海南省垦区建房管理办法（修订）（征.docx

附件1海南省垦区建房管理办法（修订）（审议稿）第一章总则第一条【目的和依据】为规范海南垦区职工、居民自住住房的建设管理工作，改善职工、居民居住环境，严格保护和节约集约利用土地资源，构建垦地融合的住房保障体系，保障垦区企业、职工及居民合法权益，根据有关法律、法规及政策规定，结合我省实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于垦区职工、户籍在垦区的居民，新建、改建、重建自住住房以及垦区集中建设保障性住房、安置房等具有政策保障性质住房的管理。第三条【建房模式】垦区建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指垦区职工、居民在垦区建造唯一自住住房的行为。集中建房是指由所在市县人民政府组织在垦区集中建设保障性住房、安置房等具有政策保障性质住房的行为。第四条【分类引导】垦区建房以集中建房为主，个人建房为辅。垦区原则上实行场部和镇墟区域集中建房，及中心居民点统一规划、统一标准、统一配套（以下简称“三统一”）相对集中建房；个人建房仅限于符合国土空间规划的场部原址改建、重建,并场队和难侨队职工居民新建、改建、重建，以及其他生产队职工居民现有住房属于C、D级危房急需采取安全措施的在“三统一”中心居民点新建、改建、重建唯一住房。第五条【基本原则】垦区建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工，保护环境，体现地域特色，注重加强建筑风貌管控引导，构建住房全生命周期管理模式。第六条【管理部门】市县人民政府对本行政辖区垦区建房管理负总责；市县自然资源和规划部门负责垦区建房规划、用地等管理；市县住房城乡建设部门负责编制并督促建房计划实施和监管；市县营商环境建设局按职责负责相关审批工作；乡镇（区）人民政府负责年度计划申报、乡村建设规划许可证核发、个人建房活动的监督管理等工作。农场（社区）居负责垦区住房购房、建房资格和用地初审、事后管理等具体事务。省自然资源和规划、营商环境建设、住房城乡建设、农业农村、发展改革、财政、应急管理、林业等部门按照各自职责，指导和监督垦区建房管理工作。海南省农垦投资控股集团有限公司（下称“海垦集团”）及其垦区二级企业共同配合市县人民政府和有关部门做好垦区建房协调、督促、指导工作。第二章规划和用地第七条【规划编制】垦区建房应当符合市县国土空间规划,严格遵循“先规划、后建设”原则。市县人民政府应当依据市县国土空间总体规划，结合垦区产业发展规划，组织编制垦区详细规划，明确本辖区内垦区建房空间布局，明确划定场部和居民点建设范围，明确中心居民点布局,充分征求海垦集团二级企业和垦区居民、职工意见，依法审批并组织实施。第八条【节约集约用地】垦区建房所占用土地属于国有土地。垦区应当优先盘活闲置存量房屋，充分利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，应遵循节约集约利用原则，依法办理农用地转用审批、无偿收回国有土地使用权等手续。第九条【配套设施】市县人民政府应将垦区“五网”基础设和公共服务设施纳入各行业发展建设规划，并按规划实施垦区居民点内道路、给排水、供电、通讯、生活垃圾分类处置等配套设施建设，实现统一规划、建设和管护。第十条【一户一宅】垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的职工、居民家庭只能使用一处住宅用地或购买一套政策保障性质住房。垦区职工、居民个人新建住房竣工或集中建房分配后一年内退回原有住宅用地及其地上房屋，由用地权属单位依法收回。涉及地上建（构）筑物补偿的，由用地权属单位按照评估价予以补偿。第十一条【方案设计要求】垦区建房应当符合市县国土空间规划管理技术规定、住宅设计标准、配套设施设置规范和风貌导则要求。建筑层数和高度须符合所在区域详细规划管控要求。个人建房每户住宅用地面积原则上不得超过120平方米；并场队、难侨队可根据土地资源状况、申请人的人口等情况适当放宽，但每户住宅用地面积最多不超过175平方米。现有住房用地面积超过标准的，改建、重建时需按规定核减。第三章申报主体和条件第十二条【申报主体和条件】户籍在垦区范围内的职工、居民，具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的住房或个人新建、改建、重建自住住房，其中个人建房必须符合本办法第四条规定。（一）因海南省境内无住房或现有住房面积低于各市县划定的住房困难标准的；（二）因国家建设需要、实施国土空间规划、公共设施和公益事业建设、开展全域土地综合整治以及项目建设需要等，需要拆迁安置的；（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；（四）原有住房纳入危房改造范围或需要拆除重建的。第十三条【不予批准情形】有下列情形之一的，不予批准垦区职工、居民新建住房：（一）在海南省境内拥有自有住房（含商品住房、政策性住房、自建房等，不含租赁型住房），且家庭人均住房建筑面积超过所在市县划定的住房困难标准的；（二）将海南省境内自有住房进行出租、转让的；（三）在属地农场公司权属土地范围内从事农业生产经营但未与农场公司签订土地承包租赁合同的；（四）不符合法律、法规或者政策规定的其他情形。第四章个人建房第十四条【申请材料】符合条件的垦区职工、居民个人申请建设住房的，应向农场（社区）居提出建房申请，申请材料包括但不限于住宅建设申请表、现有住房产权处置协议、个人建房承诺书、户口簿及家庭成员的身份证复印件、符合国土空间规划的用地四至等，具体由市县制定申报材料清单对外公布。第十五条【资格审查程序】个人建房审批程序和要求参照海南省村庄规划管理条例海南省农村居民建房审批办法和海南省农民建房办事指南等规定执行。农场（社区）居接到个人建房申请后10个工作日内，对申报材料、建房资格、用地等情况进行审核，并征求垦区二级企业意见，在住宅建设申请表上作出初审意见。经审核符合条件的，将审核结果在农场场部和农场（社区）居进行公示，公示时间为7天，公示期满无异议后，报乡镇（区）人民政府。审核不符合条件的，应当书面告知。第十六条【行政审批程序】乡镇（区）人民政府应当在接到建房申报材料后10个工作日内，组织乡镇自然资源和规划主管部门进行实地审核，作出审核意见。审核内容包括拟用地是否符合规划、权属是否清晰、拟建房位置以及层数、高度、建筑风貌是否符合要求等。经审核符合条件的，乡镇（区）人民政府将相关材料报市县自然资源和规划主管部门。市县自然资源和规划主管部门分批次向市县人民政府申请办理林地占用、农用地转用手续。农用地转用可参照海南省自然资源和规划厅海南省农业农村厅关于进一步规范农村宅基地农转用审批管理的补充通知（琼自然资规20219号）采取“定量不定位”方式，分批次审批办理本年度垦区个人建房用地新增建设用地（包括占用耕地规模）。个人建房涉及的新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、森林植被恢复费等用地报批费用由市县政府承担，纳入划拨土地成本。并场队、难侨队和中心居民点的个人建房用地，市县自然资源和规划主管部门可分批次向市县人民政府申请办理国有土地收回手续，以划拨方式供应。经依法批准用地的，乡镇（区）人民政府同步核发乡村建设规划许可，并备注“垦区个人建房”。涉及建新拆旧的应注明新房竣工后退回原有住宅用地的内容，并监督实施。第十七条【施工报建、安全监管】职工、居民取得乡村建设规划许可证后，按照海南省住房和城乡建设厅关于试行建筑工程施工许可告知承诺制审批的通知（琼建管2019）155号）规定，需要办理施工许可证的，由市县营商环境建设部门办理施工许可证，并同步推送同级住房城乡建设部门履行施工质量安全监管职责；不需要办理施工许可证的个人建房由乡镇人民政府做好施工质量安全监管、风貌管控等工作。第十八条【设计、施工】个人建房可选用省和市县自然资源和规划部门或住房城乡建设部门推荐的通用图集，也可以委托具有相应资质的单位或建筑、结构专业设计人员设计，委托乡村建设工匠施工。通用图集和设计方案应符合当地风貌管控要求，农房设计、施工和验收应符合国家、行业和我省现行抗震设防等有关工程建设标准。第十九条【住宅用地范围划定和开工查验】经批准建房的职工、居民应当在开工前，持乡村建设规划许可和住宅用地批准文件或者住宅用地使用证明等，向乡镇（区）人民政府或授权的牵头部门申请定位放线。乡镇（区）人民政府应当在10个工作日内，组织到现场进行开工查验，实地免费丈量批放住宅用地，确定建房位置。职工、居民应当严格按照乡村建设规划许可和施工图纸的要求进行施工。第二十条【竣工验收】职工、居民个人应当在建房完工后向乡镇（区）人民政府申请竣工验收。乡镇（区）人民政府应当在接到申请之日起10个工作日内进行现场核实，实地检查是否按照批准的面积、四至等要求使用土地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并自现场核实之日起5个工作日内出具验收意见。办理施工许可的由市县住房城乡建设部门按规定办理竣工验收。第二十一条【不动产权登记】经依法批准的个人建房，以及在中心居民点自建唯一住房的职工、居民向市县不动产登记机构申请办理划拨性质的不动产权证，不动产权证应备注“垦区个人建房”。第二十二条【房产管理】垦区个人建设的住房不得对外销售或转让。确需退出的，由市县住房保障管理部门或者市县指定的单位按规定收回，统一管理、统一分配。第五章集中建房第二十三条【计划制订】市县人民政府于每年年初根据垦区住房需求、存量闲置住房等情况，组织制定垦区集中建房计划，纳入本市县住房保障计划。乡镇（区）人民政府依据垦区居民点详细规划编制“三统一”中心居民点建设实施方案，征求垦区二级企业意见后，报市县人民政府批准实施。第二十四条【土地供应】垦区集中建房应当按照规定依法办理规划、用地、建设等行政审批手续。安置房可采取划拨、出让等方式供应土地。保障性住房按照相应政策供应土地。海垦集团二级企业利用自有存量建设用地建设垦区保障房的，可采用保留划拨、出让方式办理用地手续。.第二十五条【房产管理】垦区集中建设的住房，由市县住房保障管理部门或者市县指定的单位按规定统一管理、统一分配。第二十六条【安置房审查审批程序】符合条件的垦区职工、居民申请安置房的，应向其所在农场（社区）居提交申请及相关材料。农场（社区）居接到垦区职工、居民申请后10个工作日内，对申报材料进行初审。经审核符合条件的，将审核结果在农场场部和农场（社区）居进行公示，公示时间为7天，公示期满无异议后，由农场（社区）居报乡镇（区）人民政府审核，乡镇（区）人民政府审核后报市县住房保障管理部门。不符合条件的,应当书面告知。市县住房保障管理部门在接到购申请住房房申报材料后，按规定做好审查工作。第二十七条【不动产权登记】垦区集中建设的住房，按省、市县有关规定办理不动产权登记。第六章监督检查和法律责任第二十八条【按批准施工】垦区建房应当严格按照用地批准文件和规划建设许可进行施工。第二十九条【监督检查】各市县综合行政执法、营商环境建设、自然资源和规划、住房城乡建设、林业等部门和乡镇（区）人民政府要按职责加强对垦区建房活动的监督检查。第三十条【未经批准转让合作的处理】垦区二级企业、职工及居民未经批准擅自将垦区土地对外转让或合作开发建房的，由有关主管部门按照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法等法律法规依法查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。第三十一条【非法建设的处罚】未经批准或者骗取批准，非法占用垦区土地建设的，由有关主管部门依照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、海南经济特区林地管理条例、海南省查处违法建筑若干规定等有关规定依法查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。超过规定的标准多占用土地，新建房屋竣工后不按规定拆除原有房屋并退还土地的，按照非法占地处理。第三十二条【行政处罚权实施】本办法涉及的行政处罚根据国家和我省相对集中行政处罚权的规定，市县执法事项清单已经明确由综合行政执法部门实施的，从其规定。第三十三条【违纪违法处理】各级自然资源和规划、住房城乡建设、综合行政执法等部门及乡镇（区）人民政府、农场（社区）居等单位工作人员在垦区建房管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第三十四条【完善手续】符合本办法的已建个人唯一自有住房，可参照本办法完善有关报建手续。第三十五条【名词解释】本办法中下列名词的含义是：垦区是指海垦集团及其下属企业所管理的区域范围。垦区职工是指与海垦集团或其下属企业存在劳动关系，且在垦区企业连续工作满5年的人员。垦区居民是指户籍在垦区的人员。并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。难侨队是指垦区于1960-1979年间安置印支难民所建的安置点形成主要用于印支难民、归国华侨生产生活的生产队。第三十六条【制定实施细则】市县人民政府可以依据本办法，制定垦区建房管理实施细则。农垦移交市县管理的农场、华侨农场、市县办农场，以及国有企业办农场可由市县人民政府参照本办法，按照本市县建房管理的政策规定制定实施建房管理办法。市县对营商环境建设部门、乡镇人民政府的规划许可审批权限划分另有规定的，从其规定。第三十七条【未尽事宜】本办法未尽事宜，按照国家、海南省有关法律、法规及政策文件执行。第三十八条本办法自2024年月日起施行，有效期5年。具体应用中的问题由海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅负责解释。