022年珠三角城市群仓储市场分析报告33页.docx

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1、年城市群仓储市场分析报告宏观环境与城市基本面分析目录CONTENTS城市群仓储整体市场与高标仓市场分析城市城市物流发展潜力模型构建与分析活跃度与进驻建议O1.宏观环境与城市基本面分析城市群占位经济、人口、产业物流交通规划物流政策1.1城市群占位：珠三角作为我国五大城市群之一，GDP占全国9%,发展前景十分广阔域市群格局划分：中国五大城市群钻石结构，珠三角城市群定位世界级城市群发展目标.排名：人均GDP位于前列，排名仅次于长三角城市群，GDP占我国总量的9%,发展前景十分广阔。城市群名称常住人口（万人）占全国人口比IfiGDP（亿元）agdp（元）城市定位京津黄城市群110298%937168%

2、85050以首都为核心的世界城市群长三角城市群2354017%27412324%117480要建设面向全球、，口射亚太、引领全国的世界圾城市群珠三角城市群78599%10058S6%112869建设世界级城市群成渝城市精115618%745107%64313引领西部开发的国家级城市群珠三角城市群与国内四大城市群对比长江中游城市群1373110%1062S49%81746长江经济带发展与中部绝地的里要增长极*击注：蚁空来潞国家浅计局.雌垃计tt1.t2022年5月铮常住人口五大城市群中，珠三角城市群常住人口位居第五位.三b国民生产总值五大城市群中，珠三角城市群GDP总值位B第三位.限人均GDP五

3、大城市群中，珠三角堆市群人均GDP位居第二位.珠三角城市群空间格局1.2珠三角城市群简介：三大城市圈+三大核心城市十九个主要城市，亚太地区最具活力的经济区之一 三大城市圈：广确里都市圈、深莞惠都市圈、珠中江都市圈. 三大核心域市：广州、深圳、珠海. 九个主要城市：广佛肇都市圈（广州、佛山、肇庆）、深莞惠都市圈（深圳、东莞、忠州）、珠中江都市圈（珠海、中山、江门）.珠三角城市群构成核心城市：广州、深圳、珠海其他城市：佛山、锦庆、东芫、惠州、中山、江门珠江三角洲城市料是亚太地区最具活力的经济区之一，它以广东70%的人口，创造着全省85%的GDP.是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地，南方

4、地区对外开放的门户，中国参与授济全球化的主体区域，全国科技创新与技术研发基地，全国运济发展的百要引擎，镉射带动华南、华中和西南发展的龙头，是我国人口集聚最多、创新能力最强.综合实力最强的三大区域之一（另外两个是长三角、京津黄），有“南海明珠”之称.近5年来，珠三角城市群提速趋势明显，以都市圈也设为中心，探索加快打通产业链接脉络，逐渐成为珠三角区域经济发展的核心逻期.1.3经济发展：GDP、人均GDP持续增长，增幅加快；深莞惠都市圈GDP/人均GDP排名第一，整体呈现深莞惠都市圈广佛肇都市圈珠中江都市圈GDP:2021年GDP总量100,585亿元，同比增幅12.36%,增幅上涨明显.深莞忠都市

5、圈GDP排名第一，依次为深莞忠都市圈广佛写都市圈珠中江都市圈。人均GDP:2021年人均GDP为112,869元，同比增幅I1.50%,增幅上涨明显.深莞志都市圈人均GDP排名第一，依次为深莞惠都市圈广佛肇都市圈珠中江都市圈。1001OCO50,0002016-2021年珠三角地区GDP走势IHKH2021年三大城市酢GDP对比分析120,00020.00%10.%20172018201975,40980,47086,92211.77%6.71%8.02%201689524100,585202020212016-2021年珠三角人均生产总值GDP（亿元）67,469有速2.99%1236%II

6、HF+420162017201820192020202196,006106,119107,889110,506101,225112,86910.53%1.67%2.43%-8.40%11.50%60,000人均GDP（元）格速0.00%-10.00%240,000珠中江都市SS广佛境都市圈深莞惠都市腮GDP（亿元）11,04943,03946,498O120,000深莞患都市圈广候承都市圈珠中江都市圈2021年=大城市群人均GDP对比分析50.00%0.00%50.00%深莞也都市圈广佛毁都市圈珠中江都市O60,000120,000180,000珠中江都市诙广佛餐都市圈深莞忠都市圈aAtT20

7、16-2021年深莞惠都市圈三大产业占比分析SO49%20215112%2020413%4475%20195043%3.86%P572%2018Ain100OOm2条数占比均为12.78%;需求第三/梯队900010000m2,条数占比5.57%珠三角域市群仓储分面积段需求S与占比分析io。占比47.84%12.78%5.36%4.54%3.09%3.91%1.24%1.65%1.24%5.57%12.78%,效把来源相联云仓平台.时间载至2022年4月31日,按需求条B1.计2.6租赁市场-高标仓储：租金中位值36.64元/m2.月，深圳平均租金最高，60.00元/m2.月；空置率中位值2.

8、94%,肇庆空置率最高，7.52%i租金：高标仓租金中位值36.64元m2月，区间范围集中在30.50-48.18元m2月，深圳平均租金最高，60.00元m2月.2022年珠三角城市群高标仓市场租金律置率80.0020.%深圳市广州市东莞市佛山市患州市中山市江门市庆市E平均租金MITi!m,60.0049.8143.2836.7736.5030.5030.5028.60EJ空置率0.94%1.84%5.43%4.66%2.26%2.03%3.61%7.52%空置率：高标仓空置率中位值2.94%,区间1.89%-5.24%,深圳、广州空置率较低，市场需求旺盛；隼庆空苦率7.52%高于其它地方。,

9、数据来诵检疑云仓平台.时值It至2022年4月310一一市场小结：珠三角城市群可租面积255.2万m2,年均需求量169.4万m2,高标仓租金中位值36.64元/m2.月，高标仓空置率中位值2.94% 总体市场：通用仓储可租面积255.2万m2。 分都市圈：广僻里都市圈可租面积最大，体量174.9万m2,占比68.54%;分城市-广州可租面积最大，体量114.2万m2,占比44.74%. 需求分布-区域：最近三年珠三角城市群年均需求量206万m2. 需求分布-城市：广州需求占比超45%. 需求第一梯队0999n,条数占比47.84%；需求第二梯队，1000-1999m2、10000m2条数占比

10、均为12.78%. 通用仓储：深圳通用仓穗平均租金最高，41.12元m2月；珠海市通用仓率高,空置率2610%. 高标仓储：租金中位值36.64元/m2月，深圳租金最高，60.00元m2月；空法率中位值2.94%,肇庆空亘率最高，7.52%.03城市物流发展潜力模型构建与分析相关因素选择城市发展潜力模型打分域市发展潜力类型划分04城市物流市场活跃度分析与进驻建议市场活跃度交叉分析城市进驻建议重点城市物流市场简介4.1 城市物流市场活跃度分析-租金/空置率交叉分析租金/空直率交叉分析可知，高租金-低空苴率城市有4个，低租金-高空直率城市有1个，低租金-低空直率城市有4个.高租金-低空哲率：4个（

11、深圳、广州、东莞、佛山）低租金-低空置率：4个（忠州、望庆、中山、江门）低租金-高空置率：1个（珠海）30.00%25.00%20.00%租金/空置率交叉分析S15.00%朗10.00%5.00%JS州市,24.50,8.78治38庆市,22.41,5.39中山市,21.6,657%江门市,20.00850%佛山市,28.21,8.27%Iq44747%0.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.00租金/空置率交叉分析4.2城市物流市场活跃度分析-租金/需求交叉分析 租金/需求交叉分析可知，高租金-高需求城市2个，高租金-中等需求城市

12、2个，低租金-低需求城市5个.180.0160.01400120.0100.080.060.040.020.00.0租金/需求面积交叉分析0.00S.0010.001S.0020.00250030.0033.0040.0045.00 高租金-高需求：2个广州、深圳 高租金-中等需求：2个东莞、佛山 低租金低需求：5个惠州、第庆、江门、珠海、中山租金（元/小月）4.3城市物流市场活跃度分析租金/空置率/需求三维度交叉分析（采用RFM三维度分析法）在RFM三维度分析法下可推出，广州、深圳为核心城市，碗山、东莞为活跃城市，其他城市为普通城市.普通城市：5个（惠州、肇庆、江门、珠海、中山）核心城市：2

13、个（广州、深圳）活跃域市：2个（佛山、东莞）城市仓储市场活跃度与区域类型租金空置率需求面积区域类型分散活跃度分数活跃度-基于RFM的打分前置条件一广州区100高100高100高i核心城市I分类条件分数佛山区高高高SSHI10010010025第庆区60低100高60低高中中普通城市租金（元/小月）100深圳市100高100高100高高中中核心城市2560东莞市100高100高100高中高中活跃10%60中山市60低100高60低中高低普通20100江门市60低100高60低中低低普通城市需求面积（万时）平均值78967820604.4珠三角城市群进驻建议：结合现状物流市场活跃程度以及城市中长期

14、物流潜力两介维度，建议重仓城市2个，机会进驻城市4个，谨慎进驻6个建议重仓：广州、深圳、佛山、东莞.该类城市现状市场以及未来物流发展潜力强劲.谖慎进驻：肇庆、惠州、珠海、中山、江门。该类城市现状市场以及未来城市物流发展潜力疲软.00HR城市美31域市物港泄力城市避驻建议a1VV椎存昭数广州市高R碱高BMjam梭3SMJ出设重仓都点城市跄说G佛山市*离*离活跃城市机会防建设IS仓心点H而n议簟庆市低曲低曾通时,通城市澹慎进驻爆白亚依市61及中长期:而盥物展汨力通议海进驻床）中横。城市松心期5活氏0巾通议仓深圳市离点离岛建议Jt仓7Fzd1Ie东舞-C/东莞市高Sftftm机会减m潦阳市在/11.

15、C三汽购“X惠州市低高低饯低普通城市普通城市was场Sir收布X及中长用:a市临轨黑潮力口议道父训仙/d.k邙珠海市低低三普通底市机会鼻市三wss结合我状市场以股中长期我市粕登发段海力常设I1.m进驻H靠”、；，中山市低高低仞低普通城市苦通城市三s驻培台观软e电以及中惯用曾由布谀发展湖力位也浸依应在J江口市低8诙低普通时sittm澹慎进驻结合正然而均以及中长明：市利物展潸力注议i三进驻QSt议重仓O三8人生产服务型、商贸服务型国家物流广州需求面积潜力分析广州租金潜力分析广州：打造IS家四大国家物流枢纽4.5重点城市1广州：港口型、空港型、枢纽2022年广用物流市场分析城市租金（元/小月）空亶率

16、需求面积（万E）广州31.167.07%152.9、rN “十四五期间，广州将依托白云国际机场及其二懈区域、机场综保区南区，建设空港型国家物流枢纽. 广州南沙港物流枢妞：依托南沙港区、南沙港站、南沙综合保税区等，建设港口型国东物流枢纽，打造华南江海公铁多式联运示范基地. 广州东部公铁联运枢纽：围绕增城西铁路站场.建设生产服符型和陆港型国家物流抠纽，大湾区国际班列奥结中心，形成大湾区珠江东岸科技创新和先行制造业供应链组织中心. 广清空港现代物流产业新城（清远市）：依托京广铁路源潭站，建设诲贸服务里国求物流枢纽，打造大湾区现代供应燧枢纽和城市生活分拨中心.4.5重点城市2深圳：港口型、空港型、枢纽

17、生产服务型、商贸服务型国家物流深圳需求面积潜力分析2022年深Ut物流市场分析深圳租金潜力分析城市（禹）空,率:需深圳41.126.72%130.0事议6I谨慎进入深堀：打造国家四大国家物流枢纽2022年，深圳机场航空货运虎力全开.深圳机场将全力推进高水平空港型困家物流枢纽建设，加旌拓展国际全货机航线,加快推进配套物流设施、转运设临、仓储设施建设.深圳将形成盐田港港口型国家物流枢纽（2021年入选）、平湖南商贸服务型国家物流枢纽（2019年入选）、宝安机场空港型国家糊流抠纽（2020年入选）合力共筑的海、陆.空”高效集约的国家物流枢纽体系.4.5重点城市3-佛山：生产服务型国家物流枢纽2022

18、年佛山物海市场分析佛山租金潜力分析健山需求面积潜力分析城市租金（元/小月）需求面积（万E）俳山8.27%东莞I一:建议重仓a三迸入佛山：是全E9乃至全球重要的制造业基地，生产服务型国家物流枢纽建设意义里大2020年国家物流枢纽建设名单,“确山生产服务型国家物流枢招”作为广东省唯一入选.健山将以建设国家物流枢纽为契机和战体，大力发展抠纽暧济，培育抠纽旦济集聚区，推动区域物流协同发展，扩大佛山制造在全国的辐射影响范围和经济发展空间，助力实现建设国际一流湾区和世界级城市群的目标愚象.4.5重点城市4-东莞：生产服务型国家物流枢纽2022年东莞扬海市场分析东莞租金潜力分析东莞需求面积潜力分析城市租金（元/小月）需求面积（万E）7.37%，二：建议仓通迸人东莞：争取高标准规划建设生产闽务型SI家物流枢纽尽市发展湛力东莞市制造业高质量发展“十四五”规划提出，整合物流基础设施资源，畅通综合流通网络，争取高标港规划建设生产服务型国家物流枢纽.2021年东莞市政府工作报告做好国家物流抠纽申强，推动东莞港打造生产跟务型国家物湖区纽.