2024中国物流地产市场近期趋势及展望：阳和启蛰 向光笃行-仲量联行.docx

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1、阳和启蛰向光笃行中国物流地产市场近期趋势及展望领J1.1.SEEABRIGHTERWAY由火洲为目录01中国物流地产市场回顾与展望302华东物流地产市场1403华北物流地产市场1804华南物流地产市场2205华西物流地产市场26中国物流地产市场回顾与展望012023任，中利5流与产市场在承佳中波动复苏，市场容求4现结闷性变化。展未来，中国知沆的产市埔将渐涉停复,但局部市场间表现或更抬分化。鳏济新业态、新动能将为物浓知产市场帝来结均性一会，一产业发展与向对物流也产需求的计也将有所加浓。1.1近期趋势回顾旃流仓储市场承压宣东从中古辛及用畲不平枭。，多小M力因索导致的一半的准测城市空置率同比有所上升

2、。各市场用金匕现不庇彩度的歪卒.林争2023年末，二分安雄遇仓储供应高加23灯，仙芋联行船?4:曝U124个主赞城由拗流仓气力场新噌供应共计IlN万平方米，同比上升22其中，长三角地区新增供四周比上升之一鑫市的坦金较去红匕断上床或持A39内，新增供应占Ja存的M；京津It地区新哀供应市场需求体现结构性变化CU体来。，来自第三方额正、电商及刚造留用货需求我各地市场基本保持平箱或刃为一理增明破折扣含品商店这T专线雪伐受租户口西部城市/我迅猛，成为成渝市城总标仓需求黑马。邵分新兴行业，如康电、生物;药、新能去相关企J1.对局部市埔的彩IA力叁步加大，有效提魔市通信心，为同比i长6%,新增伊应占总存的

3、泗6；华南五市地M新增供应同比上(721%,新增供应占总存第20%；成渝地区新增供应同比下9,新增供应占总存的3%。总体而总，长三角、京津以及华南五市局部均受到一定的供应冲击。降本培效策略啜引升级需求.而西疥5a入击福流地产市场提供了有力的支撵。H中，跨境电的大及业：即时的租金丞整第陷，发动加分二、三规城市房规限相雷在2023年共计jMr华五市市埔H250万平方除管*目*本优劣上升，楣金门MHHHft引7重，二向干顺鼻目IB货Jt交；多家中费头药企37.定、am,乃至IMS轻生产等非传统高标仓锦父求的津9市境迅速犷张仓储需求；*能*供fl1.t下游企业在成海、长三角市场冷修表现品用“型加健康的

4、H求结构推动去化。目管大对釉小口为底，行多元化起劳加强的市场湾求结施推动多个市场净吸年短提升初奔，件联行鱼潮的全国24个主城升修迁入。上Jh成本书的SMB户，城市流动的现象也较为明5,区域范F囚呈现辨压式增长杰势。到9,国坊耦浣市场大承侵北京外溢露尿，全年净吸第录烟816万平方米，达历史峰值。小妁碘流傥”市场净吸纳星总和达M732万平方米，国比上季*；具中，华南五市净吸纳同比上升1松.京津一城区洋吸纳同比上六151七图1全国24个主要该市202声空率及租金同比变化空日率同比变化租金同比变化林市空0率同比要化租金同比变化上海5,个百分点廊坊8个百分点SibM.9个白分点沈阳5个百分点芬州，】9.

5、8个百分点青岛，1.7个百分点嘉兴03个百分点深圳04个百分点太仓22个百分点广州60个百分点常熟10.0个百分点东莞和上个百分点无银23个百分点（八）供山09个百分点00杭州M.7个百分点惠州455个百分点南京31个百分点成都.23个百分点宁波-37个百分点05个百分点北京y.6个百方西安SI个百分点E天漆“6个百分点武汉19个百分点汁：向丁铝头改示上升或持平，百二箭头&示下展.数由夹/：伸量联行密究即1.2未来展望席济此嚏存幡债代、包立照曝H最得曾出号电.坟筮姐叁3星理，中国M湖发辰的研力为长RHI“的MAn势珞幄仪/”济远，!的峙*H8以及内生只永丽巧丁!ma爸虾匚m后艮*iTA/g才强

6、Al6悬力山IIaIM僵HIMd1.4国X济锦业蠡虫区*1.3t气理陋幽”些*型饮？毁）唾*?修筌3BtMAiI:中所携取的*今会121H本面积极因素正在积聚经济总体愎*向好，消物帝进式强用JB望20”年，尽管消费恢复仍面呸一定压力，但中国的庇大消费渺般以及日益开雄的消费程来为姓济特彼危好提伏了皂实支Ak为了巩密并增强这一向好的经济势头,小计政府将在保持宏观政策取向一致性的前提下，迸一步出台一枭6改若居民收入顿朋、身高消鲁能力、增强消费息惠的枳极政策，播动消费从盛后馍煲转向持线F尢提概也强需求、出发为潜能的消费，迁熏叁适应消我名个性化、多样化消费的总为。为适应这一抬丹，传统然合类申.苻及社群类

7、平台也正在济行全方仲的变革，蚣羽通过.内容分学，自耶带货”方式提高电商同化率，发照同&$售配送业务，为消典台提尔更快建、高效的的褓体的。因化，期们残计传统电K初沈南埸总体需求在妞期内依然会仅掩平也随发蛀济遵青恢凝，实体学JS业有型保持回囊抬势，消费场景逐渐阻到修却.实体等客经营召于松适应市场变化，将采用的灵活的经河策略，包括提供个性化期务、优化用存管/U及明蛀：线下眄合，以消足消更苦售以实体福翅虫正发膜具即小:配送率先,使消费者可以更加”地较所IR商品，加JlfiI下传蜕零售业务的数字牝升级。此外，零食折招店与W价都市砧店步作品看加快，克一步幅射广大下沉市场，声推动线卜零住市场不断开防新的增长

8、室间.线上健下消费潜力的存放，不仅有望为消费小汤渐进或侬黛提供助力，也将灌足消历者多元化区购哪段求，为相关南流仓催需求复苏斛俱更广泛的支持。图3全国快逞业务程步ill长数抠来源：工武邮政局，2025隹预泅伯来臼-IEJlir邮政行业发展观划消矗行为模式转变，催生经济新业态防整消费行为梭式的崛起与静济新业鑫的世展相传汽：，以蛇G状与互播中JS为代表的网上零的斫业态也正方兴条文。传轨偿合电点拥有较多自营业务，通常作为投立主体超苜仓器而短观强与播这笑新兴电自ma互网与移MWMas台的式出中国育品的新一代外贸业态将会量曲发J.特别是在华南地区，件联行关注到不少於填电商企业持续租桃布点及丁派发期清仓?网

9、络，正在洽谈未来1?任的1相与新相员计划J1.步精向，传统电商与新兴电若仓他解求他格T蜕此消我门预计中匡跨境电尊全球市场份包心登保质增长，在4续深波、M大全的同时，依托ftt数把天源：星雷数据，仲联行的完部收实空建业务也对42少，在在通过委任第三方榭沈公司和伊应侦管理公仔提伊仓储鬣送服关，伐Si链被讲一步密合图4停I网上”格晨的构.电MK市埸仓储施柒三工各类电商,双十一期间市埼饰.变化图5番回螃：伸联行耐充部传统电育与新兴电商含储H求特征新旧动能接修转校，孕口新粉生产力匕1.:机厂的at行加工mm,将轻生产.面对新TH技革命和产业变革域创新值虬二亶槊M2号安丁弋咒1.l坪Tc全球姓济辂狗，优化

10、iB三3H构、掳电防旧脸晴2!2*!2E!iJ!iSSi2ICJ!J换，丈现中国经济的高质量发Ig成为应有之义e,以制i三片的整求，杓的川是M愿于当电高标上较值的相尸谛h业为主体的褰体姓济是姓济发展的“压艇石”推迸新水型工业化墨后颁发Ig的出发点却落脚虬IKM4年，在中善环节，由于新Ie潭汽车产业更多采用”式的生推进新型工业化将呈现百花齐放的原好态势，各类生产产般式，如先隔MBI求再向多部件厂篇下金堡产及装段It不浙向实修Hiu在促遗产IHMt增在产业篌供配导致产品全3W生产时81大立卷m警坳住的乡雄政扶持下，头企业有充分置湾车产业供WaMKMi的情况下，斯日车企Wrt长“t主协同作用，与企&

11、*发.共同依，外第三方OUg务窗M二件企:W的壮大1利加强相关检流仓储的理,樽别墨在非头部车企中胶生产力以料掖西新为心，是诰应高质发展要求这一,求更为显著。的要生产力IalB性断兴产业代表新一舱h*i在下蓍环节，不同于a津企务依wswa员.百方向,一；阴经冷以牛产力以霸木啜zf式，粘柜加气4W靖柱柱火用亍百菖次式，V7斯优劣的关Ig领W1.SHi”双。T战8的持嫉推进，断交付和缗修中心，R接负费交付、后脩修等业劣环节T汽车、械电池Sa慢新兴产业快U1.IMMMH格车的交付、IHS他修的需求否一旦中的代为市丁业，i诵声生产加深,的变了琮为工T庙之上升二同其东量，花居列陷箸凝无用薪厂即_隼产业上下

12、aw废式，送一纱馅gMwl*育更多军交付中心区卮导前件创工修中IlW的合知狗龙JIJMairtt上善K中责实挨策的天津特用体过大而收败相对有W1.用展企令云而A逅T区，舒丽谷需求医访应为柬以Q能相处h场相金并强大底下露冷吸钠后已去殍亦上，10之分贝部畲品供座企和第三方W企业在育所回升，于年末达到22万平方米左右，同比场长3S京内多点持接布局;在电定的需求支再下，北京物流市场才吸纳仍保持在45万毕方米左右的较高水平，安置率办络持存1。4%的健窜水平图11华北主要非保税物流仓储市场总存及新增供应注：发示JS测值.数里来洋：仲联行亦究郡3.2 华北市场展望M*火（W弁贵来右，由电技、供应S1.利近1

13、?主导的K北京朔流市场中以成本为导向的廉迁找町外灌需求日未经构枝汁在2024年保持桧定，生粉矢西、电子H技署渐凸显2023隹，由北京向津发地区外溢的掰求达20万新兴京求为堂经歧上加e业外，北京山政府大税校拆违平方以上。它濡求外溢的Q段影峋E郊外匕京业主也行椅。为莘二I折仓，。场犷乘大通机航旧需上据仲为保持咬目依定的入驻水平，啦计将在2024任?g出熨为字联行研究加纨才，20日区南仓窿场地圻违千句以次桁极伊思的租袋搔珀，包制常价续相，琨但均价J房及仓才移的用防震来总计超20万平方米,篌中分布在供成台MR相朋第e情、电府等行4,“力此奏需求转化超期K、转化率S低，但由于星教我大，仍有可硒新租需求格

14、在未来,后期跳煤落地。整体柒看，华d匕物流小场的净豆然量樱it焉在2024任达到135万T方以不过，学石部分相户迁址至料价比更高、存三剪大的津,区域，京津黄婕市群中的茶求流就住珞进一步加强，尹枸力带动眼坊、天法店的确消布场必近发恁，促进以出坊为代袅的，妹口区位及式价比优势的物流节点获得但是，在好济IeK卒奏司第的甘最不，租户对租令的敬济一套增长潜力。SSH,在仓储相赁乃面分拨的KW持伏下降，图12华北三市非保税物流标仓货目分布图2C7方高场仓存Ii20/4j-25*rifWQ数Ig来源：Ua联行明究部,上苧从虐索，加筌塞加一了礼03方式二Iiil漉大量新回应方笑声五位讦特至万子一方米，即当前竽

15、北市场总小扩容约v众多新吸目的入市将迸一步高华应就森版拓毒，为通南市i帝来更多可选你标的，吸引信金入市，进一步促进华北物流市场勃发JR但大JRaHfi大方项目及未来项目的协峭活动也疼冷欲向凸烯椎匕，与存项目形成显善竞争，工与爷北糊流市场整登相金班丛里金咽角由生右，我仆陵12024隹华北糊洗市璃空怖租金就筑没有百商秀；一分城市来若，浊Hl匕京榻潴市i新靖伏应将有效匹配*MR求;粗金力、向下,并我中长M丽t康发舐曲出血坊、天津则将维候大Ia下mB金，通还以价出i面降退一步激发市场活力,主动写KiE京外溢1求04华南物流地产市场高供应下空置率不升反降，跨境电商去化主导作用明显。4.1华南市场亮点20

16、23全任，危音、Tn八速实源(AliExPfgS)、FkTok发准出便快递去化.假孕任焉除了愿汴，各市空三f率ShB尊Hl内外lt电荷平台给物加速先善全温奥交舄闭较去年阿MB有所下Mb墓本保持储以下低位同时，跨环,并枳林布局全托裳空鲁町康电音单台供应链生境电廊也开始大划廉进军州.2024年1月，该行业几乎击体系中,华南占送至关奏的中心哂璃境电商腐包榄了市场上大面积存空加上段租2。24年新项目,求样旗放和头部企业他同优曲QR资源，昱君稚动了总租费面积近50万平方米，再快谭槿醐息你空，事于至安非痣税自杯佥便可向的快造去化“二:竟中方隆及4一2024任年东市引个传出厂一导、，2023年华南玄市(广州

17、、东莞、佛山胤史临)非保税喇烹市场云狮的2石万平方米冷用蝌I1.1下历史新趋总管211n年隼南五杳昨保税仓储市场注入昌供应区间，成本控,，班是3E华南仓儡相贸市场的主流里利，有，初业业主采取伊旭灵活的和出策是以保证出粗率。的2023年下半年以来湾境电磋想快抢逋优质大体项目的步伐，显在金发业主的市场信，4全3兴石，华南五市新增供应体量较282任MiO倍至妁300万IP方米，但在人部分收市仓过H?均租金保持平盘迅石，仅个别城市出苦境电亦的活源相货需求的谷劲带动卜，新项目台芯一墟卜行。图13华南五市非保税物流仓储市场总存及空置率走势2R空注：表示陨浦值.华Ul五市三信中有潸含球布才包辂广州、茶t、乐

18、羌、集山SuB州数抠安源：仲S联行即完即中凶物M地产市熠近期趋势及IKM4.2华南市场展望ft双色k发JIGflB的架下，跨康电商成为3HB苔合反电运工，瓮注定.中国聘境电商不断增加市场份I的受益行业之一近。柒，EjR相绣出台多项政策，就，并用持蟆加大全球布局，依托传统互联网丐移动髭支持鹃境物流和外贸新沙龙的发展.酒虻2072任的十始后财相经合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正四五五代期流发展规划、关于巩豆回产匚好匕羽在逢新发展。不少美玻电商企业神馍职极于华南奉春及加力而作工业经济的通知以及2021任的国为院办公护费H与流仓佃国结，洽及明后年犷用t7新用软NC.,厅关于求快发展外於新业玄许模

19、式的“皿管改策.W为劭主若亨奇仓储市场需求保片乐队”长野供梗W充合各姒政府的产力政策，为博境电商企业提供了良好主障，有效提振设施运茂海和机构整阴者就信，k同时,国商环境O仓储式超小、白描电商等新兴平台也有更成为引舔大众2C24姓，“苦刀斤大三K为求.将仆愎作为蛀济工作的消费总界的增长点，粒动第三方物流仓储和殳需求回青。小点.各以政策更加注更势调有力、联共进、豆化K华西五面202也新皑伊应Kit仍然i过百万平方米，主即，旃有效推动供霭除舒Q域成铝，舁有*厅拓成涓铝簪复0在产福、东莞和再木.由手透墙电夜生版步伐迅和投资唱互信声的反，号需环.华南消襄市场、直新制造X,于202游四今堂已虻相执洽谈及藩

20、文不少存中者吐等含僦物流上游小行为宿堂空道并巩引发展新就酢、以及2024年肆将落成的新项目，松计华南五市的空置（新优势.从而仅出物沆韦埼有效需求合理增（力将大博改否，未来两年空置率将仅为个。散.图142023年华南四市非保税高标仓指标与跨境电商租赁面积一览注:基于2024任1月联将的市场估息.:”:一，5早取”污支部我戏，2024仔学商会福布怖修体相令将粗步修6。由于华斯第保自场中知期的入甘率及尊合市势或诧度电ewi市埼ftU诉求仍H*,IB在社会各MBH有力承托.华禹仓催市场l求及黄产现0定性体疝力TlMtaaw长大jw况下，例触刖*求有较强0%授责人蹙用长期闻品市场更保持41.t供求捌6期

21、背海走劣ai成立丽一独心区位的或热责产持然受剌投责者热点关切，而点,引翎了祖揖/IMT1fr播发S1.一方耳MW的开震史项目二会获WWMMt三X是跨境电离支庵#来旺,奴疑痂土主议价能力；另一加均衡及显像的投责窖结构，也将拉纺华阚仓*旭直一而,再服务所藐户的女况百金蟹笈强豆血效贲石埼乐二?容飞禹疏豆府区而痛而即W券势。展早云美，入驻善未观优讦S憾再将持球候后相金塔之瑁工的的血，审压力遵步算放低A型再仔便八履击扬特用金府莞，次36另&苏.图15华南五市非保税物流高标仓项目分布图B有来源：仲联行班克部，MaplT05华西物流地产市场新兴电商及新能源车企仓储需求增长，带动空置率持续下行。5.1 华西市

22、场亮点2C23任西部城市中，西安或邵新由伐应回/,途步讲入存市场，与此同时四大主力期户（传统等包、电商、青迎忆挈f而加）T1.K火并少需求格H,韦可金市空车步下行，其中成空率至8的历史新低。示氏云氏砥堂的租会策收下,仓储去化函工一年录将显着,长，但与我何时明金薮犷尢需求1：新薛汽车、材料制造有仓厂一体化需求增强依同比韭典、长安.塞力斯、吉不笑主科，以及大星动力比池生产技，西即城南新能源制造业上下游企业数至持嫉增长，2023年我，石到一批新能怎相关制造淘的仓厂一体化需求落户高保仓其中CeM致较多，并大力打量新崎汽车产业集了WH.TRi二十，T庆，离徐仓市埸椅会录得上常汽E都件材翱创造国、长，京东

23、商晶收入增长停滞0而另一方面短视UW平台、低价折扣IF8成为线上葡品等1B增长的主蕨动五厂布后”十日RH总支,丽函领藕舌，可后1号仓肥西力的勺蛉女合用筋，后者的供而绪及仓圮,则更多由离家自行的，.以形amm化的投立仓储需典因而2023年，石都城市大性气价比.电商新增仓创IlIR求W于版其中“胸R以及宜海商家的云仓企业和第二方构彼企业的相货活动中。出然不及以球芽乐菜鸟瞩目，但其仓库需求仍保持较强增K势头。需求3：实体零儡消费平曾，硬折KJC品商店大面积犷仓1CA：；，斤大；1.7*,A7Kr=I1.4商品一方面，去品牌叱、“平r、和年里将F诙抬乂个业以股中游II在nfM沟阅T装配场“性价土”成为2023年商品消费主旋U1.小石“性价二J堆依求和中间工业品存HMt求；而下游含新能源车企交!电篇5岁市iTMl升井位次超越阿里巴巴,付中心、It傕中心和售后件存催分提需求则主襄分布于集低优白肄、刚需、下沉市场元家于一身的8麻扣食西南和西北两大Itaf