湖南长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告-2021城市进入、产品定位.docx

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1、湖南省长沙市梅溪湖二期项目投资可行性分析报告目录1 市场环境2 项目概况3 售价建议4 结论建议第一部分：市场环境城市荣誉： 中国十佳外商投资最满意城市全国第九 2020年中国城市营商环境排名中部第一 湖南广播电视台稳居省级广电第一 中国十大夜经济影响力城市全国第三 国家智能制造企业及项目数量全国省会城市第一 可支配收入5.8万居中西部第一城市概况长沙城市规模全市面积118万平方公里。藏至2020年底，常住人口突破IOoO万交通区位拥有中部地区旅客吞吐最大的黄花机场，京广、沪昆、浦厦三大高铁交汇文化底Si长沙是伟人故里、屈贾之多、革命摇篮，拥有马王堆汉墓、岳麓书院、天心阁等文化名胜地区产值20

2、20年地区生产总值(GDP)1.2万亿，中国23座GDP万亿俱乐部”城市之一人居配套拥有完善的商业、医疗、救育、休闱等生活配套；拥有国内985、211名校中南大学、湖南大学、国防科技大字等；拥有“北协和，南湘雅”美誉的湘膻医院多元产业以工程机械、汽车及零部件、生物医药、电子信息等为代表的支柱产业，以新一代半导体、移动互联网、智能网联汽车等为代表的特色新兴产业科技创新2020年长沙市研究与 试验发展经费投入增长 83%,创新能力跃居国家 创新型城市第8位，跻身 第一方阵面开放平台lcpl依托六大国家级故略平色、湖南湘江新区、中国(湖南)自由贸易试验区长沙片区、五大国家级园区和六大省级园区，构建全

3、面开放新格局城市人口与经济指标1.2020年,长沙GDP预计为1.2万亿；深受疫情影响的上半年，长沙GDP由负转正，并且同比增长2.2%,位列万亿城市第一名。2、全市户籍人口破千万人（湖南省第1位），10年来增量300万人，并且近两年都以每年30万人的速度递增。.42010-2020年潮南各城市2人口9t化2020年湖南省各地级市州GDP20Ig。5人）2020*历人）10SflSAJ1704411004.7933*cv20Iftfi人MkWAM2*州518.8&2a9QIOML(h)（M）(Ju)IP.46&71IWmc.5u三zy491、IM134。839IUTM湖75JlJ3州4&0.1

4、085340016加iS5T21.：14心44一.M390274.713m灰SI.12U汴4川；4一?一一5M378.56382.74.144It,350($警卜-三-.一,1!LL皿49IUM0财.sI皿JlQMM3：而11网6MR147.65151.74066:1然。皿I一iN二Q五476i2jtXi三三JU727412722-2J4w:EWb58isaImI4254.7B94*1-S7yISNM3浏的139州2WU:m69iMh8.8划3IOjOWC474.19-15.43-mu-IfRIIlW41M断IO547.79506.19426Il1iIOIIIMOf140IB3JMOr6175

5、71.72匕|“IK,I皿1CKU嫡骡定OtA1：11Ww-3.B13I神州0a2满I19.4X21A4CIMMlU12SK431Jl38&16-46.16Mint淡IGN3391(廊S1316714.1SGM.&2-49.63IMIOl4TJL匕JC2网dtCIW.，上比声长、1157243zVZzVZ/2/2020地区生产能偏（GOP）2020隼全区tm鼎枚人20209全息固速，户投费2020,2020以懵以上全区和食酒费品工独俵零曾色，产业空间布局产业*事实体支簿堂实：新区“两或五雄”格局初步历成，域内国家线闰区两主一府二安园区一主一0.动能分区明。新区统算3个JHKtiI区1个磕0史区

6、、2个拓区，ftW7个植心用区（含1项目位于梅溪湖二期，毗邻二号线、六号线中转中塘站，紧邻规划省图书馆学校配套有麓山梅溪湖实验学校、岳麓区实验小学、西雅博才小学等名校，是整个长沙教育资源配套最为丰富的区域一期为城市标志性城建区域，拥有梅溪湖公园、梅溪湖戏剧院；周边有象鼻窝森林公园城市氧吧湘江地块四至地块整体为净地，目前北侧及1号地表面有少量堆土，高出路面约2-3米地块四至地块四至已通车，且通达性好，仅剩松柏路在建，预计通车时间为2022年底梧桐路（双向八车道）农工中心峪海国龙港河HQUK北至：雪松路（双向八车道）周边配套地块所处板块为梅溪湖二期，紧邻二号线.六号线换乘中塘站；周边自然景观.人文

7、配套、交通.教育设施完善，属于长沙市场热门板块投资地图投资建议战略布局三tU2长沙土地板块投资建议白云瓯城市投资建议该项目在城市中的土地分级:U2城区该项目在城市解读报告中的投资建议：战略布局长沙土地分级主力竞品均为2020之前拿的地，楼面价较低。土地市场梅溪湖二期2021年共出让两宗地块均有溢价地块名称：2021长沙市043号岳麓区青梅路地块名称：2021长岳麓区红枫路与号 会处东北角已成交沙市044号拍地时间:2021/6/9指标：用地面积32087疔，容积率4.47计容楼面价：550036元f毛坯 限价：11300 7G Hl2溢价率：10%竞得开发商：碧桂园与梧桐路交会处东北角拍地时间

8、：2021/6/1指标：用地面积8624911f,容积率4.47计容楼面价：7759.36元/Of毛坯限价：不限价溢价率：25%竞得开发商：绿城中国地块名称：2019长沙市061号岳麓区梅溪湖国际新城二期映日路以东、油松路以南、沙棘路以西南（梅溪湖L06-D28地块）拍地时间：2019/7/26指标：用地面积89787.13Hf,容积率Ll计容楼面价:5499o97元11f毛坯限价：不限价溢价率：0%竟鲍雏商1祥源控股竞品地图O2AO2（精装高层1三WM*OWrC0nn三oOa.M.中海麓山境（精装图层）Q-8ji“，、IBfg1f11MM上祥源森林之光（精装洋房、叠墅）中海麓山境项目距本案0

9、.5KM项目整体规划33.5万方，容积率2.27,1802套2021年1月首开佳出1802套高层，销售1628春基本信息（近1年）首开时间推售情况30层精装高层住宅，户型102、119、142、178平米汉剩余174套房源202平米余货（近1年）当前售价首开时间推售情况a推出350套高层，销售318套一也当前售价昌层精装均价138237urf样源森林之光项目距本案2KM基本信息项目整体规划9.8万方，容积率1.1,350套3层精装洋房5层叠攀，尸型147、148、166、单房精装均价T8127元/市权剩余32套房源项目整体规划33万方，容积率2.7, 1933套34层精装高层住宅，户型100、

10、113、141、149平予2020年6月首开胜出901套高层，销售1099套高层精装均价12853 nr离层剩余约207套未推售基本信息招商华发依云曦城项目距本案IKM当前售价首开时间 推售情况（近1年）VR-：IW位WttrB350产金as111.M4Sj11R4HIC&三MI.ttM0rMtRLamtIiMlRIawTR:3HmurnIM公司：WSWA竞品：祥源森林之光小区我划竞品：中海麓山境小区规划占M2133e ； 5* * b xenw RWA* 335*Stt W 3IBSfMtMgKSV-OIKR0QW *n117QtM R：w% 懦QUTm金公电播M,量,公乜长方川”Im*,4

11、ac.ywran*an*3*W*X*ZW,BIROOW.IMfA2V.Rt.饺ar48.a4*.vnaMTWEU3V44ttMMO三Va*-W、，00w纲国，五竞品：招商华发依云曦城项目概况小结:项目区位优势：项目位于梅溪湖二期核心区域，中轴线旁，交通、教育、自然景观等优势明显，适宜打造高端项目项目房地产环境：长沙市房地产发展较为健康，梅溪湖板块主力在售竞品较少，多为尾盘项目；梅溪湖为是长沙房地产价值高地，发展潜力巨大，目前库存较少,较为稀缺，持续热销可期；项目房地产利好：政府招商引资主打区域优势：项目片区内各大高端产业项目陆续落地，持续供给购房投资客户群体第三部分：售价建议项目售价建议考虑到

12、片区内高端客户群体较多，周边自然景观等资源丰富，建议产品以大户型为主：配置140平、160左右三房、220左右四房；考虑到项目现金流及去化速度，建议采取平开高走的价格策略。售价建议：住宅均价：12000m2（毛坯）公寓均价：9600元/nf（精装）商铺均价：28000元/平车位均价：8万/个第四部分：结论建议项目定位一SWOT分析!#$%&(优势(StrengthS)劣势(WeakneSSeS)净地出让，无拆迁区，地块平整，无大量的土方量，便于快速开工；地块已三通一平，周边有配套优势；地块周边配套齐全，距离梅溪湖一期核心区仅5分钟车程目前周边生活配套欠成熟机会(OPPrtUnitieS)S-0

13、:发挥优势，抢占机会W-O:利用机会，克服劣势项目所处梅溪湖二期目前在售项目较少，且去化速度快，市场未来竞争逐步下降，机会显现；随着梅溪湖二期中央金融商务区落地，有大量高素质人才导入市场受长沙市场限价因素影响，在售主要已精装为主，考虑毛坯出售，快速去化项目地块素质优秀可抓住优势快速开工，快速去化，避免后期政府出让地块带来市场竞争风险在销售推广上，加大宣传推广力度，熟悉周边规划，利用规划及现有配套条件快速成交威胁(ThreatS)sT：发挥优势,转化威胁W-T:减小劣势,避免威胁A后期梅溪湖二期仍有土地供应针对项目地块区域进行价值灌输快速入市，抢节点，抢假期，控稳整盘营销节奏暂无结论1.城市机会：长沙属于湖南省会城市，配套齐全，近年城市人口流入不断加大，政府大力支持梅溪湖二期国际新城发展，周边产业日渐成熟，具备外来人口置业投资及租赁需求；2、市场机会：项目区域房地产市场健康，库存较少，去化速度快，未来房地产市场潜力具大，长沙房价控制的高知名度吸引外地人口前来长沙定居置业，伴随宣传口碑效应，后续热度持续，投资及租赁市场未来需求较大；3、项目机会：项目区位优势明显，交通便利，配套齐全，兼具房地产开发条件，目版块土地稀缺，发展前景巨大，建议可积极推进。综上所述，项目具备较好城市机会、市场机会及项目机会，建议积极推进!谢谢THANKS