商业银行个人住房抵押贷款的风险分析论文6篇.docx

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1、商业银行个人住房抵押贷款的风险分析论文6篇商业银行个人住房抵押贷款的风险分析（一）摘要:随着我国房地产市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长，已成为我国居民购买住房的主要融资模式，也是我国商业银行贷款业务中重要的项目。近几年来,个人住房抵押贷款业务已逐渐成为各商业银行的核心业务之一，其规模在银行资产中的比重呈现上升趋势。然而近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加，逐步进入风险暴露期。如何控制个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护金融体系稳定，规范房地产金融业务的健康、稳定发展，是摆在商业银行面前的永恒课题.关键词：商业银行；个人住房贷款；

2、风险分析Abstract:WiththerapiddevelopmentofChina,srealestatemarket,therapidgrowthofcommercialbankindividualhousingloanbusiness,hasbecomethemainfinancingmodeofourcountry,SresidentstopurchasehousingType,isalsoanimportantprojectinourcountrycommercialbankloanbusiness.Inrecentyears,thepersonalhousingmortgagel

3、oanbusinesshasgraduallybecomeoneofthecorebusinessofCommercialBanks,Itssizeinthepresentatendencyofincreasingtheproportionofbankassets.Howeverinrecentyearsthebanktheactualoperationshowsthatthesecurityofthepersonalhousingloanbusinessisnotoptimistic,theloanrisksareincreasing,graduallyintotheriskexposure

4、period.Howtocontrolthepersonalhousingloanrisk,ensurethesafetyofthecreditfundstostabilizethefinancialsystem,standardizethehealthyandstabledevelopmentofrealestatefinancebusiness,istheeternalsubjectinfrontofthecommercialbank.Keywords:CommercialBanksiPersonalHousing1.oan;RiskAnalysis住房是人们的基本生活保障，改善住房条件关

5、系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题,而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2013年2月份以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题以及为了解决普通住房的问题，以“国五条”为代表的房产新政陆续出台，府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。一、个人住房贷款的含义、特点(一)个人住房贷款的含义个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担

6、保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。1 .个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面其利率低;另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。2 .个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。3 .个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。（二）个人住房贷款的特点个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：1 .贷款金额大、期限长。个人住

7、房贷款金额较大，期限较长，通常为10-20年，最长可达30年；2 .贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；3 .偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息;4.一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押O由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况我国的个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是2000年之后。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。近年来，个人住房贷款在房地产

8、市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。表一反映了我国自住房货币化制度改革后，商业银行个人住房抵押贷款的发展情况，可以看出我国商业银行个人住房抵押贷款无论是在增长总量还是增长速度方面每年均发展迅速。表一(1)20082009201020112012个人住房抵押贷款余额3610038570420004923052000个人住房抵押贷款增长比例13.55%16.07%23.37%25.07%30.56%数据来源：中国年度统计公报(20082012)表一2008-2012年全国商业

9、银行个人住房抵押贷款数额在这十余年中，商业银行个人住房抵押贷款在推动住房体制改革和提高居民住房消费方面起到了积极作用。但随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，其不良贷款也开始逐年攀升，个人住房贷款的风险日益凸显。表一(2)保斤酬产行&育款年报的网日势闻来源:和讯网表二2006200720082009201020112012我国商业银行个人房贷不良贷款率1.86%1.90%1.76%1.81%1.81.96%2.05%数据来源：中国年度统计公报(2006-2012)从表二:可以看出，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，虽然比率并不高，但是因为其基数大，个人房贷的不良贷款总额还是很大的，

10、其风险不容忽视。1995年日本住房金融案件，1997年亚洲金融风暴，2007年8月美国次贷危机，2009年11月底迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫破灭，个人住房贷款大规模违约相关。银监会在2010年6月15日发布的中国银监会2009年报中指出：2010年随着房地产市场不确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。因此加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，是摆在我国商业银行面前的重要课题。三、商业银行个人住房贷款的风险分析个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人

11、不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素,其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：（一）借款人风险1 .借款人还款来源风险。在长达10-30年的借款时间里，借款人不可能对未来较长期限内的收入准确预期。首先是借款人生病、致残、意外死亡或发生婚变、触犯刑律等变故的发生，都会对按时足额偿还贷款形成不利影响。其次是日益激烈的竞争，借款人很难保有稳定的职业和收入，借款人经济状况的恶化必然导致还款能力下降，如借款人因经营不善、下岗、失业或投资、投机失败等原因造成收入减少，形成还款困难。2 .借款人道德风险。在

12、购房者和银行信息不对称的情况下，银行对顾客“承诺”的可靠性进行判断是非常困难的，稍有不慎，损失随时都会发生。这种现象多发生在投机者身上，如通过伪造资料骗取多笔住房贷款，再将房屋出租以租养贷或是牟取转售利润，一旦不能出租或是房价下跌，借款人无力还款，给银行带来风险;据央行二季度货币政策报告显示，截至2013年6月末，人民币贷款余额为68.1万亿元，同比增长14.2%,增速比3月末和上年末分别回落0.7个和0.8个百分点，比年初增加5.08万亿元，同比多增2217亿元。全国商品房成交量有所回落，房价环比上涨城市个数连续3个月减少，房地产开发投资增长稳定，但房地产贷款增速连续13个月回升后小幅回落。

13、截至6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%,比3月末高0.2个百分点。其中，个人住房贷款余额为8.3万亿元，同比增长20.8%,比3月末高3.9个百分点，增速持续回升。(一)抵押物风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但商业银行常面临如下抵押物风险：1.抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。3 .抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价

14、格不能覆盖银行贷款本金和利息。案例：某客户因自办公司经营需要，以其配偶名下的评估价值545.77万元的商业门面为抵押物，向重庆市商业银行某支行申请经营性贷款300万元。此笔贷款初审抵押足值，风险不大。但该行查询个人征信系统后发现，该客户在其他银行己有10年期的住房按揭贷款和商业房贷款各1笔,贷款余额分别为34万元、839万元，其配偶在其他银行也有10年期的住房按揭贷款和商业房贷款各1笔，贷款余额分别为157万元、500万元，家庭累计负债1530万元。如果继续贷款将会大大加重家庭负债负担,贷款安全也没有保证。该行因此拒绝了该笔贷款申请。（三）流动性风险个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：1

15、.目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。2 .我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同,银行无法实现标准化管理;二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果:一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困

16、难，进而直接导致银行的破产和倒闭。（四）市场和政策风险1 .市场风险。现阶段各银行机构对住房贷款市场的争夺分外激烈，为巩固市场占有率保持扩张，银行实际对个人住房贷款时，以降低准人门槛为代价。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。与其他行业相比，房地产业对经济周期有更强的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧增加经济萧条时，失业率上升，居民收入下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。2 .政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力

17、，出现泡沫和投资过热，与宏观调控目标相违背，政府就会采取房地产调整政策,比如2010年4月出台的房产新政国十条。随着房地产业的调整和收缩，商业银行将面临政策风险，主要表现为之前投资购房者的投资行为在现行的政策下，变得不再有利可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率，给银行造成损失。（五）开发商导致的风险1 .经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开放商，发生争执或要求解除购房合约，其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的

18、矛盾转嫁到银行身上。2 .“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”，而此时如果开放商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房屋再还款，二是房地产市场不景气的时候,或开发商资质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商也会冒充购房人，采取“假个贷”。在实际情况中，第二种情况更普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假个贷”方式，不是由开放商策划，而是施工方。这通常是因为开发商欠施工方工程款在楼盘状况不佳无力还款时，开发商通常把一些房屋抵押

19、给施工方，已抵押欠款。而施工方则会通过内部人员或关系人，以虚假的购买方式套取银行贷款。从“121号文件”后，对30%自有资金比例，使很多中小企业开发商明显感到资金的要求压力，在此情况下，部分开发商借“假按揭”套取银行信贷资金，弥补其后续资金不足的问题，而一旦其后期楼盘开发出现问题或销售不畅，则形成烂尾楼，银行无法处置抵押物而蒙受重大损失。在纠纷未解决之前，借款人一般不会履行还款计划，使银行贷款本息受损。（六）贷款人风险1 .政策取向风险。现阶段各银行机构对住房贷款市场的争夺分外激烈，为巩固市场占有率保持扩张，银行实际对个人住房贷款时，以降低准人门槛为代价。主要有3种现象：a.降低对开发商的审核

20、，只看贷款增量而不注重开发商的资质、信誉和业绩b.忽视20%的首付、30年的期限是最优客户享受的标准，对不同信用等级的借款人“一视同仁”适用，而且目前还有部分银行开发了针对学生的住房贷款抵押政策，对于还未有独立收入来源的年轻人放款，无疑加大了未来房贷违约的风险。2 .贷款人操作风险。由于工作人员失误或银行内控制缺陷导致贷款损失发生的风险加大。一是对项目未进行严谨的贷前调查，只分析盈利而不预见风险;二是贷款投入不能严格遵守贷款成数、年限、限额的规定）；三是对借款人收入调查粗糙随意，不做真实性认定，房贷支出同月收人的比例突破限制；四是不及时规范抵押登记，已竣工住宅抵押登记办理拖沓滞后；五是贷后检查

21、不及时，未能及时发现潜在风险或采取有效措施来化解和处置贷款风险。3 .贷款人道德风险。银行经办人员由于个人原因或者某种利益驱使，明知借款人提供的虚假资料而不拒绝，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人，更甚者是内外勾结，故意编造相关材料，骗取银行信贷资金。据相关报道，在2004年至2005年间，浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔，金额估计在4亿元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89笔更令人疑惑的是，能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。虽然巨额虚假按揭的发现缘于银行的内审，但事出总归有因，这不能不令人对浦发行的风险控制感到担忧。（七）、利率风险1 .利率变动的现金流风险。是

22、指由于存贷款基准利率变动对银行所持有的房贷资产收益水平产生影响,从而使得房贷资产市场价值和银行权益在经营过程中遭受损失的可能性。2 .利率变动的信用风险。该风险包括两种情形，其一是利率上升导致贷款成本增加，超出房贷借款人可承受能力，最终导致借款人被动违约行为，其二是预期利率上升或下降促发借款人提前还款的理性违约行为，以及利率上升导致未偿还的贷款本息超过其所对应的抵押房产价值时借款人中止还款的理性违约行为。如国家进行宏观调控提高利率或降低利率，都对房贷收益产生很大的影响。四、控制个人住房贷款风险的对策1、监管部门的对策首先，监管部门要充分评价风险，针对本地房地产行业的发展状况和整体房贷质量进行充

23、分研究，制定出适合发展和控制风险的监管对策，对高风险机构予以风险提示，对不良贷款责任人予以追究。其次，加强操作风险的检查。督促银行业机构自身加强内控制度建设。根据商业银行房地产贷款风险管理指引、个人住房贷款管理办法评价各银行机构相关细则的严谨性、科学性、有效性并检查落实情况，针对已经或可能发生的问题，提出建议或措施，从制度上规避风险隐患。监管部门或银行业协会建立零售贷款违约客户统计查询系统，登录不良个人贷款和“一人多贷”的客户信息，通过提供网络查询服务在银行业机构间实现共享，并定期通过媒体披露恶意欠款的借款人“黑名单”。而银行系统近年来一直实施的“金卡”工程，已经在长期摸索和实践的基础上，有效

24、地积累了众多的客户信息，能够在某种程度上预防恶意欠款人的违约，并已经取得了明显的工作绩效。2、银行机构的对策首先，需要当前时期银行机构认真解读国家宏观政策，着眼大局,以审慎原则调整的房贷政策，针对当地房地产价格同价值的偏离程度，采取区别对待、有收有放的政策，有效规避房地产行业的震荡风险。其次，积极防范操作风险。对项目的进入要有严谨的贷前认真调查，调查中既要分析盈利，也要预见风险，按揭业务投入不应仅以开发商取得五证为依据，要关注其建筑和投资完成情况:贷款投人严格遵守规定的贷款成数、年限、限额，认真对借款人收入进行详尽准确调查，不得突出房贷支出同月收入的比例限制，不要人为控制而虚增收入;及时规范抵

25、押登记，加快抵押登记的速度，提高抵押落实比例，加强不良贷款的管理，加强问责制，提高信贷人员的风险意识。3 .完善住房预售风险分担机制鉴于国内住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性,我们应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项管理制度，市场的惩罚机制，风险分担机制，风险约束机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机

26、制。在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。参考文献1 .我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究J.中国房地产金融,2008(2).2 .王海生.商业银行个人住房贷款集中管理的改革探讨J.金融经济，2009(11).3 .饶文芳，许学军.重大金融危机对我国商业银行风险管理的启示J.中国高新技术

27、企业，2009(1).4 .姚斌,秦波.商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策J经济师,2009(7).5 .个人贷款管理暂行办法.中国银监会，2010.6 .方秋燕.居民个人住房消费信贷模式分析J.经济论坛，2009,(20)7 .吴丽霞.我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究J.金融与投资，2009.关于个人住房贷款业务的风险及控制措施问题的分析（二）摘要当前我国城乡消费信贷业务迅速发展,在发展的同时，也暴露出很多问题，本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些基本问题,进行初步的探讨。通过分析住房贷款的信用风险、市场风险、法律风险、道德风险等形成原因，认为消费信贷理发师必须的。

28、在各类风险中法律风险主要体现在：担保法条款不能有效防范贷款风险。借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人。在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院对担保法的司法解释，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。最高人民法院对担保法的解释是依据公司法第60条，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为，笼统地认为公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。立法空白使得开展住房贷款业

29、务无法可依。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。因此，鼓励信贷市场健康发展的同时加强立法，消费信贷需要法律规范和调整。关键词住房信贷风险防范立法当前城乡消费信贷业务的迅速发展,我国消费信贷业务在发展的同时，也暴露出很多问题，分析产生奉献的原因和防范风险，对保护扩大国内消费需求，创造良好的社会氛围与法制环境都有积极的作用。本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些基本问题，做一些初步的探讨。一、消费信贷定义和产生消费信贷,是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅是一种信贷行为

30、或放贷业务,而且是一种信用关系，它不仅包括贷款信贷,而且包括销售信贷等多种形式。消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者,不给集团消费提供消费信贷,这是各国法律所采取的普遍作法。消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品的市场的出现,也就产生了消费信贷。消费信贷的产生和发展,是社会生产力发展和人们消费结构变化的客观要求。随着生产力的发展,人们生活水平的提高,消费品的供应结构发生了很大变化。许多高档耐用消费品纷纷上市,一般收入水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项,有必要借助于消费信贷才能实现购买愿望。我国在90年代上半期,上海出现了第一家开展消费信贷业务的机构一一上海银通信托咨询有限公

31、司。随着我国城镇住房制度改革的深化,住宅商品房的销售已经开始采用分期付款、银行按揭等办法。上海等地还将设立专门从事住房按揭业务的住宅银行。随着相关法规的出台，目前我国商业银行都可以从事住宅按揭业务，住房抵押贷款累计已达数百亿元。可以预见,在今后一个相当长的时期内，消费信贷在我国将有一个大的发展。目前在市场上占主导地位的消费信贷品种为个人住房贷款。现就该贷款品种风险形成的原因作一分析和探讨。二、住房贷款的风险类型(一)信用风险信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括借款人风险和开发商风险。借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一

32、定的风险。随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分流压力加大，借款人未来收入难以预测。借款人如果购买商铺，就属于投资经营性质，因商铺的收入具有较大的不确定性，一旦收益下降，将导致无力偿还贷款。借款人因失业、疾病等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。借款人素质低下，因种种原因，不愿还款，把风险转嫁给银行。借款人违反管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，骗取银行贷款。同时借款人因违规、违法等行为受到处罚，都会影响借款人按期归还贷款。开发商风险是指由于不能按时完工、挪用

33、贷款、虚假按揭、重复抵押、项目周边环境发生变化等造成的风险。由于种种原因，开发商不能按时按质竣工交楼，可能形成烂尾楼，往往引起购房人与发展商之间的纠纷，导致借款人还款意愿下降，甚至中断还款。个人住房贷款一般是银行直接将贷款划人开发商的账户，银行对贷款资金的监管十分困难，开发商容易将资金挪作它用，致使项目不能按时按质竣工交楼，借款人与开发商发生纠纷时必然涉及银行，将给按期收回贷款本息带来风险。同时开发商由于自身实力不足，或项目销售、资金回笼情况不理想，就可能通过公司员工、股东、关联企业等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。开发商用土地使用权作抵押在一家银行获取项目开发贷款，售房时又以在建

34、房作抵押向另一家银行获取个人住房贷款，由于抵押登记机关把关不严，导致出现重复抵押,使后者抵押无效。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周边环境发生大的变化，影响居住和经营，造成纠纷或经营不善，出现贷款偿还风险。(一)市场风险市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括：利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收人减少，导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。如外汇住房按揭贷款发放后，

35、由于利率变化有可能使银行在货币兑换中以及因存、贷款货币匹配不当而遭受汇率损失，从而导致信用风险激增，影响信贷资产安全。随着经济环境、市场状况的变化，抵押物价值低于抵押贷款本息价值，若借款人不还款，银行在处理抵押品时将会受到损失尤其在借款人购房投机的情况下，这种情况出现的可能性较大。抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，如抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，可能出现不能足额收回贷款本息的风险。国内外市场发生巨大变化，必然影响某一行业的发展，从而使相关信贷产品风险增大。如我国加入WTO后将对房地产行业产生较大的冲击。建筑材料更新、外资房地产商进人将会加剧房地产行业的竞争，造成住房贷款风

36、险的增加。同时，国外金融机构涉足零售贷款领域后,同业竞争将更加激烈，零售贷款的成本将会加大，盈利空间将会减小,风险相对增大。各地区政策不统一，同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异，导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同，有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续，操作十分不便，容易形成贷款风险。有的地方政府出台一些不合理的政策规定，导致借款人不还款或银行无法处理抵押物，如在小城镇发放经济适用房贷款，一但借款人不还款，地方政府出于地方保护主义等原因，片面强调社会稳定，银行很难处置抵押物收回贷款。（三）贷款法律风险贷款法律风险是指在具体的贷款过

37、程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段，我国商业银行面临的法律风险尤为突出，主要体现在：1担保法条款不能有效防范贷款风险（I）借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人，在我国现有的法制环境下，诉讼中的非法律因素较多，如果诉讼及执行旷日持久,银行不仅耗时费力，还会得不偿失。（2）在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院在担保法的司法解释中规定“以公司资产为

38、本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，目前对此条款的理解法律界尚有争议，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。最高人民法院对担保法的解释是依据公司法第60条，公司法第60条规定是：“董事、经理不得以公司财产为本公司股东或其他个人债务提供担保。”该条的立法意图在于限制公司董事、经理的权利，保护公私财产和投资者的利益，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为。以公司名义提供担保并不一定会损害公司的财产和其他股东利益。在现实经济活动中，有相当一部分保证人与被保证人之间存在关联关系，被保证人往往是保证人的控股公司，从资金用途上看，有相当一

39、部分资金会通过某种途径回流，用于保证人的发展。笼统地认为公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。同时从公司法的性质上看，第60条只是对公司内部经营管理活动的限制，只能对公司成员之间的行为产生约束力，而不影响公司对外的民事责任。事实上，该条也并未对违反该条所产生的担保行为的有效性做出任何规定，高法解释由此引申出以公司名义提供的担保无效的法律判断显然已经超出第60条的规定，缺乏司法解释所应有的法律规定基础。第60条是对公司董事、经理个人以公司资产对外担保行为的限制，与以公司名义对外担保的情形毫无关联，其法律后果自然也完全不同，即使董事、经理违反公司章程以公司名义提供了担保，也应由公司对董事

40、、经理进行处罚，不影响公司对外应承担的责任。(3)担保法规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”按照这一规定，以及担保法司法解释第三十八条规定，发放住房贷款若既有本人住房抵押担保又有保证担保时，一旦借款人不还款，必须先处理抵押物，不足部分才由保证人履行保证担保责任。由于抵押物处理十分困难，在出现还款拖欠时，贷款人无法在短期内从保证人处获得现金偿付，只能待抵押物处置后，才能向保证人追偿，贷款人在短时间内很难追回债务。(4)担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成

41、的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。”但是，由于个人住房贷款的期限一般都比较长，而且借款人每月均应按期还款，因此，债务履行期届满是以每月特定日期为该期应还款项的债务履行期，还是贷款期限终了为所有款项的债务履行期限，由于法律规定不明确，操作起来会出现争议。(5)抵押物未经财产共有人同意，借款人一旦不还款，银行在处置抵押物时，将产生法律纠纷，形成贷款风险。2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失立法空白，开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。同时，我国尚无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆账很难核销

42、。社会信用制度未建立。一方面银行在办理贷款时对居民个人的社会信用资料无从查阅，另一方面借款人违约甚至赖账得不到法律制裁，使银行蒙受损失。执法不力和司法不公。有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银行债权得不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由，拒绝执行抵押拍卖，导致贷款遭受损失。开发商因主体不合格、土地产权不明晰或其它一些法律规定，而导致买卖双方的销售合同无效的风险。（四）道德风险道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性。道德风险可分为银行内部人员道德风险和第三方道德风险。银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款

43、或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失。银行人员为了自身利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告。开发商与借款人串通，故意向银行提供不真实的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷人员作出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通，故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。三、住房贷款风险的控制措施（一）借款人风险的控制措施1、对借款人进行严格的贷前审查调查借款申请人的品德是为分析其偿债意愿。如果借款申请人具有还债能力，但其人品质恶劣，道德水平低，银行就很难指望他能够按时偿还贷款本息。如果借款申请人

44、借款的目的是为了诈骗，那么无论其表现出多强的偿债能力，银行肯定遭受损失。因此，对借款申请人偿债意愿即个人品格的了解是住房消费贷款信用分析的重要一环。借款人收人的真实性对住房贷款来说十分重要。为防止虚假收人，银行要认真核查借款人出具的收入证明，防止开发商与借款人互相串通，提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款；提高信贷员的鉴别能力，对借款人的基本情况进行分析，分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业年限等因素，判断其职业的稳定性和未来的收人水平。交易的真实性防范了开发商利用关系户搞假按揭，欺骗银行.套取个人住房消费贷款。审查客户的收人水平，保证还款计划落实。一般来讲，月均还款金额以不超过客户

45、家庭总收人的50%为宜。审查借款人的还款能力，依据实际情况制定合理的还款计划，降低个人还贷过程中因资金周转所出现的暂时性逾期。对借款人目前家庭情况、居住地址、工作单位和通讯方式资料进行核实。考察客户及配偶（或财产共有人）是否按要求签署了同意抵押登记、参加保险、公证并承担相关费用的文件。2、签定回购或债权转让条款，防止借款人因善意或恶意停止还款的风险住房抵押贷款办理抵押登记后，虽然银行合法拥有抵押物.但由于目前处理抵押物来实现债权的过程耗时耗力以及其它不可预侧的因素，银行在与开发商签署按揭合作协议时，必须列明回购或债权转让条款，在借款人无力还款时，由开发商代为还款，便于银行在实际操作时能够处于主

46、动地位。个人住房贷款必须以自住为原则，对贷款购房用于经营或进行投资、投机的，要从严审查贷款。贷款的对象必须是其有完全民事行为能力、拥有稳定的工作和合法收人的自然人。建立适合市场经济运行要求的个人信用制度。市场经济归根结底是信用经济。当前个人信用制度的建立刻不容缓。个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保险、个人银行联户和收人来源、个人可支配的用于抵押的资产等信息组成的。建立一个全社会共享、公正的个人资信咨询网络，是防范借款人信贷风险的有效手段。（二）开发商风险的控制措施对开发商项目的严格审查是防范开发商风险的关健。银行要对开发商提供资料的充实性、合法性、有效性等进行

47、审查；对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、.盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。同时，银行必须对开发商和按揭楼盘进行实地考察，对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、价格定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价。当银行拥有条件优越且具备竞争力的抵押物，在非常时期才能迅速变现，抵偿债务，这是抵御开发商风险的关健。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。为防止开发商假按揭套取银行现金

48、，对开发商关系人购买开发商房产的，必须从严控制，严格审查。（三）担保风险的控制措施住房抵押贷款的担保方式，应优选所购房产抵押，但银行应当对借款申请人提供的抵押物作全面彻底的审查，必要时到房管局或土地局做进一步调查，确保抵押物的真实性、合法性；银行对借款人的抵押物要进行登记或冻结，确保抵押行为的合法性和安全性。由人民银行出面联合各商业银行共同提请最高人民法院，对担保法的司法解释中摸棱两可的条款予以更进一步的说明。如公司对自然人担保的有效性问题。严格执行贷款抵押的估价制度，合理评估抵押物价值，根据风险度确定抵押率。四、鼓励消费信贷市场健康发展的同时加强立法消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整,这是现代法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷,是非常必要的:第一,这是充分发挥消费信贷正态社会效应、限制其负面效应的需要。第二,这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题，都必须由法律予以规范,保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约；对消费者予以帮助；保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害等等。第三,这是保护银行利益的的需要。消费信贷领域常