*ta.88Me3力电工设计方案93第七章环境影响评价1(11第八章劳动安全及卫生与消防工程106第九章节水节能措施I1.1.第十章组

2、织机构、定员和人力资源管理116第十一章项目组织管理与招投标119第一项BMM*3K119些也；;拉小喳丞世作TW建议项目可行性gf完g第二工A1.攻E1.的如标i121第十二章投资估算与资金筹措1第十三第财务评价12第十四章社会评价25第十五童研究结论与建议29一、附件1、和林格尔县民政局文件2、爱晚工程的批文二、附图1、养生园一期工程总体鸟瞰图2、老年公寓A、B户型效果图3、老年公寓A、B、C、D户型图第一章总论一、项目背景1.）项目名称呼和浩特市颐乐城养生园建设项目（二）项目性质本项目性质为公益性事业。中国社会工作协会于2009年10月27日批准本项目作为“爱晚工程”的基地。（三）承办单

3、位概况呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司成立于2009年7月160,地址位于呼和浩特市盛乐经济园盛乐街北，是内蒙占恒越达投资集团旗下专门从事现代化老年公寓开发、新型养老模式探索与经营的有限责任公司。“颐乐城养生园”及其标志已于2009年8月在国家工商局注册，成为中华养老事业的品牌标杆。公司响应党中央确保老人老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的号召，本着以人为本、关注民生、改善民生的宗旨，用爱心、真心、耐心、感恩、亲情为服务理念，以跨越时空，异地养老为经营特色，力争打造全国新型养老模式的明星品牌。将来在全国其它省市开发的养老园区都会以“颐乐城养生园”命名，规范建设、统一服

4、务、统一标示，形成全国连锁。持“颐乐城养生园V1.P标识的客人，可以每年定期享受连锁地域之间费用不变的旅游养生特色服务。（三）可行性研究报告编制依据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定老龄产业发展管理条例老龄产业行业规范条例中华人民共和国老年人权益保障法老年人权益保护法中国老龄事业发展“十五”计划纲要内蒙古自治区资助社会力量兴办社会福利机构实施细则城市道路和建筑物无障碍设计规范无障碍设施建设工作“十五”实施方案老年人建筑设计规范方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（四）项目提出的理由及过程呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司根据内蒙古自治区尤其呼和浩特地区老年人快速增长造成的社会问题，并且在

5、全国范围内对当前现代化水平极高的“候鸟式”养老形式进行了考察与研究，结合内蒙占地区目前老龄化趋势过快的形势提出在呼和浩特盛乐经济园这个自然环境极为有利的地区建设适合老年人休养身心的养生园，以提高老年人的生活质量，对老年人的身心健康做到充分的考虑。与引同时，和林格尔县民政局将本项目作为爱晚工程向中国社会工作协会提出申请，并于2009年10月27日得到中国社会工作协会的批准。爱晚工程介绍：爱晚工程目标是建立个以爱晚为核心品牌的社会化养老服务体系，是项系统工程，包括建立以“爱晚中心”为枢纽的辐射至社区和家庭的全国社会化养老服务网络，举办中国社会化养老论坟，构建社会化养老产业投资合作平台，建立全国社会

6、化养老服务信息中心，建立社会化养老服务的志愿者组织，设立专门服务于弱势老年群体的养老救助机构等等。爱晚工程也将成为当地省（区）社会化养老服务基地。爱晚工程规划在全国人口已经进入老龄化的20个省（市）分别建设服务于当地社区和家庭并能全国互动的综合社会化养老机构爱晚中心。爱晚中心将建设老年公寓及综合配套设施：采用统品牌、连锁经营、辐射基层、异地互动的经营模式，广泛动用社会资源，开展开发性金融合作，以此为社会化养老平台，以中高端老年群体为直接用户，通过网络辐射延伸至社区及家庭，通过慈善救助惠及低端老人。中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政

7、策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将通过共同发展，相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论次）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动的爱晚大格局。爱晚工程的定位方向定位：促进中国的社会化养老事业也健康发展原则定位：公益性、规范性、系统性、开放性功能定位：示范性、引导性、孵化性、创新性价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、多赢、可持续发展业务定位：传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务于此，根据建设单位的委托，我公司组织有关专业技术人员

8、对本项目前期工程进行了认真调查研究和分析，充分考虑待建项目的要求，进行了大量的材料收集和调查研究，对当地气象、水文、地质等和当地人口结构、老龄化趋势人均收入水平等情况进行了认真的调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了呼和浩特市.颐乐城养生园建设项目可行性研究报告。二、研究范围1、本项目建设意义和必要性、可行性的分析论证；2、需求分析与预测；3、建设条件和建设地址的研究和选择；4、建设内容和建设方案的选择与设计；5、公用工程和基础设施方案的研窕和选择；6

9、、节能、环保、消防、安全项目方案的选择；7、本项目建设实施计划的研究；8、项目投资估兑与资金筹措方案的研究和测算；9、项目财务评价和效益分析；10、项目敏感性分析、风险预测及项目社会效益分析。三、项目概况（一）拟建地点养生园坐落于呼市盛乐经济园区，离市区约35公里，目前由政府出资修建的直达盛乐经济园六车道高速路修好以后，从市.区宜线距离十几分钟便可到达园区，交通十分便利。（二）建设规模与目标本项目占地面积1233亩，规划14000个床位。本项目位于呼和浩特市盛乐经济园区，项目建设地周围环境优美，空气清新，旨在为老年人的修身养成性打造完美空间，既有符合老年人闲逸情趣的建筑与项目，乂有完备的疗养与

10、救治的场所与系统。内蒙古呼和浩特市颐乐城养生园建设项目计划利用五年建设完成，将彻底改善呼和浩特市养老服务机构滞后的现状，成为内蒙占全区乃至国内中西部地区环境优美、设施齐全、功能完善、服务便捷周到的现代化新型老年宜居养生园。（三）主要建设条件本项目拟建地点在呼和浩特和林格尔盛乐镇盛乐经济园区中心，盛乐经济园区于2001年建立，至今有近400家注册企业和5个农场，常住人口达两万多人，是一个以高科技产业为龙头，以资源开发和利用为基础，以市场为导向，以农、林、畜产品深加工及出口为主导，以食品加工业为核心，突出乳业特色，以科技商贸为依托，以生态建设、智能化管理为目标的工业园区，属自治区级开发区和全国乡镇

11、企业科技园区。经过多年的建设与经营经济园区目前基础设施完善，场区平整，各项条件十分有利于施工建设。（四）项目投入总资金及盈利能力1、项目总投资本项目投入总资金为50161.28万元，其中建设投资49727.49万元，流动资金为433.79万元。建设投资49727.49万元中，包括建筑工程费42823.66万元；设备购置费估算为1104.46万元；安装工程费用估算为1349.90万元；基本预备费为2367.98万元；工程建设其他费用为2081.50万元。2、盈利能力（1）项目财务内部收益率对于本项目，按22年计算期计算，通过编制项目投资现金有3000亿元的市场空间。再加上康第设施、培训基地等，还

12、可拉动至少1500亿元的投资。目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万的速度增加，己成为潜力巨大的消费群体。随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。他预计到2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远在，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国，绿色GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期（二）民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009年

13、1月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。据了解，2000年，国务院办公厅转发了民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知，2005年，民政部下发了关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，在规戈IJ、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活力。长春市朝阳区等采取床位补贴的方式，石家庄市长安区采取人数补贴的方式，天津市和平区等采取一次性建设

14、补贴的方式，对符合条件的民办养老机构进行资助。民办养老机构的发展，已经成为推动养老服务事业发展的重要力量。综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜力，养老机构明显匮乏，民办养老机构亟待增加，严重缺乏具有养老夕业知识的人才。第二本项目的市场分析一、内蒙古养老事业现状分析及建议()养老事业现状分析我国目前正面临着严峻的养老形势。老年人口比重已超过10%,有的城市和地区甚至已经达到18%,并且每年以3.2%的速度在增加，已经进入老年社会。内蒙古自治区的情况同全国基本相同，截止2007年我区60岁以上老年人口256万，占全区人口10.8%。随着人口地域流动性的加强，“空巢”老人大量增加，同时

15、，由于代际结构4:2:1的出现，传统家庭养老模式受到严峻挑战，社会化养老已成为大势所趋。据统计全国养老机构床位尚不能满足社会需求的12,内蒙古自治区的情况更为严重。虽然内蒙古自治区出台了内蒙古自治区老龄事业发展卜五计划纲要（内政办（2003）68号）但是，从操作效果和政府推动的力度方面都远远赶不上社会的发展要求。（二）具体建议1、社会化养老是项公共事业、民生工程。必须是政府主导，城市社区和旗县的乡镇以及社会组织具体实施。2、各级政府要在征地、建设、设施配套、税收等方面给予适当照顾，运行费用政府予以部分补贴，充分体现政府花钱购买公共服务的政府管理理念。3、社会化养老目前主要形式为二种：一是住家养

16、老加社区服务；二是老年公寓养老。其中，老年公寓养老有四种方式：独立型、服务型、护理型老年公寓以及大型老年服务型综合体。要根据内蒙古不同地区经济发展状况，老年人的不同需求，老年人不同的年龄构成来构建内蒙古自治区社会化养老体系。二、呼和浩特市人口老龄化现状及养老机构现状（一）呼和浩特市人口老龄化现状2009年12月24日，呼和浩特市市委副书记、市长汤爱军主持召开市政府第23次常务会议，审议并原则通过呼和浩特市关于进一步对60周岁以上老年人实行敬老优待的规定。呼和浩特市关于进步对60周岁以上老年人实行敬老优待的规定是在原有敬老优待政策的基础上的进一步完善，是呼和浩特市贯彻实施老年人权益保障法等政策法

17、规的又一重大举措，是维护老年人合法权益的重要保证。呼和浩特rb-已进入人口老龄化城市。H前我市现有户籍老年人口31.77万人，老年人占全市总人口的12%以上。尊重和关爱老年人，是中华民族的传统美德。加强和完善呼和浩特市为老服务工作是落实科学发展观、改善民生、构建和谐社会的具体体现。通过为老年人办实事、办好事，逐步满足老年人的物质文化需求，提高他们的幸福感和满意度，让经济社会发展成果惠及广大老年人，推动呼和浩特市老龄事业与经济社会协调可持续健康发展。为此，汤市长要求各级政府和相关部门要提高认识，高度重视，把握好细节，扎扎实实抓好老年人优待工作。（二）呼和浩特市养老机构现状及需求呼和浩特市目前总人

18、口达215.8万人，其中60岁以上的老年人口数量达到28.5万人，占全市总人口的14%以上，城镇老年人口17万人，占城区人口的12.1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%以上的速度递增，且呈现出高龄、空巢及农村留守老龄人口增多等特点。就玉泉区黑河镇桃花村的呼市敬老院现状而言，占地200亩，现有养老人270人，正式职工仅有19人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足呼市老龄人养老的需求。呼和浩特市.养生市场与周边市具有相同之处，良莠不齐，他们的经营管理大都比较陈腐落后，因此老年人对养老还不是很欢迎，亟需建设一座现代化的养生园缓解市老龄化问题。这些养老机构属于规模较小，管理体制与服务体系都缺乏系

19、统性，环境卫生条件都不能满足老年人的需求，且容纳数量极为有限，表现出拥挤、杂乱、环境与噪声污染严重，对老年人的养老极为不便。政府十分关注养老问题，鼓励民办养老机构的开发建设，但目前为止，这些养老机构都还处于初级阶段，不能满足市场需求，许多老人成为空巢老人，这种现象令人十分堪忧。温家宝总理在2007年政府工作报告中明确提出，发展老龄事业积极应对人口老龄化问题，体现了我国老龄问题的严重性和发展老龄事业的紧迫性。呼和浩特市目前总人口达215.8万人，其中60岁以上的老年人口数量达到28.5万人，占全市总人口的14%以上，城镇老年人口17万人，占城区人口的12.1%以上，老年人口数量预计还会以每年3%

20、以上的速度递增，且呈现出高龄、空巢及农村留守老龄人口增多等特点。就玉泉区黑河镇桃花村的呼市敬老院现状而言，占地232亩，有养老人270人,正式职工仅有19人，养老设施和经营管理滞后，远远不能满足我市老龄人养老的需求。因此，解决改造和扩建养老院项目,已成为我市老龄化社会急需解决的现实问题。根据呼市社会养老机构的缺乏以及管理滞后的现状，结合政府相关数据及市场调研特作如下分析：呼市60岁以上老人28.5万人，如果按人均年消费8000/年，则消费总额为：28.5万x8000元/年=22.8亿元。其中28.5万人中离退休干部职工9万人，如果按人均年消费8000元/年,则消费总额为：9万*8000元/年=

21、7.2亿元。城镇6()岁以上老人17万人，如果按人均年消费6000元/年,则消费总额为：17万*6000元/月=10.2亿元。由以上数据可以看出，呼市老龄产业发展潜力巨大。据国家老龄委统计，从2007年到207()年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有100O家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着中国人口老龄化的不断加剧，中国养老产业的黄金时代已经到来。三、本项目市场针对性分析(一)本项目概述本项目是针对内蒙古地区的老年人，特别是呼和浩特地区的老年人建设，同时在陕西、湖北等地也建设连锁养生园，实行“候鸟式“养老养生服务体系。内蒙古呼和浩特市颐

22、乐城养生园坐落于呼市盛乐经济园区，离市区约35公里，目前由政府出资修建的直达盛乐经济园六车道高速路修好以后，从市区直线距离十几分钟便可到达园区，交通十分便利。颐乐城占地而枳171244平米(256.8亩),规划3000个床位。园内设有亲子乐园、宾馆、老年超市、宝塔、门球场、网球场、凉亭、溪流、医疗保健中心、健身娱乐中心、阅览棋牌中心、多功能餐厅等。园区从设计到施工处处考虑老年人的需求，房屋内部为无障碍设计，地板、浴室都有防滑处理，并人性化的设置各种扶手，保障老人行动方便，整个园区内，还配备有完善的呼叫系统、监控系统及急救系统等。园区内水系环绕，楼宇之间曲折迂回，营造出了浓厚的生活情趣！园区南面

23、紧邻国际高尔夫球场，为这世外桃渊增添几许都市贵族高尚气息。高尔夫球场旁边是个大型的人工湖，微风吹过，碧波荡漾，让人好不惬意。园区的东边便是美丽的森园公园，是老人们亲近自然，呼吸新鲜空气的天然氧吧，正合道家养生“天人合一，道法自然的意境。正南位置约200米还有一座当地知名的观音庙，据说始建于明代，香火一直很旺，有佛教信仰的老人可去上香普法，祈福平安。由此看来，颐乐城是一座由儒家的孝道文化、道家的自然养生、佛家的禅宗哲理与现代人文艺术融汇而成的文化养生殿堂。集团公司同期还在陕西洛南建造老君山养生园，并计划在湖北襄樊隆中附近也建设养生园所，以附合老人“纵情山水，念古怀古”的心理。如此以“呼市草原北国

24、风光，老君山道教养生胜地，降中孔明智者文化”三位为一体，形成连锁养生机构，将来再发展深圳傍海养生基地，云南四季常青养生地，不同地域的老人在公司的统一组织下边旅游观光，边休闲度假，以达到“跨越时空，异地养生”的目标。（二）候鸟式养老是社会趋势随着中国经济水平的发展和人民收入的增长，越来越多的老年人具备了休闲式养老的条件.休闲式养老是个社会趋势。所谓的“候鸟式”养老，就是这样一种将旅游休闲和医疗保健结合为一体的异地互动式旅游养老。候鸟式养老可以让老人们像候鸟样四处度假旅游，冬天选择到温暖舒适的南方养老，夏天选择清爽宜人的北方避暑。在游玩的过程中，白天由工作人员陪同出去游览风景名胜，玩累了就回老年公

25、寓休息。养老产业的发展除了能够有效利用社会闲置资源，还可以提供大量的就业机会。如果我国养老机构床位从现在的0.84%提高到发达国家目前的低限3%,按入住老人与护理人员之比3:1测算，可以提供150多万个就业岗位。“十一五”是养老产业的关键期，也是央企改革的加速期。“候鸟式养老在将盘活央企辅业资产，使国有资产保值增值的同时，也为解决我国下岗职工再就业问题提供了出路。随着中国经济水平的发展和人民收入的增长，“居家养老”的单模式被逐渐打破，越来越多的老年人具备了休闲式养老的条件，候鸟式养老是个社会趋势。9月23日，我国首家以健康管理为核心的候鸟式养老产业机构中资颐年在北京颐年山庄养老示范基地宣告成立

26、，同时正式启动候鸟式养老产业项目。我国是目前世界上唯的老年人口超过I亿人的国家，我国60岁及以上的老年人口己达1.4亿多人，占总人口的11%,并且第三章场址选择-V场地现状（一）地点与地理位置本项目建设地点为颐乐城养生园选址于和林格尔县盛乐镇盛乐经济园区，一期工程用地位于盛乐园区蒙牛工业园区东侧，二期、三期工程用地位于盛乐北五街南侧。盛乐镇距呼和浩特市21公里（正在施工的双向六车道连通，呼市一盛乐21公里，盛乐一和林道路10公里）,南北通道，东西处于北京至鄂尔多斯，包头G60国道呼和浩特南侧。南北、东西交通要道。（一）场址土地权属类别及占地面积本项目场址土地规划为建设用地，土地所有权为国有土地

27、。使用权归呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司。项目一期工程占地233亩，二期工程占地500亩，三期工程占地500亩。二、（一）地形、地貌条件和林格尔县公路客运以209国道和清段和209省道和玉段为干线，辅之以和托公路、和凉公路、和羊蒋公路等支线，交通发达，乘车便利。公路货运周转量达到I（XX）万吨公里，旅客周转说，总体地形呈东高西低、南高北低的态势。东南部属蛮汉山的支脉，山区面占全县总面的20.4%;中部和南部属黄土丘陵区，占全县总面积的57.3%:西北属土默川平原的边缘，占全县总面枳的22.3%。地形地貌的多样化为发展农牧业提供了有利条件。境内主要山脉、山峰山脉为蛮汉山系。主要山峰：东有芒牛

28、山，海拔山64m;南有圣山,海拔1788m;北有神山（又名脑包山）,海拔2001m;西有摩天岭，海拔1302m;中有黑山（东摩天岭）,海拔203ImC3、气候气候类型和林格尔县属于中温带半干旱大陆性季风气候，其主要特征是干旱、多风、寒冷，日光充足，温差大，冬季漫长而寒冷，夏季时短而温热，春季升温快，秋天降温烈。气温年平均气温在6.2左右。一月平均气温为-12.8C,极端最低气温为-317C,七月平均气温为22.1C,极端最高气温为37.9C。生长期一一年1.1.均气温在5以上的持续时间为195天左右，年日均气温Oe以上持续的时间为233天左右。降水量历年平均降水量为392.8mm,一天内最大降

29、水量为99.1mm。1971年-2005年期间,降水量最多年份为1978年,降水量为571.4mm,降水量最少的年份为1999年，降水量为250.3mm：4、水文境内河流分黑河、浑河两大水系。较大的河流共有5条，属于黑河水系的有宝贝河、茶坊河，流向均为西北向：属于浑河水系的有浑河、马场河、古力半几河，流向多为西南向，两大水系均注入黄河。河网密度全县河网密度为0.07公里/平方公里（仅统计县内较大的五条河流算出的数据）。经流总量（万立方米）本县自产与县外流入多年平均经流量2.31亿立方米，其中县内自产1.136亿立方米，县外流入1.174亿立方米。5、自然资源已探明的主要矿种一本县的矿产资源主要

30、有花岗岩、黄金、石墨、云母、铀、铜、铁、石油、石榴籽石、石灰石、浮石、耐火土、红粘土、盐碱、矿泉水等。最主要的矿产资源的储量、分布、品位多数矿藏数量有限，开采价值不大。其中分部于城关镇、羊群沟、大红城一带的花岗岩探明贮量为10亿立方米，现正在进行勘探开发，前景十分广阔；新店子镇浮石山村境内的浮石矿，其作为制作轻型建筑材料的主要原料已得到了开发利用：利用丰富的红粘土资源，已建成第一、第二、职业高中、公喇嘛区域服务中心、新店子镇、大红城乡、城关镇石咀子行政村等规模较大的制砖厂。主要野生动植物资源:全县有野生果树12种，主要是山丁子、海棠子、山梨、山杏、山楂、稠李、柄扁桃、山葡萄、沙枣、酸枣、油瓶瓶

31、、面果果等，分布在东摩天岭山区。全县野生中草药有：甘草、麻黄、黄芭、党参、地椒子、知母、冬花、枸杞、远志、浦公英、车前、仓耳、黄苓等30余种，水生植物主要有芦苇、蒲草、红心藻、水葱等。野生动物主要有：野猪、狗子、狼、狐、猿、兔、雕、猫头鹰、黄鼠、野鸡、野鸽、石鸡子、半翅子、乌鸦、大雁、麻雀和黑乌蛇、菜花蛇、七寸蛇等，这些野生动物大多分布在东南部山区。水生动物主要有鲫鱼、草鱼、白就、麦穆鱼，此外还有泥瞰、螺、蚌、轮虫和挠足类、梭角类游动动物。（二）交通条件1、本项目周围交通便利，有利于工程运输。和林格尔县公路客运以209国道和清段和209省道和玉段为干线，辅之以和托公路、和凉公路、和羊蒋公路等支

32、线，交通发达。2、本项目地势平坦，周围空旷，在工程施工期间对周边居民不构成较大影响。本项目地外和林格尔经济开发区内，园区与外界有着较为频繁地货物运输，且道路交通状况良好，但就其建筑而言，与周边建筑相对来说又是比较封闭的，这种情况就在较大程度上减轻甚至对周围居民在施工期间的噪音及空气、废弃物的污染。且园区内地势平坦，相当适于工程建设，对建筑物的构造不会造成因地势原因而影响其构造质量。（三）基础设施条件在基础设施建设方面，园区利用社会化、多元化的投融资渠道，以北京西城区的100万元扶贫款为基点，累计投入资金1.5亿多元，在园区13平方公里的范围内，完成了七通平”和绿化、美化工程；在2004年，园区

33、乂启动了东区I1.平方公里的基础设施建设工程，现已开通JZIO公里路槽，并兴建二期水、热工程，完成了污水处理建设工程。第四章项目建设规模与建设内容为缓解呼和浩特市日益增长的机构养老压力，加快呼和浩特市社会福利化进程，改善其设施和服务，打造一流的敬老服务机构，为老人提供一个良好的晚年居住环境。并根据不同老年群体的需求和本地实际，为老年人提供物质生活、精神文化生活、医疗保健以及维护权益等多方面的需要，呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司经过对呼和浩特市及周边养生市场现状及潜力调研，根据老年人居住建筑设计标准(GB/T50340-2003)和内蒙古自治区资助社会力量兴办社会福利机构实施细则，预在和林格

34、尔经济开发区规划用地1233亩，设置一期工程规划14000个床位，解决14000个老年人的养老问题，为在此居住的老人提供优质的环境和服务。项目建成后将形成以养老居住、旅游度假、娱乐休闲、养生为主体的全新型生态式养生场所。根据老年人居住建筑设计标准，老年人住宅和老年人公寓的规模划分标准，见下衣：老年人住宅和老年人公寓的规模划分标准规模人数小型50人以下中型50150人大型151-200A特大型201人以上邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。5、要便于改造居室应有一定的可改造性。人从步入老年（60岁）到进入被照顾关怀期（85岁以上）,差不多有二十年的时间

35、，有些设施和设备，只有在行动缓慢期（75岁后）才迫切需要，比如扶手，过早安装，会影响居室美观；厕所空间，到照顾关怀期后，才需要有协助人的空间。所以住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。6、注重周边环境和社区服务宜布置于阳光充足、接近公共绿地的、环境条件优越的地方，并且居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生。社区内环境要优美，一定要有供休闲散步的绿色环境以及户外健身的地方：针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。道路和文化娱乐的设施要便于老年人之间的交往，最好能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就老

36、年人的身心健康，安度晚年的气氛。社区物业管理要好，要有电话热线，邻里间要能相互帮助。还可以加强家政服务建设。-、建筑设计方针颐乐城养生园所有建筑物要符合场地建设要求，作为定为在“中高端”服务模式的养生园，建筑物的颜色、体量、外立面要新颖、大方且要周围的建筑、环境协调。建筑内部的使用功能要合理；公共建筑要充分设计好建筑安全度，包括内部使用安全及结构设计安全等：尽量采用新工艺、新材料等，从而降低建筑的建设成本及使用成本等。1、基地及总平面设计颐乐城养生园选址及总平面设计符合民用建筑设计通则及国家和专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定。基地符合老年人公益事业和城市规划的布局要求，基地位置适中、交通

37、便利，基地的环境优美且远离污染源。总平面设计功能分区明确，对不同使用功能的老年公寓房间有合理的分区与适当的分隔；基地按使用要求，设置两个出入口，主要出入口邻近主要交通道路时，按规划部门要求留出缓冲距离。颐乐城养生园的庭院设计，充分结合地形地貌及建筑功能分区的需要，合理的布置室外休息活动场地、绿化、建筑小品等，从而创造优美的外部空间环境。总平面设计合理的安排各种管道、做到管道综合布置，并便于维护与检修。总平面设计考虑到拟建建筑周围的外部环境，做出相应的判断结论，从而设置相关的防护措施。建筑覆盖率、建筑容积率，符合呼和浩特市规划部门制定的规定。2、立面设计建筑作为一种形体艺术客观存在。形体艺术所要

38、表达的思想要充分体现其功能、性质的内涵。由于养老院的特殊性从而对建筑外立面及建筑造型提出了与其他建筑不同的要求且高于其他建筑。建筑外立面及造型所要表达的建筑艺术效果要与其一致服务对象尽量统一。拟建项目地处呼和浩特市盛乐经济园区，其民族文化相当浓厚，所以颐乐城养老院的建筑立面及造型设计要结合地方民族特色，把民族文化的精华汲取于其中。三、竖向设庭院竖向设计尊重原有地貌、地形，合理组织场地平整，根据呼和浩特市“干旱少雨”的气候特点，场地内雨水采用地面漫流的方式排放，因为颐乐城养老院绿化率规划很高，在绿地设计标时，要高低于道路5-10厘米，可有效储存雨水，路面及多余的场地通过精心的设计，汇集于绿地内。

39、根据雨量可选择自然渗透与储存，也可采用修建地下蓄水池的方式保留雨水，以改善庭院内气候环境。四、主体工程本项目的主体工程主要包括：养生公寓、酒店、超市、银行、文体中心、保健中心、服务中心、餐厅、羽毛球馆及附属设施等怡人。有小型健身器材分布园区周围，老人锻炼，方便安全。多种户型设计给老人更多的选择空间。（二）酒店本项目规划酒店总建筑面积48400平方米，其中一期工程建设12000平方米，四层框架结构；二期、三期工程建设36400平方米，六层框架结构。各期工程酒店设有100个停车位，大大缓解了如今停车不便的现状，为客人提供优质的服务。酒店功能齐应是同一颜色（白色或黄色）。（三）儿童活动乐园国内老年人

40、养老讲究“三代同堂,老死不离儿孙。在养生园内设置儿童活动乐园，可以吸引孩子在这里玩耍，使老人与孩子有r一处共同在室外活动的空间，同时也消除老年人的孤单。本项目规划三期工程各规划建设一个儿童游乐场，每个占地面积2000平方米，共占地面积6000平方米。为孩子设置的滑梯、秋千、跷跷板等项目。6、老年人居住建筑设计标准(GBb50340-2003)(二)建设方案设计原则供热工程与建设管理区内其他基础设施同步建设；考虑发展在方案设计上留要有余地，并采用以下设计原则。1、采用技术先进、高效节能、经济合理、安全可靠的设计方案，实现优质、完善的采暖、通风及空气调节保障体系；2、集中供热，提高热效、便于管理：

41、3、管网律暗埋敷设，无碍观瞻，有利于建筑物内部的装饰与美化;4、处理好供热工程建设与环境保护的关系。5、采用建筑面积指标法估算热负荷值。(三)热负荷预测根据城市热力网设计规范(CJJ34-2002).公共建筑节能设计标准(GB501892005)热负荷侦测如下我。热负荷预测表序号名称热负荷指标(Wm2)建筑面积(m2)热负荷(MW)养生公寓一期工程451047654.7二期工程451592007.2三期工程451592007.22公共(综合)一期工程55330501.8二期工程55504002.8一期工程换热面积及换热器台数采暖热负荷(MW)总换热面积(m2)换热器台数(台)换热站数量(处)6

42、.58421二期工程换热面积及换热器台数采暖热负荷(MW)总换热面积(m2)换热器台数(台)换热站数量(处)1013031三期工程换热面积及换热器台数采暖热负荷(MW)总换热面积(m2)换热器台数(台)换热站数量(处)1013031热交换站配置的换热设备应为同型号板式换热器，单机运行负荷按75%考虑，一般为两台组合设置，单台供热量控制在2IOMW的范围内，机组组合规模控制在524MW换热站内配置稳压及补水设备，以保证采暖系统定压及补水需要。每个换热站设置一套稳压系统和一套补水软水系统。一台换热器配置一台热水循环水泵。每个热水循环系统设置一台备用热水循环泵。换热站配置软水系统。换热站主要设备序号

43、设备数量1换热器82稳压系统3偿器等附件的连接一律采用焊接连接。热力首道采用预制直埋保温管，并配备相应的管道附件（如采暖省道管径DN50,采用焊接钢管，管径DN50.采用水煤气钢管，管径DN32丝扣连接，管径DN32焊接连接。室外供热管道直埋敷设，采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制保温管材，保温层厚度：管径DN100,30mmu管径2DN150以上管道，保温层厚度卡50mm,管道保温材料根据管道敷设环境及条件，可分别采用离心玻璃棉首壳、聚氨酯硬质泡沫塑料等材料。（五）供热主要工程量热力管网主要工程量单位：米聚氨酯保温管合计阀门井换热站DN125DN150DN200DN250i期工程3000240014

44、0012008000851二期工程480040002400150127001051三期工程480040002400150127001051合计126001040062004200334002953注：阀门井为1.200井，单位：座：换热站，单位：座。第三节燃气工程一、编制依据城镇燃气设计规范GB528-2006建筑设计防火规范GB50016-2006住宅建筑规范GB503682（X）5住宅设计规范GB50096/999（2003年版）家用燃气燃烧器具安装及验收规程CJJ12工业金属管道工程施工及验收规范（GB50235-97）城镇燃气设计规范GB50028-26城市居住区规划设计规范（GB50

45、180-93（2002年版）业主提供的相关资料及要求二、设计范围园区内燃气供应系统配置进行设计，包括园区燃气工程基本原则与参数等。三、燃气工程设计方案1、燃气气源气源拟采用天然气。由市政管网接入园区，经园区内调压站，送入各个燃气用户。管径DN300,埋深1.5m。管材选用热镀锌钢管（热浸镀锌）,其质量应符合现行国家标准低压流体输送用焊接钢管GB/T3091的规定。2、燃气用量预测园区燃气气源采用天然气，天然气低热值按计为36.22MJNm3,按气化率10（）%、生活耗热指标为每人每年25IOMJ（60万大口,年用气流量为约为70Nn）3。规划居民、公建、其他用气比为80:15:5,月高峰系数采用Km=1.2,日高峰系数采用Kd=I.15,小时高峰系数Kh=I.1,园区居民生活小时用气流量计算方法如下：其中：q民h居民燃气小时计算流量，m3hKm一月高峰系数Kd日高峰系数Kh小时高峰系数Q民h人均年燃气用量，11a人M居民人口数；N市场渗透率，%园区用气量估算如下表。天然气燃气用量估算表人口数居民用气量(ro,h)公建设施用气量(nf/h)其他(m,h)合计(11,/h)期1.程2618958179601197二期工程39801456272911819三期工程39801456272911819合