小区物业管理各项管理具体实施方案.docx

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1、小区物业管理各项管理具体实施方案小区物业管理各项管理具体实施方案第一章总体管理目标其次章房屋和设施、设备管理方案第三章安保管理方案第四章清洁卫生管理方案第五章绿化管理方案第六章档案的建立与管理第七章社区文化建设第八章帮助业主委员会筹建工作第一章总体管理目标指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修刚好率100%建立严格的修理制度，要求小修理三分钟之内答第处理，零修工程刚好完成，急修工程不过夜，回访状况记录，设立值班电话修理工程质量合格率100%分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99%实行专业绿化养护，加强监管，确保

2、公共绿化无破坏、无践踏、无土地袒露保洁率99%保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98%落实责任人，进行口常巡察检修和定期修理保养投诉处理率100%加强与业主（运用人）的沟通，定期走访，征求管理看法，刚好排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣扬力度，安保口常巡查，发觉隐患刚好处理治安案件发生率因管理因素的发率低于1实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期人防为主、技防为辅、全面防范的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产平安，接受报警及实施调度其次章房屋和设施、设备管理方案总体要求做到三

3、无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：一、房屋和设施设备养护项目示意表类别项H定期养护周期内容实施效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路砂路面、校道牙、人行道每年一次检修整齐、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合平安标准，正常运用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好公共标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完

4、整、明晰，设施完好自行车停放处自行车房每年一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、试验、修理、更换传感灵敏，运用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公用设备水泵、电梯等每月两次检测、保养运转正常、平安牢嵬公共设施围栏、宣扬栏、每周一次检测、试验、无损坏,广播正常广播系统修理、更换二、房屋的修缮和日常养护1、定期检查小区，确保平安，发觉问题刚好维护，保证正常运用，最大限度的发挥小区的运用功能.2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自变更房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护

5、工作，应急修理不过夜，保证房屋正常的运用功能。4、大修、中修做好养护支配，刚好制定养护方案，报业主委员会同意后支配实施。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与小区全部的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或干脆担当设备的管理与修理任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态2、将小区全部设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护支配供应数据和资料。3、派专业技术人员、娴熟技术工人深化小区机房，熟识设施设备的性能和操作要求，依据行业标准制定设

6、施设备管理保养支配，做好管理保养工作。4、建立设施设备口常保养和定期检查修理制度，责任到人，记录刚好、具体、精确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证修理合格率达到100%，并进行回访，回访记录健全。第三章安保管理方案人力、物力配备足够，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事务发生。一、治安管理小区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件珍贵物品出入小区登记制度等各项平安防范制度；制定保安人员闵位职责和切实可行的平安保卫工作程序，明确责任区域，注意技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障小区平安。（一）保安人员配备小区的保安人

7、员共配备13名保安人员，其中主管1人，队员12人，值班分为早、中、晚三班三倒，对小区实行24小时不间断管理。早班4人：门岗1人，监控1人，巡逻2人：中班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人：晚班4人：门岗1人，监控1人：巡逻2人。（二）敏捷、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要保证平安，乂要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：1、强化平安措施，确保小区业主（运用人）的财产和人身平安:2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝戒备森严、一味盘问的小区管理模式，达到内紧外松。提高保安人员的素养，所谓来的都是客，保安人员要擅长察言观色，对出入人员区分对待，不因为保安人员的失礼而影响业主（

8、运用人）的交往活动；二、消防管理1、对保安员进行消防业务学问培训，驾驭国家有关消防的法规和制度，熟识小区自动消防系统的性能和操作，娴熟驾驭各种消防器材的运用。2、定期进行消防平安检查，保安员每天巡察小区的每个角落，刚好发觉消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好状况进行检查：每天检查小区H动消防报警系统是否正常运行：每天对小区平安用电状况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的打算工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能刚好有效地组织F1.消自救，对重点岗位、重点部位落实贡任到人，将火灾的损失降低到

9、最小程度：成立保安员为主、小区工作人员为辅的消防队，每年进行1-2次实地消防方案预演。4、定期组织管理处员工学习消防学问，对小区工作人员进行消防学问宣扬。三、车辆管理做好小区的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标记，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障小区道路畅通。参考停车场设计，为便于管理，为维护小区的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个小区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，便利业主出入，有效防止车辆的遗失。管理处将设置特地的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口限制、平安防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。做好小区的停车规范管理，在人

10、口安装减速带和禁鸣限速标记,在小区出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障车辆人员平安。第四章清洁卫生管理方案严格执行小区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保小区常年干净整齐。管理处主管一天两次检查卫生工作质量，依据卫生标准对清洁工进行考核。结合小区实际状况，制定如下管理方案：一、管理目标通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保小区公共场所保洁率达到98%以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：小区道路：1名；楼道等公共部位及样板房：2名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12：00,下午13：00-1

11、7：30O（三）保洁范围小区全部公共部位、小区外道路、停车场、地下室等。三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹，墙身有光泽，踢脚线干净、无灰尘。2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢表面无污迹。5、坨圾桶清倒刚好，桶内无异味。6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。7、卫生间墙面、地面干净，大小便器干净无黄渍、无异味。8、小区外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、小区外路面清扫，每口10小时保洁：2、小区大厅、楼梯、走廊每天打扫、拖洗一次，10小时保洁，不间断对垃圾桶收集、清运：3、楼梯间玻璃窗每月擦拭一次：

12、4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡察保持干净整齐；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取两次：6、绿地卫生每天巡察、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案项目支配方案实施效果生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚二次由清洁工直运垃圾中转站，垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染，削减垃圾在小区内运转路程，对清洁路面，提高小小区次，削减垃圾带来的污染源建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运，每周定期将建筑坨圾拉往倾倒点消退乱堆乱放现象，刚好清除建筑垃圾污染问题果壳类设置数个果壳箱放置点一天收集一次，每天清洗一次削减地上果壳、烟蒂、纸屑道路广场10小时动态清扫保持，

13、清卫员1小时循环、动态一次清卫果壳纸屑地上不超过一小时。加强接壤部位的保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。公共楼梯走廊楼梯、走廊每天清扫一次，每天拖洗一次，扶手3天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑，扶手无灰尘，玻璃窗时净无灰尘，清卫工包干。进入楼道感到清洁、光明、舒适除四害按季节要求除四害协作社区居委会，刚好购买、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动公厕每天清扫二次厕内无粪便积累，地上无污染厕所内无臭味，地面干净，无粪便污染第五章绿化管理方案依据绿化养护管理质量要求，细化养护支配和考核指标，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实施方案项H方案实施

14、效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布匀称灌木：每年修剪5次以上，枯黄枝叶刚好剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草，耳坪、草地目视平整浇水依据季节、气候、绿地花木的品种确定浇水量；一般每周1次。树木无旱死、枯死现象施肥依据土质、花木生长期和培植须要，确定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚花草:树木强壮成长杀虫贯彻预防为主，综合治理的基本原则，每月防治1次，发觉病虫刚好喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2%以下去尘每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘花池、花基、花

15、盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物补缺如有枯死现象，要按花木栽种季节刚好补栽补种草坪无明显黄土袒露，最大袒露块在0.4平方米内，袒露面积在总面积的0.5%以内。树木缺株在1%以下耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡查每天巡查一次暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜二、人员配置小区配备（或兼职）一名绿化工，要求具有较高的绿化养护学问，熟识花草树木的管理作业程序，并具有肯定的审美观，对花木的品种、布局有肯定的探讨，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，刚好修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叫清理场地。三、树木花草的日常维护1、依据季节、

16、气候、地域条件刚好浇水，保持良好的生长态势。2、依据土质、花木生长期、花木品种和配置须要，刚好进行施肥。3、驾驭病虫害的发展规律，实行适当有效的除虫措施。4、依据树木形态、欣赏效果、树木品种和生长状况等因素进行修剪整形，保持良好的欣赏性。5、对枯萎的花草刚好清除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、刚好清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。第六章档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是修理、养护物业设施，还是了解业主及物业运用人状况，或是收取管理,我用、开发

17、经营活动等，都要用到物业档案。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必定趋势。物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时干脆形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也在不断增加。一、档案管理运作环节1、设立档案室，实行系统化、科学化、现代化的先进手段，建立相应的规率制度，对全部档案资料进行严格管理。2、资料的收集坚持内容真实的原则，依据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从须要动身，扩大资料的来源渠道。二、资料分类整理收集后的全部信息资料，统一由档

18、案管理员整理。整理的重点是去伪存真，依据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清楚、分类合理。三、档案内容范围分类资料内容房产公司供应资料产权资料立项文件、工期批熨文件、规划会审文件、规划用地许可证、土地证、扩初会审文件、建设规划许可证技术资料规划图、竣工图、地质勘察报告、工程预决算书、图纸会审记录、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备运用技术资料管理处建立的资料物业资料小区基本资料.、商业网点资料、消遣设施资料、路标、门牌、室号配置图业主资料入住通知书、业主公约、业主状况登记表、装修申请表、房屋交接单日常管理资料日常工作记录、各类协议、各种设施设备档案四、资料

19、归档整理1、依据资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。2、档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。3、档案的出室、入室都有严格的规定：出室必需由管理处主任同意，经登记后方可借出：入室时，须由专人进行检杳，如有破损，马上修复，并追究有关人员的贡任。档案管理人员需刚好收回在外文件，严防文件的流失。4、档案的管理环境做到三防，即防火、防潮、防变质。第七堂社区文化建设帮助业主（运用人）搞好各项小区活动、文化活动宣扬，重大节日帮助搞好节日布置。一、设想及支配1、突出特点：开展小区文化活动，逐步成为创建

20、文明住宅小区宇的特色；2、找准切入点，开展形式多样的主题活动、节口活动和常常性活动；3、把握基本点，吸引业主（运用人）广泛参加，喜闻乐见；4、设想定期举办小区内业主（运用人）之间的联谊活动，增进业主（运用人）之间的沟通。二、与社区居委会的合作与社区居委会协作，共同创建文明小区形象，特殊在重大事务中更显重要，在联防、平安防范方面，重要社会事务、国家大事务、节口庆典等方面，主动融洽与社区居委会协作开展工作。三、精神文明公约1、爱国爱楼，遵纪遵守法律，遵守各项管理制度。2、不在公共场所、走廊堆放物品，占用公共场所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原

21、样和美观。3、维护小区内房屋、水、电、环卫、市政、通讯、消防等公共设施。4、业主应遵守规范七不：不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话粗话、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不乱穿公路。共同维护小区公共卫生。5、维护公共治安秩序，做好防火防盗工作，严禁非法携带枪械、弹药，严禁携带、保藏、运用毒品和污秽物品，严禁赌博。6、业主相互敬市、相互关切、相互帮助、和谐相处、共享和平。7、见义勇为，伸张正义，敢于同坏人坏事作斗争。8、为维护平安、美丽的居住环境，各种室内外装修工程、广告牌设置和涉及到物业外观、小区环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业管理处备案后方能实施，违章必究。9、支

22、持和协作物业管理处做好小区的管理工作，为小区管理、服务献策献计。四、物业服务延长项目（一）无偿服务1、业主热线：24小时热线；2、代为订水、订奶服务；3、预定及叫车接送服务：4、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理；5、医疗急救服务：管理处负责联系医院：6、代收邮件服务；7、代办速递业务：管理处负贡联系速递公司：8、代办保险业务：管理处负责联系和举荐保险公司：9、代办定票及定酒店服务：管理处负责联系和举荐：（二）有偿服务1、室内清洁；2、室内绿化：3、工程修理服务。（三）特色服务供应空置房出租和代管服务，供应家政服务。第八章帮助业主委员会筹建工作实现物业管理公司专业管理与业主自治相结合，是物业管理工作的基本目标。由此，业主委员会的筹建工作是一项重要工作内容，我们将实行以下措施：依据物业管理条例的有关规定，当物业管理区域内的业主入住率达50%以上时，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。入住率达到50%后，由物业公司向市物业管理科及当地街道提出申请，成立业主代表大会筹委会。经筹委会公告实行业主代表大会成立大会，在第一次业主代表大会中，由业主代表投票，选举产生第一届业主委员会委员。业主委员会依据全国物业管理条例行使相应的权利，履行相应的义务。物业公司接受业主委员会监督并定期向业主委员会报告工作。物业公司在筹建过程中，适当供应资金、活动场地、联络及其他便利。