物业节能降耗措施.docx

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1、物业节能降耗措施1.目的合理控制各种资源的消耗，采取技术上、成本上性价比高以及环境和客户均能承受的措施，减少能源和资源的损失和浪费，减少因能源和资源使用对环境的影响和破坏，更加有效、合理地利用能源，提升效率。2 .适用范围适用于公司各片区/项目的水、电、气、油、维修材料及资源的节能管理。3 .职责3.1 集团运营品质中心发布节能降耗指标,区域公司对指标进行分解,片区/项目工程负责人根据项目能耗管理目标和现状制定节能降耗方案，明确节能降耗的指标，并负责节能降耗工作的实施；节能前、后改造效果的评估与改进。3.2 区域公司运营工程对项目能耗管理目标、节能改造方案技术审核，为项目提供必要的技术资源支持

2、。3.3 各片区/项目物业服务中心经理负责项目能耗管理目标拟定和目标实现统筹。4 .定义4.1 能源：煤炭、原油、天然气、电力、焦炭、煤气、热力、成品油、液化石油气、生物质能和其他直接或通过加工、转换而取得有用能的各种资源4.2 资源：森林、草原、渔业类、矿产资源、土地、水、野生动物、水生动物等,或其他通过加工、转换而取得的物质，（如：纸张4.3 节能降耗：是指加强用能管理，采取技术上可行，经济上合理以及环境和社会可以承受的措施减少从能源（生产到消费各个环节中）的损失和浪费，更加有效，合理顺IJ用能源。5 .方法和过程控制5.1 节能降耗管理综合要求：5.1.1 物业项目在集中交房期（或物业更

3、迭交接）结束3个月内制定项目节能;翩E措施。节能降耗措施应当满足现场品质要求,不得降低客户满意度为代价。5.1.2 在项目集中交房（或物业更迭）应根据具体情况基本完成节能改造工作，在不影响正常功能情况下，每年应建立节能降耗指标，并持续改进,关联文件*WY-YYZZ-GC-06项目能源管理作业指导书第4.3条，项目节能管理。5.1.3 非技术措施类的能耗管理措施各项目应纳入日常品质管理范畴。5.1.5 项目节能减排措施应充分考虑投入与收益比，成本回收期2年。5.1.6 节能宣传和培训1）开展节能宣传教育，提高员工节能的意识和在日常工作中节能降耗的主动性和积极性；2）加强对各级管理人员、技术人员和

4、操作人员的培训，对其进行能源科学管理知识、基础理论、节能技术改造等方面的教育；3）区域公司建立业主参与机制，鼓励业主参与节能降耗工作；4）员工和业主相互结合，互补互动：物业项目要在小区内开展节能宣传，提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性；维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，使项目节能降耗工作真正持续的落到实处。5.1.7 能源计量管理1）项目集中交付后3个月内完善流程，将项目表计在物业客户关系管理系统中移动抄表模块上线完成,员工用“东E管手机APP抄表；片区/项目能源消耗情况进行科学的定量分析,正确衡量物业设备设施的用能情况、能源消费构成和能源利用率

5、。1.1.1 ）建立项目水、电能耗分析表，并进行月度能耗分析，城市公司每半年需提交能耗分析报告，5年以上的项目应实行每日能耗总表抄录1次，便于能耗精细化跟踪,按关联文件*WY-YYZZ-GC-06项目能源管理作业指导书第4.1条，项目能源管理基础数据具体要求执行。5.1.8 物业早期介入在工程设计、建造阶段中推动地产开发或帮助业主选择优良节能设备，建议照明采用多回路控制等建议，为今后的物业节能管理打下基础。5.1.9 区域运营品质部、财务管理部组成公司节能降耗领导小组。各片区/项目组建以项目经理为主体的节能管理小组每月对能耗进行分析、总结、改进。5.1.10 物业服务中心应建立本部门的节能管理

6、制度。5.1.11 片区施目工程是技术节能核心，除加强日常管理外,最重要的是从改造高耗能旧设备入手，运用新技术（1.ED灯改造、电梯能量回馈系统、BAS系统等等）选用节能设备，降低能耗。5.2能耗管理节能降耗措施5.2.1 照明类节能措施：1）采用节能开关控制照明：声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关；采用高效节能光源：各类U型节能灯、T5稀土节能灯、1.ED节能灯。2）安装照明节电器：提高灯光电路系统的功率因数，调节电路电压电流的幅度，降低灯脚口线路的工作温度，从而最大限度地降低灯光照明电路的电能损耗（给水泵增加变频器设备等3股备房照明照度控制范围:电梯机房100IX、风机房100

7、IX、弱电机房3001.x;配电房及油发电机房2001.x;4 ）消防控制室、配电房、柴油发电机房、水泵房、防排烟机房、楼梯间、监控室等的照明均应为双电源应急照明；电梯前厅不低于751.X设置、电梯轿厢内不低于501.x,车库行车道和第二大堂入口照度不低于301.x设置；地下车库照明最不利点一般按不低于51.X设置；配电房、水泵房、消防控制室、监控室可以保持24小时适度照明,其他设备房应做到人走灯灭，尽可能使用节能照明材料。参考附件IGB50034-2004建筑照明设计规范。5 ）大堂、走道、电梯厅配置建议：基本照明分成两个回路，一个回路设置为夜间常明，采用节能光源，控制方式为时间控制器,设置

8、在楼层强电井里。一个回路设置为声光控制，开关设置于正常开关位置，兼顾日常照明和夜间常明；光彩照明采用时间控制器控制，设置在楼层强电井里；消防应急照明回路：按消防要求设置，采用声光控开关控制。平时尽量不要开启光彩照明（除大堂外），大堂的光彩照明可以分时段多回路控制,根据气候季节的变化设置对应的开启时间，尽可能使用节能照明材料，加强现场巡查，及时调整不合理照明。6 ）消防楼梯间：采用声光控开关控制，配置吸顶灯自带声光控装置的灯具。每层设置一个灯，人感开关控制；及时调整不合理照明（增加或移位17 ）强弱电井：设置一个普通白炽灯或节能灯，翘板开关，就近控制；做到人走灯灭，尽可能使用节能照明材料。8 ）

9、地下室车库照明：在不影响车主视线情况下减少照明灯的数亮、分时段、多回路开启等方式；加强现场巡查，尽可能使用节能照明材料，尽量关闭车位上照明保留车道照明；有采光井的地下车库充分利用受光面的反射性能，提高光的利用率，条件成熟的外拓项目应推广1.ED作为光源。9 ）公区照明：用时控开关控制；建议路灯分两个回路；道路照明和景观照明设计线路必须分开，并采用时间控制器和节电光源，进行照明分时段开、关，根据气候季节的变化设置对应的开启时间；尽可能使用节能照明光源及设备；可以分时段多回路控制。10 ）办公室、会议室：尽量使用自然光;长时间离开办公室、宿舍、部分设备房随手及时关灯，杜绝长明灯，巡查人员要勤查看，

10、关闭长明灯，但需保证基本照明。11 2.2照明节能与品质保障管理：1项目公区照明色调标准区域公司根据当地特点统筹制定照明灯具色调、规格标准。在同一视角面的相邻同类灯具需色调、规格一致并编制到节能降耗方案中，通过评审，统一标准，与各专业交圈，避免误报，同时需对项目工程员工培训并值班室及中控室张贴。见附件2项目公共照明更换&使用标准（参考）2）自查覆盖周期：片区屈目根据管理面积的大小来制定自查覆盖周期，要求值班员工对小区楼道、车库、园区道路、架空层进行自查覆盖，通过报事系统上传报事并填写（公区）主动线巡检记录表并存档备查，工程已专业委外由区域公司运营品质部工程专业线统筹对接供方,专业供方巡查动作需

11、与整体要求一致。5.2.3 设备设施类节能措施：1）机电设施节能：A）经济运行，工艺及有关技术参数合理配套，提高系统效率；B）使用节能型风机、水泵；C）实行变频调速控制；D）提高管网工作效率，减少流量损失；E）合理降低或减少运行时间；F）地下车库的送、排风机用于除消防外，交换车库内的空气，根据季节具体情况制定开关时段和次数，（开关时段和次数各管理小区可参照地下车库的空气湿度、温度、清洁度等环境指标进行制定2）喷泉等景观所用水泵电机：小区喷泉等景观所用水泵电机，长时间运行消耗电能较多，建议只在周末、节假日或重要活动时才开启（制定事件控制表，并知悉各部门，相互监督3）水泵和机械部分：A）及时、定期

12、的清洗过虑网，减少水能损失。B）及时对各机械传动设备进行维护，定期加注润滑油，减少机械摩擦带来的动能损失，定期更换水泵盘根，防止渗、漏水现象。C）加强巡查，防止水泵空转即打空泵。D）检查阀门的严密性，防止水泵打出的水回流，浪费电能。E）检查管道等严密性,杜绝跑、冒、滴、渗、漏水等现象。F）分时段，调整水泵开启数量，根据用水量和压力的大小，合理调整投入运行的水泵功率，用水量小，投入小功率水泵。5.2.4 空调类节能强控措施：1）电梯机房空调：根据电梯运行频繁较高的时段来设定空调的开关，根据季节调整时间，如：晚上22:OO时至早晨10:00时电梯运行较少,可安装时间控制器、BA系统控制。电机房室内

13、温/湿度标准：小于40度,湿度标准小于80%RH为宜。2）会所空调：根据每天人流量较多时段、季节等因素设定开关空调时间与面积，温度可设定为人体感觉比较舒适的温度即24-26。&3）中央空调：A）采用调速的方法，降低机组冷冻水系统的运行电耗；冷却水泵、冷却塔风机采用变频调速装置；B）回收排风中冷量（或热量）,减少新风处理能耗；风机采用变频调速装置，减少新风处理能耗；C）提高设备运行效率，减少流量损失；经常清洗过滤网，太多的灰尘会塞住网孔，使空调运行增加能耗；D）有条件的建议采用中央空调节电器、BA控制系统、水泵变频控制系统等新技术，达到节能目的；E）根据天气调整主机冷冻水温（7。09）,减少冷气

14、不必要的浪费，在下班前40分钟，将空调主机停下，水泵运行，可以节省一定用电；F）冷却水塔、吊柜、风机盘管等风机的高、中、低档位的合理使用，可根据天气调整运行温度,温度每提高1度，可以节省主机2%用电量;G）及时对各机械传动设备进行维护，定期加注润滑油，减少机械摩擦带来的动能损失；H）加强巡查及时关闭无人区空调，减少浪费；I）杜绝一面开冷气一面开窗的情况，谨记随手开、关房门，减少冷气外流；J）在房屋外墙可种植爬墙植物，减少阳光直接照射，降低热源辐射；5.2.5 变压器节能措施：1）变压器的经济运行,应在负荷率为45%70%间为宜,此范围可提高变压器工作效率，减少电能消耗。2）部分区域项目变压器通

15、常为多台,而且常容量较大，片区/项目应根据负荷情况调整变压器的投用数量,停用/启用变压器应严格执行每6个月切换一次,超过6个月未切换的变压器应进行试验后才能启用。停用、启用变压器需按相关程序执行,见关联文件*WYYYZZ-GC-08供配电系统作业指导书第3.1条,专配房倒闸操作流程。5.2.6 电梯节能措施：1）合理控制电梯工作时间节能：非住宅项目,在夜间24:00至次日6:00,根据实际情况确定电梯运行数量。住宅项目针对电梯需降温保护的部分，可对接电梯厂商出改进方案方案需得到质量监督局的认可符合国家规范（如：A、电梯变频器制动电阻发热量较大，将变频器的制动电阻外移至安全通风的地方，降低机房温

16、度。B、机房加装定向送风管道，对电梯控制柜PC部件及变频器精确降温；C、机房增加防雨、带防虫网的换气扇等2）项目应根据实际情况，可选择电梯能量回馈装置（能量回馈装置需测算投入/产出比，成本回收大于2年的不建议采用X5.2.7 水资源节能措施：1）加强用水设备的日常维护管理，定期检查更换老化的供水管线、使用节水型龙头和卫生洁具,防止跑、冒、滴、漏,避免“长流水”现象的发生，关联文件*WY-YYZZ-GC-10给排水系统作业指导书管道、阀门渗漏管控章节。2）内部绿地养护用水，根据季节和天气变化情况，科学、适时进行灌溉，尽量减少用水量，提倡循环节约用水，废水二次利用等（如景观水作绿化用水3）景观用水

17、的控制；条件允许的情况下用一定的药物、植物，控制水系的污染频率。4）交付或入住率60%以上的高层建筑项目生活用水二次供水系统建议采用无负压恒压供水系统进行改造，有条件的物业早期介入阶段推进地产实施。5）地下车库水资源丰富的项目（如：积水井长期有地下水流出）根据实际情况可采用中水收集系统进行收集，收集到的水可用于绿化、保洁使用（片区/项目测算投入产出比及可行性），成本回年限不能大于2年，可参考附件3东原仁知节能改造案例汇编。5.2.8 办公及消耗用品节约措施：1）区域公司建立健全办公及消耗用品的节约制度。使用节能环保型办公用品和再生材料。把设备、办公及消耗物品的采购、管理、使用落实到责任人身上。

18、2）应注意节约纸张，在打印文件时，应先校对无误后再进行打印;复印文件材料时如没有特殊要求就用双面进行复印;公司提倡无纸化办公，尽量在电子媒介上修改，传阅文稿，采用双面打（复）印文件材料。3）可回收的通知、公告、温馨提示等反面再使用或者废纸回收。5.2.9 工具材料回收使用1）加强部门报废工具，维修材料的回收利用，废旧材料应分类整理，按照拆解法，修补法，去弯留直，去小留大，去坏留好，去旧留新，根据不同位置去分配使用。2）到了报废期的工具根据实际情况进行维修、更换，达到延期使用效果。5.3节能注意事项5.3.1 投入资金进行技术改造等节能时，应考虑所采取的产品及方案具体是否节能、节能率高低、投资方式及回收周期等需测试、分析、和评估，结论须与实际节能数据相符。5.3.2 节能设备本身耗能，设备的性价比是否合理。5.3.3 节电率是否能达到节能设备的设计要求。5.3.4 节能设备是否存在污染、危险程度等，影响其他设备的正常运行。5.3.5 投资方式及投资回收周期是否合理、可靠等。