保障性住房管理办法（征求意见稿）.docx

保障性住房管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为完善*市住房保障体系，统筹公共租赁住房和保障性租赁住房的管理，根据国务院关于规划建设保障性住房的指导意见（国发（2023）14号）、住房城乡建设部关于做好收购已建成商品房作为保障性住房有关工作的通知建保（2024）44号文件精神，加快解决工薪收入群体住房困难问题，建立健全住房保障体系，构建“市场+保障”房地产发展新模式，结合我市实际，整合*市公共租赁住房管理办法（*号），制定本办法。第二条市本级（含站前区、西市区、沿海产业基地）保障性住房的筹集、配租、运营、管理和监督，适用本办法。第三条本办法所称保障性住房是指政府提供政策支持,引导多主体投资、多渠道供给，限定面积、供应对象和租金标准的配租型保障住房，包括公共租赁住房（简称“公租房”）和保障性租赁住房（简称“保租房”）两类。第四条保障性住房实行以实物配租为主、租赁补贴为辅的保障方式，即政府或国有企业提供住房，出租给符合条件的保障家庭、单位或个人（简称“承租人”），承租人依据租金标准、租赁面积承担租金或者给予租赁补贴。第五条保障性住房管理遵循“统筹房源、梯度保障、并轨运行”的原则，实行房源统一、统筹分配，按照承租人承租范围、保障条件等分类收取租金。第六条市住房和城乡建设局是保障性住房的行政主管部门（简称“住房保障行政主管部门”），负责制定保障性住房政策；负责统筹保障性住房规划、管理、保障性住房房源的筹集工作；负责全市保障性住房的指导和监督等工作。市城乡建设与公用事业中心是保障性住房管理部门（简称“住房保障管理部门”），负责对承租人的资格审核、信息录入、动态管理、以及档案信息系统管理等工作。政府选定的国有企业负责保障性住房的资产管理、运营管理、维护维修、使用监管、退出管理等工作。第二章规划筹集第七条保障性住房以满足基本居住需求为原则，配租型保障房以面积50平方米左右的小尸型为主，最大不超过70平方米；第八条保障性住房的房源筹集渠道主要包括：（一）政府组织新建、改建、收购和收储的房源；（二）在普通商品住房和棚户区改造项目中配建；（三）国有企业进行新建、改建和收购；（四）经政府批准由其它类房屋转换（棚户区改造项目的剩余房源、政府和企事业单位办公闲置的房源）；（五）既有公租房、保租房。第九条保障性住房实行“谁投资、谁所有”“谁投资、谁受益”的原则。产权应整体确权，由房屋登记部门在房屋所有权证上注明“配租型保障房”字样及用地性质，不得分割登记、分割转移登记和分割抵押登记。经住房保障主管部门批准，可依法整体抵押、整体转让，转让后配租型保障房性质不变。第十条保障性住房的建设、租赁、运营维护等环节的税费按照国家、省、市保障性住房租赁有关税收政策执行。对纳入保障性住房计划后的新建、改建、收购等配租型保障房项目，水、电、气、暖、通信、宽带价格按照民用住宅标准执行，物业收费标准按照物价部门批复标准执行。第十一条政府投资保障性住房资金遵循“专项管理、专账核算、封闭运行、专款专用”的原则。严格按照规定用途使用，不得截留挪作他用。鼓励银行业金融机构创新金融产品，优化信贷流程，加大信贷支持力度，积极推动配租型保障房的投资。第十二条中央、省、市级专项补助资金按照相关管理规定使用。第三章资格管理第十三条保障性住房应以家庭、单位或个人为基本申请单位。申请家庭应由具有完全民事行为能力的一名家庭成员作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。共同申请的家庭成员是指具有法定的赡养、抚养、收养关系，旦共同生活居住人员。第十四条申请公租房的承租人应当同时符合下列条件:（一）申请人或共同申请人在本市有稳定的工作和收入来源，具有租金支付能力；（二）申请家庭人均收入低于*市上一年度城镇居民人均可支配收入。（三）申请人或家庭在本市无房产或家庭人均住房建筑面积低于20平方米，未享受过本市优惠购房政策且在本市五年内无房屋交易记录。（四）申请人具有本市户籍；或持有本市居住证，且在本市稳定就业，连续缴纳社会保险六个月以上。收入限定标准和住房困难标准，由市保障性住房管理行政主管部门根据社会经济发展情况和住房保障情况的变化适时进行调整，并向社会公布。第卜五条申请保租房的承租人应当同时符合下列条件:（一）申请人年满18周岁。（二）申请人具有本市户籍：或持有本市居住证，且在本市内稳定就业三个月以上，或自主创业、企业在本市注册登记3个月以上，或经市人力资源部门确认的灵活就业人员。（三）申请人或家庭人均收入低于*市上年度城镇居民人均可支配收入的2倍。（四）申请人或家庭在本市无住房（或购买期房暂未交付）或家庭人均住房建筑面积低于25平方米，未享受过*市本级优惠购房政策且在本市五年内无房屋交易记录。单位集体申请保租房的可以适当考虑集中统筹安排，实际居住人必须为本单位职工，符合保租房申请条件，口承租单位应每季度初向巾住房保障部门报备入住人员详细信息。第十六条从事基本公共服务人员以及公益性单位的工作人员申请保障性住房不受就业时间等有关限制。（一）申请人为青年教师、青年医生、公益性岗位职工、环卫工人、公交司机等不受就业时间、收入和户籍限制。（二）申请人为外来务工人员（含农民工）、家政服务人员应在本市稳定就业（签订劳动合同），并在本市缴纳社会养老保险，不受就业时间限制。（三）政府引进人才、新就业普通高校毕业生（毕业3年内）、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、市级以上劳模、荣立二等功复转军人申请保障性住房，可以不受收入标准限制。（四）为了鼓励新毕业异地户籍的大学生（毕业2年内）在*就业,凭毕业证书，可申请暂租一年,不受就业和缴交养老保险的限制。由团市委认定的求职青年人才，可免费提供三个月的“青年驿站”居住服务。第十七条申请保障性住房，由申请人向住房保障部门提出书面申请，同时提交下列材料：（一）申请人按要求填写的保障性住房申请书；（二）申请人需提供身份证、户籍证明、婚姻证明、学历证明、劳动就业合同、住房情况证明、缴纳社会养老保险证明等；（三）申请人及家庭成员的工资流水等收入证明；（四）申请人为本市户籍需提供户籍所在区住房保障部门出具的初审意见；（五）配租型保障房资格申请审核表；（六）非*市户籍的提供居住证、单位录用证明、单位介绍信；个体经营者提供从事3个月以上的个体生产经营证明；（七）由单位申请的需提供营业执照或机构代码证。（八）其他需要提供的相关材料。申请人对申请材料的真实性负责，申请人通过单位向市住房保障部门提出申请，并同意对其申报材料进行审核。第十八条申请保障性住房应按照以下程序办理：（一）住房保障部门受理申请人的申请后，对申请人提交的申请材料进行审核。申请材料不齐全的，应当在5个工作日内告知申请人需要补正的全部材料。（二）经审核符合申请条件的申请人，申请人为本市户籍的，在户籍所在的社区公示；申请人为非本市户籍的，在所在的单位公示，同时在住房保障行政主管部门的网站公示,公示期为5个工作日。（三）经公示无异议者或异议不成立的，准予登记为公共租赁住房轮候对象；对不符合申请条件的申请人，应告知申请人并说明理由。（四）申请人对审核结果有异议的，可以向住房保障部门提出复核申请，住房保障部门应当在10个工作日内将复核结果告知申请人。第十九条申请人在轮候期间，家庭人口、收入、住房等情*兄发生变化不再符合申请条件的，应当如实向住房保障部门申报退出轮候。第四章配租管理第二十条保障性住房配租遵循公开、公平、公正的原则,在综合考虑承租人的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求等基础上，实行轮候配租制度。第二十一条对符合保障性住房保障条件的家庭，要做到应保尽保，住房保障部门应在申请人获得保障资格后1个月内为其提供申请所在范围内的公租房。若房源不足时，可按照规定给予租赁补贴，由申请人自行租赁住房，补贴资金列入财政预算。具备房源后，住房保障部门及时通知申请人，申请人需在1个月内办理签约等入住手续，租赁补贴随即停止。申请人1个月内不办理入住的,停止发放租赁补贴。第二十二条保障性住房配租按照以下程序进行：（一）公告：住房保障部门通过住房保障行政主管部门网站发布拟配租人员公示名单；如有集中待配租房源，应同步发布房源信息和集中配租通知，内容包括房屋位置、数量、结构、户型、基础租金标准及配租时间、地点、方式等。（二）配租：取得配租型保障房租赁资格的申请人根据房源意向参加集中配租或轮候配租。（三）签约：申请人与住房保障部门签订配租型保障房租赁合同及入住公约。（四）入住：申请人持住房保障部门开具的保障房使用证，在规定时限内办理入住手续。（五）申请人为单位的由申请单位统一办理。第二十三条配租对象有下列情况之一的，除不可抗力外视为放弃资格，两年内不得再次申请：（一）轮候配租但无故拒绝选定房源的；（二）未在规定的时间内签订租赁合同的：（三）签订租赁合同后放弃的；（四）其他放弃资格的情况。第二十四条承租人需一次性缴纳一年的租金并按六个月租金标准（以百元向上取整）一次性缴纳履约保证金。低保户、特困人员经申请可按三个月租金标准缴纳履约保证金。承租人租赁期满或合同终止，房屋经验收合格办理退租手续后，房屋无任何欠费，履约保证金无息退还。第二十五条有下列情形之一的符合保障性住房保障条件的申请人，在轮候时予以优先保障：（一）残疾军人、因公牺牲军人遗属、现役军人家属；（二）民政部门认定的城乡低保对象、特困人员、低收入家庭；（三）孤寡老人或申请家庭成员中有残疾人、重点优抚对象的；（四）申请家庭成员中有获得市级以上见义勇为表彰、劳动模范称号的；（五）申请家庭成员在服兵役期间荣立三等功；（六）经组织部门认定符合条件的引进人才；（七）教行体育、科技、商务文化旅游、卫生健康、城建交通、生态环境、民政司法社保等部门认定的公益性单位工作人员；（八）其他特殊情况。第二十六条保障性住房租赁合同为制式合同，租赁双方应遵照相关法律规定签订并执行。租赁合同期限为2年,每年需审核次。合同内容应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、履约保证、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。承租人应当按照租赁合同约定按时缴纳租金和其他费用，合法使用住房。第二十七条保障性住房承租人及其家庭成员对配租的住房不享有处分权、占有权。不得以任何方式提供给其他人使用。承租人可在配租型保障房落户，租赁合同终止或房屋腾退后，承租人应及时将户口迁出租赁房屋地址。第二十八条保障性住房承租人应保护好房屋及其设备并合理使用，不得改变房屋用途，不得损毁、破坏、擅自装修和改变房屋结构、配套设施，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应负费修复并依法承担相关费用。承租人在房屋使用期间装修装饰添置的房屋附属物在退租时如能正常使用，不得故意损坏，也不予补偿；如不能正常使用，需恢复原状。第二十九条承租人应按时向供水、供电、供暖、供气、通信、电视、物业管理等单位申请办理开户及变更等相关手续，相关费用由承租人按照相关规定承担，自行缴纳。第五章租金管理第三十条保障性住房租金实行差别化管理，以单套建筑面积、楼层计算。第三卜一条保障性住房的基础租金由住房保障行政主管部门按照同地段，同品质住房市场租金确定，基础租金实行动态管理。第三十二条政府承建的保障性住房的承租人，按照不同配租房屋类型分档缴纳租金，租金标准以元/平方米月为单位，按四舍五入保留整数。（一）符合公租房承相条件的承租人，其租金标准按照基础租金的60%执行。（二）符合保租房承租条件的承租人，其租金标准按照基础租金的80%执行。第三十三条政府选定的企业投资收购、建设的配租型保障房租金不得高于市场平均租金90%,租金收取由投资人或房屋产权单位负责，自收自支。第六章动态管理第三十四条保障性住房承租人出现下列情形之一的，应当按规定退出保障或调整租金标准：（一）承租人或家庭收入已超过规定标准的；（二）承租人通过购买、获赠、继承等方式拥有其它住房，或人均居住面积超过规定标准的；（三）承租人因离职或其他原因离开本市的：（四）出现不符合保障条件的其它情形。第三十五条住房保障部门对保障性住房租住情况进行动态管理，每年至少全覆盖检查一次。租赁期满申请续租，由承租人在租赁合同期满前1个月提出续约申请，经审核符合条件的续签租赁合同。承租人不服从管理或不按规定配合年度审查的，出租方有权解除租赁合同，承租人结清有关费用并腾退住房。暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期租金按照市场租金执行，过渡期满并结清有关费用后办理住房腾退手续。第三十六条承租人因家庭收入、资产、人口、住房等条件发生变化而影响保障资格和租金标准的，承租人应自改变之日起30日内如实向住房保障部门申报。保障性住房的动态调整按照以下方式进行：（一）家庭人均收入发生变化，但仍符合配租型保障房收入标准的，其租金标准相应调整，从调整后的下个月起计租。（二）家庭人均收入超配租型保障房收入标准的，取消申请人的保障资格，承租人应在三个月内结清有关费用并腾退住房。暂时无法腾退的，经申请给予6个月的过渡期，过渡期租金按照市场租金执行。过渡期满必须无条件腾退住房。（三）因购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房且家庭人均住房面积不再符合标准的，取消保障资格，承租人应在获得住房3个月内结清有关费用并腾退住房。承租家庭获得住房为期房的，可安排不超过6个月的过渡期（从购房合同或交房通知书约定交房之日算起），过渡期内租金按原租赁合同标准执行。过渡期满仍不腾退住房且承租家庭确无其他住房的，经区、市住房保障部门核杳，可签订租赁合同并按市场价格缴纳租金，最长不得超过12个月。承租人未按要求腾退住房或不按规定缴纳租金的，住房保障部门督促腾退和补缴租金；仍不腾退或缴纳的，通过法律途径解决。第七章监督管理第三卜七条住房保障部门应建立健全保障性住房档案管理、合同管理、租金管理、动态管理、维修管理及信息公开制度，确保保障性住房管理工作公开、公平、公正、有序和高效。第三卜八条住房保障部门及资产管理的国企需履行以下监督管理职责：（一）负责保障性住房管理相关业务培训、巡查和监督：（二）负责承租人入住、退出的登记管理；（三）负责监督检查配租型保障房日常使用；（四）负责承租人的户籍、家庭人口、收入、资产、住房等变动情况的核查；（五）其他监督管理职责。第三十九条申请人虚报、瞒报或提供虚假证明材料骗取保障性住房的，取消其保障资格，收回住房并追回租金差额,计入个人不良信用档案，申请人及共同申请人自资格取消之日起5年内不得再次申请保障房；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对于出具虚假证明的单位，由市住房保障部门提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。第四十条有下列情形之一的，取消承租人保障资格，收回住房，申请人及共同申请人自资格取消之日起2年内不得再次申请住房保障；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：（一）承租人转租、转借、擅自调换的；（二）无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月以上的；（三）无正当理由连续空置住房6个月以上的；（四）改变房屋使用性质或擅自扩建、加建、改建、装修的；（五）故意损坏承租的住房及其附属设施、设备的；（六）在承租住房内或其公共部位存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危害公共安全物品，经物业管理部门警告后不及时整改的；（七）在承租住房内或其公共部位进行赌博、吸毒贩毒、打架斗殴、酗酒滋事等违法犯罪活动的；（八）承租单位未按要求报备入住人员信息的；（九）其他违反法律、法规规定的情形。第四十一条承租人在合同期满或终止租赁合同的，应当及时退出。拒不腾退的，按违约处理，由市住房保障管理部门联合相关单位予以清退，必要时可向人民法院起诉。第四卜二条申请人对有关部门的审核结论、分配结果以及其他具体行政行为不服的，可以向市住房保障主管部门投诉、申诉，或依法申请行政复议等。第四十三条房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理保障性住房租赁业务。第四I四条有关行政管理部门的工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵需申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第八章附则第四十五条各县（市）、区可以参照本办法执行。第四十六条本办法自发布之日起施行。