镇江美澜园项目20200623.docx

镇江美澜园项目2020年6月23日第一部分：城市印象第二部分：市场分析第三部分：项目本体城市印象PARTl镇江是中国江苏省所辖地级市，位于江苏省西南部，中国东部沿海、江苏南部。长三角城市群三线城市，南京都市圈核心城市，长江流域第三大航运中心，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。5个县级市（扬中市、句容市、丹阳市）o镇江市辖3个区（润州区、丹徒区、京口区）、：句容市南徐分区一城市次中心由行政、 文化、体育、商务为主的市级公共 设施和生活居住构成的多功能复合老城分区一城市主中心商业金融、旅游服务丁卯分区一产业新城区以高新技 术（教育、光电子）产业、科技信 息服务和生活居住为主。产业发展方向：东西向，东部有国家级镇江经济开发区（大港），西边有国家级镇江高新区（高资）；城市发展方向：南向，东南向为丁卯和官塘新城，正南向为丹徒新区，西南向为南徐新城和大学城。主城核心区型新城区。大港分区丹徒分区一新城区以生活居 住、高新技术产业和第三产业为 主的城市新区。大港工业物流及配区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区1.5、宏观经济镇江GDP总量位于江苏第10位，增速1.91%,整体经济水平在江苏省偏低,增速偏慢。排名地区2019年GDP（亿元）2018年GDP（亿元）增速2019年人均GDP（元）1苏州19235.818597.473.43%1789392南京14030.212820.49.44%1663093无锡11852311438.623.62%1802774南通9383.4842711.35%1283645常州7400.97050.274.97%1565146徐州7151.46755.235.86%812477扬州5850.085466.177.02%1291128盐城5702.265487.083.92%791989泰州5133.45107.630.50%11073610镇江4127.340501.91%12912311淮安3871.23601.257.50%7860312连云港3139.292771.713.26%6945313宿迁3099.232759.7212.30%62917排名地区2019年常住人口4万人）2012年常住人口万人）墙桧率人口密度（人严方千米）1苏州1074.931072.170.26%12155.51452.57Q01%1206数据来源：江茅台蜕计年签1.6、人口镇江人口年增量小，常住人口总量为江苏省末位。1.6、人口镇江市区常住人口增长速度缓慢，市区人口扩容速度慢。产业结构持续调整中，第三产业比重不断上升，但增速较慢。第三产业二产产业以机械制造、化工原料、汽车制造为主，主要分布在城市东部，丁卯及大港片区。L9.工业区布局镇江市化工、机械类工业园分布在东西两翼的高资、大港;科技类园区主要集中在丁卯和谷阳的高新技术产业区。镇江金山创意市场分析PART2>2019年镇江成交涉宅用地20宗（推出20宗），均为上半年成交，且溢价率偏低（同比2018年下降60%）,下半年开始楼市遇冷，政府断供；>2020年1-5月成交涉宅用地4宗（推出4宗），基本以底价成交，土地市场冷淡。镇江市区近五年涉宅用地成交走势16Q14012Q15J8D6U4020O2020年3月26日，镇江发布2020年国有建设用地供应计划公告，商品住宅供应面积达到1785亩。镇江市区2020年度国有建设用地供应计划公告曲江市区2020年度国有建设用地供应计划已经Ul江市人民政府批准,现予公告如下:值：住宅用地木敏及水特殊商服工r仓储用商品住房用地公共省理与交通运看用行政区合计用他地小计保母性安居工程用境8X:中小事量目品住房朋务用地地域设施用地用地«8901.924.137S.0482.50.0482533a020.30.00.00.0制尸区I330l8S9.250.01M4231.&«1.8500.00.038.20.00.0丹徒区3¾7.135.01274.0699.1594.21C4.90.0132.01207.00.00.04江新区2N&699125SLo19$.30.01983138.9T.I11430.00.0I花新区974.510.8369.4215.6168.247.40.0G.437230.00.0令H*9230.8138.93运4277a9994.017849»&9225.827。80.00.0a名再长城函以(*)小计科Y电石4D曷姚94512323中地块147太吉山地块140太平灯"地块金山3512526沮裆区金山渐地块450一泉村地块400镇葬L东地块81金山湖北地块1236万咎见缺向检514717受点吗4S3地块27“本民之窜”地块54分才厂地块80工人大里北地欢42“电卬必厂地块运河M106破头厂地块51三不言J块三茅宫5075074-FBftstt言纳4311461写FH鸟北地块182,4S1,S2地块243*域S3、S4地块155中幺以见块300谷海域北A6地块150求b区(W7)物用也地块*江116597会量皂板地块135电竦总厂地块(北京华长)58豪兴访城地块10舄山北路幺山Jjl号地块101,山北路做二期2号地块80舄山北路皆山堂4号地块97合计71*2.2、 住宅市场一年度量价2019年镇江商品住宅市场总体量跌价涨，整体表现供大于求。镇江市区商品住宅年度量价走势品住宅月度量价走势2.3、 住宅市场一月度量价>2020年4月开始，楼市逐渐回暖。2.4、 住宅市场一销许库存截止2020年5月底镇江商品住宅销许库存206.51万M（按近6个月去化速度），去化周期17.8月。化周期月）2.5、 板块市场一丹徒区年度：丹徒区从2018年开始成交量明显下降，2019年成交量同比下跌30%;月度：近一年月均供应3.38万M,成交2.34万m"供大于求。2.6、周边项目分析一高层射马密芹空色阳光-X看小更独庄IO怜/务层：预计7500（毛坯）一±，：杳格里拉庄国网域场IF燧军匹车区悦山园（未售）97-128m,龙由跆十里花园（未售）97-143m,:预计IIo0（精装）光明南郡（在售）93-137m1高层:6000MFF.一一二费,轮.丹娓区教胃装号1与胆务中心绿地翠园（在售）97-128m,高层:7800（）9500（精装）丹徒区M改髭,丹壮区水利农WH祥备住野目前，地块周边主要分布4个主力在售项目和2个即将销售项目。斯通,脩上城风才花园英格兰9K华珊豪庭（在售）157-173m:高层：9000*阳光西血牙篇山汉水清&匕自Ii5清怡镇江颐景园（在售）97-118n-高层：7500awT-ASIb谷陌大酒店支+?.-一.丹徒区B±M分徙区民防E花JH.丹&区IE单«1江市公路管理处亚风JOEB孥QutLftj丹次区2.6、 周边项目分析一高层板块项目占地面积（m'）容积率建筑面积（m1）类型面积段主力在售均价总套数（套）开盘时间推出（套）已销售（套）月均去化速度（套）丹徒板块镇江颐景园（南山切湾碗）1090871.47160357.9高层97-118高层均价7500元f8882019年6月188706光明南郡2900001.24359600高层93-137均价6000元nf6272018年4月62757222绿地翠园923951.62149679.9高层97-128精装9500元/M,钳7800元/n19402019年10月460739悦山园（格林云镜）713241.65117684.6高层89-143一期10800元/m：（精装）已封盘二期预计7500元m.（毛还）10422019年5月1300-华珊家庭332001.343160高层157-173均价9000m,962019年12月9641天地源十里花园669542133908高层95-143未售1172-38局层1 .价格平台：价格波动比较大，主力在售价格6000-9000元nf不等；2 .客群：以项目周边地缘性和周边乡镇进城客户为主，跨区域和投资客较少；3 .去化流速：丹徒板块月均流速为38套；4 .库存：按目前去化速度,丹徒板块高层库存去化周期为75个月。5 .产品力及开发水平：a、周边在售项目产品线成熟，仍处于刚性需求阶段；b、各项目间同质化严重，竞争非常激烈。娼山庄一11E卦忖不大Jl英搐兰印©丹徒区M改髭叶端摹云车区:华琉呼苑IUuI2公路侬黑处11洛陌型启光明南郡（在生）85-128m洋房：7500杳格里拉I庄国网域场否格里独庄IO护马密金色阳光娩压舒苑浙遇海上阳4花园a哥内便药房868公3阳光西晔川；.Se亨审苑亨纳河醉.ft,丹提区救鸟装号与胞务中心丹徒区俸同彩票华珊豪庭（在售）130-154m洋房：10000编山浅水湾上臼理IR渊印俄叁星阳光崩用懂功；怡京城,丹优区水利衣见制,丹戊区:B±W.丹徒区总¥6周以泰姬布花园天道广场可枝因亚风JOEB孥斌江市丹浅区ARIXSC丹徒区民防E目前，地块周边主要分布2个主力在售项目。板块项目占地面积（m,）容积率建筑面积（m,）类型面积段主力在售均价总套数（套）开盘时间推出（套）已销售（套）月均去化速度（套）丹徒板块光明南郡2900001.24359600洋房85-128均价7500元120802016年8月1840177239华珊豪庭332001.343160洋房130-154均价IOoOo元/f282019年12月2892vt-41洋层1 .价格平台：主力在售价格在7500-10000元nf;2 .客群：以项目周边地缘性、市区其他版块外溢为主；3 .去化流速：丹徒板块月均流速为41套；4 .库存：按目前去化速度，丹徒板块洋房库存去化周期为8个月；5 .溢价：同一楼盘，洋房与高层产品相比，溢价空间在1000-1500m1o龙山路fttir-XJ共怪花日.Y"-.、哥屈零西东区C朦氏面5"质较中心?a江盾Rn¼花瓯一丹徒区公粕.汽浮处目前，地块周边主要分布3个主力在售项目。IIJ东”死安房三鹿豆缶谷新,丹徒区水利式巩闸宜城街遢店含文36务中心丹徒区s±w端宾城有花Ja丹&区期单，望局«UTR公路苦理处收养牛心miC湛江市丹雀区vAKwo-亚风MJE97丹徒区民防E.旭灼.一'阳光西班牙*«O：XAarw阳光的黑丹徒区体目彩票管理会，:，香格里拉庄园网域场否格里独庄to护马密绿地厚园（在售）148-165m:叠加：13500英搐:印象英格兰塌壮长06大道B13StwB阳公三)衿阳”退曲号事苑方纳河畔ft丹姆区救耳装号:与胆务中心t华珊豪庭（在售）170-185m!ftD11：13500依区卫生Mff-永安编山浅水港匕日总IH葡印较丹徒区胡政IR淇江睡景园（在售）150-180m,慢加：11500板块项目占地面积（m5）容积率建筑面积（11.）类型面积段主力在售均价总套数（套）开盘时间推出（套）已销售（套）月均去化速度（套）丹徒板块镇江颐景园（南山浅水湾花苑）1090871.47160357.9叠加（5F）150-180建蟹（上叠10500,下叠13500,大平层9500）2572020年1月1005010绿地翠园923951.62149679.9加（两）148-165均价13500f2962019年9月144223华珊豪庭332001.343160叠加170-均价13500元/m1122019年8月112212合计15叠加1 .价格平台：主力在售价格在1150-13500元f;2 .客群：以项目周边地缘性、市区其他版块外溢为主；3 .去化流速：丹徒板块月均流速为15套；4 .库存：按目前去化速度，丹徒板块叠加库存去化周期为38个月。板块项目在售价格库存去化周期月均流速物业配置建议点评丹徒板块曷层6000-9000106个月38套需谨慎配置，控制规模体量区域内高层产品同质化严重,去化速度慢，价格弹性波动大，竞品非常激烈洋房7500-100008个月41套存在市场机会区域内洋房产品去化速度快，溢价率高,客户接受度高叠加11500-1350038个月15套存在一定的市场机会，但是客户基数小，需谨慎配置体量区域内叠加产品，去化周期适中去化速度：洋房>加 > 高层产品类型 高层跑量的现金流产品; 洋房跑量型兼顾溢价明星产品； 叠加溢价型明星产品。2.7、物业配比建议产品定位策略 同总价产品，产品类型提升； 同类型产品，提升产品力； 低总价产品，快速跑量； 产品类型互补（高层配置复式等）。2020年5月镇江新房成交套数排行榜T0P20卜非名楼盘名称片区成交套数（套）成交面枳（吓）成交金欷万元）1恒大的博花园闰州区10214885.7122181.432路劲城瀛江新区8810149.268728.043中南上慢诗苑闰州区708650.8210218.554远洋香奈城三区得州区677405.896662.515美的悦岚山闰州区414677.313870.577丰蜃山庄词州区4115600.964575.378中军聆江阁京口区394801.715612.739万科金城笆居谅江新区373875.832748.8410恬秦蓝港克口区374305.994189.3711绿地香颂苑词州区354191.084194.7812新城珑悦府瀛江新区334074.834259.7214篮城桂语兰庭源江新区293836.733364.5415边城恨都芸谟江新区293343.222824.2516金售芸都尚院询江新区293006.62953.817优山美地京口区282429.032194.9418中建大双京江府京口区283262.723275.0419尚海茗苑京口区283815.454181.0920江河汇闰州区213371.443691.882.8、排行榜2019年镇江离品房成交套数ToP501«修&宫方区发&»MRMH(*>K交念卡（万元）1僚劲城大震区828103664.5181780.232大港区81996002.9368993.023探好新里城河州区8048S11S.9481585.044M区73581S9S.6190764A25万科金域蔺湾大港区64470513.3647863.576近卉山西四季沟州区60263420.5756104.427芸江南切X59472305.9653360.288万科微UJ海州区5748776.4360872.419城悦府丁卯区49360064.216MM.2210但学等里StE447290.0846424.9511中建大m江府京口区37955021.96668733512UB乐新乐府WE37342367.1656598.6513楼后S以偏*E35947912.2562454.45K7三T？H47762.2916万科金威S大港区30936682.8730745.0417师苔悦坊丹依区3003S1LS.224380.218东方殿世赛I湖州区27936462.2539636.M三21M三T京口区24427639.9728339.8922中蹲濡!府福州区23629878.852305.2823金山的著湖州区23429667.4538437.7324新幡IllJHl沟州区23231279.8942359.625fQTOPK22826310.0531031.4526IREI峨市正国丹发区22725430.620410.62273巴黎都市湖州区22327399.3927132.1128Sf东天a丁卯区22323192.6719272.6129丁卯意SJryT9PE21223839.0124660.4130中丽幡嘏考那g18824661.2737972.7731西津府加区18324624.5837X1.22I万f4的毕公Jflz755u334ti>lB15523302.3529361.213515419908.3520491.5136工力长江府14419435.85352655337中而煽惯14018152.4615536.1538中企中山用13715787.4118784.9339慎。董谷13714930.0114274.9640优山咏13112642.3812231.8941恒大Imn13116955.214321.5342应向北回湾12622312.3446319.6143金桥咙11816273.9214262.6244Wtawsa三.>f711516440.0224933.1845组汹全色Ja光10714029.2710802.7599S7.9110479.0311126.531 .土地市场：受二级市场影响，开发商谨慎拿地，土地市场预冷。2 .商品房市场：2019年镇江商品住宅市场总体量跌价涨，整体表现供大于求；2020年受疫情影响，1-3月楼市成交萎缩，4月份楼市成交逐步回暖。3 .库存：截止2020年5月底镇江商品住宅销许库存206.51万rrf,（按近6个月去化速度）,去化周期17.8月，去化周期长4 .潜在供应量大：2020年3月26日镇江发布2020年国有建设用地供应计划公告，商品住宅供应面积达到1785田O5 .周边项目分析：市场容量小，去化速度慢，拉长项目整体开发周期，基本项目在3年以上；长周期的开发，受整体市场价格波动影响比较大，增加项目开发风险。项目本体PART3<>!火4 W MwiM地块区位：项目位于镇江丹徒区。地块东至华山街延伸段，南至湖滨路，紧邻谷阳湖，西至天王山路，北临长香中大道。地块周边交通：项目紧邻城市主干道、快速路、高速、高铁等交通网络，整体区域交通便利。项目东临镇江颐景园，南临谷阳湖，西临光明南郡，北临长香中大道。3.4地块现状（一期）3.5地块规划条件地块一规划用地面积：133986.35rw规划用地性质：住宅容积率：<1.2建筑面积：计入容积率建筑面187700rw绿地率（）：30%建筑密度（%）:35%建筑高度（米）：100米退界：长香中大道：建（构）筑物最突出部分退道路红线15m;天王山路：建（构）筑物最突出部分退道路红线IOm;华山路：建（构）筑物最突出部分退道路红线4m;酉己套：幼园座1200r2地块二规划用地面积：17230.67m2规划用地性质：住宅容积率：1.2建筑面积：计入容积率建筑面20700m2绿地率（）:>30%建筑密度（%）:35%建筑高度（米）：100米退界：天王山路：建（构）筑物最突出部分退道路红线IOm;湖滨路：建（构）筑物最突出部分退道路红线IOm;配套：公共服务设施面积1700m2根据规划条件，项目可规划三种业态：建议价格预估去化速度®叠加(4F)13000元f100套/年洋房（8F）7500元/疔（毛坯）350套/年局层(27F)6500元f(毛坯)300套/年二期物业类型配置物业类型面积段套数备注高层89-105ml约340套27层洋房100-120ml约1090套8层叠加140-160mj约220套4层地块指标美澜园技术指标(暂估)序号名称单位数值1规划总用地面积nf1736932总建策面积nr308432其中地上建筑面只m,208432计容面积_期别壁nf17491商办nf4876物业配套nf116小计22483二期高层(27F)m,34070洋房(8F)m!120678叠加(4F)nr30000幼儿园nf1200小计185949地下建筑面积nf1000003建筑密度%32%4容积率%1.25绿地率%35%6阿户数户约17007车位个1600工程线营销线销售计划梢售计划表2021年2022年2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期别墅15336.36nf25%15%10%15%10%5%5%5%5%5%商办4876mr25%10%5%20%10%15%10%5%二期高层34070m,20%10%5%2%2%2%20%5%5%5%15%5%2%2%洋房120678nf11%5%8%4%3%2%6%3%2%6%3%2%2%6%3%2%2%2%6%3%2%2%6%2%1%1%1%1%1%1%1%强加30000疔10%5%2%8%4%2%2%8%4%2%10%5%2%8%5%2%2%6%3%2%1%4%2%1%车位1600个5%2%2%2%4%2%5%5%2%5%3%7%5%3%2%2%4%6%2%3%4%5%2%2%4%2%2%2%2%2%2%项目总建筑面积308432m2f可售建筑面积204961m2o规划指标项目业态用地亩数用地面积容积率计容面积建筑面积可售面积车位数广场及绿地占地面积备注地上地下合计地上地下合计1别暨1749117491174911533615336一期已售6套别鳌,建筑面积约2154.64m,2商办487648764876487648763局层34070340703407034070340704洋房1206781206781206781206781206785叠加30000300003000030000300006幼儿园1200120012007物业配套1161161168车位100000100000100000小计2601736931.20208432208432100000308432204961100000204961160043707项目工程成本：97604万元。工程成本汇总表项目业态单位建筑面积建筑单方（元/疔）（工程+景观）工程成本（万元）备注别壁mi1749123025150L高层建安2700元m"洋房建安2500元m1叠加建安3400元/配套及幼儿园2500元f,地下室3500元m',一期设计、工程等优化?景观改造5000万元；2、按景观面积800元/疔计取；3、不可预计费按工程费用的3%计取。商办而4876高层而34070.2295610072洋房m2120678275033188叠加m,30000367711031幼儿园疔12002750330物业配套m'116.42275032车位m!100000378037801等十30843297604项目销售总货值：183492万元。（不含一期已售6套别墅）销售价格项目业态单位可售面积销售单价销售金额（万元）备注别墅mj1533613000元f19937不含一期已售6套别墅，建筑面积约2154.64m2商办j48768000tl/113901高层m,34070.26500元f22146洋房f1206787500元f90509叠加m'3000013000元f39000车位个16005万元/个8000合计204961183492序号项目各业态成本汇总目标成本（含增值税）目标成本（不含增值税）增值税建筑单方可售单方备注308432204961（万元）（万元）（万元）元/m2元/m21土地费用44,64344,64301,4472,1781.1土地出让金41,68641,68601,3522,034校2000元加楼面价计算1.2土地契税1,2511,25104161契税按3%计入1.3大市政配套费1,5421,54205075皮建筑面积50元/m21.4其余土地成本1641640581、土地使用权税每年6元m）按三年计；2、按照土地款的0.05%交纳印花税。2前期费用5,9535,7971551932902.1设计费1,2341,171634060L、按建筑面积40元/曲；2、增值税率为6%,按90%考虑。2.2规费3,0843,08401001501、按建筑面积100元m12、增值税率为6%,因规费发票取得存任困难,暂不考虑抵扣.2.3前期工程费1,6351,542935380L三通一平20+监理18+造价咨询10+其他预留5;2、监理及咨询类成本含税价按照增税税率6%计算,其他工程性成本含税价统一投照增税税率9%计算,增值税率暂统一按6%考虑。3工程成本97,60489,5458,0593,1654,7623.1建安工程94,76186,9377,8243,0724,6231、高层建安2700,洋房建安2500,叠加建安3400,配套及幼儿国2500,地下室3500,一期设计、工程等优化和景观改造5000万元；2、按景观面积800元f计取；3、增值税率为9%3.2不可预见费2,8432,60823592139按工程费用的3%计取。4开发成本总计(1+2+3)148,200139,9858,2144,8057,231序号项目各业态成本汇总目标成本（含增值税）目标成本（不含增值税）增值税建筑单方可售单方备注413694158623（万元）（万元）（万元）元JZ元/m25期间费用17,44917,0324165668