人才公寓建设项目全过程项目管理服务用户需求书.docx

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1、广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目全过程项目管理服务用户需求书2024年3月目录一、项目概况1三、项目预算金额及计费标准2四、资格要求2五、服务期限3六、服务范围3七、服务要求4八、项目管理服务具体要求13九、工作质量要求30十、项目管理人员配备最低需求33H、工作模式36十二、保密要求38十三、文件审批38一、项目概况广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目包含以下内容：1、在广药白云山化学药厂办公区地块（见界限图）新建不少于100o套保障性租赁住房暨人才公寓及其配套设施（其中单套建筑面积不超过70平方米的套数不少于50%）,新建主要包括：1#、2#、3#人才公寓和4#

2、、5#保障房，地上33层，地下4层，限高100米；6#12班幼儿园地上3层（12班幼儿园+2班托儿所）；7#、8#沿街商业裙房地上2层；9#、10#社区公服裙房地上1层以及车库，配套设施包括但不限于文化室、阅览室、社区居委会、社区议事厅、居民健身场所、星光老年之家等配套设施，总建筑面积暂为140975.56平方米，其中现状保留建筑面积为5930.56平方米。2、保留地块内部北侧的两条HOKV高压线和东侧靠山体编号为705、707和708的三栋宿舍楼，该区域内的园林绿化、道路、围墙、公用工程纳入人才公寓统一规划和建设。3、拆除西侧编号为703的集体宿舍楼。4、迁移地块西南侧低压线。5、协调地块分

3、宗。项目用地面积约为31267平方米，项目地块内存在较大高差，高程从45.76m-55.15m不等，地势整体呈东高西低。现状703号楼位于西侧，平均高程约为48.00m,其余705、707、708号楼位于东侧山坡上，平均高程约为54.50m。项目现状北侧为同宝路，西侧为同和白山东路，东侧为山麓，南侧为家居装饰城；西侧距主干道同和路约为450米，北侧距离华南快速干线约为550米；距地铁3号线北延段同和站约为IOoo米，交通条件十分便利。本项目统一设计，统一开发建设。1、项目名称：广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目2、建设单位：广州白云山医药集团股份有限公司白云山化学制药厂3、项目地

4、点：广州市白云区同和街道同宝路78号4、建设规模：参考可研报告，在满足现行的广州市控制性详细规划、穗规委会（2014）9号的情况下计容面积，建筑面积可等于或超过可研报告。6、项目现状：本项目取得广州市保障性租赁住房项目认定书：白云区保租房新增认定20233号。二、招标项目名称广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目全过程项目管理服务三、项目预算金额及计费标准1、项目管理服务费招标控制价为7780880.OO万元。2、以广东省企业投资项目备案证的项目总投资108000.OO万元为计算基数，按关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建（2016）504号）规定乘以投标下浮率后计算。即

5、：最终的项目管理服务费二标准计算价（1-投标下浮率）。四、资格要求1、本次招标要求投标人须具备相应资质：1.1投标人具有与项目相适应的施工或勘察或设计或监理或工程咨询或房地产开发中的一项或多项资质，所提供的资质必须在有效期限内。2、投标人拟派项目管理团队须配备的项目负责人资格要求如下：2. 1具有注册监理工程师、一级注册建造师、一级注册建筑师、一级注册结构工程师执业资格中的一种，或在广东省住房和城乡建设主管部门备案且备案的资格满足本项目项目负责人资格要求的香港专业人士；3. 2具有工程或经济类高级或以上职称。3、为响应广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进建筑业高质量发展若干措施的通知文号（粤

6、府办（2021）11号）精神，进一步加强工程科技创新工作,推进本项目科技创新体系建设，提高企业科技创新能力，投标人具备以上资格要求的同时，应具有科技创新、自主创新能力，且具备丰富的建设项目管理经验，满足本项目项目管理用户需求书的各项要求。五、服务期限1、项目管理服务期：自合同签订之日起至完成项目质监验收、竣工验收、结算、审计、资料入城建档案库、确权至本项目缺陷责任期结束之日止。2、项目管理服务期限：依据广药白云山化学药厂前区保障性租赁住房暨人才公寓建设项目可行性研究报告，项目总体建设周期约为60个月。六、服务范围1、服务范围：全过程项目管理含项目勘测设计到依法动土施工竣工验收到单体确权的全过程

7、的管理工作，包括协助建设单位完成从项目立项开始至项目开工阶段的各种前期手续的沟通及报建、报审工作和对前期各专项的技术咨询/审查服务。项目管理、风险管理（含施工过程消防、安全、环保、职业卫生和工程质量等风险）咨询、绿色建筑咨询、工程保险咨询。满足建设单位一体化服务需求，增强工程建设过程的协同性。全过程项目管理单位应当以工程质量、安全、进度为前提，帮助建设单位提高建设效率、节约建设资金。2、项目管理服务：为建设单位提供前期相关部门沟通、报备、勘察、设计、监理、过程结算、造价咨询、工程施工、竣工验收、档案验收等工作的协调和管理，及招标管理、项目管理、档案信息管理、竣工结算、决算初审、后期工程（含人防

8、、消防、电力）报验、权属文件协办等服务，并代表建设单位对工程项目进行质量、进度、投资控制和安全文明施工、合同、信息等管理工作。2. 1组织开展项目初步设计及概算的评审工作。2.2组织施工图设计文件评审工作和工程量、预算编制；包括对项目建设所需图纸的数量、图纸的接收分发、图纸的换版与作废处理的管理并记录。负责现场各参建单位对图纸的合理使用和现场与设计院就图纸问题的一切沟通协调工作。2.3协同建设单位开展工程合同的洽谈与签订。2.4协同建设单位组织工程中间验收和竣工验收并通过政府规划、建设等相关部门的验收或备案，并将验收结果报告行政主管部门。2.5协同建设单位组织编制项目竣工财务决算报告。负责将项

9、目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交并通过广州市的档案验收，按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。3、工程设计：建筑方案设计、初步设计（建筑、结构、给排水、电气、暖通、概算）、施工图设计（建筑、结构、给排水、电气、暖通）、专项设计（智能化专项设计、园林景观设计、室内装饰装修设计、泛光照明设计、幕墙、标识系统施工招标图设计等）、主体建筑BlM土建安装设计阶段碰撞模型（含各专业综合排布、配合施工阶段深化）、施工服务。设计管理、勘察管理、报建报批管理，分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收等四个阶段，包括但不限于办理土地、规划、建设、环保、人防、消防、气象、用电、用

10、水、燃气、水土保持、市政接驳、临时占用市政设施、古树名木保护、文物保护等。七、服务要求1、项目前期及招标阶段包括但不限于：1.1、 负责编制用户需求书。1.2、 配合各项招标工作，编制（或审核）招标文件、合同文件。2、报建：包括但不限于负责组织办理与工程建设实施所需的规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、外水、外电、燃气、园林、绿化、市政、气象、水土保持、市政接驳、临时占用市政设施、古树名木保护、文物保护、西侧大门开通、10千伏高压线迁移等有关报建、报批手续，向有关政府主管部门办理工程开工申请，负责办理安监、质监、人防、防雷、施工许可等手续，最终取得建筑工程施工许可证。3、办理用地交收手续，包括

11、但不限于：负责接收工程用地并办理有关手续,向承建单位移交工程用地，并在工程建设中作为主要参与方开展需涉及到的协调和监管工作；负责总承包单位实施工程所需的管线迁移、拆改、化粪池拆改、重造、房屋拆除及绿化迁移工作过程的管理工作。4、设计阶段设计工作管理，包括但不限于：4.1、 本工程实行全过程限额设计施工，设计方案审查、设计概算、概算方案复核，施工图预算复核，前瞻性对设计提出建议。如因设计单位原因导致建安工程费突破限额部分的费用，设计缺陷、设计变更、工程变更等增加的工程费用和设计费用，由设计单位承担。严格控制工程变更，按合同约定因建设单位原因造成的工程变更，必须经建设单位同意确认后实施，并应由总承

12、包方填写工程变更单，经工程监理、施工单位签署意见后，由项目管理单位审核后报建设单位审批。4.2、 负责制定工程设计工作管理规划，负责组织专家论证、工程方案设计与设计单位的联络和协调工作，组织设计优化和报批工作，确保项目设计按批准的建设规模、功能、标准和工期顺利实施；4.3、 负责工程红线范围内公用工程项目设计的组织、联络和协调工作。协调委托人组织设计单位协调项目与市政规划、项目与当地区域规划的关系，并组织设计优化和报批工作；4.4、 负责以项目管理单位专业知识和经验根据项目定位、委托人需求提交结构型式选择、材料、设备选择、幕墙、装修型式、风格选择、平面面积、层高、功能配置等建议方案；4.5、

13、负责组织初步设计会审，确保在批准的范围和规模内，控制在总投资范围内，并使设计进度和质量满足项目建设的需要；4.6、 负责与设计、管线管理等有关单位的技术协调工作；4.7、 对设计过程中可能出现的疏漏缺陷或资料提供不全，经核实确认后，督促设计单位进行改正；4.8、 其他设计管理工作及组织施工图审查；4.9、 负责投资估算、工程概算、预算和决算的相关审核工作。4.10、 施阶段，包括但不限于：5.1、 审查施工单位资质、考察施工单位实力、设备和材料考察。5.2、 督促监理单位组织施工图设计技术交底，审查签发交底会议纪要。涉及工期费用、建设标准或使用功能的应报建设单位认定。5.3、 协助建设单位办理

14、开工仪式、封顶仪式的有关事宜。5. 4、督促监理单位做好建筑灰线验收并对施工单位放线进行复线。5.5、 审查监理单位编制的建设监理实施细则，督促监理单位按审批的细则开展工作；监督监理单位完成相关工作，审核其工作月报。5.6、 审核、合同条款的修改和补充（有关经济条款需得到建设单位认可）。5.7、 审核合同的索赔和反索赔（提出索赔报告、报建设单位审定）。5.8、 协助解释合同条款，处理合同纠纷，解决合同争议（有关经济纠纷的处理意见需得到建设单位认可）。5.9、 根据建设单位要求对未计价材料提出产品的标准和档次要求，协助组织甲供材料、设备的采购工作。5.10.实施全面的对工程项目进行质量、进度、投

15、资控制和安全文明施工，并按规范进行施工前期准备，材料进场、施工过程管理，竣工验收中施工单位报审，组织验收管理。所有资料按广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表（2024年版）规范填报（包括对施工、材料和设备等可能影响工程质量的各类因素实施有效的管理和监控），确保项目工程质量达到预定目标。5.1k做好甲供设备、材料的质量预查，按质量标准要求组织验收后提供给相关单位使用。5.12、组织各单位工程的质量验收，定期向建设单位提交工程质量情况报告。5.13.参加处理工程质量事故、查明事故原因和责任，报建设单位备案并督促和检查事故处理方案的实施。5.14.协调各独立承包单位，配套专业单位及甲供设备材料供应

16、单位的进退场时间以及相应的施工周期，合理安排交叉施工顺序。5.15、收集有关实际工期的详细记录，每月向建设单位提供单位工程计划完成情况报表、工程计划报表和形象进度报表及建设动态、向建设单位提供进度风险预测及解决方案。5.16.严格按计划进度进行动态管理，一旦发现进度脱期趋向，及时查明原因，并采取相应的积极措施予以调整，确保总工期如期完成。5.17.审核有关单位提出的工期索赔报告。5.18、协调施工总平面布置，为各独立施工单位能够按时进场施工提供现场条件。5.19.制定安全施工、文明施工要求，督促、检查施工单位安全生产管理制度的建立和健全，协助建设单位与其签订安全生产、文明施工协议，落实安全生产

17、责任制。5.20.定期组织检查安全生产措施落实情况，负责项目缺陷整改管理，将执行情况上报建设单位。5.21.参加安全事故调查处理工作，督促、检查相关单位做到“三不放过”原则。5.22.接受设计单位、施工单位、供货单位和监理单位提交的各种报表和文件。5.23、接受建设单位及上级有关部门就工程建设下发的各种文件，并按文件的属性及时下发有关单位。5.24,及时备份、建档和妥善保管与工程建设有关的所有报告、合同、图纸、文件，以备建设单位及有关上级部门随时查阅和调用。5.25.建立工程统计台帐、变更台帐和结算台帐，如实反映整个建设工程的进展情况。5.26、 每月向建设单位提交资料目录及统计台帐、变更台帐

18、。5.27.督促监理审核竣工图及工程施工竣工资料。5.28、 办理包括但不限于规划、消防、通讯、环保、环卫、卫生防疫、交通、劳动保护、人防、上水、电力、档案、房产证、气象、静电监测等竣工、报验备用手续。5.29、 协助建设单位进行竣工决算。5. 30.配合建设单位开展项目审计工作。5.31, 按有关要求整理竣工资料、拍摄工程录像，组织竣工资料的编制、移交、报送并进行正确性审核。5.32.组织人员培训和项目移交。5.33、编写项目管理工作总结并报建设单位。具体分为：(一)工程进度管理(1)审查和调整监理单位上报的工程进度计划，包括总体计划及主要节点计划，分项分部计划和年度月度计划，报建设单位审定

19、。(2)严格按批准的计划进度管理，一旦达不到计划进度要求或发生进度拖期倾向，向建设单位报告查明原因，并采取有效措施予以补救，在法律及实际情况许可的条件下，确保总工期不变和项目的如期完成。(3)定期组织召开工程协调会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度，形成会议纪要，每月5日前向建设单位提供上月有关进度的信息和存在的问题。(4)监督监理单位的工作，协调安排各施工单位、配套单位及设备材料供应单位的施工衔接，组织有序的交叉施工。（5）其他工程进度管理工作。（二）工程质量管理（1）按照国家和省市颁布的建筑管理条例和施工规范，以及对本项目建设标准、规范的要求，负责施工质量、材料设备质量及工程整体质量，建

20、立质量保证体系，严格监督。（2）负责办理工程质量监督申报等手续。（3）负责根据本项目工程的特点对本项目的单位工程进行划分，报建设单位批准后实施。（4）负责定期和不定期地对工程进行检查，发现质量问题必须2日内组织整改，每月5日前书面向建设单位提供上月的工程质量报告（重大工程质量问题及时专题报告）。（5）在发生质量事故时及时查明原因和具体责任，报建设单位备案，并组织事故处理方案的实施。（6）监督和协助监理单位和施工单位做好工程设备及各项工程（含装饰）主材进场的报验及检验工作。（7）负责审核施工组织方案，对重大项目（如基础、主体结构、钢结构、玻璃幕墙、机电安装工程、弱电工程）的施工组织方案报建设单位

21、确认。（8）按照国家质量验收规定的要求，负责组织工程质量验收。（9）项目具备交工验收条件时，按规定组织各有关方面进行交工验收，并完成交工验收报告及其报批手续。（10）除不可抗力因素及政府行为外，在施工和竣工验收过程中，工程建设不符合施工设计要求或质量要求而需要返工的，项目管理单位应及时组织责任单位返工，所需费用由项目管理单位督促责任单位按所负责任的大小给予赔偿，且不得因此而延误总工期。（三）其它工程质量管理工作。（三）工程造价管理(I)严格按照中华人民共和国招标投标法)，在建设单位的监督下协助招标代理组织工程招标，择优选定施工和主要材料设备供应单位，建设单位与中标单位签订两方合同，项目管理单位

22、的权利和义务在建设单位、项目管理单位与中标单位签订委托管理协议书中明确。(2)项目管理单位按规定行使和履行合同的全部权利义务，切实保障工程质量、工程进度和施工安全，严格控制工程造价。项目管理单位在工程投资管理中的权利和义务包括但不限于以下方面：(a)对投资估算进行专业评估和分析，协助建设单位确定投资。(b)进行初步投资分解，协助建设单位确定设计限额。(c)以合同形式明确限额设计管理规定。(d)组织管理造价咨询公司开展工作，审核造价咨询公司提交的所有工作成果文件。(e)跟踪设计过程，提供及时的造价评估和分析。(f)监督、协助设计单位进行优化设计，用各种技术手段和先进方法控制造价节约费用。(g)审

23、查设计变更和洽商并报建设单位批准。(h)协助建设单位组织设计单位、造价咨询机构对工程概算进行审核。(D审核各相关合同费用及其支付方式。(j)协助建设单位审核支付申请。(3)在建设单位的监督下，协助招标代理组织开展材料设备招标，保证所采购的材料设备符合设计和有关质量标准的要求。(4)根据工程的节点要求，编制工程总用款计划和实施过程中的年、季、月用款计划，报建设单位确认后，作为建设单位筹集资金的计划依据。(5)根据建设单位批准的工程施工进度计划，复核监理单位上报的施工单位当月完成经验收合格的工程量月报和下月用款报表，并报建设单位备案，作为每月应拨付工程款项的参考依据和下月的用款计划。（6）概预算审

24、核，为控制工程总投资提供充分和准确的依据。对施工图预算报告提出建设性意见后报建设单位，作为下个月进度款控制拨付依据之一。（7）项目工程造价结算。在工程竣工验收合格后二个月内，项目管理单位督促各负责单位报送工程总结算书（要求把各部分工程项目分列清楚），审核后报送建设单位经具有相应资质的单位审核后，与建设单位一起在己批准的总结算书上签字盖章，作为本工程总结算的依据，办理结算手续，建设单位按合同规定付清工程结算款余额。（8）项目管理单位严格控制施工过程的工程造价（包括但不限于工程签证和设计变更）。（9）在项目管理过程中，项目管理单位应对设计变更及现场签证情况进行严格管理，所有设计变更及现场签证必须由

25、建设单位委托的具有相应资质的造价咨询单位的注册造价工程师计算出工程造价，由监理单位审核工程量和造价咨询单位计算的签证造价文件，再由项目管理公司的注册造价工程师在经过其审核的签证造价文件上签名盖章确认，报建设单位审核和审批。（四）工程安全管理（1）按照市政府和行业管理的有关规定，负责办理工程安全监督申报等有关手续。（2）项目管理单位对工程的安全生产负有管理责任，保证不因管理过失出现重大责任事故。（3）明确施工单位的安全职责，督促并检查施工单位安全措施的制定和落实。（4）如有事故发生，项目管理单位积极参加事故调查，采取措施保护事故现场，按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报。（5）其他

26、工程安全管理工作。（五）文明施工管理(1)督促施工单位保证施工场地及现场设施齐全，工地卫生清洁和内业资料完备。交工前清理现场应符合政府主管部门的有关规定，整个工程施工周期内均应达到行业文明工地的要求。(2)与施工单位签订文明施工责任书，检查文明施工落实情况。(3)在施工中发现文物古迹，项目管理单位有责任督促施工单位予以保护,不得擅自处理。由此影响工程进度和损失，项目管理单位可在审查施工单位所提交的合理工期延误和损失索赔要求的基础上报建设单位审定。(4)其他文明施工管理工作。(六)合同、档案和信息管理(1)负责项目施工和设备材料采购合同等的起草、谈判，报建设单位同意后，建设单位与施工和设备材料采

27、购单位签订合同后，项目管理单位的权利和义务在建设单位、项目管理单位与中标单位签订委托管理协议书中明确，并负责合同的履行及管理工作。包括但不限于以下合同管理工作：(a)起草或组织起草设计合同、勘察合同、施工合同、设备材料采购合同等。(b)组织合同谈判。(c)负责协调合同履约过程中设计单位、监理单位、施工单位、设备材料供应单位及其他相关部门的关系，在公开、公正、公平的基础上维护各方的合法权益。(d)协助建设单位对合同条款的最终确认。(e)建立合同执行台帐，对合同进行跟踪管理，对合同的执行实施全过程管理。(f)主持合同争议的协调，配合合同争议的仲裁或诉讼。(2)负责在项目实施过程中，对设计、勘察、施

28、工单位工程档案的编制工作进行指导，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织人员汇集成册。及时提供档案更新目录供备案，并按有关档案管理办法实施管理。（3）工程竣工验收合格并通过总决算后3个月内，应将工程经验收备案合格的工程档案资料移交给市档案馆，并送交一份原件（一张光碟）给建设单位备案。（4）负责建立建设信息流转体系，每月编制建设信息动态。（5）其他档案管理工作。（七）工程竣工验收及移交（1）本项目各单位工程的验收工作，由项目管理单位负责组织设计单位、勘察、监理单位、设备供应商和施工单位会同建设单位及市有关管理部门进行。（2）对按规定应由建设单位负责组织的建设项目竣工验收。按照现行验收规范办理项目工

29、程竣工验收申报手续，并配合建设单位组织本项目竣工验收工作。（3）竣工验收合格，但仍存在少量不影响质量评定的缺陷时，经建设单位同意，可先评定验收。项目管理单位对仍然存在的缺陷应督促施工单位尽快修复,全部缺陷在工程移交结束前修复。（4）如建设单位提出要求，负责委托项目的后评价工作。（5）其他竣工和移交管理工作。八、项目管理服务具体要求1、项目管理单位人员组织机构的要求1.1对项目管理单位机构的要求1.1.1专业配套能力项目管理单位应该配备齐全、稳定、高水平的专业技术与管理力量，必须严格按照完全满足委托项目项目管理工作实际需求、优质完成项目管理工作的原则足额、高标准投入专业人员，同时保证咨询团队的稳

30、定以能胜任咨询工作，工作绩效达到让建设单位满意的效果。1. 1.2管理水平项目管理单位应在工程管理工作开展过程中，全面执行质量保证程序。在与建设单位及各相关单位开展工作前，编制有针对性的工作接口文件，使项目管理单位所有的管理工作，均处于受控状态。1.2 对项目管理单位工作人员的要求1.2.1 具有与建设管理相对应的学历和多学科专业知识。1.2.2 具有丰富的工程建设实践经验。1.2.3 具有良好的职业道德。1.3 对项目管理项目部的要求1.3.1 项目管理负责人制：项目管理单位委派的项目管理负责人是项目管理全部工作的负责人，是项目管理单位工作的责任主体，是实现综合目标的主要责任者，项目管理单位

31、的组织机构应形成以项R管理负责人为首的高效决策指挥体系；如项目管理负责人或现场管理机构主要负责人的实际工作能力和工作表现未达到建设单位要求，建设单位有权提出撤换，项目管理单位必须在7天内无条件撤换。1.3.2 依法合规：项目管理单位在工作开展中应尊重事实，任何指令、判断应以法律和事实为依据；1.3.3 预防为主：由于本工程的复杂性、重要性，要求项目管理单位开展工作时把重点放在“预控”上，在制定工作计划、实施项目管理过程中，对工程投资、进度、质量、安全、环保控制中可能发生的问题要有预见性和超前的考虑，加强事前控制力度；1.3.4 诚信服务：依照既定的程序和制度，认真履行，谨慎、勤奋工作，为建设单

32、位提供诚信的服务，维护建设单位利益。为形成本工程高素质的管理队伍,项目管理项目部配备的人员应具有合理的专业结构、合理的技术职务和职称结构,并具有充足的高效率的管理人员。1.3.5 3.5针对本工程建设实施的项目管理项目部应按照本合同的有关规定和要求，制定严格的现场作息与办公制度，根据工程实施进度，原则上保证足够的工程现场办公作息时间，并在特殊情况和要求下可作灵活调整。2、对项目管理单位管理工作的要求1.3.6 1对项目管理单位工作大纲的要求项目管理单位须根据本项目实际情况，编制工作大纲，其基本内容应当包括:工程说明、目标规划、职责关系、项目结构分解、组织结构、项目管理单位工作义务、目标控制、管

33、理协调工作程序等。根据本项目各项工作目标，编制科学、高效的工作制度，保障各项工作的正常开展，并敦促各参建单位做好各项管理工作，包括但不限于：现场图纸管理，设计交底，审核监理细则和施工组织设计（方案），审查参建单位资质、审查工程开工报审资料，工程质量缺陷的管理，各专项论证、成本控制的风险分析及应对、工程资料的收集与整理，安全文明施工的管理，记录工程例会及专题会议，施工过程中测量放线成果的复验，施工过程的巡查、检查、抽查、隐蔽工程报验和检查、分部分项工程资料审核和现场检查,对现场材料设备的审查核实，对重大质量隐患的管理，工程量计量和工程的会签工作、工程变更、现场资料档案的检查，进度执行情况的检查、

34、预防工程索赔的建议，工程索赔的处理。工作大纲应具有针对性，对本工程的特殊情况和普遍情况进行剖析，充分领会建设单位的建设意图，结合本单位的管理体系，真正起到指导本项目各参建单位工作的作用。工作大纲须针对本工程特点来编写，而工程的动态性较强，决定了工作制度具有可变性。所以，要随着工程项目展开进行不断地补充、修改和完善，目的是使工程项目的实施能够在有效控制之下。2.2编写工作制度的内容项目管理单位提交的工作制度内容应精简，具有可操作性，主要包括以下内容:2. 2.1工程项目概况；2. 2.2项目管理服务单位的工作内容根据本合同的有关委托服务范围与职责来开展；3. 2.3投资控制，包括投资目标的分解、

35、投资控制的流程与措施等；4. 2.4进度控制，包括项目总进度计划、进度计划目标的分解、进度控制的工作流程与措施、关键进度节点的推进与考核等；5. 2.5质量控制，包括质量控制目标的描述，质量控制的工作流程与措施等;6. 2.6合同管理，包括合同结构、合同清单、合同管理的工作流程与措施、合同执行情况的动态分析、合同争议与索赔程序，有关合同管理的表格等；7. 2.7信息管理，包括工程建设的信息流程及相应的制度、信息分类、信息管理的工作流程与措施等；8. 2.8工程建设安全管理与文明施工管理咨询工作；9. 2.9工程建设环境保护管理咨询工作；10. 2.10工程风险管理咨询工作；2.2.11组织协调

36、，包括与本工程有关的内外单位情况分析、协调程序等；2.2.12项目管理服务单位的工作机构、职责分工等；2.2.13项目管理服务单位工作内外制度，比如变更处理制度、施工现场紧急情况处理制度、工程款支付签证制度、日常作息办公制度、上报建设单位的周报月报制度等。3、对项目管理单位勘察设计、咨询管理的要求加强勘察设计管理是提高工程质量、降低工程投资、加快工程进度的关键和手段。项目管理单位的职责是加强勘察设计管理，重点检查落实；3.1方案阶段3.L1确定平面线位；3.1.2比选各种软土路基的处理方法；3.1.3积极主动征求国规、水利、交通等相关部门的意见；3.2初步设计阶段3.2.1对勘察资料进行核查，

37、确保基础资料的质量、深度和广度满足初步设计需要；3.2.2核查设计原则是否体现方案设计批文、建设单位及其上级主管部门的要求和批示；是否符合本项目的特点和要求；3.2.3如概算超过目标值，则协调设计单位，优化方案，控制投资成本。3.2.3跟踪设计全过程；3.2.4为配合招标，要求设计深度达到建设单位招标要求。3.3施工图阶段3.3.1对定测、详勘资料进行审查，确保基础资料的质量、深度和广度满足施工图设计需要；3.3.2跟踪设计全过程，对设计单位分批提交的施工图纸设计文件进行全面核查，对设计文件的说明部分、图纸部分作为重点核查内容。负责配合建设单位组织设计技术交底会议。组织设计单位进行设计交底，组

38、织各参建单位提出设计图纸中的问题；组织各现场参建单位对设计给予的答复进行审查。负责编制设计交底、会议纪要，并负责会议纪要的记录和整理，上报建设单位同意后才能发出。3.3.3如预算超过目标值，则协调设计单位，优化方案，控制投资成本。3.4施工配合阶段3.4.1检查派驻配合施工人员到位情况；3.4.2对设计变更的必要性、可行性与合理性作出评价；3.4.3及时办理设计变更手续。3.4.4对涉及使用功能的重大设计变更，应按规定进行论证和专家评审，并按工程变更管理程序组织实施。3.4.5要根据本工程的具体情况，明确设计进度计划，以便各方能够更有效的进行设计和施工的管理。3. 4.6在施工过程中，责成监理

39、单位及时对关键工序和隐蔽部位在施工前、施工中、施工后的典型阶段加强监督管理。隐蔽工程在隐蔽前，组织监理、施工质检人员进行三级验收合格、签字确认后，才能隐蔽和进行下一道工序的作业。4. 4.7责成监理单位督促专业工作单位对已完成工程的保护和照管工作，保护期间如发生工程损坏由监理单位督促专业工作单位负责维修维护，费用按相关合同约定承担；同时须督促专业工作单位保持对施工现场和已完工程的整洁干净。5. 4.8在项目管理期间应要求各专业工作单位对其为本项目工作的员工（含临时工）购买人身意外保险，保险的一切费用由专业工作单位承担并支付。6. 4.9应采取措施督促各专业工作单位对其为本项目工作的员工（含临时

40、工）工资的按时、足额发放，保证员工切身利益不受侵犯。7. 4.10甩项工程：因各种原因，一些零星工程不能按时完成的，但不影响本项目的正常使用（或运营）时，经审批部门批准，可同意对主体工程办理验收手续。项目管理单位应妥善处理甩项工程的继续实施与主体工程验收、使用（或运营）的关系，加强管理，限期完成，但该等甩项工程涉及的款项应在验收阶段支付的合同价款中予以扣除，直至该等甩项工程完工并通过验收后支付。8. 4.11必须按照国家和省的有关规定以及合同约定进行竣工验收，并将验收结果报告建设单位。项目竣工验收合格后方可移交给建设单位。3. 4.12在项目竣工验收合格后3个月内应将各个专业工作单位编制的项目

41、竣工结算按程序报有关部门进行评审，评审报告汇编整理后提交建设单位归档。4、对项目管理单位投资控制咨询工作的要求3.1 编制投资控制相关管理制度，建立完善的投资控制保证体系，确保将工程成本控制在建设单位要求的目标成本内，除明确约定不包括在目标成本中的费用外，为完成本项目建设工程所需的一切费用，均被认为已包括在目标成本金额内，项目管理单位不得要求调增目标成本金额。3.2 应以设计阶段为重点进行工程的投资控制。3.3 要从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施进行主动的、全面的投资控制，要注重技术与经济的有机结合，要形成投资控制的运行机制；制订严格的工程价款结算审批程序，做好用款计划，合理

42、使用资金，提高资金管理的水平和质量。把投资控制观念渗透到工程建设的各个环节与各个方面中。3.4 应密切监控工程建设成本并定期编制工程建设成本报告，设定节点进行成本对比，严格控制项目投资，确保实际工程建设成本不得突破目标成本（建设单位同意调整目标成本的，按调整后的目标成本执行）：成本发生异动或有超支可能性的，项目管理单位应及时提交成本控制方案供建设单位审批。3.5 项目变更（1）本项目所称的“项目变更”，是指建设单位发起的对建设内容和标准进行的调整。以下情况均不构成项目变更：1）设计单位对设计图纸中描述不明确部分、或专业工作单位未能准确理解部分所作的任何澄清、确认：2）项目施工过程中的深化设计图

43、、施工大样图、详图/放样图、扩展图、配合图、综合图等：3）专业工作单位采用或更改任何施工方案、施工措施、施工工艺、工序以完成相关专业合同约定工作。（2）因建设需要，建设单位提出项目变更的，应以书面形式通知项目管理单位，应遵守执行，并及时通知专业工作单位。项目管理单位无权擅自进行项目变更，但可以提出项目变更的建议，由建设单位决定是否采纳，建设单位同意作为项目变更的，施工单位完成预算送第三方机构审核后按本款前述约定执行。（3）因项目变更实质性影响工程建设成本的，目标成本根据第4.6款项约定予以调整。（4）因项目管理单位原因或责任导致项目变更，项目管理单位不得因此要求调增目标成本或延长合同工期，建设

44、单位也无需承担由此增加的工程建设成本。但是，如因项目变更导致工程建设成本下降的，建设单位有权相应下调目标成本。如建设单位希望了解任何此类变更的情况，项目管理单位应向建设单位据实报告:如相关变更对本项目的建设开发进度产生不利影响，项目管理单位应主动向建设单位及时报告并说明情况，消除不利影响。3.6 目标成本的风险范围及调整机制（1）除本款第项另有约定的外，项目管理单位在目标成本中已充分考虑了建设期内可能发生的风险，包括但不限于：D建设期间人工、设备、材料、施工机械因市场价格波动等导致增加的投资：2）利率、汇率调整而增加的费用：3）因水文、气候等客观条件、施工现场内外环境、交通组织、交叉施工、场地

45、不足等原因增加的费用或造成的损失。项目管理单位承诺，由于项目管理单位自身管控原因造成的，项目管理单位自愿承担上述风险，并保证不得以除本款第（2）项以外的任何理由（包括但不限于情势变更）主张调整目标成本。（2）目标成本仅在以下情形发生且经建设单位审批确认后，方可予以调整:D项目变更且实质性影响工程建设成本的，但因项目管理单位原因或责任导致的，建设单位有权不予调整目标成本。2）因建设单位原因实质性影响工程建设成本的。3）合同签订后，国家法律、行政法规中的效力性强制性规定发生变化，要求调整成本的。4）由于政府各行政主管部门对工程的开发要求和限制，实质性影响工程建设成本的，但因项目管理单位未能履行报批

46、报建手续的义务及未能履约与政府部门沟通协调的义务等项目管理单位原因或责任导致的，建设单位有权不予调整目标成本。5）发生不可抗力且实质性影响工程建设成本的。6）因国家税收政策发生变化导致本项目的相关税金发生调整的，按照相关税收政策的要求相应调整目标成本。项目管理单位应在上述情形发生后【28】日内，向建设单位报送申请调整目标成本的文件（附调整原因，充分说明相关情形对目标成本的影响），并应在相关工作完成或相关情形的影响结束后14日内提交正式的调整目标成本的文件。项目管理单位未按约定期限报送申请文件的，视为项目管理单位放弃要求调整R标成本的权利，建设单位有权根据实际情况自行决定是否调整目标成本及具体调

47、整金额。因项目管理单位原因或责任导致工程建设成本增加的，目标成本不予调整。3.7 未实现项目建设投资目标的违约责任如果实际工程建设成本金额超出约定的目标成本（目标成本按照合同约定调整的，即为调整后的目标成本）的，项目管理单位应负责协调承建单位承担超出部分的费用。3.8 不得在施工过程中利用施工洽商、施工签证、设计变更或补签其他协议等方式随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经工程监理、施工单位签署意见后，由项目管理单位审批或由项目管理单位报建设单位审批，具体设计变更审批程序应严格按下述分类办法办理：工程变更的分

48、类参照关于印发广州市城建投资项目计划和资金管理工作指引（2012版）的通知（穗建计（2012）686号）执行。4. 8.1一类变更（即对工程的建设规模、技术标准、重要构筑物的设计方案及施工方法进行变更，或者需增加的投资额超过单项中标合同价10%或400万元以上的变更），建设单位必须把变更预算报上级部门，需由原中标单位实施的变更应报建设单位主管部门办理免标手续。为保证工程的推进，变更在经过充分论证的基础上，对确需实施的变更在办理呈批的同时可以组织施工。4. 8.2二类变更（即在不改变整体工程技术标准的条件下，在进行技术经济论证的基础上的局部变更，一次变更增减投资额在单项中标合同价10%以下且在人民币400万元以下30万元以上的变更），