XX年成都、重庆商业地产考察报告.docx

成都、重庆商业地产第一局部成都、重庆商业地产概述2一、成都、重庆商业地产的开展综述2二、成都、重庆商业地产考察工程2第二局部考察工程分析2一、社区型商业街21、骄子世纪城商业街22、远大荷兰水街53、金沙水景商业街74、金色夏威夷9二、城市商业街101、锦里商业街102、春熙路商业街143、观音桥商业街164、玉林生活广场18第三局部对本案商业的启发19一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀19二、商业筹划需前置19三、以经营的角度进行商业定位19四、建筑规划设计符合商业规律，注重细节处理20五、特色经营一一商业运营不变的法宝20六、商业经营常存“变的心态21第一局部成都、重庆商业地产概述一、成都、重庆商业地产的开展综述成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会、“万商之渊的美誉。成都与同属西南重镇的重庆，在西部大开发战略的推动下，经济快速开展，商业地产开展的如火如荼，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代。近几年，在成都、重庆两地的社区商业也在整体商业背景之下开展的有声有色，本次考察也是有针对性的对成都社区商业进行参观和学习，以期对本案三、四期商业的前期筹划和日后经营提供更多的借鉴。二、成都、重庆商业地产考察工程1、社区型商业街：娇子世纪城商业街、远大荷兰水街、金沙水景商业街、金色夏威夷2、城市商业街：锦里商业步行街、玉林生活广场、春熙路商业步行街、观音桥商业步行街第二局部考察工程分析一、社区型商业街1'骄子世纪城商业街1.1 工程简介该工程依托成都国际会展中心，商业总建筑规模35万平方米，商业规划为“一城式购物天地。首期时尚天堂街区，经营面积14余万平方米，全长，整体规划为5个区域。街道两旁是23层的临街商铺，全部为轻质钢结构，建筑立面为倾斜造型，采用大面积铝合金、塑钢门窗和玻璃幕墙。12工程分析 开发经营效益据了解该工程是销售型商业，商业街的一、二层已根本销售完毕，尽管三层因不易销售而被动持有，单就经济收益而言，开发商没有太大损失，甚至可能会挣到一些钱。但从社会效益讲，该工程是完全失败的。会展中心是一个城市的窗口，比邻如此大规模空置商业，给城市形象带来是较大的负面影响，从长远角度政府也会因此难以将类似的综合型工程交给开发商开发。商业街入口工程住宅 工程全案筹划的反思反思这个案例可以发现，住宅开发商在规划复合型的尤其是含有大量商业J大盘工程时，缺乏商业经营和创新的理念，各类型物业之间缺乏良好的互动：1）会展中心与商业物业彼此分开，交通动线的规划不合理，会展人流没有很好的带动商业。2）据了解会展中心的使用效率很高，在全案规划时如果能够考虑去挖掘会展中心的最大潜力，结合商务酒店的开发，解决商务人群的就近住宿问题，同时能给周边的餐饮、娱乐和零售带来了商机。3）该工程所在的高新开发区地广人稀，每个工程都独立搞自己的社区商业很难成功，如果该工程能够从更高的角度出发，在用地空间较充裕的前提下，规划效劳于整个高新区的区域型购物中心类似上海的西郊百联，将周边更大范围区域的人群有目的性的吸引过来，将会带活整个工程的运营。 产品细节的借鉴与反思在对该工程宏观层面分析过后，回到细节我们也发现该工程还是有值得我们借鉴和反思的地方，带给我们一些思考。1）下沉广场2）立面包装下列图为该工程商业街人口正在装修的美嘉森奥特莱斯金色花纹与黑色搭配的立面风格彰显品质。3空间尺度1.5公里长的步行街，几十米的街宽，这种步行街的尺度使人望而却步，非常不好用。2、远大荷兰水街2.1 工程简介荷兰水街位于成都高新区远大风景社区，总的建筑面积有3.8万平米，规划定位是餐饮娱乐商业街，整条商业街街总共有14个单体构成，是典型的持有型社区风情商业街。22工程分析商业街持有而经营不佳的分析1）区域环境不成熟缺乏以支撑工程的定位目前该工程周边高新区无论从居住人口，还是企业的进驻都十分有限，区域整表达状还是地广人稀的，商业开展还处于较初级的配套型商业萌芽阶段。而该工程的规划定位是餐饮娱乐商业街，对于周边人口聚集度、产业密集度和区域文化背景都有着非常高的要求，结果就是区域环境的不成熟很难对工程形成支持。2）建筑产品与社区类型商业经营不匹配通过现场对荷兰水街的观察，整条商业街由14个24层的商业单体构成，每个建筑单体的单层面积都在200-300平方米之间。但对于社区类型商业业态而言，一般只需要单层100平方米就足够了。因此动辄数百平方米的商业楼使最根底类的社区配套商业难以进驻，对于一个已经入住达1000余户的社区而言，没有任何的社区配套进驻确实是非常遗憾的。3）开发商商业整合运作能力不强该工程从落成到现在已经空置达2年之久，曾经经营的一家咖啡餐吧也最终倒闭，从中我们可以看出该工程开发商在商业的整合运作能力方面不强，缺乏灵活的经营思路。例如：加大对主力商户的支持力度我们在市调北京龙湾工程时，开发商甚至每月倒贴给主力餐饮商户款项，以维持经营进而提升工程的口碑，保证主力商户的经营；灵活调整店铺面积，围绕主力点及时引入社区配套业态，以点带面的盘活商业街等等。由于开发商运营不利，商业街长时间的空置会给工程的市场口碑带来负面影响，更加不利于招商工作。商业街的建筑设计荷兰水街是我们在本次考察所有社区型商业街当中建筑设计最出色的一个工程。从整体规划、建筑风格、节点设置'气氛包装、标识系统、园林小品特色鲜明，充满浓郁的异国情调。整体规划建筑风格标识系统景观小品气氛包装持有型商业街的空置的反思荷兰水街是我们本次考察的社区商业街中唯的一个开发商完全持有的工程但如果从经营现状来评判，该工程显然又是一个失败的工程，从两年前落成现房以来，尽管开发商坚持只租不售的经营策略，尽管住宅已经入住超过100O户，尽管整个商业街的规划和建筑格外出彩，但到目前为止该商业街仍全部空置仅一家酒店正在装修。残酷的事实再一次提醒我们社区型商业街的运营除去经营模式和建筑规划以外社区商业自身驱动能力的缺乏，对周边大环境的依赖、业态种类的局限和限制、开发商整合商业资源的能力等等都是要深入考虑的。3、金沙水景商业街3.1工程简介成都金沙片区，是依托金沙遗址规划的集中居住区及商业区。金沙水景商业街位于是典型的社区商业街，商业完全销售并且已经投入使用，对于本案有很强的比拟和借鉴意义，我们能够真实的看到销售型社区商业街的实际经营状况。32工程分析销售型社区商业街的经营现状该工程已经投入使用，目前已进驻的业态类型包括：茶楼茶馆4-5家、便利店、银行、书店、按摩、美容美发、房屋中介、彩票、专卖店等。从中不难发现：社区商业街尽管具有“街的形态但不具备一条商业的“魂”，它所涵盖的业态内容仍是以效劳于社区的配套性商业为主，消费客群的单一和消费目的性较强，使各类业态缺乏互动，令社区商业街没有“逛的乐趣，更难有对外的辐射能力。此外，由于销售型的社区商业街业权分散，缺乏统一的管理，已经导致商业街的整体环境日趋开始恶化，与该工程的住宅形象反差巨大。商业街内部现状住宅销售中心和商业街入口商业街气氛营造尽管该工程商业是出售的，但开发商在商业的包装和气氛营造方面还是下一定的功夫，为业主营造一处舒适的休闲空间。4、金色夏威夷4.1 工程介绍金色夏威夷商业步行街，位于成都市西大街与长顺街交汇处。工程的主题定位是一个具有夏威夷浪漫风情的情景式开放型商业步行街，业态以餐饮、休闲、效劳为主。该工程依托的住宅工程为小户型商住公寓，全部商业已经全部销售。4.2 工程分析销售型社区商业的经营现状与金沙水景商业街类似，该工程已经投入使用，进驻的业态类型包括：餐饮10余家、便利店、银行、网吧、房屋中介、专卖店等。业权分散后小业主的招商结果仍是效劳于社区的配套性商业，只不过金色夏威夷餐饮业的比重更为突出。由于餐饮业比拟丰富，使该工程人气很旺，吸引大量周边居民前来消费。目的性餐饮消费对社区商业街的促进金色夏威夷的业态中餐饮比重较大，既有大型旗舰餐饮欧湖岛海鲜酒楼、川江号子火锅，又有成都本地的串串香、龙抄手，种类十分丰富。餐饮种类的丰富和集中，带给工程大量的人流，同时带来了很多衍生消费，对周边业态形成消费支持，使整个工程的人气非常旺。社区商业与住宅的关系前面对该工程的住宅物业进行了说明，由于小户型商住公寓带来的是大量的投资、办公和暂居的人群，对居住品质的要求不高，因此住宅和商业没有太强的对立，这一点十分类似北京的现代城，但前提是牺牲住宅的居住品质。有下列图可以清晰的看到商业与住宅距离非常近，大量的霓虹灯店招对居住品质的影响很大。二、城市商业街1、锦里商业街1.1 工程简介锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。依托武候祠景区，它已经成为成都首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，集纳了川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化，同时又融入了紧跟时尚潮流的零售天堂眼、酒吧'餐吧等，业态组合：餐饮16%、零售56%、休闲娱乐18%、其他10%，租金水平为人民币60-100元/平米月。在锦里令人既可享尽原汁原味的四川滋味，又能在彻夜辉煌的酒吧里感受时空变换的神奇。自2004年10月31日开街至今，锦里已接待游客300万人次。12工程分析良好的产业依托1产业互补：锦里在很大程度上弥补了武侯祠作为文物景点在满足游客全方位需求上的先天缺乏，为这个三国圣地增加了新的活力，形成了商业与旅游业的互动与互补2历史文化：三国文化是成都悠久历史文化中非常重要的代表，而武候祠恰恰是三国文化的一个具象载体。锦里的出现，是恰如其分地承载了成都的历史传统文化价值。3消费人流：每年到武侯祠参观的游客多达百万以上，每年的门票收入将近3000万元，70%左右是外地游客，其中以日本、韩国、东南亚国家为主的外国游客大约有10万左右，本地游客占30%左右，光是旅游人群就已经相当可观了。合理的建筑规划1雌三m:锦里以“三国文化”为主题，表达汉风的古建筑风格，建筑色彩总体上以青黑、灰白、木黄为主色，整体上具有亲切热闹的平民化风格。2规划布局：从平面布局上看，它仍属于根本的哑铃式布局，即步行街-广场-步行街-广场整体呈线状开展，通过面广场或庭院来点缀线步行街，以完成整体商业空间的营造。3空间尺度：街宽3-4米与楼高之比接近1/2街宽与开间之比接近1。如此的建筑尺度产生了古典式方正构图和韵律的统一美，围合感较强，给人舒适、亲切的感受。4户外空间的利用：利用户外座椅既迎合成都人的消费习惯，又营造良好的休闲街区气氛。5 J小品点缀：牌坊、碑碣'笔桥、假山、三国文化墙、文臣廊、戏台系列建筑和小品、绿化等营造出了一段欣赏性较强古文化气息浓郁的空间环境。 MeActelr商业运营理念首先是政府参与锦里的开发，保持产权的统一，为后期的经营管理奠定了良好的根底。在业态规划方面，除了兼顾餐饮、零售、休闲娱乐的全方位需求以外，店店风格不趋同，防止同质恶性竞争的发生。在古典的建筑风格下，引入相对现代的商业业态（酒吧、餐吧等，成为吸引本地消费的关键，使“锦里商业街不仅仅是一个旅游产业的附属产品，而成为本地消费的亮点。其次对于局部充分表达蜀韵蜀风的珍贵商家采取保护性措施，聘请民间手工艺人，营造传统街市的效果。不定期的活动配合，如戏台、中秋活动等。以上的种种举措，使锦里能够时刻的保持勃勃的生机，层出不穷的新鲜感，使锦里充满吸引力。公益活动民间手工艺人统一的VI标识系统漫步在锦里街中，我们发现整条商业街的VI系统非常统一，并且应用范围极广，阳伞、果皮箱、垃圾桶、街灯、广示牌都独具匠心的告诉游客：这里是锦里。整个商业街的气氛被进一步衬托，与建筑风格高度统一。仍存在的问题首先在建筑方面锦里的建筑风格主要为明清风格，与三国文化主题略显错位。入口处的商业展示面缺乏，商业气氛受到影响：在业态规划方面业态比例中零售的比例过大，且零售的形式相对单一，大局部只是单纯的展卖商品，业态布局上将餐饮、零售、休闲、娱乐几乎完全划分开，不利于业态之间的互动；商户的引进方面略显薄弱，缺少品牌商户的进驻；最后经营管理还不完全到位，本地客群聚集的夜间消费时段，入口区域的零售商店大都已经关门歇业，影响商业气氛的对外感染力。2、春熙路商业街2.1 工程简介春熙路地区是指成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，面积约20公顷，王府井、太平洋、伊藤洋华堂、群光广场、伊势丹、百盛的比肩林立使春熙路充满时尚、活力。作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历来是成都人休闲消费的重要去处，还传承着这座城市独特的文化气质，成都人对于这条百年老街的具有极深的感情。春熙路在现代商业和城市文脉的叠加中，成为一件精巧的公共艺术作品。无论坐在街边装修考究的咖啡店还是玩赏路面的掠影浮雕；无论是在商场购物还是在水幕墙下留影，环境优美的步行街都给人赏心悦目的感觉。22工程分析 本地消费与观光旅游尽管春熙路是西南地区最著名的商业街但不同于王府井主要以外地旅游客为主力消费群，来春熙路消费的成都本地人丝毫不少于外来旅游者，正是由于本地消费者的认可，使春熙路的经营能够持续的繁荣兴旺。将本地消费与旅游观光消相结合，能够弱化纯旅游型商业街对于旅游的季节周期性变化，旅游消费时间段不固定甚至相关旅游政策的影响。本地消费是一个商业街保持活力的根底，本地消费者的挑剔也是检验商业街运营管理的试金石。 特色商户新鲜感受漫步在春熙路街头，除去各类的购物中心和百货店，时常会出现一些极具特色的商户，仿佛一粒粒的珍珠散落、点缀在其中，使人们在逛街中体验到了更多的新鲜和乐趣。有的是利用街心公园改造的咖啡屋、有的将街道隔离带改造成为西餐厅、还有将店铺掩映在竹林中等等，正是这些特色的商铺存在，使春熙路永远不缺乏新鲜和刺激。 经营管理上的不断调整与尝试消费者的习惯是易变和挑剔的，为了迎合消费者的口味，商业街的经营管理是要有变化的，本次春熙路的考察让我们看到了管理者是在努力进行一些大胆的尝试，比方对老建筑进行改造包装，增加商业建筑的丰富性，营造宜古宜今的购物体验，有些局部的细节仿佛是向上海新天地致敬。3、观音桥商业街3.1 工程简介观音桥地处重庆江北区中心区域，历来是重庆市主城区五大商圈之一。商圈规划面积5.08平方公里，核心区域0.65平方公里，步行街全长近3000米，拥有城市景观公共面积20万平方米，商圈分为商业购物金融区、市场贸易区、餐饮效劳居住区、休闲娱乐文化区等四大功能分区。观音桥商圈日均客流量为20-30万人次，节假日及黄金周到达50-80万人次。32工程分析现代化的交通组织观音桥商业街区实施”地面环行+地下直行+地下轻轨”的现代立体交通方案，配套建设完善的城市道路网络、充足的停车泊位，四通八达的公交线路、人行天桥、自动扶梯，形成能够满足未来15年交通需求的现代立体交通系统。业态规划布局在业态布局上围绕购物、商务酒店、金融证券、餐饮、文化娱乐、休闲健身、观光旅游等七大主体功能布局。商圈内有大型百货店5家、大型购物中心2个、大型综合超市3个、大型家居建材店4家、大型电器专业店5家，大型主题公园2个，大型餐饮店20家，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总数931户。商圈内，“吃”有北城天街美食一条街；“住“有金源、君豪2个超五星级的大饭店；“购”有国内著名的五大主力百货和西部最大、全国第二的金源时代购物广场；“游”有主城最大的开放式城市生态公园；“乐”有高科技含量的方特科幻乐园和中国西部最大的金源地下娱乐城品牌聚集能力突出观音桥商业街区吸引了北京世纪金源集团、金融街、香港新世界、台湾远东、上海百联、深圳茂业、福建永辉等国内20家品牌企业，重庆烟草、重庆信用联社、民生银行、兴业银行、新世纪百货等一批区域性总部入驻商圈。155个国际知名品牌，1700多个国内知名品牌亮相各大商场，观音桥商圈成为了时尚、品牌的集聚地。人文生态与商业相互融合文化、生态是观音桥商业街的重要支撑，嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街三大局部组成的城市景观空间近20万平方米，有1500余株大型乔木，7000平方米水体面积，40%的绿化覆盖率，充足的休闲空间和设施。为商家与顾客创造了平安、方便、舒畅、亲切的购物环境，使观音桥商圈成为购物、娱乐、游憩、文化、休闲等多种功能融为一体的城市公共活动社区。4、玉林生活广场4.1 工程介绍位于成都武侯区的玉林素有“成都夜巴黎之称，周边拥有40多个高档住宅区和38万常住高端消费人群，商业消费异常旺盛，是成都有名的夜生活消费社区。玉林生活广场遍布餐馆、酒吧、咖啡店、网吧、桑拿及KTV。在同类的娱乐MALL中，玉林生活广场的人气最为旺盛。4.2 工程分析玉林生活广场最大的特点就是内部业态与工程”成都夜巴黎的主题定位十分匹配，在音乐房子和空瓶子等有鲜明特色的龙头商户带动下，大量的酒吧、餐厅和KTV形成很强的聚集互动效应，可以说“特色经营是玉林生活广场成功的关键。第三局部对工程商业的启发一、成功的商业街需要长期良好运营与沉淀纵观绝大多数相对成功的商业街，要么是有深厚的历史沉淀，如王府井、前门、春熙路；要么具有的产业环境依托，如锦里、三里屯。原因就在于商业街是商贸活动开展高度集中的表达和沉淀，每个成功商业街无不是在历史、文化、产业、环境的影响下经过长期的时间而形成。反观望京只有10年的历史，区域的产业因素对商业的奉献有限，因此对于本案商业而言，工程的商业定位应当归于理性，期望不能过高。二、商业筹划需前置很多开发商因对商业的开发运做不了解，通常的做法就是将商业的筹划和设计甩到最后进行，优先其他类型的物业，前期占用了较多的用地指标。这样使得在进入到商业筹划阶段，出现很多的限制条件，给商业的运做增加较大的难度。此时找专业的机构也于事无补，因为在初期已经丧失全案统筹筹划的最好时机。因此对于本案而言在未来工程地块的开发，应将商业筹划前置，放到同其他物业同等重要的地位，注重各类物业间的互动。三、以经营的角度进行商业定位目前本案的商业面临定位的问题，如何进行定位一直是困扰我们的问题之一！通过此次考察我们也有了一些感受：在工程定位时除了要考虑周边商圈、市场供需、竞争环境、消费者因素、商户因素以外。我们要以运营商的角度站在运营的层面，通过动态时间因素、商户单体的盈利模式、商业街整体的运营思路、运营商投资者商户消费者多维的关系研究来进行系统定位筹划。此次考察的成果之一就是寻找到了更多影响商业定位和经营的因素，在系统筹划系统定位的过程中，能够将问题考虑得更全面、更具体，防止因考虑问题落项导致后期可能出现问题。四、建筑规划设计符合商业规律，注重细节处理以锦里商业街为例，它的平面布局属于根本的哑铃式布局，即步行街-广场-步行街-广场整体呈线状开展，通过面广场或庭院来点缀线步行街，以完成整体商业空间的营造。这里所谓的商业空间营造其实是对消费者购物时行为和心理研究的结果，通过建筑上点和面的变化给消费者视觉上不断的变化和惊喜，消除消费者的逛街疲劳感，延长购物时间创造更多的消费业绩。因此本案商业在进行规划设计时，在配合业态规划的同时，要更多的从消费者的行为和心理角度出发，给商业的经营打下良好的根底。细节的处理还要真正的商户从使用者的角度进行设计，下列图中雨水管的预先地埋和燃气阀门的外置给我们留下了非常深刻的印象，都是我们以前没有仔细考虑而吃过亏的。五、特色经营一一商业运营不变的法宝在考察过程中我们发现特色经营是成都、重庆成熟商业工程显著的特点，无论是成熟商业区的某一段特色区域，还是某个商业工程的特色商户，特色经营都能够给所在的商业工程带来新的关注、慕名而来的消费者和大量的衍生消费，以玉林生活广场为例，因为音乐房子(:超女张靓颖成名前的驻唱地得缘故，吸引大量目的性消费者喝观光者，同时带活了整个商业工程其他的酒吧、KTV和餐厅。因此对于本案而言，可以在特色经营方面进行更多的思考，特色经营包含有很多范畴：经营定位的特色差异化、特色的业态规划和商户选择、商业气氛包装的特色化等等，通过特色经营的经营管理，吸引更多的目的性消费，带动周边业态的衍生消费使商业街更加活力十足。六、商业经营常存“变的心态我们在考察中看到众多的商业工程都在进行各式的变化，有的在进行业态的调整重规划、有的对建筑本身进行改造翻新、还有的对周边道路交通系统进行完善等等。可见，即便是成熟、成功的商业工程为了更好的迎合消费者的需求都在不断在进行调整。因此本案商业无论是在目前的筹划招商阶段，还是在日后的经营过程中，都需要时刻保持对市场的敏感，及时的调整自己的策略，才能立于不败之地。2007年8月亲爱的朋友，上又已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇?村级党建工作的调查报告?范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告党的十七届三、四中全会指出：“加强和改良党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的根底。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改良工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创立“五个好村党组织、“五个好乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，XX年XX月，我先后深入XX乡XX村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。一、主要做法（一）完善了村级党组织设置。按照有关文件规定，有党员XX余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并之后，设立党总支的条件已根本成熟。XX县XX乡XX村率先一步，在探索农村建设中，全乡XX个村除XX村、XX村、XX村、猛正村、XX村（因党员缺乏XX人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区开展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一一党小组党员中心户的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分表达了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了XX个总支XX个支部XX个党小组，基层组织机构十分健全。（二）发挥了无职党员的作用。“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性如何表达?通过调查全乡实施的“先锋工程不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事，并填写?农村党员实事申报登记卡?，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广阔农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作,有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村开展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，XX年全乡农村党员申报实事累计达XX件。XX村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富工程；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计谋等“六个一的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员XX,已年满XX周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部开展烤烟，XX村村民XX,自愿申报联系了一个XX多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达XX亩，占全村的XX%。2、创新了活动载体。XX乡XX村开展了“四联一创活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为假设干小区，确定“双带能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮活动，制定小康示范区标准，如XX现金收入XX元等共XX条标准，围绕标准创立。XX乡在“3+1小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会村理事会互助组根本农户的自治新模式。全乡共建XX个自然村，XX个互助组，海选产生理事会成员XX人,其中党员XX人,离退村干部XX人。该乡效劳理事会的党员干部到达XX人,占农村党员总数XX人的XX%,占有“双带能力党员XX人的XX%，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。XX村党员XX,被选为XX村理事长之后，带着村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜XX多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等效劳，与村组农户签订蔬菜种植合同XX多亩,带动全村开展蔬菜XX亩。（三）推进了民主政治建设。党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度。XX乡XX村开展“一主两翼的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体表达。一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼的村级民主运行新机制。议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、XX寨、xx、XX寨、XX寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分表达人民当家作主的愿望。结果是村“两委与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会和“代表监事会使民主决策、民主理财、民主监督等更加标准和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了XX名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有XX名党员，XX人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。XX村通过“一主两翼的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资XX万元修建了一条XX公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平XX元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。（四）突出了经济建设这个中心。调查说明，各地在党的建设上不是空对空，不是做外表文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的开展。XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长XX公里的小集镇，场平近XX万元都是村集体投资，到达了“三通一平，现已有XX户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带着老百姓种烤烟XX亩，亩平收入达XX元以上；开展林下养鸡XX只，月收入XX元以上。二、问题探析（一）年轻党员开展不够。调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，XX年底，在册农村党员XX名，其中XX岁以上的XX名，占XX%。有一局部党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏开展经济的头脑，更不用说发挥“双带作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的奉献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕开展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员开展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速开展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，开展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。（二）党内活动开展不够。调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权,党内不可能形成民主的气氛，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。（三）班子的作用发挥不够。村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会开展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何表达“三个代表的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就开展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心开展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏民主的气氛，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。三、几点建议（一）实施“三培工程。“三培就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民效劳的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力；三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。2、把能人培养成党员。在社会经济开展过程中，农村有一局部年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一局部经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。3、“把能人党员培养成村干部，能人党员可能在一个小区域内能够到达政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。（二）开展村集体经济。调查说明，但凡村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决局部群众就业。假设兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的效劳型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“开展才是硬道理，只有经济开展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。（三）支部建在产业链上。方案经济时代，支部建在村级，确实起到过十分重要的作用。市场经济确实立，“一撤三并之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传到达千家万户，更不用说开展支部生活，（比方一位XX多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的）。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭开展的产业趋同，他（她）们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带作用。同时在年轻党员的开展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。（四）重视基层党组织班子建设。实践证明，但凡村级班子团结且有战斗力的村，经济就开展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带着农民开展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济开展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有开展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。