制度范文集锦--房地产开发策划指导书（下）.docx

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1、房地产开发策划指导书（下）65申办规划验收1 .作业目的为了为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性，项目竣工后，在其他各政府职能部门验收后，还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时，规划验收也是开发单位申办大产证，实现按期交付使用的先决条件。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2 .作业依据规划管理部门张榜公布的规划验收申办程序。3 .主管岗位开发总监：负责督促检查主办岗位申办。主办岗位开发项目管理部，项目公司：负责收集整理报送资料文件，具体经办申办手续。4 .紧前工作条

2、件4.1 项目的单体，总体环境已竣工并验收合格。民防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。4.2 已委托测绘院进行竣工测量，并取得建设工程竣工成果测绘报告书。4.3 已向城建档案管理部门申请办理工程档案的初步验收，并取得建设工程档案审核意见书。5 .作业描述5.1 主办岗位到规划部门领取建设工程竣工规划验收申请单填报，并同时附送下列文件：5.1.1 建设项目选址意见书；5.1.2 建设工程用地规划许可证；5.1.3 建设工程规划许可证；5.1.4 建设工程项目表；5.1.5 总平面施工图；建筑平、立、剖面施工图；建筑分层面积表；绿化布置图；5.1.6 建设工程灰线复验记录单；5.1.7

3、建设工程竣工成果测绘报告书；5.1.8 建设工程档案审核意见书；5.1.9 民防、绿化、消防、交警等管理部门的验收证明。5.2 测绘报告书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额，本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件，附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强，应及时向工程总监和开发总监汇报，商量处置办法，尽量避免受到惩罚性处理。5.3 规划管理部门检查验收通过后，发给建设工程竣工规划验收合格证明。5.4 主办岗位将证明交开发总监，由开发总监安排售楼管理部岗位人员凭证向市房地产资源管理局办理房地产权证登记手续。5.5 最迟项目竣工后六个月内，由项目资料管理岗位人员向城建档案

4、馆报送建设工程竣工档案，申办建设项目（工程）档案验收合格证（详见作业指导书工程竣工档案编制验收和报送）。66申办入户许可证1.作业目的根据根据谁开发、谁配套的原则，新建住宅应当按照规划设计要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划，配建满足入住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。新建住宅经审核合格取得住宅交付使用许可证后，方可交付使用。擅自交付使用新建住宅，情节严重的，对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，并处不超过3万元的罚款，造成入住居民基本生活困难的，还应当承担相应的民事赔偿责任。2 .作业依据当地新建住宅配套建设与交付使用管理办法。3 .

5、主管岗位开发总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位开发项目管理部，开发销售管理部：具体经办本项作业。4 .紧前工作条件住宅项目竣工验收通过，取得质监站的备案文件。5 .作业描述5.1 新建住宅必须达到下列要求后，方可申办住宅交付使用许可证：5.1.1 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。5.1.2 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。5.1.3 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水务部门同意后，可以在规

6、定的期限内，采取临时性排放措施。5.1.4 居住区周边或邻近道路上有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设和室外燃气管道的镶接；居住区周边或邻近道路上没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。5.1.5 居住区内完成电话通信线、有线电视线敷设到户，其中中心城区的居住区和中心城区以外的高档居住区还应当完成五类以上数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端口敷设到户。5.1.6 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。5.1.7 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应当有自行配备的短途交通

7、车辆通达公交、地铁站点。5.1.8 住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施。由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。5.1.9 按本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。5.1.10 完成居住区内的配套绿化建设。5.1.11 住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。5.2 交付使用审核的申请：市人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由市住宅发展局组织审核；区、县人民政府批准建设用地的新建住宅的交付使用，由区、县住宅建设管理部门组织审核。新建住宅竣工并

8、经有关部门验收合格后，本主办岗位即应向市住宅发展局或者区、县住宅建设管理部门提出申请。办理新建住宅交付使用审核申请手续时，应当提交下列文件和资料：5.2.1 申请审核表；5.2.2 纳入本市住宅建设投资、施工、竣工配套计划的文件；5.2.3 建设工程规划许可证；5.2.4 住宅及公共建筑设施竣工验收合格文件；5.2.5 市政、公用配套的证明材料；5.2.6 其他有关文件资料。5.3 市住宅发展局或者区、县住宅建设管理部门应当在受理新建住宅交付使用审核申请之日起30天内，对新建住宅配套建设情况进行全面核查，并提出审核意见。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。5.4 本主办

9、岗位凭住宅交付使用许可证及其他相关资料向房管局申办大产证（详见作业指导书申办大产证）。67公司内部验收1 .作业目的一个一个开发项目从前期策划准备到竣工交付，浸透着决策层，管理层和操作层的全体员工的心血，是否达到预期的目标要求，应该对公司有个交代,对项目经理领导的管理班子所作出的业绩应该有个客观的评价，同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线。2 .决策岗位总裁：签署验收意见（或全权委托工程总监）。主办岗位开发总监，工程总监，项目总监：主持公司内部验收。开发项目管理部，项目管理综合部:组织验收班子，汇总整改内容。项目公司：落实整改。3 .紧前工作竣工验收备案手续完成，取得入户许可证。4 .作

10、业描述4.1 工程总监组织验收组代表公司验收开发项目。验收组由总裁（或全权委托工程总监），工程总监、开发总监、项目总监、开发项目管理部、项目管理综合部、开发销售管理部和物业管理公司的专业技术人员等参加。由总裁（或全权委托工程总监）担任组长，工程总监、开发总监、项目总监、项目经理和施工单位现场负责人列席配合。4.2 工作内容与预验和竣工验收基本一致（参见作业指导书竣工验收），检查覆盖范围由抽查改为逐层逐间逐点，工程资料检查增加D册和E册。4.3 工作目标和立场有所改变，主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实体中，并从使用角度对工程质量作出评价。发现有不完善的地方提出整改意见。4.

11、4 物业管理公司负责记录和汇总整改项目，由项目经理交施工单位限期整改，由物业公司负责复查。4.5 工程总监代表集团在内部验收报告上签署验收意见。4.6 为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理，如果预计整改项目不多和不复杂，公司内部验收可以和物业移交接管同步进行（详见作业指导书物业移交和接管）。4.7 施工单位向项目经理点交全部钥匙，如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯。如物业移交接管同步进行的话，钥匙则直接点交给物业管理公司。68申办大产证1 .作业目的申办申办大产证是新建房屋所有权初始登记的通俗说法。房地产开发企业在商品房建成后，应履行购房合同中的承诺，及时申请办理新建房屋的所有权初始登记，以便为商

12、品房的购买人申请办理单幢或单套的房地产权证（小产证）提供必要的前提条件。2 .作业依据国家和当地相关规定。3 .主管岗位开发总监：督促检查主办岗位的作业。主办岗位开发销售管理部，项目公司：具体经办本项作业。4 .紧前工作新建房屋竣工验收合格。如是新建商品住宅的，须已取得住宅交付使用许可证。5 .作业描述5.1 房地产登记程序一般包括：申请，受理，收费和核验契税，审核，记载，公示，缮证或者注记，发证，立卷归档。5.2 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应向房地产登记机构提交下列文件：5.2.1 房地产登记申请书（原件）；5.2.2 身份证明（复印件）；5.2.3 记载土地使用权状况的房地产

13、权证书（原件）；5.2.4 建设工程规划许可证以及建筑工程项目表（原件）；5.2.5 竣工验收备案证明，包括建设工程竣工验收备案表、建设工程质量核验证明书（原件）；5.2.6 记载房屋状况的地籍图（原件二份）；5.2.7 房屋勘测报告（原件）；5.2.8 建筑面积复核通知单（原件）；5.2.9 房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复；5.2.10 属新建商品住宅的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（原件）。5.2.11 登记机构认为必要的，还可要求申请人提交建筑工程总平面图等审照附图（原件）。5.3 房地产登记机构将自受理初始登记申请之日起二十日内完成

14、审核。符合规定条件的，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。5.4 符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，房地产登记机构将准予登记：5.4.1 申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；5.4.2 申请初始登记的房屋坐落、用途、嶂数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；5.4.3 申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；5.4.4 不属于以下情形：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效的房地产权属证明的；非法占用土地的；属违法建筑或者临时建筑的；法律、行政法规规定不予

15、登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。5.5 注意事项：5.5.1 新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记册记载的该房屋范围内的土地使用权人。5.5.2 房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。5.5.3 房地产登记申请当事人应按规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构将对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。69代办小产证1 .作业目的商品商品房小产证（即房地产所有权证）是

16、确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的一项经常性的便民服务内容。2 .主管岗位开发销售管理部：督促检查本主办岗位的工作。主办岗位售楼管理人员：具体经办本项作业。3 .紧前工作条件开发企业已经取得大产证；客户房款缴清且没有任何合同纠纷；所购房屋已交付签认。4 .作业描述4.1 本主管岗位人员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件资料上盖章。主办岗位收齐文件资料后应向客户出具收件清单。4.1.1 客户自行填写的房地产登记申请书（此表由开发销售管理部门统一向房屋

17、管理局领取）；4.1.2 商品房出售合同正本；4.1.3 购房发票；4.1.4 如客户已缴纳房地产契税，应提供完税凭证；4.1.5 开发商签字盖章的同意产权转让的委托书；4.1.6 客户（合同署名人及共有产权人）身份证、户口簿复印件，原件经核对后交还客户；4.1.7 客户委托售楼管理部办理领证的委托书。4.2 向客户收取代办代缴的费用：代办手续费：双方约定；房产契税：按政府规定收取；合同印花税：房款总额*0.03%（如已贴过不再重复）；权证印花税：5元；产权变更登记费；地籍图。4.3 主办岗位持上述文件至房地产交易中心办理产权证登记，缴纳费用。在90日内（通常在30天内）取回证书并通知客户当面

18、签收领取，费用如有差额多退少补，或由客户自行办理，主办岗位予以协助。70编制工程决算1 .作业目的工程决算由预算和变更决算两部分相加而组成。预算在施工初期已由甲方、监理和施工方三方确认而不再重复编制，现场签证又是逐月结清，从这意义上讲，编制工程决算就是编制现场签证汇总而成的变更决算，这比按照竣工图的工程量重新编制决算要快得多和简单得多。2 .作业依据所有总包单位签发的技术核定单和相对应的现场签证和图纸。3 .决策岗位总裁：批准工程决算。主管岗位开发项目核算部：编制过程中本方和投资监理或总包单位意见不统一时，本岗位的意见代表本公司意见，其中成本控制委员会岗位的意见如无不妥的，应尊重成本控制委员会

19、岗位的意见。主办岗位项目公司：委托投资监理独立编制工程决算，并负校核、审查责任。4 .紧前工作条件工程接近完成，剩余工作量预见不再发生变化，或工程已经完成，不再发生新的工作量。5 .作业描述：5.1 由本主办岗位召集投资监理和总包施工单位的预算主管和预算员，召开决算编制谈判会议。5.1.1 议题主要集中在核对三方各自持有的所有现场签证以及相关技术核定单，图纸等资料是否相互一致和有效。5.1.2 对其中应该定量定价而尚未最终确定的，应讨论可操作的处理意见。如对技术核定单已被开发项目管理部确认，但量和价双方一直没有达成一致意见，可继续协商，直至双方统一；但如监理单位未在合同规定时效内答复总包单位而

20、单方拖延至今的，应按总包单位的计量计价结算；监理单位已有明确书面答复意见，在规定时效内总包单位没有提出书面异议的，应视作总包单位放弃异议。5.1.3 总包在决算阶段追补的技术核定单，其中已超过规定时效的，投资监理应拒绝接受。5.1.4 现场签证中发现有计算错误的应实事求是地予以纠正，但不能改变原定的计算口径。5.2 现场签证应一单一结一编号，然后再汇总成变更决算。其中牵涉一个以上结算单位的可在同一编号的现场签证中分别单列量价清单，由总包负责拆分到各结算单位。5.3 总包单位负责变更决算的汇总，监理单位负责一校，本主办岗位负责二校。三方均需签名和签署专业注册编号。此经汇总和签署的变更决算作为审计

21、的送审稿。5.4 按照总包合同的规定，变更决算最终须经审计事务所复审。5.4.1 审计事务所的选择由本主办岗位提名推荐二到三个，主管岗位批准后，通报总包单位，由其从中选择一个。由甲方和总包共同委托审计。按谁得利谁付钱的原则，由本主办岗位和总包事先约定审计费用的分摊和支付方法，并作为条款列入委托合同。5.4.2 审计初稿完成后，本主办岗位召集审计、监理单位、总包召开审计谈判会，由审计解释结论。其余三方可以提出异议，但以审计的最终结论为准。5.5 变更决算的总价如超过预算总价的5%,本主办岗位应配合项目经理分析原因，特别是因管理不善和处置不当引起的工程变更，这有利于项目经理在工程总结时总结教训，也

22、便于公司对项目的业绩考核。5.6 变更决算的审计总价牵涉投资监理的履约承诺，如审计结论总价超过送审总价的承诺比例范围，本主办岗位应协助开发总监向投资监理单位索赔。5.7 由总包单位将预算，变更决算和审计结论装订成册，并附目录和汇总表。71物业移交和接管1 .作业目的本作本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。2 .主管岗位集团高层会议：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。主办岗位项目公司：具体经办本项作业。3 .紧前工作条件大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，

23、这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。4 .作业描述：4.1 物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术人员熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。4.1.1 对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建

24、议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。4.1.2 当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：4.3.1 房地产权证；4.3.2 竣工验收证明（包括各配套

25、单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；4.3.5 完整的全套竣工图；436建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；4.3.7 沉降观察记录；4.3.8 重大工程质量事故记录；439供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；4.3.12 开发

26、单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；4.3.13 出租和出售的范围清单。4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料

27、的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。442.3如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。4.424协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。4.425协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修

28、包干。多不退，少不补；总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。4.5自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。72索赔1.作业目的索赔索赔是指在合同履行过程中，合同一方因对方不履行或不适当履行义务而遭受损失时向对方提出的价款和工期赔偿或补偿的要求；是合同双方各自享有的正当权利；是一种不一定意味着对过错方的惩罚，是一种尚未达成协议的行为；是计划经济向市场经济模式转轨后必定会产生的事物。索赔是一种威慑力，它预先警示合同双方按质按量

29、按时履行自己的职责，约束和警诫双方必须考虑违约的后果，保证合同的正确实施。所以强调索赔正是为了避免索赔。索赔是一种经营手段，正确地运用索赔，除了可以赔钱外还可以退货，赔工期，使企业减少损失，免除责任，也是一种自我保护，维护自身正当权利的有效手段。不失时机地提出索赔，能够反映出企业井井有条的管理能力，体现出员工敬业精神的良好素质。同样，及时妥善地接受索赔，也是积累经验和吸取教训的机会，可以从中弥补各工作环节的缺陷，健全内部的管理制度，提高企业项目管理的水平。2 .作业依据合同法，相关合同所列责任，权利和违约等条款。3 .主管岗位总裁:检查主办岗位的索赔工作，审核批准索赔和反索赔。协管岗位经营总监

30、，项目总监，开发总监：批阅索赔和反索赔文件。主办岗位项目公司：主持索赔和反索赔工作，重大问题提请开发总监、经营总监协助。协办岗位相关职能单位（部室）：具体经办索赔和反索赔作业。4 .作业描述4.1 发出索赔通知当预知有充分的依据和证据，可以追究索赔的事件发生后，应在约定时效内将索赔通知送达对方，这里强调“时效内”和“送达”两个概念，时效过期或没有送达对方的签收凭证是对方拒赔的最简单的理由。所以索赔通知只须概括简要地把事由，理由和索赔要求讲清，千万不要为了收集举证资料而延误送达时间，使时效过期。4.2 收集依据和证据依据方面如：招标文件、合同、附件、协议、备忘录、经有效签署的会议纪要、批准的施工

31、计划、图纸、技术规范、往来信函、传真、经追认的电话记录、政府公布的物价指数、政府法律法令政策等。证据方面如：发生时的书面文件如：现场记录、日记、注明日期的摄录资料、气象资料、验收报告、技术鉴定、停送水电的记录、道路启闭记录、收货方的签单、产品封样等。证据必须符合四个“性”。即真实性：必须证明索赔事件是在实施合同过程中确实存在和发生的。可靠性：凡是口头承诺，口头协议都是无效的。一切商讨性、意向性的意见、建议、以及无签署的记录都不算有效证据。关联性：索赔证据必须证明与相关的损失有着因果关系。及时性：后补的证据往往很难被确认。4.3 提交索赔报告报告内容由标题，索赔理由，合理引用的依据和证据，说明事

32、件与损失之间符合逻辑的应果关系，损失计算原则和赔偿要求等段落组成。报告后应附详细的计算书和提供的证据，不引用不确切的依据和证据，不使用含混的语言，千万注意计算的正确性，对方在不能否认索赔事件后必定要挑剔计算的正确性，若有一点错误就会被驳还。唯一的技巧仅是在损失程度上作合理范围的夸大。4.4 受理方反驳受理方收到索赔报告后必需在约定时效内进行审议和答复,这里同样强调“时效内”，超过时效不作答复应视作认同。答复中可提出质疑和反驳，可以合法合理地推卸或减轻责任，如：不属于本方责任或属于不可抗力；事实依据不足或合同中的免责条款已免除本方的责任；以前对方已有针对同类事件放弃赔偿的承诺；事件发生后对方没有

33、采取有效措施减少损失；损失被不适当地夸大；共同负有责任，应共同承担损失等。也可以后发制人，寻找对方在该事件中的不适当作为来提出反索赔，变被动为主动，以求双方互相让步，互不支付。反驳同样要有依据和证据，要有平时资料的积累，不能凭空耍赖。所以当提出方已及时把索赔信送达到理受方，已有明确的法律依据和确实的事实证据，证明损失已经发生，并已采取合理措施尽量减少了损失。受理方应该及时作出赔偿决定，并通知提出方约时谈判。4.5 索赔谈判谈判通常由受理方主持，受理方一旦了解了对方的真实意图和心理价位后，应迅速作出处理方案。如协商不成可以邀请双方认可的中间人出面调解，或提交仲裁裁决。4.6 索赔费用的计算原则索

34、赔均以赔（补）实际损失为原则，实际损失包括两部分：直接损失：即索赔事件造成的财产的直接减少，如成本增加或预算超支；间接损失：即预期可能获得的利益的减少。4.7 索赔费用的计算方法列举索赔事件涉及的各个费用项目如：人工费、材料费、机械设备费、管理费、分包费、保险费和利息等附加费、总部管理费等；计算各费用项目损失值；将各费用项目的计算值列表汇总，得到总的费用索赔值。5 .甲方容易被索赔的事由举例5.1 甲方违约5.1.1 甲方未及时办理施工所需各种证件、批件和临时用地、占道等的申请批准手续，影响施工；5.1.2 甲方未按期交付场地，或三通一平未达合同要求，没有完全具备开工条件；5.1.3 地质情况

35、与甲方提交的勘察资料不符，有事先未知的地下管线、古墓、障碍物等不利的现场条件；5.1.4 甲方未按合同规定提供应由甲方提供的建筑材料、设备；5.1.5 甲方拖延合同责任范围内的工作，如拖延图纸的批准、拖延隐蔽工程的验收、拖延对施工单位所提问题的答复，造成等工或工期延误；5.1.6 甲方未按合同规定的时间和数量支付工程款；5.1.7 甲方要求赶工;5.1.8 保修期内甲方使用不当或非施工单位责任造成损坏的修理；5.1.9 甲方在交付使用以前使用而损坏造成损失。5.2 甲方代表（指代甲方或监理工程师）的不当行为5.2.1 甲方代表未按合同规定及时向施工单位提供指令、批准。图纸或未履行其他义务；5.

36、2.2 甲方代表发出的指令、通知有误。如非施工单位责任的甲方指令暂停施工或改变施工顺序，造成人员窝工，材料设备闲置和浪费；5.2.3 甲方代表要求规定以外的暴露或破坏性检查，事后又证明施工单位无过错；5.2.4 甲方代表对施工单位的施工组织进行不合理干预。5.3 合同文件的缺陷：合同文件由于在起草时的不慎，可能本身就存在着缺陷，这种缺陷也可能存在于技术规范和图纸中，如设计变更或纠正设计错误造成已完工项目报废，返工。5.4 合同变更5.4.1 增减或删除部分项目，提高或降低建筑，装饰标准、项目用途发生变化，削减预算等；5.4.2 甲方要求采用新的施工技术，有必要改变原设计或实施方案；5.4.3

37、增加合同以外的服务。5.5 不可抗力事件:不可抗力事件的风险应当在合同中约定，承担方可事先向保险公司投保，但在很多情况下，由不可抗力事件给施工单位造成的损失应由甲方承担，包括：5.5.1 自然灾害超过了合同规定的程度；5.5.2 社会动乱、暴乱等；5.5.3 施工中发现文物古基等有考古、地质研究价值的物品或其他影响施工的地下障碍物；5.5.4 物价大幅度上涨，造成材料价格、人工工资大幅度上涨；5.5.5 国家的法律、法规、政府部门的规定修改和调整，如调整定额，提高税率等；5.5.6 按照国际惯例，当甲方指定的分包单位违约，以及发生即使是经验丰富的施工单位也无法合理预料的不利自然条件或客观障碍等

38、，也可向甲方提出索赔。6 .甲方常遇的索赔事由举例：6.1 工程缺陷索赔：当施工单位的施工质量不符合施工技术规程的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定，虽经施工单位自费整改，但仍造成无法弥补的质量缺陷或使用功能缺陷。6.2 工期延误索赔：由于施工单位的原因，使竣工日期拖后，影响到甲方对该工程的利用，给甲方带来经济损失。6.3 超额利润索赔：当工程量增加很多，（超过中标价IO15%）,使施工单位收支顺差增加，这是因为管理成本，设备使用等成本不一定随工程量增加而同比例增加，甲方可以提出收回施工单位部分的超额利润。6.4 甲方合理终止合同或施工单位不合理地放弃工程，甲方可在清算的基础上对损失提出索

39、赔。6.5 保修索赔：在保修期内，施工单位未在规定的期限内完成应该负责修补的工程时，甲方有权雇佣他人完成工作，发生的费用由施工单位负担。6.6 保险费索赔：施工单位未按合同规定进行项目投保，或不能保证保险有效，甲方可以投保并保证保险有效，甲方所支付的必要的保险费可在应支付给施工单位的款项中扣除。6.7 对与能够预计到的或经常可能发生的索赔，应作为合同条款列入相关的合同，这将大大简化举证的过程。73配套（一）供电配套1 .作业目的本作本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求主办岗位从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区供电所（局）的办事节奏，建立和保持良好的人

40、际关系，凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩配套开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成供电配套工程。2 .主管岗位开发总监：督促检查主办部门的作业操作。主办岗位开发项目管理部、开发项目景观部共同经办本项作业。3 .作业描述3.1 前期征询阶段凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电所（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。供电所（局）予以书面答复初步意见，有效期限为一年，项目逾期尚未成立，需重新办理征询。办理征询供电条件时，应提出书面申请书，申请报告应

41、列出用电单位（房产开发单位）名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件（复印件）及1:1000地形图（二份）。3.2 扩初设计阶段邀请供电局参加扩初方案评审会，向营业室提交申请报告与扩初设计文本。在30天内批复工询方案，包括街坊站（或箱变）数量及容量。3.3 三通平阶段向营业室申请施工临时供电。须在办理正式用电申请以后或同时办理。3.4 工程建设阶段在取得工询方案批复的基础上，正式办理小区供电配套申请，填报新建扩建普通住宅供电配套申请书和小区配套部分供电申请单。需提供：3.4.1 申请报告；3

42、.4.2 上级批文（主要是市，区计划和规划批文）；3.4.3 建筑工程规划许可证；3.4.4 住宅配套费缴付凭证；3.4.5 公安门牌；3.4.6 标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。由供电部门核定供电配套工程费。为不致影响工程进度，本主办岗位取得电气施工图后，即可送审低压监察，预先审核单体内的电气图。3.5 供电实施阶段3.5.1 住宅用电（内线工程）办理用电申请联系卡，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程

43、的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。（“业扩工程”为供电局内部俗称，即供电配套工程费）。3.6 竣工验收3.6.1 变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。3.6.2 变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。3.6.3 供电局通知送电。3.8住宅供电配套工程费标准：按当地标准执行3.8.7其他注意事项：3.8.7.1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业，确保在拆表销户时，将电业线路、设备拆除干净（主要是进户线、电表设备等），对拆表销户的用户的全部电费结清。387.2项目建成后移

44、交物业时，开发公司应负责与供电局签定协议，确保电业设备的正常运行（电表）。（二）供水配套1 .作业目的本作本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程，时间长，环节多，费用弹性大。要求开发公司从项目规划阶段起，就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏，建立和保持良好的人际关系，凭借自己积累的业务经验和知识，适时地与办事部门商讨优化和简化的建议，寻找办事捷径，压缩工程开支。按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全所有的申办和报批的手续，完成上水配套工程。2 .主管岗位开发总监：督促检查主办部门的作业。主办部门开发项目管理部、开发项目景观部。3 .作业描述3.1 项目

45、规划设计阶段（方案设计阶段）3.1.1 按照项目所在地区向对应的所属自来水有限公司领取“供水前期征询表办理用水征询。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。3.1.2 用水征询批复一般分三种情况：直接批复同意接水；此项目需做供水技术方案；此项目需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。3.1.3 领取接水前期业务办理记录卡。3.2 扩初设计阶段开发公司召开扩初设计方案的审批会，邀请当地自来水公司相关人员参加，并听取自来水公司有关人员的意见，如发觉其意见与本项目原定设想有较大出入的话，本主办岗位负责与自来水公司及有关设计部门联系沟通，务必不使上水配套工程复杂化和扩大化

46、。3.3 施工图设计阶段在给排水总平面图、各单体给排水施工图、蓄水池、泵房等施工图设计之前，本主办部门要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。3.4 施工阶段办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工前的68个月办理。需提供资料：3.4.1 申请用水报告；3.4.2 接水前期业务办理记录卡；3.4.3 项目批文；消防给水批文；门牌号的批文；新型墙体材料协议书；344住宅建设配套费缴付凭证（或小区包干批文，免征证明）；345扩初设计中的给排水和消防给水章节文本（复印件）；3.4.6 市政管线图和1:500地形图各2份，1:500住宅（小区）总平面

47、图和给排水总平面图各2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图；3.4.7 使用浮球阀、嵌墙式水表、减压阀凭证；3.5 本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，确保按期竣To3.6 住宅区供水、排管工程收费标准及方式在开在开发用地调研阶段，投资计划部应与当地政府有关部门咨询，与城市供水主管网连接的开口费及外部排管的具体收费标准及方式，小区内部管网的施工权属问题等，并在开发项目施工前30天由开发系统与当地政府有关部门联系，确定城市供水主管网针对开发小区的最佳开口位置工作。3.7 注意事项：3.7.1 在征询及扩初设计阶段，因工程的外管贴费、工程费用弹性很大，本主办部门的工作必须细致到位，可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的。3.7.2 小区供水系统完工，办理正式用水申请时，由开发项目景观部受理，与当地政府有关部门办理有关的用水手续3.7.3 向当地自来水公司购买的安装配件通常有：球阀、连接管、水表箱、水表等。3.7.4 委托自来水公司代办的室外工程通常有室外消火栓，水泵的采购和安装。3.7.5 上水设施产权与维护管辖分界：3.751 供、用水设施产权分界点：按当地