写字楼物业发展建议及物业管理1856283844.ppt
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1、2023/2/3,写字楼物业发展建议的思考,SALON,2,写字楼物业发展建议写作的困惑,写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么?低成本高形象?高成本高形象?还是有其他的东西?为什么?写字楼的物业发展建议主要由几方面构成?电梯?空调?大堂?外立面?还是有其他的东西?,发展战略,物业发展建议,市场分析,经济产业分析,发展商战略,租售模式及项目定位,3,写字楼主要租售模式,4,写字楼价值构成体系对于市场的价值,而不是本身的固化的价值,KPI体系,强制性视觉冲击现代高档的外立面、豪华的大堂,硬性指标,软性指标,功能化体系,建筑指标:层高、景观,便利停车,优质的物业管理,大型知名企业的入驻,自身或
2、周边的文化、历史内涵,交通畅顺,配套设施齐全,材料、设备高档齐全,优越的商务、政务办公环境,成本控制体系,5,写字楼价值构成体系写字楼价值曲线,一般情况下,硬性指标价值是呈下降趋势的,影响其价值的变化因素主要是2方面:1设备、建材的绝对老化;2设备、建材的相对落后;,时间,价值,楼宇价值,软性指标价值,硬性指标价值,=,+,软性指标变动幅度可能很大,在其能正常使用的条件下,没有明显的上升或者下降的规律。其主要影响因素是城市发展、经济波动、产业转移等,同时,因为设备老化等问题,物业管理难度加大、费用上升。,6,写字楼价值构成体系写字楼价值曲线,由于硬性指标和软性指标的变化,销售性物业和租赁性物业
3、对价值的取舍是不一样的;,时间,价值,楼宇价值,软性指标价值,硬性指标价值,=,+,销售期,出租期,销售性物业主要目标是加强前期价值的投入;出租性物业必须保证前期的投入对后期经营的影响。,7,写字楼价值构成体系,南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分):主要客户为意大利菲亚特公司中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等,纽约帝国大厦:1931年落成,通用汽车公司投资兴建,保持第一高度时间达42年之久。伴随着一个与克莱斯勒争夺世界第一高度的传奇故事。,8,深圳发展银行大厦租赁型写字楼,9,如何控制写字楼租户的质量?,发展银行大厦作为银行总部所在场所,必须严格控制进驻企业的类型
4、和质量,主要手段有:控制招租渠道:主要通过银行高层介绍(1/3),内部物业公司招租(1/3),外部中介招租(1/3)。前2种渠道可以很好筛选客户,中介渠道所占比例较小;深度查找客户真实背景:利用银行关系,查找客户资料,判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力;适当延长签约时间:在签订租赁合同时,一般都签订两年的合约,同时交付2个月的保证金。,写字楼必须有良好的商务氛围,给使用客户和潜在客户很强的心理安全感和风水好的感觉;作为租赁型写字楼,必须保证有稳定的客户群,防止可能出现的客户大量外流;必须保证客户具备较高档次,防止低端客户进入。,10,关于“飞标公司”,“飞标公司”由于进行违规私募民间资
5、金被查封,客观上影响了发展银行的对外形象,飞标公司是一家优质公司,也是优质客户,但是,这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企业呢?按时交纳租金积极参加各种活动并提供支持非常支持物业管理公司,11,大厦客户情况,大厦现有42家租户,大厦的出租率在90左右100500平米的小客户占50,5001000平米的中等客户和1000平米以上的大客户分别占有的比例为25从行业来看,60租户为金融、保险行业(主要受深发展总行的影响),由于证券行业最近几年不景气,以前一些大型证券公司从降低办公成本考虑,已经搬离了发展银行大厦,不过总体来看,租户较为稳定在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办
6、事处,人员较少,但实力雄厚大厦大客户联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等,面积需求特征,行业分布特征,12,配套设施使用及物业管理情况,配套设施深圳发展银行大厦配套设施相对齐全,包括食堂、会所、洗衣店、水厂、会议室、便利店,近期将引入南方航空公司的订票点配套设施的使用及盈利情况:会所亏损、食堂略亏,洗衣店、便利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室,为大楼租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全,由于全行经常召开视频会议,供不应求,对于食堂和会所来说,虽然有亏损,但对于提高写字楼的整体品质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。物业管理深发展银行大
7、厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业,深圳市友银物业管理有限公司。除了一般的清洁、绿化等活动外,物业管理公司有一些其他的增值服务。例如,每年组织客户进行远程座谈(旅游),一对一的小活动(打篮球等),每个新年给租户赠送花篮,客户领导人过生日时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换,一些细微的活动使租户感到价值。,13,发展银行大厦租户关注的问题及解决方法,租户关注问题租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施来说比较喜欢大厦中现有的食堂。租户现有满意度都比较高,对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。物业公司的解决办法空调问题:深发展银行大厦采用的是中
8、央空调,开放时间有限,以前无法分层控制,现在经过改装后可以分层控制,但仍然无法分户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业(与国外有时差)来说,空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。车位问题:大厦地下和地上共有280个车位,在3年前车位不够的问题较为突出,最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦车位,银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月,流动车位为600元/个/月。食堂问题:对于食堂的口味问题,众口难调,无法解决,14,深圳发展银行大厦案例总结,大型的企
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