长春颐养中心建设项目可行性研究报告.docx

项目编号：2009012世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目可行性研究报告（代项目瘦议书）第一章,总论11.1 项目背景11.2 项目概况111.3 问题与建议17第二章需求分析192.1 世界人口老龄化及其相关问题192.2 中国人口老龄问题及社会福利化现状202.3 吉林省老年人社会福利化现状232.4 需求分析及预测24第三章建设内容与建设规模283.1 建设规模283.2 建设内容28第四章场址选择314.1 建设场址314.2 场址条件31第五章建设方案385111»385.2 建设方案385.3 设备方案54第六章总图运输与公用辅助工程606.1 总图布置606.2 公用工程建设方案64第七章环境影响评价707.1 环境条件现状调查707.2 设计依据707.3 设计原则707.4 主要污染物707.5 环保防治措施727.6 绿化757.7 环境影响评价结论75第八章消防768.1 设计依据768.2 建筑物耐火等级768.3 消防设计76第九章节能799.1 概述799.2 编制依据799.3 能源消耗指标809.4 节能措施80第十章组织机构与人力资源配置8110.1 组织机构设置8110.2 人力资源配置8110.3 员工培训计划82第十一章项目实施进度安排8311.1 项目实施原则8311.2 项目实施进度安排83第十二章投资估算、资金投入计划及资金筹措8612.1 投资估算8612.2 资金投入计划及资金筹措88第十三章工程招标9913.1 招标依据及范围9913.2 招标情况99第十四章财务评价IO1.14.1 编制依据及说明10114.2 基础数据IOI14.2.1 建设内容及规模10114.3 收入、支出估算10114.4 财务评价指标10414.5 清偿能力分析10514.6 财务生存能力分析10814.7 财务评价结论108第十五章社会评价10915.1 项目对社会的影响分析10915.2 项目与所在地互适性分析10915.3 社会风险分析11015.4 社会评价结论110第十六章研究结论与建议I1.1.16.1 研究结论I1.1.16.2 建议112附图：1、项目规划图2、项目位置图附件：1、企业法人营业执照（注册号：220H2010002053号）2、中华人民共和国组织机构代码证（代号675647304）3、长春市双阳区人民政府专题会议纪要研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题200820号4、长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚（长春）颐养中心项目有关事宜的承诺函（长双府函200814号）5、长春市双阳区发展计划与经济贸易局关于同意世纪爱晚（长春）实业有限公司爱晚（长春）颐养中心项目开展前期匚作的通知（长双计经项字2008140号）6、世纪爱晚投资有限公司与长春龙湖实业发展有限责任公司合作合同世eei（长。）实业*限公世W及长）用桃中彼攻。第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目1.1.2项目建设单位概况建设单位：世纪爱晚（长春）实业有限公司注册地址：长春市双阳区奢岭镇新兴村龙湖生态示范园区法定代表人：鄢菱（董事长）公司类型：有限责任公司上级主管部门：双阳区人民政府世纪爱晚（长春）实业有限公司成立于2008年12月11日，注册资本5000.00万元（其中世纪爱晚投资有限公司出资70斩计3500.00万元；长春龙湖实业发展有限责任公司出资30%,计1500.00万元，双方均以现金方式出资）。公司主要经营范围：房地产开发：施工总承包：专业承包：酒店管理：福彩、体彩彩票设备开发、销售；销售F1.用品；旅游资源开发；电视节目策划；投资管理；资产管理：销售自行开发的商品房；养老设施开发管理等业务。公司现有在编职工数量40人，其中具有中、高级职称人数占40机1.1.3可行性研究的依据I、国家发展计划委员会计办投资200215号文审定出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、全国人大常委会中华人民共和国老年人权益保障法（1996年发布实施）；3、建设部老年人社会福利机构基本规范（2001年发布实施）；4、关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）；5、中国老龄事业发展“十一五”规划（全国老龄委发20067号）；6、民政事业发展第十一个五年规划中华人民共和民政部（2007年）；7、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发200019号）；8、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定：9、中华人民共和国行业标准老年人建筑设计规范（JGJI2299）;10、中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准（GB/T503402003）;11、长春市双阳区人民政府专题会议纪要研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题200820号;12、长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚（长春）颐养中心项目有关事宜的承诺函（长双府函200814号）;13、长春市双阳区发展计划与经济贸易局关于同意世纪爱晚（长春）实业有限公司爱晚（长春）颐养中心项目开展前期工作的通知（长双计经项字2008140号）;14、世纪爱晚投资有限公司与长春龙湖实业发展有限责任公司签订的合作合同书（2008年11月）;15、世纪爱晚（长春）实业有限公司委托吉林省工程咨询科技公司编制可行性研究报告的合同书；16、建设单位提供的其它有关资料。1.1.4项目投资公司概况1、世纪爱晚投资有限公司概况我国已进入老龄化社会，中国社会工作协会根据党和国家“党政领导、社会参与、全民关怀”的老年事业发展方针倾力推出“爱晚工程”，将居家养老和集中养老有效地结合起来，推动我国社会化养老服务体系的形成和发展。世纪爱晚投资有限公司是由中国社会工作协会、西部中彩投资有限公司、中信国安集团公司共同组建的一家以实现国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老年事业发展为己任的大型企业，是目前国内最具潜力的一家全面促进中国社会养老服务产业发展的综合性企业。世纪爱晚投资有限公司作为市场化运营“爱晚中心”的唯一企业平台，是经国家工商行政管理局登记注册，并经审批机构批准成立的法人单位。公司2007年1月成立，总部位于北京CBD,它汇集了“爱晚中心”、融投资功能、娱乐旅游和传媒事业等主营业务，高举构建和谐社会的宏观旗帜，整合优势资源，集中力量推进社会老年事业快速全方位的发展。2、长春龙湖实业发展有限责任公司长春龙湖实业发展有限责任公司是个从事休闲度假旅游开发、绿色无公害有机食品生产、生态种植、养殖为一体的民营有限责任公司。公司创建于2003年，公司注册资本为2800.()0万元，现有固定资产800.00万元。现有员工40人，其中，大、中专以上学历人员占80舟,在长春巾双阳区奢岭镇龙湖山拥有1305亩（约87hrn2）土地的使用权。公司开发建设的龙湖生态示范园区，将旅游业与农业结合起来，突出原生态的特色，成为集种植、养殖、加工、休闲度假、旅游观光为一体的生态示范园区。1.1.5项目背景1. 1.5.1爱晚工程概述爱晚工程是一项中国社会化养老服务的系统工程。中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政策性支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将通过共同发展、相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论坛）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动的爱晚大格局。1.1.5.2爱晚工程的目标（建设品牌）（1）社会品牌用“爱晚”诠释和标识社会化养老的综合内涵，应用现代经营管理理论，将一项社会公共事业品牌化，创造经营型社会的成功范例。爱晚事业，就是社会化养老事业。（2）行业品牌国家已将社会化养老确立为新兴服务产业并正式列为鼓励类产业目录，一个社会化养老新兴产业的确立同时也是社会化养老新兴行业的确立。爱晚产业、爱晚行业、就是社会化养老产业、社会化养老行*0(长。1实业次限公O1tt"St0(长)E舞中心H见E1.(3)企业品牌行业的发展目标要通过企业的发展过程来实现，而龙头企业对全行业的发展会起到积极的带动作用。爱晚工程的目标之一就是联合社会力量，打造一个社会化养老的龙头企业：爱晚集团。(4)项目品牌爱晚也将成为社会化养老的系列公益活动和企业经营活动具体项目的授权使用品牌。(5)服务品牌爱晚将成为社会化养老社会公益服务的企业经营服务的授权使用品牌。(6)产品品牌爱晚将成为社会化养老产品开发和经营过程中授权使用的品牌。1.1.5.3爱晚工程的定位方向定位：促进中国的社会化养老事业健康发展原则定位：公益性、规范性、系统性、开放性功能定位：示范性、引导性、孵化性、创新性价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、多赢、可持续发展业务定位：传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务对象定位：全体老年人合作定位：国际组织、政府机构、企业、社会组织、专业团体、个人1.1.5.4爱晚工程的合作平台爱晚工程将打造社会力量共同参与社会化养老事业的合作平台。社会组织的合作平台：社会化养老工作委员会开发性金融合作平台：世纪爱晚投资有限公司企业创新与发展平台：爱晚集团社会化养老机构网络平台：爱晚服务网络居家养老及社区养老辑射平台：爱晚中心社会化养老培训平台：社工学院社会化养老交流平台：中国社会化养老论坛社会化养老信息平台：中国社会化养老网志愿者慈善救助平台：爱晚志愿者时间银行、爱晚专项基金1.1.5.5爱晚工程的内容爱晚工程的主要内容如卜丁社会化养老论坛社会化养老信息中心社会化养老合作平台（组织平台、金融平台、企业平台）社会化养老服务基地（爱晚中心）社会化养老服务网络（社区网、城市网、地区网、全国网）社会化养老慈善及救助行动1.1.5.6爱晚工程的发展战略“爱晚工程”通过点、线、面的建设，倾力打造全国连锁“爱晚“点”的建设是指初期将在全国20个中心城市建设“爱晚中心”，待“爱晚中心”项目在长期实现自给自足，引入客户群，资金筹备到位，项目进入成熟期后，继续完善“爱晚工程”的全面建设。“线”的建设是指成立爱晚工作委员会，建设以爱晚论坛、爱晚志愿者、爱晚信息中心、爱晚行动、爱晚项目基金等为支撑点的中国社会化养老服务系统工程，建立全行业的信息采集、发布与交流中心，建立政府与社会之间的沟通管道和对话机制。“面”的建设是指整合社会力量，以社会化养老工作委员会为组织平台，以世纪爱晚投资有限公司为开发性金融合作平台，以爱晚管理为管理平台，以爱晚国际为国际合作平分，以社工学院为培训推广平台，构建社会化养老产业发展平台。在全国范围内建设一个老年产业化运作的创新性经营模式。1. 1.5.6项目提出的背景我国是世界老年人口大国，也是老年人口增长最快的国家之一。据有关部门调查显示，到2007年底，我国60岁及以上老年人口已经达到1.53亿，约占总人口的11.6机这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，对老年人的照顾越来越依赖于社会。到2020年,中国老年人口将达到2.48亿人,占人口比例的17%,解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。特别是近年来，中国政府全面费彻落实科学发展观，积极应对人口老龄化挑战，把发展老龄事业作为经济社会统筹发展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业发展。国家通过舆论导向和政策引导社会力量兴办了养老事业，2008年I月23U,在人民大会堂召开的爱晚工程的启动的新闻发布会，标志着社会化养老系统工程的正式启动。爱晚工程是一个系统工程，目标远大，任务艰巨。它坚持实践性与科学性的统一、公益性与发展性统一、规范性与开放性统一、成长性与示范性统一，积极探索，勇于创新，联合多方面的社会力量共同推进社会化养老事业的发展。截止到2008年，我国已有北京、天津、黑龙江、辽宁、河南、山东、江苏、上海、浙江、四川、广东等34个省市和地区加入老年公寓联盟。截至到2007年末，吉林省60岁以上的老年人约有320万人，城镇60岁以上的老年人约有10()万人，仅长春市60岁以上老年人口已约达80.7万人，长春市已进入了人口老龄化城市行列。随着社会的发展和人民生活水平的提高、计划生育国策的不断落实，越来越多的4:2:1家庭模式出现，给家庭和社会带来一些新的问题。据统计，我国2000年入住老年公寓的需求达1200万人，而且前敬老院、福利院和老年公寓收养的老人加在一起不到70万人，有些地方老年公寓的入住率甚至达不到50%。中国老龄协会主任程勇告诉我们，入住率不高的原因是有的老年公寓收费太高，而退休费只有几百块钱，面对老年公寓收费儿百上千元，承受不了；再由于服务不到位，服务设施不齐全，也是制约老年公寓发展的一个因素。吉林省今年来在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展，连续两年GDP增幅居全国第二位。医疗、教育、养老等社会事业有/极大地提高，生态环境得到了极大地改善。蓝天、碧水、冰雪、生态已经成为吉林省的又一名片，是全国少数几个生态示范省之一。旅游事业快速发展，已成为全国重:要的旅游目的地和集散地。而长春市作为吉林省省会城市，各项事业得到飞速发展，城市面貌日新月异，已成为东北腹地的重要城市。近年来，同世界人口老龄化一样，吉林省、长春市人I老龄化问题也F1.显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。出于关爱老人、回报社会的目的，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展吉林省老年人社会福利事业，满足社会人1.J老龄化带来的诸多需求，世纪爱晚（长春）实业有限公司提出在长春市双阳区内新建一处集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、“享乐”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端养老居住社区，以指导带动吉林省福利事业的发展，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。1.1.6工程定位、目标、平台本项目建设的世纪爱晚（长春）颐养中心是爱晚工程系统中重要的组成部分，是以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理、打造成综合性的精致社区。1、工程定位本工程为中国社会化养老服务的系统工程。是以促进中国的社会化养老事业健康发展为已任，传播先进的养老理念，为政府、社会、老年人服务，引导一场公益性、规范性、示范性、创新性的养老产业新格局。2、工程的目标本工程目标是以“爱晚”诠释和标释社会化养老的综合内涵，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性养老社区，满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求。“爱晚”也将成为社会化养老公益服务和企业经营活动具体项目的授权适用品牌。3、工程的平台本工程的平台是以中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司为爱晚工程的两大实施主体。国家开发银行政策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将打造社会力量共同参与与社会化养老事业的合作平台，将通过世纪爱晚投资有限公司的市场运作，以“世纪爱晚（长春）颐养中心”项目为行业根本和基础，逐步形成相关养老产业项目，以及社会化养老论坛、社会化养老信息中心、辐射至社区和家庭的区域网络、爱晚行动、爱晚基金等相互协调互动的爱晚大格局。以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理.、打造成综合性的精致社区。中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司、国家开发性金融银行分别是爱晚工程的政府性平台、企业平台和金融平台。1. 1.7项目服务的宗旨和内容1、服务宗旨一切为了老人，为了老人一切。视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务嬴得老年人的信任。2、服务内容(1)提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。(2)提供星级标准的入住设施及高品质贴身式的星级服务。为每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、金融服务、一站式专业理财投资顾问等。配备医疗服务护理中心，并提供24小时不间断医护人员服务、康复护理、体检服务、健康咨询等。24小时救护车将以最快的速度为中老年急症患者提供便捷的抢救服务，中心的老年人可随时享受中心所有娱乐设施的使用，随时预定车辆配备服务及相关优质的物业管理服务等。1.2. 目概况1.3. 1项目拟建地点本项目建设场址位于长春市双阳区奢岭镇新兴村龙湖生态示范园区内，位于长春市东南部、中心城区与新城区双阳区汇合点一一奢岭镇。场区占地面积/IOhm1.南北最大长约为800m,东西最大宽约为620m。1.4. 2建设内容及规模1、建设规模项目合计新建建筑面积399160m三,项目建成后达到设计规模为年均进驻户数4155户，进驻人数约800010000人。2、建设内容项目主要建设内容如下：(1)养老居住区本项目养老居住区主要由独栋住户区、联排住宅区、花园洋房区、第五章建设方案5.1项目组成本项目由主要工程、辅助工程及公用工程组成。具体构成如下:(1)主要工程养老居住区：由独栋别墅、联排住宅楼、花园洋房、庭院式公寓、高层公寓风格各异的建筑物组成。生活服务区：由生态酒店、康乐中心、超市组成。健康活动区：由健身中心、保健中心、老年学校组成。(2)辅助工程公厕绿化场区道路户外活动场及停车场门卫、围墙、大门(3)公用工程水泵房配电站煤气站锅炉房污水处理站蓄水池5.2建设方案5.2.1建设方案设计原则1、项目建设应符合长春市建设总体规划要求。2、坚持以人为本的思想，体现适用、安全、卫生、经济、环保的原则，达到自然美观、简洁方便、和谐统一的效果，实现为老人优质服务的目的，满足老年人生理和心理两方面特殊居住需求。3、充分利用周边城市基础设施，降低项目建设成本。4、按照国家有关老年人居住建筑建设标准及规范要求，建设方案要体现对老年人健康和闩理能力的适应性，有利于提高老人居住质量和护理水平，并具有前映性，为今后发展预留发展空间。5、项目的总平面布局力求创造一个传统形式与现代理念相结合的空间形态，即“庭院十轴线”的形态，体现传统的内向型布局，与体现现代气息的建筑物、构筑物及环境相结合。建筑外型以古朴、恬静的风格为基调，创造出安逸、幸福的生活环境，形成具有标志性的老年服务中心建筑形象。6、贯彻适用、经济的原则，并在可能的条件下注意美观。建筑风格力求与使用功能相协调，具有一定的超前性。5.2.2工程方案5.2.2.1设计依据1、老年人建筑设计规范(JGJI22-99);2、饮食建筑设计规范(JGJ64-89);3、民用建筑设计通则(GB50352-2005);4、吉林省民用建筑标准(DB/2200,D33001-89)：5、建筑设计防火规范(GB500162006);6、建筑抗爱设计规范(GB500112001);7、砌体结构设计规范(GB5OOO32001);8、建筑给排水设计规范(GB500152003);6.2.6采暧、通风、空调安装1.采暧本项目主要是建筑物冬季采暖用热.项P1.采暖建筑物面积为399160m2.热媒参数为95七70匕热水,冬季室内采暧讯度为16匕、18C,相对湿度为5060%,建筑物热负荷按8（Wfm，考虑，合计为3192MW.热力网均乘用枝状布巴，在每个单体建筑采暖入口处均安装截止阀、计量装置和平衡阀.本项目在生活服务区建设70Om涮炉房一座，内安装28MW型燥热水锅炉3台（2用1备），以满足本项目生活服务区内建筑物冬季采暧用热.本项目在健康活动区建设220011?悒炉房一座,内安袋10.5MW型媒热水锅炉3台（2用1备），以满足本项目除生活服务区以外的建筑物冬季聚暧用热,管道敷设方式栗用沿地卜直埋敷设,钢管外加保温绝热材料。项目室外供热管网管材为双面螺施埋孤煌M管，管径DN300-室内采用翅片管散热器或其它类型的散热涔室内管材乘用焊接纲管.阀门采用铜闸阀。3、空调及通风本项目在养老居住区高等级房间设置单体空调机.本项目对生态酒店、康乐中心、健身中心、保健中心内的餐厅、康宏活动场所、文化娱乐场所、机房里地等配品恒温恒湿专用空谓和通风系统e室内常年温度控制在：及李23°±2°冬季20°±2°,换气次数23次/h本项目拟在生态酒店、康乐中心、健身中心、保健中心一层各设置中央空调机房一处，内设置中央空调机组1餐。第房、笆厅、卫生间设宽机械排风系统，自然补风：刖房排风及第七章环境影响评价71环境条件现状词杳本项目史设场址位于长春市双阳区奢岭镇新兴村龙湖生态示范园区内，周围无污染源，环境状况良好，适合本项目建设.7.2设计依据1、M环境空气质量标准GB3095T996中二级标准：2,建设项目环境保护管理条例（1998年）;3,£大气污染物综合持放标准GB13271-2001二级排放标准：4、4污水粽合排放标准GB897W96二级标准：5.长中华人民共和国环境影响评价法（2002年）；6、f城市区域环境噪声标准（GB3O%93）：?、犍筑施工场界噪声限值DB2272-2（）OX8、夕机动车辆允许噪声标准?（GBI495-79）.7.3设计原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求：2,坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求：3、坚持“三同时”的原则,即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同进投入使用。7. 4主要污染物7.4. 1除工期主要污染物1 .粉尘污染工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等：此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动.其影响范用较大：若遇上雨季,雨水冲刷以及车捎的限压,也会使施工现场变的泥泞不堪.2、尾气污染运输午辆及部分施工机械作业时因燃油会排出含HCCO、NoX等污染物的暖气持放Ia小,故主要影响施工区内的环境质量.3、噪声项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪声及原材料运输时年辆引发的交通噪声，施工机械大都具有汽级高、无规则、突发性等特点，如不采取措施加以控制，往往会对附近噪声故感点产生较为严重的污染影响。据同类施工场地类比调查，主要高噪声源有挖掘机、袋裁机、推土机、碎搅拌机、振捣棒、切割机、载重车辆等。4、生活垃圾工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内.这些临时食宿地的污水及生活废弃物若没有做出妥善处理,则公产理影响施工区的环境卫生。5、弃土施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程滉土散落满地,暗天尘土K扬,雨天5.锅炉烟气治理措施锅炉排放的废气主要是燃燃烟气，其含有S&、NO,和烟尘等可对周困环境产生破坏的污染物.本项目采用型煤锅炉排出的烟气已采用GzT20型湿式Ifti效脱硫除尘器对烟气进行处理，该除尘效率可达95%以上，脱破效率达60%80以净化后的烟气浓度约为66mgNnR符合GBI32712OOI£锅炉大气污染物折放标准3规定的指标要求。7.5.2施工期污染防治指旅1.粉尘的控制由于特殊原因而未做到硬地化处理的部位，要定期压实地面和洒水。建筑材料、建筑垃圾等在堆积时设堆棚以防风雨，在运输时乍上靛防风雨的苫布，避免大风季节产生二次扬尘2,噪声的控制施工企业应当采用低噪音的工艺和方法，当建筑除工作业的噪声超标而乂无法避免时,应当采取封闭等隔音措施进行作业，并限制施工时段，严禁夜间施工.3、旅工垃圾的控制建筑垃圾集中堆放布带苦布的堆棚内，由带苫布的汽车运至指定地点处理或填埋：生活垃圾送至附近垃圾箱，由环卫滞门送至垃圾场统一处理。4、水土流失的控制施工期间挖方、填方、弃方要妥奔处理，先集中放置在堆棚内，堆棚上设防风雨的苫布,并定期运至指定地点填埋14. 3.2营业收入估算项目主要收入来源于项目区房屋租金收入,年均实现营业收入17768.64万元.本项目平均年收入惮见表14-3.项目平均年收入一览表1-3中位：万元中弓11名暂个健V.航会<zt.-,*)Ibtt*(V年出招大欧食W±fift11I簿:«?值区N3I.I独株别no户）rrKXCOI-RO>5BM.701.2KJI(1CMKIIOP)11s，则。1.<085W1MfO.O1.1.3花口行照<?q1(K»RS惭2457.181<妊定式公方W00HO8S堡吐切I5田晟公盲rr171(D(0.708$3113.692生涌分区.«0002I生态M11j20000也SO翔1(113.2b22康乐中CJiQQ®_<.HO852W«.f2.3把巾i_ai»_2QO8537.S3V。语聒区.300001I田。中心r?I（XIX）1.&085惭砚IO32AJ_保能中心rr)(K3,2085?>1,24老年学校<?12项_1.能%，»5的必会计1778G1.14.3. 3项目净收入估算综上,本项目年均净收入为14498.72万元.计算公式如下：项H净收入二项1：1营业收入一项目运行费用=17768.64万元3269.92万元=11498.72万元14.4财务评价指标M.4.1单位使用效益投资本项目建设投资119743.97万元，项目服务设除建筑总建筑面积为399160W,根据单位使用效益投资计算公式，计算求汨单位使用效赫投资为2999.80元加也计算过程如下:单位使用效益投资=建设投资/设施规模=I19743.97×100,3*）9IfiO-2999.80um1M.4.2埴位功能运营成本本项目运营费用估算值为3269.92万元.项目服务设施建筑总建筑面积为39916Om与根据单位功能运营成本计算公式,计我求得本项H单位功能运营成本为81.92元/m2,讨算过程如下：单位运营成本=年运营费用/年服务总量=3269.92×1OO（Xy399160mi=81.92元/nNM.4.3借款镂还H划项目建设期5年，计算期13年。本项目拟申请国家开发银行贷款施度为7000000万元，5年内T-均贷款额位为MOO0QO万元。贷款利率按我国5年以上现行贷款利率6.12%计取.还贷期为13年（含宽限期5年），其中前5年每年由企业偿还利息,从第6年开始后的8年，按等额还本利息照付计算，经计算，每年偿还本金额为8750.00万元，平均年偿还利息2306.77万元（第1年第13年）本项目贷款偿还计划详见表14414.5清偿能力分析根据银行贷款要求,按照E电设项目经济评价方法与参数规定,对于已约定借款偿还期限的项II.应采用利息备付率和偿债备付率指标分析项目的借债能力。其中，利息得付率是指项目在借款偿还期内,可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比伯，正常情况下，利息备付率至少应大干2:偿债制付率是指项目在借款借还期内,可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，正常倩况下，偿债备付率应不小于13。本项目贷款偿还方式为等额还本，利息照付，还款期为13年（含宽限期5年）.本项目偿还借款的资金来源于经营后的净收入（14498.72万元）,年用于还款的资金超过1290800万元（年还本忖总额吱展大年）,经计算分析，木项目在还款期内有还款能力，可按期偿还。本项目借款借债备付率为1.122.03,利息笛付率为2.02、27.90.说明建设单位具有.较强的偿还能力.本项目贷款偿债备付率详见表14-5“KU-1借款还本付息计卯表.H«|%>,伸IU年加日第冲第WEHi。*«11*12*“3S1SkM)MttIt«Kir“W1CO"皿142»)()“44，）Wxmo<31，。【<Rt$*)9)Iff1.(<>j<.)*ti(j1.：W1.。依“»1.1.11()00JrcM4：»imNeK叨11<t»12ft«：3MonIfTSft(<>.<M於iOO17淞仲由“<»1.1.2ttWHtt4*rt*IOXi(4Is（!）K(<<<)1.>(4ISW4»r«jr»jo4M_>11247W311»JIO.C。经经.3）4X11S¾>M25M（8即HI.rn>.n1时多Tf1.6幼N1.14r*上:等®KKW1221.W必0KiftM迎;，）7O,(<>WH.*Vft4t12f7.tf>11np)JMQ力，220I1.U<»*Mc.25MC为绿”）1W10«,即1.K2林匹拿”2令i>M4MMi12<'4('2117VO如1弧M，3*.加1.>Mg>U幺总主MtT¾IT21¾Q,1（血伤,a-3,1.iJ”；：'f-''am二工”S*»«>nmm1.r：H,.：；Hm二,“曲壮1W72I“1ITIR400Sa，。2iXmr!IxIXINOUIe牧人1“财TgI««-72m?I44M.74H4377Hm111*1?44U72单位I万元项目贷款偿假备付率表表14-5的位1万元年rmVjrHt各h的玲闺皿木与同Qi1.RC鱼”本年可位巫本金金曾本令修僵卷付“aHI辍友；i!.fttf1.JV.HttfcH*I11">).0N(CMUOO202t½AattWH*nk21317.IO553).«»ice2>».202J2U?1.UJ闻】WX(UJi1.0CZ1.UA»10.M1.W1.1.«103201337C.3)XCti丽.3236IIifkO)HW72149J911A0C)1.12?»««.«IHUi?2J.嫌M3S1.1.OCI4IM.T21.17g31WMIU1M?21.CS3118.NI239S.75IH1H72KMa11gIIt*.7?1.31IO3K*).M4奴?2GS3)5X4m,T21.31I1.IMRMtfa729.30511nocIM*.731.41121(0).SOIU1.M72138M35AOO1.<HMY2I.信13319.75M<ci7J27.Wana00Iitse.?*1.mM6财务生存能力分析本项目财务生存能力分析葩围主要是项目建成后的正常运行能力.为了使世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（氏春）颐养中心建设项目正常运行，项目运行费用来源于各®务区燃料动力费及其它成本费用支出，计3269.92万元：经注收入来源于项目区房限租金收入，计入768.64万元。经计算,本项目年净收入约为14498.72万元，由此可见，本项目的财务生存能力是有保障的。M.7财务评价结论世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（长春）颐养中心项目的建设,其主要目的是为艇决社会养老问的,为老年人及需要康卫的老年人提供完善的服务设施,工程不是以盈利为目的，从长远来看社会效益显著。本项目单位功能投资、取位功能运昔成本、借款偿还期均在正常合理的范围内.从财务评价角度看，项目是可行的.第十五章社会评价15.1项目对社会的影响分析拟建项H对本区域的经济和社会发展将会产生较大的影响.1、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响.围绕老龄事业与全面建设小康社会协谓发展要求