【投资版】平度油坊片区及厦门路北地块、南京路北地块项目概况分析2020.docx

平度油坊片区及厦门路北地块,南京路北地块项目概况分析青岛亿联置业投资拓展中心EUNKHOLDGS丽T亿联控股ELINK HOLDINGS一、城市概况二、土地分析三、市场分析四、本体分析五、合作模式ELINKHOLDGS目录Contents城市概况城市简介I政策指引I宏就经济I人口情况I福交通I产业规划I城市总结EUNKHOLDGS口城市概况I城市简介A城市战略定位：山东省面积最大的县级市，平度距离青岛、烟台.潍坊主城区各100公里左右，是青岛全域统筹、三城联动的咽喉之地、胶东半岛几何中心，已迈入“高铁时代、空港时代，具有“会客聚集地的天然优势。青岛市各区县市土地面积31762127200015001000跳出青岛看平度Sw Pingdu from o Oroaier perspective一胶东半岛几何中心The gogroh½aof JieodonQ 3nau平度市 西海岸 即墨市莱西市 胶州市 城阳区 崂山区 李沧区 市北区市南区区位优越交通便捷SUNnorOeabonandConvenientTransportation 山东省县级市陆域面积第一：陆域面积3176平方公里，5街道，12镇，1个省级开发区； 青岛市级先进制造业集聚地：以新能源、新材料、新一代信息技术等战略性新兴产业和高端装备、家电电子、化工橡胶、食品饮料等传统主导产业为主的现代工业产业体系； 人口总量第二：138万人，占全市总人口14%; 全国百强县68位，县域经济百强县29名、全国最具投资潜力中小城市前10强。A政策指引：加快构建青岛北部先进制造业基地，科学谋划经济跨越式发展蓝图，全面打响双招双引”攻坚战。A王清宪书记多次到平度视察时明确表示，平度的发展潜力很大，要举全市之力推动平度加快构建青岛北部先进制造业基地。聚焦放大产业优势，构建起以新能源、新材料、新一代信息技术等战略性新兴产业和高端装备、家电电子、化工橡胶、食品饮料等传统主导产业为主的现代工业产业体系。平度攻势：快速建设现代化区域性中心城市和青岛先进制造业基地2019 年全面起势2020 年 全面攻坚2021 年全面突破2022 年全面提升EUNKHOLDGS城市概况I宏观经济A宏观经济：全市GDP约685亿，结构以三、二产为主，从近4年来看第三产业呈上升趋势。A随着平度攻势突破，未来二、三产业占匕口各会持续加大。宏观经济指标I2019年100%50%0%II35%52%13%2016年2016-2019年平度三次产业结构36%37%48%51%52%36%13%11%16%2017年2018年2019年一产！二产三产2019年各区市GDP对比图（亿元）全市总人口138万GDP685亿人均GDP49329元/人城镇居民人均可支配收入46178元20001500l0500社会消费品零售总额476亿LK三i固定资产投资/增速228亿II1LULLl11I.商品房销售总量72亿O.IIII西海岸市南区即墨市胶州市城阳区市北区崂山区平度市莱西市李沧区红岛区A人口情况：全市人口约138万，全青岛市排名第二，2020中国县域人口流入百强榜，位列11名。A城镇人口呈逐年增长趋势，每年进城落户人口约1-L5万人，流入人口大多是青壮年，分布于企业招聘技术人员、中级管理者、大中专毕业生、以及进城务工人员。2017-2019年平度市城镇人口走势2019年全市各区常住人口对比2020中国县域人口流入百强榜59585756555453每年进城落户人口约1-1.5万人4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2017 年 2018 年 2019 年一常住人口（万人）增长率I牺区广东省广州市93.12S义乌市浙江J金华市91.993张江苏省苏州市91454罗湖区广东省深圳市90.275领市浙江省宁波市89.516瞬区广东省深刻市89.437滨HZ浙江省酗!市89.018款侯区QJIIW成都市阻439新耐河南省郑州市87.62IO雁塔区欣西省西安市87.38N平咻山东省青岛市8&5912南山区广东省深圳市85.3913S1浙江省宁波市85.0314昆山市江苏省苏州市84.9815宜兴市江苏省无锡市84.9716菜蜘山东省财市84.6417藁山区浙江省,市84.2318越秀区广东省广州市84.1519腰律区广东省佛山市84.1350太仓市江苏省苏州市8173IOLDGSA轨道交通：平度将融入青岛1小时生活圈，建造双高铁站时代，加快打造青烟潍城市群会客厅，将由远郊变身为胶东半岛一体化的重要“支点，战略意义更加凸显。A潍莱高铁已于11月26日正式通车运营，潍烟高速铁路规划建设中，青岛地铁14号线已获批。:潍烟高速铁路由昌邑站至芝果站，正线全长236.452千米，共设9;座车站，分别为昌邑站、平度新河站、莱州站、招远站、龙口市；站、蓬莱市站、大季家站、福山站、芝呆站，设计速度350千米/L小KL平度一青岛地铁14号线青岛胶东国际机场（40分钟）8号线直达"五四广场"ELINKHOLDGS全球最大的醐In工单体工厂 五翻口岛砌磷平度投资增速分别高于全国、山东省、青岛市31.8%、A产业规划：平度市产业基础较好，发展投资潜力较大，产业园区总投资已超540亿元。A城市产业四区八园基础配套已经逐渐完善，现已有73个亿元以上项目落户相关园区，总投资超540亿元。（其中青啤三厂规模产值超1800亿、海信家电产业园超百亿）平度市2020年上半年共签约重点产业项目73个、总投资54611亿元，比去年同期分别增长了16.7%和45.2%,6个固定资产投资j支撑项目开工323个，108个青平两级重点项目开工90个，开工：率分别达到72.4%、83%;新开工纳统项目251个，这251个项；:目数量相当于2019年全年纳统项目的总和。城市概况I城市总结城市战略区位人口大市，发展潜力很大，是青岛“全域统筹、三城联动"的咽喉之地、胶东半岛几何中心，是青烟潍城市群会客厅"天然聚集地”。政策支持2019年提出"4年平度攻势”，大力发展新城建设和老城更新，高标准规划打造南部新城、西部城区、高铁站片区、现河风貌带等"三区一带"，此政策方案与亿联置业五年战略计划相互贴合，机遇优势较为明显，未来发展潜力较大。宏观经济全市GDP约685亿，结构以三、二产为主，三产占比已经逼近5成占比,随着平度“攻势"突破，未来三产业占比将会持续加大。城市规划在实现胶东半岛一体化发展、突破平度攻势同时，平度处于快速发展通道上，现已规划双高铁（潍莱高铁已开通）、地铁14号线，未来将由"远郊"变身为胶东半岛一体化的重要"支点"，战略意义更加凸显。城市人口全市人口约138万，全市排名第二，城镇人口呈逐年增长的趋势，每年进城落户人口约1-L5万人，随着产业园区落地实施，进城人口将进一步加大。产业发展产业基础较好，政策优惠条件多，发展投资潜力较大.现已规划四区八园，是青岛北部先进制造业基地，亿元以上企业现有72家落户。ELINKHOLDGS土地分析否分析I重点土地成交I未来供应I土地小结EUNKHOLDGS土地市场I量价分析A楼面价连续3年持续攀升，平均涨幅在35%左右，2020年基本稳定在1483元/m?A从近6年土地供求走势图来看,2018年土地成交和供应达到了最高峰,2019年逐渐下降处于平稳态势。从月度数据来看，平度土地市场供应分布不均，未出现大量集中供应现象，市场状态良好。平度市2015年-2020年11月历年土地供求走势图02015年2016年2017年2018年2。19年三三*MB2020年供硬建西（万，）135.0882.56140.67218.85193.12IOLGO成交便面（万H）70.97123.69110.04216.21166.53102.83成交总SU亿）4.6383711.2819.0919.8815.25楼面地位（元11f）652677102588311941483平度市2020年土地供求月度走势图2soo.A2000人/15001/vc-Zso"!、o'2020SlO2020年H2。20年9月2020年111月份103成交建面同比38%万m'2020年】月2020年2月2020年3月280年4月202OlrS月2020年6月2020年7月2D2OF8月'r*r>>I1<iI*IkkibII'It!tb（殳（万19,9736。0132900S.31002472I05M（）I4JIIWOiOO2OjOOOOOIM2OOOIOOO4C0OjOO根面价（元/”）20027660"I一"MU|00-1S460-0|IMOI02020年n月份成交楼面价1483元m之同比24%OLDGS20032地块（碧桂园）综合容积率2.0 （商住）建筑面积7.7万 m楼面地价：1854 r出让时间:2020.10.10溢价率：0% 竞得人：东方和力文化发展公司（碧桂 园、新东方）20033地块（碧桂园）综合容积率2.0 （商住）建筑面积6.8万 疔楼面地价：1851 ms出让时间：2020.10.10溢价率：0% 竞得人：东方和力文化发展公司（碧桂 园、新东方）19080地块综合容积率2.4 （商住）建筑面积7.01万 m楼面地价：2275 f出让时间：2020.1.07溢价率:0%竞得人：青岛佳龙腾港盛置业有限公司19084地块（海信九贤府）综合容积率2.0 （商住）建筑面积5.12万 而楼面地价：1692元/疔出让时间：2020.1.07溢价率：0%竞得人：海信地产口土地市场I重点区域土地成交情况A月度供求不均，3月份和6月份土地集中放量，整体楼面价在2200元/m2左右A从月度走势来看，土地市场供销量表现不均，3月份和6月份土地集中放量,其中4月份楼面价达到了2859元/m2,整体楼面较为稳定。地王一19075地块（金悦相府）综合容积率L8（商住）建筑面积4.45万行楼面地价：2726元/m'出让时间：2019.12.11溢价率：0%竞得人：青岛君实置业20023地块综合容积率2.0（商住）建筑面积1.93万楼面地价：2081元m出让时间：2020410溢价率：0%竞得人：青品柏弘置业有限公司20025地块综合容积率2.0（商住）建筑面积11.4万疔楼面地价：2116元/行出让时间：2020.4.10溢价率：0%竞得人：海信地产19086地块综合容积率2.0（商住）建筑面积6.07万m'楼面地价：1569nf出让时间：2020.2.07溢价率：0%竞得人：青岛行知投资管理有限公司土地市场I未来土地供应情况A预计2021-2022年，土地储备供应面积27万nV,建面61万m2,未来整体供应较为平稳。A今年库存约110+明年供应110万合计约220万，平均年去化98万，明年预计库存122万，较往年相比库存含量处于供需平衡状态，未出现较大波动。平度市近期及未来供地计划区市±ffiB±面积（亩）规划建款面枳（平方米）规划用途容积率预中共地 Bll旬1平度市平度市区昆明路南 测、芥州路西侧85.2141990住宅用地IV容积率V2.511月2平度市平度市区赣州路西 ®、规划沈阳路南54.7102102商住用地LoV容积率S2.812月3平邮平度市区广州路东 划、登州路北侧29.023196住宅用地1。容枳率1.212月4平度市平度市区登州路南 侧、滨州路西侧68.5114087商住用地LOV容积率2512月5平度市平度市区常州路西 侧、同康路北侧69.792868商住用地LOv容积率S2.012月6平度市平度市高平路西侧、 北京路坝53.278060商住用地LOV容积率S2.212月7平度市平度市兰州路东侧、 规划沈阳路以南40.153504商住用地IV容积率£2.011月NKHOLDGSA土地供求结构：平度土地市场成交量较为稳健，成交均价连续五年处于稳步上升趋势，市场环境良好，处于供需平衡状态。土地基本底价成交，目前平度市成交楼面均价1483元mA板块土地市场：板块内土地溢价率为0,市场最高楼面价为2726/m2,高地价均多集中在老城区,新城区较老城区土地楼面价底300-500元rA未来供应情况：到2022年底,未来土地储备供应面积27万m2,建面61万m2,按近三年平均市场供应量算，预计2021年供应约110万m2。EUNKHOLDGSEUNKHOLDGS住宅市场量价分析I市场存量成交排名市场小结口住宅市场I量价分析A成交单价连续6年持续攀升，2020年环比去年涨幅3%,基本稳定在7700元11V左右。A从近6年住宅供求走势图来看,2017年住宅成交达到了最高峰,2019年逐渐平稳。从月度数据来看，平度住宅市场供应6-8月份供应增加，10月份成交激增，整体市场单价处于见涨态势。平度市2015年-2020年11月历年住宅供求走势图120-. IUU80604020-士巳_JS 2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年新增供应（万G ）55.6380.3887.93115.43105.1487.18成交量（万m'）66.06108.69117.7109.1396.1466.99一做总额（亿）32.755.0363.4472.172.2651.72一成交均价（元Znf ）49S050635390660775167720100008000 6000400020000103万f成交量平度市2019年10月-2020年11月供求走势图同比38%80007800760074007200700068002020年n月份成交单价1483元m之同比 24%EUNKHOLDGSA住宅库存未见较大幅度增长，区域库存含量位居7位，处于稳健态势A区域库存约110.34万方，存销比18个月,从近一年区域库存市场来看，基本趋于稳定态势。平度市商品住宅供月度存量走势图81.2885.0185.784.682.9983.7381.3294.09101.37104.78110.80115.79113.97存量（万而）存销比10111111121212141815161616存量面积15.7220.3839.9463.83111.68181.92385.94222.7068.38308.25450.45110.34133.63-去化周期617171537141312824271829ELINKHOLDGS住宅市场I成交排名A平度市住宅市场主要以品牌开发商为主，当地企业均已合作为主，独立开发较少。平度市2020年住宅成交面积TOP10平度市2020年住宅成交单价TOP10项目名称区域销售面积（疔）成交套数排名安徒生童话小镇平度市77912.976641万汇碧桂园麒平度市62667.825332和达格著平度市47147.94333中高名人国际花园平度市41841.253644海信凤台世家平度市38283.973285平度新城悦隽大都会平度市35994.952636中杰时代广场平度市35604.92887平度金融商务中心平度市27830.432168御园新城平度市25502.052209中南国宾府平度市23901.4118710项目名称区域销售均价（元/m2）销售面积（疔）排名两髻山齐东翰府平度市97284749.521平度新城悦隽大都会平度市953035994.952金悦相府平度市910812228.443紫竹苑小区平度市89011053.314平度金融商务中心平度市888527830.435太泉美域平度市886815696.756海信城平度市88645696.997平度中南漫悦湾平度市88564214.068金色家园祥庭平度市87704542.089城投翰林学府平度市876721739.7910ELINKHOLDGSA整体市场情况：根据市场数据分析，平度最大市场容量约Iio万次，供求比波动较小，市场价格连续5年增涨,呈现稳定健康态势。市场库存情况：2020年平度市全面启动旧改工作，对市场容量的增长有一定的刺激作用，从今年6月份开始。市场供应逐渐加大，截止10月份市场库存为约110万m2,去化周期为16个月。A品牌开发商进驻情况：新城、碧桂园、和达、海信均有在建在售项目，当地企业均已合作为主，独立开发较少。EUNKHOLDGSEUNKHOLDGS本体分析平度油坊片区/首开项目南京路北地块平度油坊片区项目基础信息项目名称建设用地面积（m2）容积率计容建筑面积（m2）用地性质平度油坊片区（旧改）40万2.5100万住宅兼商业项目区位：属于老城区板块，周边配套齐全，位于天津路以南、柳州路以东、常州路以西、三城路以北。!页目指标：占地约600亩,计容建面约100万方,容积率2.5o口项目现状：宗地地上附着物多以平房、沿街门头房为主，目前村民拆迁意向已经处于摸排阶段。MKHOLDGv三>slvnoSH1bBR三3iA油坊片区项目住宅、商服用地，内部地块可分5宗，总用地约600亩，因项目未拆迁完毕，实际用地红线暂未划定。A地块内部有部分民宅及少部分耕地、企业板房，政府在招拍挂之前，完成净地状态。本体分析I油坊片区I周边配套A项目位于平度老城区，属于中心城区，周边配套资源齐全，社区商业较多，生活、学习、购物、就医便利，距离老城核心商圈仅1.5KM。片区小学划片郑州路小学和同和实验学校、国开附小（私立），未来将划片新台路小学（公立九车程时间距商年一贯制）。LINKHOLDGSIOLDGSA四侧临城市主干道，快速通行平度市老城与南部新区，道路通达性强A南侧，北侧紧邻城市主干道北京路、香港路，东西贯穿交通便利。东侧，西侧紧邻梧州路与杭州路，可无缝衔接中心城区和南部新城。青岛路：城市东西主干道，双向6车道，横贯东西，可快速穿行平度城区。郑州路：城市南北主干道，双向4车道，贯穿平度南北两城，向北可连接荣潍高速，向南可衔接青银高速；距离规划地铁14号线仅1.6KM,车程仅需5分钟周边12个公交站点共计5路公交车通行，可通达平度整个城区I项目背景经与李园街道办与平度城投沟通协商，油坊片区首开厦门路北地块，地块东侧为居然之家用地，土地为住宅用地。A项目周边用地以居住用地为主，北侧、西侧紧邻现状居住社区，西北角临近现状幼儿园A目前地块内较为平整，处于净地状态。ELINKHOLDGSG211TI土地线建筑退线A土地面积：28.9亩（19297m2z含安置房用地3604m2）A住宅容积率：2.0A建筑退线要求：1.建筑红线（不含围墙）后退常州路（红线50米，两侧各23米绿化带）道路中心线不少于58米。2、建筑红线（不含围墙）后退厦门路（红线50米，两侧各15米绿化带）道路中心线不少于50米。3、建筑红线（不含围墙）后退常州路与厦门路中心线交点不少于85米半径。I规划方案丽TfZ联控股elinkholdings度门路居住地块经济技术指标项目数量单位用地面积（含安置用地）19297ms地上建筑面积38401ma容积率1.99-户数306户人数980人机动车停车位306个安置区地块经济技术指标项目数量单位用地面积3604mi地上建筑面积7208ms容积率1.99-户数68户机动车停车位68个EUNKHOLDGSELINKHOLDGSI项目进展情况A厦门路北地块62户居民，签约率达100%,2020年10月22日正式启动拆迁工作，2020年11月：Lo日完成全部地上附着物拆迁工作。平检小李KT道收门路北片区玫j52阙上地热化板议E甲方：刊T市人IUiH时彳“火乙方：ftttBWli>j根兽甲及奉u*改修*小匍C关于加快Ilit旧城执选工作的实息更（试行字120M）I号）82020*I13日用国改，工作度会议的有关要任平度市，国曲*办事处（H下传体"F*"）.马及控股Iftai内候公!（制括眸盾公.合If公!.tfFM匕方*触纥市日城长注主*11国*,决定HFfltWQBtr*/门1»配片,改逢次目（N下倚体*及日.）实*土域热化.甲方力改造限口的ttt±*乙才*玄亶帚度It主体.为保还改造柬日士媳B化工作制实H甲.乙Jl方筌U*情议.»-*i*Bft<Ht*:f<fSr<l11-*及&范国：tt.t*i<tt,龟岛南美世本小区l：S?林晒公SBc（京.改今及日思占地妁63,0996,箕中同力汽东京属皮（国有）占地13.257X城关.国玷占电2413亩.南关村存t金,占她2933«亩（甯关居然之家Jt日足总J，*关村*慧改用地8,091机以上农类土地而枳以实际测绘为推EUNKHOLDGS项目名称建设用地面积 (m2)容积率计容建筑面积 W)用地性质南京路北地块2.7万2.05.4万住宅兼商业南京路北地块项目基础信息口项目区位：属于老城区板块，周边配套齐全，位于南京路以北，郑州路以西、天津路以南。EUNK HOLDGS郑州路南京路本体分析I南京路北地块I地块指标/四支口项目指标：占地约40亩，计容建面约5.4万方,容积率2.0o口项目现状：宗地均已场平,处于净地状态,有少量建筑垃圾。A项目位于平度老城区，距离老城核心商圈仅IKM,周边配套资源齐全，社区商业较为浓厚，周边居住人口较为密集，学区划片西关小学、西关中学，仅需4min即可抵达。车程时间距商EUNKHOLDGSA南京路北地块，属于老城板块，距离老城核心商圈仅有IKM,周边居住人口较为密集,生活配套齐全，周边在售同类产品项目仅为1家，为大唐官邸，版块内市场竞争压力较小。EUNKHOLDGS成亿联控股ELINKHOLDIhIGSA平度市分为四大板块，南部新城区占据城市发展价值及环境价值，处于城市发展主方向且当地人认可，目标项目处于新老城区搭接处，即可享受新城发展红利，又可享受老城成熟配套，地理位置极佳。板块名称边界说明板块说明老城区板块荣潍高速以南，广州路以西，厦门路-海尔大道-青岛路以北，郑州路-青岛路-S219以东城市配套老旧，规划发展空间较小，人口众多较为拥挤，周边项目配套成熟、生活便利南部新区板块厦门路以南，海尔大道-广州路以西，泽河以北，S219以东为生态商务区，城市重点发展区域，且在城市发展发向上，当地最好的配套资源相继建设东区板块荣潍高速以南，白沙河以西，广州路-青岛路-海尔大道-广州路以东主导职能为先进制造业和生产性服务业西区板块荣潍高速以南，郑州路-青岛路-S219以西，泽河以北，秦皇河以东主发展高新技术产业和商贸物流产业EUNKHOLDGS34丽ir亿联控股elinkholdingsEUNKHOLDGS运营计划厦门路北地块土地上市进度计划表序号项目执行事项工作重点202Of2021£2022g125S67891011121234S67891011121234S67891011121项目立项芟底调直村委对你拆迁村居进行摸底非查芟底情况诚亘审核街道办事处对结果谢亍初审.锚机构初步测算酰评估讥构进行初步测笠11Il用三方案公示以定拆迁村庄村情公示I扁%撕迁*M岗安置方案街道办事处主导编制上报住建局、发改总备案立质铤局、发改局审议通过上报区市政府审批通过冰办号审议皿I2拆迁实施:斥迁意向签约总约率100%蜘拆迁过渡补恬费用英约发放费用eII腾后顺迁国民陋倒厉屋用三进场师迁进场翅土地消场净地将除地上附1；物3±手续t%报批姐卷限征收土地组卷上报上报青岛市局审批百岛市局审批完毕IJ东省厅咨案营厅费案t½报卷批复以征收土地组卷批复京有士艇主销京有集体土豆国有建设用也注销产权t收储入库:t地收归国有划拨手续安置区土地划拨手续I制酶公示公共姿源交易大厅土地出让际费牌台资公司土地摘牌4开发运营页目公司运营实施1运营计划I首开项目计划拆迁工作进展及工作安排土地面积：28.9亩（19297m含安置房用地3604m”一栋17层（城市居民）土地属性：住宅用地，容积率：2.0（控规调整中）H拆迁工作：厦门路北地块原有62户城市居民，签约率达100%,2020年10月22日正式启动拆迁工作，2020年11月10日完成全部地上附着物拆迁工作。土地手续：土地涉及三种土地性质：L国有建设用地：国有土地回购手续；2、农用地：农转用手续；3、集体建设用地：征收手续；预计2021年5月份完成土地手续批复工作。控规调整：因地块紧邻居然之家项目用地，新一轮控规调整方案正在编制评审，需上报市政府规委会批复后，指标落位实施。预计2021年2月份完成控规调整公示工作。预计首开地块将于2021年11月挂牌上市。（南京路地块与厦门路北地块同步推进）