南巷口第三阶段营销策划报告.docx

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1、南巷口第三阶段营销策划报告第一篇营销策划建议第一部分项目营销目标确定第二部分项目营销阶段确定第三部分项目推盘策略第四部分项目价格策略第二篇项目推广策略第一部分项目整体推广思路第二部分项目整体推广目标第三部分项目推广诉求第四部分项目阶段推广策略第一部分项目营销目标确定1 .项目战略目标分析1.1 大盘全局战略目标完成总体13O万消化体量分期进行销售，最终实现最大收益一期最为最先开发产品，以快速营销来抢占市场，为整体项目收益取得创造良好的市场条件1.2一期现实战略目标1.2.1期既定任务 定于2OO7年12月3O日前完成总体销售任务的9O%,即253000平米的90%227700平米的销售面积；

2、3400总套数中的90%3060套住宅销售任务 如下图所示，一期所售房源位置位于项目北侧以及东侧边缘地块,整体价值量较项目开发总规划来讲较低。故一期具备快速营销的基本条件，销售任务以速度为实现基本条件是较为合理的。 但由于一期价值量关系，以及市场目前对于目前区位以及产品的一定抗性与竞争，未来市场实现高均价难度较大。小三居室 二居室2.项目销售目标解析2.1 分阶段销售目标1.1 .1方案一、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成7O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余3O%销售任务。1.2 .2方案二、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成60%销售任务，开盘

3、后至2007年12月底完成剩余40%销售任务。2.1.3方案三、2007年12月底前完成一期90%销售任务开盘完成50%销售任务，开盘后至2007年12月底完成剩余50%销售任务。2.L4方案四、2007年12月底前完成一期90%销售任务开盘未能完成50%销售任务，开盘后至2007年12月底未能完成剩余50%销售任务从而不能完成一期既定任务转而执行备选方案。第二部分项目营销阶段确定1 .入市时机选择661.1 入市时间主观条件1.1.1 完成总体规划报规确定总体住宅规划方案商业规划创造出较大卖点，但不一定规划出整体商业面积确定产品户型，作出具体规划实体确定销售面积，完成测绘制定具体销售均价以及

4、组团均价1.13销售组织具准备2.1 销售阶段划分2.1.1 方案一、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成7O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余3O%销售任务。2.1.1.1 预热期 时间定于7月初 此时间完成1O2国道售楼处装修，完备销售道具，完备多渠道形象与项目消息发布，同时洽谈市内售楼处布局。 主要任务：令项目信息发布、接待来访客户为主；令同时广泛收集客户信息以及消费需求方面特有信息为一期开盘量体以及产品作出策划积累。 时间定于9月初至1O月底，接近2个月时间。 主要任务： 进行开盘前排号选房工作；工作密度较大需要相当的营销组织配合。令利用10月黄金周进行密集排

5、号活动达到相当的排号量。令在35%排号成交率的情况下需要排号量6120批客户。 排号过程中要注重排号质量，利用1万定金或者2万定金的方式进行积累，有效保证A类客群的未来成交率。 开盘时间计划安排在10月底，主要考虑到开盘任务较重，务必进行充分的市场积累再开盘消化。令开盘时间的选择充分考虑到市场竞争对手的变化，最大化消化竞争对手的客户。令在开盘消化量较高的情况下，尽可能实行快速高效的签约对于促高签约率就十分重要了，故营销上可以采取集客活动进行集中签约。2.LL3强销期 时间定于2OO7年11月初至12月底 主要任务：促成开盘期剩余客户进行二次签约。令进行市场炒作与宣传，为剩余房源的销售提供有利的

6、市场舆论条件。总结客群消费需求特点为剩余房源销售客户积累提供支持。令总结消费者价格承载力，为强销期价格提升做出充足准备。令强销期与结案期重叠，时间上又介于年底故客户签约便捷性举成为任务完成的关键细节。2.L2方案二、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成6O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余4O%销售任务。HMMMftWAAA/X%07.711WO7.en07.nT.1O11*!O7.nn07.12H*2.1.2.1 预热期 时间定于7月初 此时间完成102国道售楼处装修，完备销售道具，完备多渠道形象与项目消息发布，同时洽谈市内售楼处布局。A主要任务：令项目信息发布、接

7、待来访客户为主：令同时广泛收集客户信息以及消费需求方面特有信息为一期开盘量体以及产品作出策划积累。 时间定于9月初至1O月初，1个月时间。 主要任务：令进行开盘前排号选房工作；工作密度较大需要相当的营销组织配合。令在35%排号成交率的情况下需要排号量5245批客户。令排号过程中要注重排号质量，利用1万定金或者2万定金的方式进行积累，有效保证A类客群的未来成交率。令开盘时间计划安排在1O月初，主要考虑到开盘任务较重，选择金秋十月的黄金周进行销售活动有利于项目一炮而红。令开盘时间的选择充分考虑到市场竞争对手的变化，上上城等项目很有可能在1。月同期开盘故项目在十月初提前开盘最大限度截留竞争对手客群。

8、令在开盘消化量较高的情况下，尽可能实行快速高效的签约对于促高签约率就十分重要了，故营销上可以采取集客活动进行集中签约。 时间定于2OO7年1。月中旬至12月底 主要任务：促成开盘期剩余客户进行二次签约。令进行市场炒作与宣传，为剩余房源的销售提供有利的市场舆论条件。令总结客群消费需求特点为剩余房源销售客户积累提供支持。令总结消费者价格承载力，为强销期价格提升做出充足准备。令强销期与市场竞争项目开盘期重叠，本项目可充分利用此段时间截留竞争项目开盘后未成交客户。令强销期价格的调整可以充分利用竞争相目的价格上升来适度调整本项目强销期均价，为后期销售创造“相对价格低谷”。2.1.3方案三、2OO7年12

9、月底前完成一期9O%销售任务开盘完成5O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余5O%销售任务。MMKl阡像!K,:一QA.一7.nw07.8H7.H*JO7.1I1*J7.1H*07.11H07.122.1. 3.1预热期 时间定于7月初 此时间完成1O2国道售楼处装修，完备销售道具，完备多渠道形象与项目消息发布，同时洽谈市内售楼处布局。 主要任务：令项目信息发布、接待来访客户为主；同时广泛收集客户信息以及消费需求方面特有信息为一期开盘量体以及产品作出策划积累。时间定于9月初至1O月初，1个月时间主要任务：进行开盘前排号选房工作；工作密度较大需要相当的营销组织配合。令在35%排号成交率

10、的情况下需要排号量4200批客户。令本方案对于开盘任务要求不高对于排号过程中要注重排号客户质量，相应提高客户的排号筛选率，尽量提高排号限制有效保证A类客群的未来成交率。令开盘时间计划安排在10月初，主要考虑到开盘任务较重，选择金秋十月的黄金周进行销售活动有利于项目一炮而红。令开盘时间的选择充分考虑到市场竞争对手的变化，上上城等项目很有可能在1。月同期开盘故项目在十月初提前开盘最大限度截留竞争对手客群。令在开盘消化量较高的情况下，尽可能实行快速高效的签约对于促高签约率就十分重要了，故营销上可以采取集客活动进行集中签约。时间定于2OO7年1。月中旬至12月底强销期任务占据整体一期销售任务的一半市场

11、压力比较大，采取非传统高强度营销手段是必要的。主要任务：令组织优惠营销手段促成开盘期剩余客户进行二次签约形成开盘后的高签约率高潮。令由于任务较为繁重可以采取每两周密集开盘的方式进行强力销售。令同时可以采用多组销售同时约客竞赛的方式促进客户来访，再通过没4周举行大型集客活动促成签约。进行市场炒作与宣传，为剩余房源的销售提供有利的市场舆论条件。令总结客群消费需求特点为剩余房源销售客户积累提供支持。令总结消费者价格承载力，为强销期价格提升做出充足准备。强销期与市场竞争项目开盘期重叠，本项目可充分利用此段时间截留竞争项目开盘后未成交客户。令强销期价格的调整可以充分利用竞争相目的价格上升来适度调整本项目

12、强销期均价,2L4方案四、2OO7年10月开盘未能完成5O%销售任务，开盘后至2007年12月底未能完成剩余50%销售任务从而不能完成一期既定任务转而执行。备选方案即2007年完成一期70%任务，2008年春节前完成剩余20%任务。MMWl得鱼WV!陆AAA_A_一:一3.二一A07.7t7.H07.1H*07.1108.1H0OH2.1.4.1 预热期 时间定于7月中旬 此时间完成102国道售楼处装修同时完成市内售楼处的启用采取北京以及燕郊两个售楼处同时接客的方案,完备销售道具，完备多渠道形象与项目消息发布。主要任务：令项目信息发布、接待来访客户为主；令同时广泛收集客户信息以及消费需求方面特

13、有信息为一期开盘量体以及产品作出策划积累。 时间定于9月中旬至1O月底，1个半月时间。 主要任务：令进行开盘前排号选房工作；工作密度较大需要相当的营销组织配合。令开盘解决销售任务的40%即1220套左右房源在35%排号成交率的情况下需要排号量3400批客户。令本方案对于开盘任务要求不高但对于处于淡季的强销期相对要求较高，对于排号过程中要注重客户购房动机与消费需求，相应提高客户的排号筛选率，尽量提高排号限制有效保证A类客群的未来成交率以及保证后续房源可以满足B类客群的实际消费成果。令开盘时间计划安排在10月第，主要考虑到低价入市后试探市场对于价格以及产品的反映主要以解决未来强销期任务以及结案期均

14、价的实现来做好基础。令开盘时间的选择充分考虑到市场竞争对手的变化，上上城等项目很有可能在1。月同期开盘故项目在十月底开盘可以对市场竞争对手的潜在客户造成相对的观望，为本项目取得较高的成交率。时间定于2OO7年1O月底至12月底强销期任务占据整体一期销售任务的4O%即1220套住宅市场压力比较大，采取非传统强度营销手段是必要。主要任务：令组织优惠营销手段促成开盘期剩余客户进行二次签约形成开盘后的高签约率高潮。令由于任务较为繁重可以采取每两周密集开盘的方式进行强力销售。令同时可以采用多组销售同时约客竞赛的方式促进客户来访，再通过没4周举行大型集客活动促成签约。进行市场炒作与宣传，为剩余房源的销售提

15、供有利的市场舆论条件。令总结客群消费需求特点为剩余房源销售客户积累提供支持。令总结消费者价格承载力，为强销期价格提升做出充足准备。强销期与市场竞争项目开盘期重叠，本项目可充分利用此段时间截留竞争项目开盘后未成交客户。令强销期价格的调整可以充分利用竞争相目的价格上升来适度调整本项目强销期均价,2.L4.4结案期 时间定于2007年12月底至2008年2月底 结案期任务占据整体一期销售任务的20%即620套住宅市场压力一半但适至中国农历年关市场仍然处于相对淡季故造热市场是本阶段重点使用的营销手段，同时本项目结案期是实现一期最大化利润的关键时间对于价格的提升有这重要的作用。 主要任务：令在拉升均价的

16、同时可以组织优惠营销手段促成结案期剩余客户进行完成签约来降低均价提升后成交量下降带来的不利影响，促成最后一期销售任务的完成。进行市场炒作与宣传，为剩余房源的销售提供有利的市场舆论条件。同时利用迎新春的主题组织大型签约集客活动，作热市场。令总结客群消费需求特点为剩余房源销售客户积累提供支持。总结消费者价格承载力，对结案期价格提升并充分实现提供支持。令结案期均价水平较高，但房源以及客户量均有相当的下降要以强力销售组织进行均价的实现。第三部分项目推盘策略1.推盘策略的总体思路Ll分组团营销口 口U =项目一期规划上天然分为北端与东端，中间布局回迁住宅，使两端布局更为鲜明故其分为北端A组团与东端B组团

17、。1.2.1A组团L2.2B组团小三居室 二居室小二居室一居室L3组团营销优势分析1.3.1 便于后期推盘过程中调节市场中客户的特定需求 在排号过程中客户会对产品布局产生相当大的敏感度，组团的合理分布就可以对其消费行为产生相当大的调节作用。 组团划分对于排号期会产生相当的消费合理性与公平性。 组团划分在推盘过程中可以形成市场的合理性供给，是调节项目消化速度与销售节奏最合理的组织方法。1.3.2 便于后期营销过程中价格策略的具体执行 AKA2、BLB2分别产生自身的组团价差比 AKA2、BKB2内部分别形成自身的楼间价差比 Al、A2、BLB2本身是可以执行价格策略的均价实体2.1.1 方案一、

18、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成7O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余3O%销售任务。MMUFfftmMMSI07.nQ7.8Jl07.n*o7.on07.nn07.12112.1.1.1 推盘原则本方案开盘期消化70%房源，大约2200套住宅坚定快速营销理念，在牺牲一部分利润的情况下迅速抢占市场能够达到快速回款的效果。有组织开放2大组团，保留B2组团的后期支撑作用。采用全面开放排好推盘节奏，一次性推出3个小组团进行牌号认购。开放团开放Blifl团开放B2tfl团A1A/%A_7*,07.9HM079底07.10月底07,11月中旬07.12月底中签的3个阻团 定

19、于9月初至9月底集中推出整体A组团；进行充分排号同时完成此组团产品的市场接受度分析。 Bl组团的价值量较高，选择在十一黄金周进行集中推出满足Al组团产品供给量少的市场态势，同时利用组团间的价格与品质差异促高Al组团的成交率同时满足市场对于产品的差异化需求。 在开盘期中集中销售AKA2、Bl三个组团由于三个组团的产品价值量以及位置，产品特性的差别市场对其接受度会有较高的提升。 B2组团由于后推出原因产品价值量会有相当的提升，推出时间定于11月中旬在开盘后的集中签约完成后推出市场。 作用有两处：第一，以高位价格促成前三个组团的成交率，完成开盘任务形成相对热销的市场节奏。第二，拉升一期市场均价造成热

20、销后的实体效应同时拉升均价弥补低价开盘后损失的市场利润。2.1.2方案二、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成6O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余4O%销售任务。A_A_A_9、一二：07.7wo7,nor.nMr.onwo.nn07.12/12.1.2.1推盘原则本方案开盘期消化60%房源，大约1800套住宅坚定快速营销理念，在牺牲一部分利润的情况下迅速抢占市场能够达到快速回款的效果。有组织开放2个各分组团，目的在于既要满足开盘的产品市场供给又要满足后期有足够的剩余产品对市场进行调节。采用分列式开盘策略，选择两大组团中的分组团进行营销，从而掌握市场客群对于整体一期

21、产品的接受度。所推出房源体量不宜过大，但要求具备较为丰富的产品线特点，才能吸引多元化的市场差异化客群。淮冬2次开鱼 定于9月初至1。月初集中推出整体Al、Bl组团；进行充分排号同时完成此组团产品的市场接受度分析。 Bl组团的价值量较高，选择在十一黄金周进行集中推出满足Al组团产品供给量少的市场态势，同时利用组团间的价格与品质差异促高Al组团的成交率同时满足市场对于产品的差异化需求。 在开盘期中集中销售AKBl两个组团由于本身的产品价值量以及位置，产品特性的差别市场对其接受度会有较高的提升。 A2、B2组团定于十月中旬开盘后进行集中推出市场，此时处于强销期，可以进行每两周开盘来迅速消化次两个分组

22、团。 A2、B2组团由于后推出原因产品价值量会有相当的提升; 作用有两处：第一，以高位价格促成前两个组团的成交率，完成开盘任务形成相对热销的市场节奏。令第二，拉升一期市场均价造成热销后的实体效应同时拉升均价弥补低价开盘后损失的市场利润。2.1.3方案三、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务月底完成剩余5O%销售任务。MMRlHAVIMSaI一.工.，,07.7Hm。7与”7.HM07.1HW07.1H*07.11H7.11N2.1. 3.1推盘原则本方案开盘期消化50%房源，大约1500套住宅在坚定快速营销理念的同时采取统筹兼顾的操盘原则，此方案对于均价的实现有这较高要求同时在速度方面追

23、求强销期的快速营销；在开盘期主要以低价值量产品打开市场，抢占一定市场分额来完成产品、形象系统发布的作用。前期推出房源在保证低价值量的同时，优化产品结构以丰富的产品线来市场接受度，为日后主力组团产品入市创造出有利的条件。有组织开放2个次组团，保留另外两个此组团的后期支撑作用。这样就有利于保证开盘期的市场供给同时可以保证强销期项目有足够优质的主打产品进行市场营销O定于9月初至10月初集中推出Al、Bl次组团:进行充分排号同时完成此组团产品的市场接受度分析。 Bl组团的价值量较高，选择在十一黄金周进行集中推出满足AI组团产品供给量少的市场态势，同时利用组团间的价格与品质差异促高Al组团的成交率同时满

24、足市场对于产品的差异化需求。 在开盘期中集中销售AlBl两个组团其本身的产品价值量以及位置，产品特性的差别市场对其接受度会有较高的提升。 A2组团的推出定于开盘后的第二个星期，主要目的： 保证开盘期有足够的时间来消化完毕所推出的A1、Bl组团。 B2组团的继续保留也是考虑到强销期的快速营销的目标主要是A2组团主要因为其价值量相对较低,产品户型偏小具备快速营销的条件。B2组团由于后推出原因产品价值量会有相当的提升，推出时间定于11月中旬在开盘后的集中签约完成后推出市场。2L4方案四、2OO7年10月开盘未能完成5O%销售任务，开盘后至2007年12月底未能完成剩余50%销售任务从而不能完成一期既

25、定任务转而执行备选方案即2007年完成一期70%任务，2008年春节前完成剩余20%任务。MMWl符陆*AAA-；1二Tl7月中旬07.H7.H*I07.10H07.11MOB.1H0JH2.1.4.1推盘原则本方案开盘期消化40%房源，大约1200套住宅开盘期坚定快速营销理念，在牺牲一部分利润的情况下迅速抢占市场能够达到快速回款的效果。在强销期以及结案期推盘上均已主打产品作为市场供给的主体产品均已实现较高的均价为主要目的。有组织开放Ah部分Bl组团，主要目的在于：令开盘期任务量不大且均价水平较低不宜推出过多产品，不然会导致项目后期均价实现的难度加大。令B1组团有相当产品本身具备一定的价值量，

26、在保证开盘供给量的同时可以细化B2组团的产品供给形式这样可以最大限度保证高产品量的实现。集中餐的 定于9月初至10月底集中推出整体Al、50%的Bl组团；进行充分排号同时完成此组团产品的市场接受度分析。 在开盘期中集中销售A1、部分B2两个组团由于其产品价值量以及位置，产品特性的差别市场对其接受度会有较高的提升。同时为日后B2组团的市场价格进行初步“试水”，来达到均价上升的目的。 A2组团推出时间定于11月中旬在开盘后的集中签约完成后推出市场。由于强销期任务较大故推出产品要满足市场的整体需求量，且此部分价值量较低通过后推出市场可以间接提升此部分产品价值量。 利用2008年元旦时间节点推出50%

27、B2组团目的在于：令第一，以高位价格促成前三个组团的成交率，完成相对热销的市场节奏。第二，利用元旦机会聚集人气消化掉存在的高价值量产品同时促进未签约客户进行签约来完成07年任务。第四部分项目价格策略1 .价格策略1.1 方案一、2OO7年12月底前完成一期9O%销售任务开盘完成7O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余3O%销售任务。,.JL.JLIf；1J:一17FAM8月SH5”1月/7.11H9711HJfA*UI界Ml/RaBMU!11A/J_4二一07411B!J7.q*MMt;it*MIt检电寰L*2tlH*VWTHW9fn9TnnSfq071q7.11A7Ufl次均价范畴

28、可以对市场形成相当的吸引力同时可以对于潜在竞争对手进行一定的价格营销打击。开盘均价在3600元/平米，基本满足快速营销需要。各组团推出市场均发布实体均价信息，为促成成交没有必要隐瞒推出产品均价。1.L2价格实现分解方案整体均价实现入市价格(元/)开盘面积面积权重权重面积ID1销售额ID1实现均价(/)36000.615192054691200036502532000.375960277254000362537000.12532093684000合计1917850000令本方案开盘期销售压力较大，拿出60%的面积进行消化，开盘入市均价定为3600元/面。令强销期主力消化30%的建筑面积均价水平也

29、相应提升至3650元/曲令结案期为保证整体项目的利润的实现可以拉高均价水平在3700元11f高度。开盘期均价分解价格(元m*)开盘面积(m*)面积权重权重面积m,销售额(元)实现均价(cm*)33001519200.05759625066800348033500.15227887633980034000.23038410330560035000.23038410634400035500.23038410786320036000.15227888203680036500.05759627725400合计1528681600开盘完成6O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余4O%销售任务。

30、it”局安RJt.waM1.2.1 价格策略诠释 2007年7月项目开始公布市场价格信息，但由于市场价格竞争相当激烈，各竞争对有对于价格信息均采用“以假示真”的市场营销手段，故本项目暂时不公布开盘整体均价，只给定均价范畴即可；3500元/平米3800元/平米 次均价范畴可以对市场形成相当的吸引力同时可以对于潜在竞争对手进行一定的价格营销打击。 开盘均价在3600元/平米，基本满足快速营销需要。 各组团推出市场均发布实体均价信息，为促成成交没有必要隐瞒推出产品均价。方案整体均价实现入市价格（元/）开盘面积面积权重权重面积ID1销售额ID1实现均价（元/）36000.615192054691200

31、036502532000.375960277254000362537000.12532093684000合计1917850000令本方案开盘期销售压力较大，拿出60%的面积进行消化，开盘入市均价定为3600元/面。令强销期主力消化30%的建筑面积均价水平也相应提升至3650元/曲令结案期为保证整体项目的利润的实现可以拉高均价水平在3700元11f高度。开盘期均价分解价格（元m*）开盘面积（m*）面积权重权重面积m,销售额（元）实现均价（cm*）33001519200.05759625066800348033500.15227887633980034000.2303841033056003500

32、0.23038410634400035500.23038410786320036000.15227888203680036500.05759627725400合计1528681600开盘完成5O%销售任务，开盘后至2OO7年12月底完成剩余5O%销售任务。1.3.1 价格策略诠释 2007年7月项目开始公布市场价格信息，但由于市场价格竞争相当激烈，各竞争对有对于价格信息均采用“以假示真”的市场营销手段，故本项目暂时不公布开盘整体均价，只给定均价范畴即可；3700元/平米4000元/平米 次均价范畴可以对市场形成相当的吸引力同时可以对于潜在竞争对手进行一定的价格营销打击。 开盘均价在3700元/

33、平米，满足最大利润需要。 各组团推出市场均发布实体均价信息，为促成成交没有必要隐瞒推出产品均价。方案整体均价实现价格(m,)总面积面积权重权重面积销售额实现均价（元/）36000.512660045576000037502532000.375960284850000369538500.250640194964000合计1935574000令本方案开盘期销售压力较大，拿出50%的面积进行消化，开盘入市均价定为3600元tf0令强销期主力消化30%的建筑面积均价水平也相应提升至3750元/Df令结案期为保证整体项目的利润的实现可以拉高均价水平在3850元11r高度。开盘期均价分解价格（元/就）开盘

34、面积（11f）面积权重权重面积（Itf）销售额（元）实现均价（元g33001266000.05633020889000348033500.15189906361650034000.2253208608800035000.2253208862000035500.2253208988600036000.15189906836400036500.05633023104500合计1440568000007年12月底未能完成剩余50%销售任务从而不能完成一期既定任务转而执行备选方案即2007年完成一期80%任务，2008年春节前完成剩余20%任务。1.4.1价格策略诠释2007年7月项目开始公布市场价格

35、信息，但由于市场价格竞争相当激烈，各竞争对有对于价格信息均采用“以假示真”的市场营销手段，故本项目暂时不公布开盘整体均价，只给定均价范畴即可；3700元/平米4000元/平米 次均价范畴可以对市场形成相当的吸引力同时可以对于潜在竞争对手进行一定的价格营销打击。 开盘均价在3700元/平米，满足最大利润需要。 各组团推出市场均发布实体均价信息，为促成成交没有必要隐瞒推出产品均价。方案整体均价实现价格总面积面积权重权重面积销售额实现均价I36000.410128036460800037502532000.4101280379800000371038500.250640194964000合计1939

36、372000本方案开盘期销售压力较大，拿出50%的面积进行消化，开盘入市均价定为3600元/皿。令强销期主力消化30%的建筑面积均价水平也相应提升至3750元m*结案期为保证整体项目的利润的实现可以拉高均价水平在3850元/皿高度。开盘期均价分解价格开盘面积面积权重权重面积销售额实现均价34001012800.05506417217600360035000.15151925317200035500.2202567190880036000.2202567292160036500.2202567393440037000.15151925621040038000.05506419243200合计1364608000