物业管理公约.docx

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1、为落实北京奥园的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定北京奥园物业管理公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要的内容。我公司作如下承诺：1、如因我公司订定过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。2、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。3、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。北京XX置业投资有限公司（公章）2002年10月17日北

2、京奥园一期物业管理公约目录一、物业基本情况二、公约中涉及各主体基本情况三、物业管理服务内容和标准四、物业管理服务费与公共维修基金五、产权人权利和义务六、开发企业权利和义务七、物业管理企业的权利和义务八、房屋使用、管理、维修的具体规定九、违约费任和纠纷处理十、附则北京奥园一期物业管理公约第一章物业基本情况物业名称：北京奥园座落位置：北京市朝阳区XX物业四至：东至：XX中路西至：XX东路南至：XX南二街北至：XX中街总建筑面积：185262.32平方米土地用途：住宅使用期限（自年月日至年月日）：国有土地出让合同号：京地出合字（2002）第XX号共用部位及共用设施设备：一、共用部位及共有设施设备：指

3、物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，包括住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井；共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、落水管、电梯、天线、照明设备、公共照明、消防设施、避雷装置、安防设施、邮政信箱、绿地、道灯、路灯、化粪池、物业管理区域的外围护栏及围墙、景观设施、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋等。二、其它共用配套设施：指物业管理区域内，可由全体产权人共用但非共同拥有的设施设备，包括北京奥园运动城、小牛津双语幼儿园、

4、小区内的商业配套、停车场等设施。第二章公约中涉及各主体基本情况一、产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。二、开发企业名称：北京XX置业投资有限公司注册地址：北京市朝阳区XX邮编：100025法定代表人：XX注册资本：5000万元联系人：XX联系电话：XX三、物业管理企业企业名称：北京XX物业管理有限公司物业管理资质合格证书号：京国土房管物资字2002第XX号注册地址：北京市朝阳区XXXX街XX号邮编：100018法定代表人：XX注册资金：50万元联系人：XX联系电话：XX四、物业管理委员会：指在本物业管理区域内经产权人代表大会选举产生的代表全体产权人物业管理

5、权益的法定组织。五、物业管理企业的选定和变更1、物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、该企业注销；上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。2、物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。3、物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。第三章物业管理服务内容和标准一、北京奥园一期物业管理服务的

6、基本内容1、 房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、 园林绿地的管理养护；3、 环境卫生的管理服务；4、 公共秩序的维护；5、 参与物业竣工交付使用时的验收交接；6、 入住管理；7、 物业装饰及二次装修施工监督管理；8、 车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9、 物业档案资料的管理；10、 社区商务服务；11、 社区文化建设；12、 北京奥园一期物业管理服务标准北京奥园按高档住宅标准建设，具体服务内容如下：1、房屋保养、装修管理与维修服务做好房屋保养，监督装修施工，维修及时有效，统一着装挂牌，服务热情周到，收费明码标价，住户满意为先。房屋完好率98%以上，房屋零修及时率

7、98%以上，维修合格率100%。2、设备保养定期检查保养，管理规范有序，系统运行正常。3、绿化建设保持景观特色，精心培育花木，环境常绿常新。根据奥园主题，布置小区环境。4、环卫保洁公益标识明显，庭院楼层干净，公共设施整洁，垃圾清运及时。5、安全保障实行封闭管理，安保设施完好；实行24小时保安制度保安尽职尽责；消防设施设备完好，定期巡视、检查；保障住户安全；维护小区内正常的公共秩序、车辆秩序，设立明显标志禁止车辆进入步行区。6、社区服务制定文明公约-奥园宣言，力求居民关系融洽，共建美好社区，社区内设立马上办中心和维修中心，有接待窗口，积极开展多种有偿服务满足基本业主生活需要。7、社区文化建设从社

8、区活动、服务项目、人员配备、信息传达、会员组织五个方面营造奥园独特的社区文化，并将XX思想体系融入小区的社区文化与氛围。第四章物业管理服务费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、 本物业向住户收取的物业管理服务费的标准为：1）不带电梯住宅1.8元/月*平方米，包括房屋保养、设备保养、装修管理与维修服务；绿化建设；环卫保洁；安全保障；社区服务；社区文化建设等。2）电梯住宅：2.5元/月*平方米，除以上第（1）条所述服务内容外还包括电梯管理费用。3）测算，达到本公约第三章所述物业管理服务标准需支付的管理费用为：不带电梯住宅3.1元/月*平方米；带电梯住宅：3.8元/月*平方米。开发企业同意：在北京

9、奥园物业管理有限公司管理期间，业主缴纳的费用与实际管理成本的差额首先用社区内的车位等经营性设施收入弥补，不足部分由开发企业视情况予以适当补贴。2、物业管理服务费的交纳办法如下：1）物业管理服务费按产权证注明的实测建筑面积按季交纳；2）未取得实测建筑面积前物业管理服务费按销售合同中注明的面积交纳；3）每季第一个月1至15日交纳本季物业管理服务费；3、没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。4、物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。二、住宅共用部位共用设施设备维修基金1、共用部位

10、共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府关文件执行；2、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹；3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第五章产权人的权利和义务一、产权人权利1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；3、产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权；4、对物业管理的重大事项享有表决权；5、有权监督管委会、物业管理企业工作，并向管委

11、会、物业管理企业就物业管理有关问题提出意见、建议和要求；6、有权向物业管理行政主管部门投诉；7、有权按北京市及本小区有关规定进行房屋自用部位的装饰装修;8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；10、有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人义务1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定

12、；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；2、执行产权人代表大会及管委会决议；3、按规定和约定如期交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、有线电视等费用；4、转让或出租所拥有的物业时：1) 应提前7日通知物业管理企业；2) 要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；3) 遵守本物业区域内的物业管理规章制度；4)不得改变物业原有使用性质及功能，不得将原住宅改为经营场所、严格禁止对邻里造成干扰的经营性、非经营性活动，或用作非法、不道德的活动场所；5、爱护并合理使用北京奥园内的体育景观设施（运动器械、艺术雕塑、场馆设施等），积极参与社区组织的各项活动，配合相关各方

13、（开发企业、物业管理企业、运动城等）创造并享受一种积极向上、健康和谐的社区文化氛围；6、产权人或使用人在行使权利的同时，不得损害相邻人的合法权益。如因排水、排污、装修损害相邻人的合法权益，必须承担相应的民事责任；7、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。第六章开发企业的权利和义务一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。二、管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间，开发企业

14、委托物业管理企业及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。四、有权转让、抵押、出租开发企业所拥有的房屋及附属设施，无须经其他业主同意。五、发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。六、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、房屋销售清单和产权资料；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9

15、、物业管理所必须的其他资料。七、本物业管理区域内的车位由物业管理企业统一管理，未出售的车位由物业管理企业参照北京市同类住宅小区的收费标准有偿出租给使用人，已出售的车位由物业管理企业向产权人收取一定的管理费。八、北京奥园内的会所XX运动城，属于园区内的配套设施，不归于全体产权人共有，由独立核算的公司负责经营管理。第七章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利主要包括：1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理;3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费、水、电、煤气等费用；4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为，对造成的损

16、害有权要求责任人赔偿；5、清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向有关责任人收取因清除而发生的费用；6、要求委托人协助管理；7、节日期间可装饰该小区的入口及外墙、大堂，包括灯光及其它饰物，组织本小区内的文娱活动；二、物业管理企业的义务主要包括：1、履行委托管理合同，提供物业管理服务；2、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；3、接受政府有关主管部门的监督指导；协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；4、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；5、定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；6、物业管理企业因下列原因造成的不便或损失，无须对业主、使

17、用人负责：1）由于对设施设备、装置进行必要的保养及维修而致使其暂时停用的，作业实施前将对业主公示。2）由产权人或使用人疏忽行为造成的火灾、漏水或其它意外。3) 水灾、火灾、地震、战争或其它不可抗力的损害、毁灭。4) 物业管理企业所无法控制和预告的其它不可抗力因素。第八章房屋使用、管理、维修的具体规定一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理区域内禁止下列行为：1、擅自改变一层赠送花园内的土地用途，在花园内搭建房屋、凉棚等或者种植有碍观瞻的植物及易

18、招虫害的树种等；2、擅自改变房屋配套设施的用途、结构、外貌，毁损房屋配套设施、设备，及其它危及房屋安全的行为；3、在外墙悬挂、张贴广告、招牌或其它物件；4、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险的物品，排放有毒害物质；5、利用屋面，或在上面安装太阳能热水器、空调、鸟笼等影响屋面外观的行为；6、在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备，侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施、污染环境、影响花园景观；7、发出超过规定标准的噪声，干扰他人的正常生活；8、侵害他人的正当权益。因产权人、使用人或与其相关人士（如：家

19、人、租客、访客、展佣工人等）的疏忽或过错导致他人人身或财产受损，必须承担相应责任；9、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；10、 私设摊点；11、 利用物业从事危害公共利益的活动；三、产权人或使用人在进行房屋自用部位的装饰以及二次装修时应自觉遵守北京奥园房屋装饰及二次装修管理规定。四、产权人及使用人应当严格按北京市有关规定饲养家禽或其他宠物，本小区具体规定如下：1 .本小区只限驯养小型犬种，不得饲养家禽、家畜等；2 .宠物的驯养人应对宠物的行为负责；3 .宠物（小狗、小猫等）出门时必须有驯养人看管；4 .带宠物（小狗、小猫等）出门时请务必系牵引带，避免扑、咬、追随他人；5 .带宠物出门时请抱宠物（小狗、

20、小猫等）下楼，避免宠物在楼道内随地便溺，禁止宠物使用电梯；6 .对宠物在非绿地处留下的便溺，驯养人应及时、主动清理，以免别人践踏；7 .由于驯养宠物对邻里造成影响的，驯养人应承担责任，必要时驯养人必须将宠物送离本小区（宠物收养所、宠物医院等）。五、 因本小区提供分户式中央空调，产权人如需额外安装空调的，必须事先向物业公司提出申请，经批准后按指定位置安装；六、 合理、正确使用智能化设备（如门禁对讲系统、紧急报警系统、消防系统等），不得再另行安装防护网栅等影响园区整体外观的设施；七、 房屋应当按设计用途使用，因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批

21、准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。八、 因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。九、产权人转让或者出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。十、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。十一、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。产权人、使用人阻挠维修造成物业

22、损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。十二、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。十三、本小区住宅均设计有封闭阳台和未封闭阳台观景阳台，买受人不得将未封闭观景阳台封闭，不得拆改已封闭的阳台。十四、产权人、使用人应将车辆（非机动车、机动车等）停放在本小区物业管理企业指定的地点或固定停车场所，不得乱停乱放，影响他人正常通行；产权人、使用人应自觉遵守奥园机动车车辆管理规定，机动车不得驶入步行区域，不得在小区内鸣笛。十五、所购房屋有对

23、应地下储藏室的产权人或使用人应遵守物业管理的相关规定，不得利用储藏室从事非法活动。十六、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因遭到破坏，以致大部分不能使用，管委会应召开特别产权人代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人代表大会决定放弃修复和重建，管委会可拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。十七、产权人、使用人应当遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的其它规章制度；第九章违约责任和纠纷处理一、物业管理企业应依照本公约，委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务

24、。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，产权人有权要求清退多收费用。二、产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可以采取一切合法的催交措施，可按每日加收应交纳费用的3%。的滞纳金或按约定加收滞纳金。对于超过12个月不交纳物业管理费的产权人，物业管理委员会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。三、开发企业在签订售房合同或售房时未向购房人明示本公约的，购房人有权解除售房合同，并向开发企业提出违约赔偿。四、产权人拒绝物业管理企业对房屋主体设施检查、维修、养护等正常管理

25、活动，由此造成损失的应负责赔偿。五、遇以下情况本公约解除：1、开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除；2、其它不可抗力事项；六、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方按如下方式处理：1、可向北京仲裁委员会申请仲裁；2、也可直接向人民法院提起诉讼。第十章附则一、公约的效力：及于开发企业、产权人和物业管理企业。二、适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。三、公约的解释与修改

26、：开发企业对本公约负有解释义务。在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立后，可由物业管理委员会根据产权人代表大会决议对公约进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。四、本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署公约承诺书之日起生效。五、本公约报审一式五份，市国土资源和房屋管理局备案一份，北京市居住小区管理办公室一份，朝阳区小区办备案一份，开发企业一哈、物业管理企业一分。物业名称：北京奥园小区楼单元号房屋买卖合同编号：承诺书为维护北京奥园的管理，本人已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的北京奥园物业管理公约，核准号为,同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人特签署此承诺书。购房人姓名/名称签章：年月日北京XX置业投资有限公司法定代表人：XX签章：年月日北京奥园物业管理有限公司物业管理资质合格证书号：京国土房管物资字2002第XX号法定代表人：XX签章：