工程人员培训资料.docx

武汉贵阁物业管理有限责任公司WUHANGUIGEPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD工程部培训资料（受控文件）编号:OOl编辑:龚大鹏桂友友先生，贵阁物业创始人具十三年本土物业管理服务实践阅历武汉市物业“十年坚守奖”获得者武汉市“优秀企业经理”称号武汉市物业管理招投标专家评委总经理致辞物业管理行业发展到今日，管理水平日趋规范化、精细化，不断呈现出其社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上。“贵阁物业”经过多年的细心运作，在物业管理服务的规范化和精细化程度上已形成一套较为完善的模式。我们将在稳步提升物业管理规范化、精细化的基础上，通过创新模式的实践，突出人性化的贴心服务，并经过长期不懈的努力，力图使广阔业主增加对物管服务的信念，突显开发商及客户的品牌价值，为开发商和客户奠定卓越的社会诚信基础。目前，我公司全面推行IS09001国际质量管理体系标准，实现规范化、科学化的管理，并努力实现思维方式的突破，以开放式的思维模式进行全面提升。公司主动引进高素养的管理人才，培育了一支专业、务实、勇于开拓创新的员工队伍。公司推行以“客户服务中心”为中心的“一站式”服务管理模式，建立了客户服务快速反应体系，为客户创建和维护一个舒适、文明、整齐、平安的工作条件和生活环境。致力于树立一个高标准、高档次的物业管理服务品牌。房地产及物业硬件的同质化日趋显现，物业的保质和升值就成了开发商及客户决胜千里的所必备的利器。贵阁物业，致力于本土物业管理水平的全面提升，以优质“服务”作为软件实力，递增物业管理的硬件品质及价值。贵阁物业一一让我们做到最好!前S经过公司上下全体领导及员工的主动努力，贵阁物业管理有限责任公司已经荣升为一级管理资质，为了顺应市场的需求，提高公司物业管理水平，有必要进一步提高工程人员的工程管理水平。怎样做一个合格的工程管理人员，不外乎两大点：怎样做人，怎样做事。怎样做人：简洁讲，就是要诚恳、守信、实事求是、活到老学到老、不要不懂装懂。怎样做事：就是要细致、负责、不断提高业务水平、不断提高技术动手实力和科学管理实力。多学习应知的业务学问，多学习我们应会的业务技能。下面，就是为了满足这一需求而进行的物业工程管理培训讲座贵阁物业简介武汉贵阁物业管理有限责任公司成立于2001年9月，是一家专业从事各类物业托付管理、顾问询问管理和物业管理专项服务的物业管理公司,注册资金人民币1000万元，国家物业管理一级资质企业（资质证号：建字108088）,并通过了IS09001质量管理体系及S014001环境管理体系及职业健康平安管理体系三项认证。贵阁物业是中国物业管理睬员单位，湖北省物皿管理协会会员单位，武汉市物业管理协会常务理事单位，武汉市物业管理协会洪山分会常务副会长单位。公司在2005年获得“武汉市物业管理十佳单位”，2007、2008、2010年三次获得武汉市工商部门颁发'守合同重信用企业”称号，2007至2011年连续五年获得武汉市政府相关部门颁发的'优秀企业”称号，2007年度获得物业行业第四届安防人员队列会操竞赛三等奖。公司总经理桂友发先生在2007-2010年度间，连续被评为武汉市物业行业“优秀经理”称号，2008年度获“武汉物业十年坚守奖二2009年当选为武汉市物业招投标专家评委资格，并被聘请为武汉生物工程学院“高校生就业创业讲师团”的客座教授。公司同时在生物工程学院建立了就业创业培训基地，在武汉职业技术学院成立了“贵阁班”，为贵阁专业物业管理培育、储备和输送人才。公司现有员工IoOo余人，管理层中95%具有大专以上学历，并持有国家建设部颁发的从业资格证书，各类技术人员100%持证上卤，公司现有中高级职称人员共计26名，其中多名管理人员已获得人力资源部、社会保障部和建设部联合颁发的物业管理师证书。公司现受托管理项目：A）非住宅型有湖北省林业厅、武汉市公安局刑侦局办公楼、华中光电技术探讨所（七一七所）、武汉市交管局江汉大队办公楼，武汉市交管局洪山大队办公楼，武汉交管局经济开发区大队办公楼、武汉血液中心办公楼、洪山体育馆、英东游泳（跳水）馆、武汉市公安局禁毒教化基地、湖北省水上运动中心、武汉市公安局监管处等；B）住宅型有楚天都市佳园、欣隆湖滨半岛、十里华府、欣隆紫阳苑、徐东雅苑、研口金利屋、光谷陆景苑、香江家园、九坤秦南都汇、至尊门第等28个项目，管理面积逾500万平方米。所管理的部分项目先后荣获国家建设部、湖北省建设厅、武汉市房地局、武汉市物业协会等部门授予的“湖北省优秀城市住宅小区”、“义务消防队消防竞赛一等奖”、“三星级平安小区”、“湖北省综合治理先进单位”、“湖北省绿化先进单位”等多项荣誉称号。贵阁物业经过多年的发展，凭自身优势，已成为武汉市较有规模和实力的物业管理公司，通过供应“高要求、高标准、全方位”的物业管理服务，通过规范化、专业化的管理工作，建立了务实于物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我创新和自我约束的现代企业制度，在社会及同行中逐步树立起了“贵阁物业管理，真诚服务大冢'的优秀服务品牌和企业社会形象。在经过十年艰辛历程的不懈努力，贵阁物业孜孜以求地不断提高管理水平，完善自身建设。在多年的物业管理工作中得到甲方、业主及各省市相关领导的高度好评，已成为武汉市本土物业行业中的领军企业之一，奠定了贵阁物业在物业管理行业中的坚实基础！第一章物业工程管理第一节名词说明：1 .什么叫物业管理：对小区房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地以及对物业环境（区域内平安、清洁卫生、绿化、车辆停放等）进行统一的维护、整治、保养、管理叫物业管理。2 .什么叫物业工程管理：对小区房屋建筑和配套设备、设施的施工、验收和运用及相关人员的管理叫物业工程管理。3 .工程管理在物业管理中的重要意义工程部门是物业管理公司的重要核心部门之,它担负着整个物业项目“有形证据”的全部，同时又是物业“服务过程”和“参及者”的重要扮演者。工程服务部门工作成效的优劣，可以使全部的业主和承租客户干脆感受到物业公司整体服务质量的凹凸。（1）任务（1） 业项目的设备、设施的平安运行、维护、保养、能源供应及日常巡检和修理。2）时建筑的主体结构、内外装饰、环境氛围、市政绿化、清洁设施、设备维护保养，确保其完整、平安、保值增值。3）建立建全各项规章制度、操作规程并落实贯彻。4）建立并保管好设备档案。5）加强培训，提高员工规范意识和综合素养。6）起草，编制年度能源费用，工程费用预算，设备维护保养（大、中项目）支配。7）二次装修管理和监督。8）协作各类部门，完成各类检查和验收。（2）目标：6个100%1）确保房屋完好率100%2）确保设备完整率100%3）确保客户投诉处理率100%4）确保合同签约履行率100%5）确保员工培训合格率100%6）确保消防贲任制落实率100%（3）岗位职贲1）工程部经理的岗位职贲2）各专业主管的岗位职责3）各专业岗位的岗位职责（4）各项管理制度和工作程序其次节物业工程管理内容一、遵遵守法律律、法规例1、申请对工程消防检查验收。2、前期介入，确定施工方案。二、施工管理【、施工现场管理：基础质量，隐藏工程2、平安防护管理3、临时用水用电管理4、环境爱护管理：防止大气污染：烟尘、气味（油漆、沥青）、施工噪音5、施工现场平安保卫管理：包括出入、四源管理（水、电、气、火）等三、施工验收：分初验和竣工验收两阶段，分专业或职能部门分部进行。例：土建、电气、给排水等。四、消防检测及验收：1、火灾自动报警系统2、消防限制设备系统3、消防栓及喷淋系统（包括室内消火栓系统）4、卤代烷自动灭火系统5、防排烟系统五、环境爱护1、环保法规2、四废（水、渣、气、放射线）限制（油漆、地毯、石材）六、设备资产管理1、概念及分类1）生活、消防服务设备（1）照明系统（2）排送风、空调系统（3）给排水系统（包括消防给、排水）（4）制冷设备：冷冻机组，冷却塔（5）清洁设备：吸尘、打磨、洁具等（6）餐饮设备：冰箱、炊具等（7）美容美发设备（8）洗浴设备（9）洗衣设备2）信息功能设备（1）通讯设备：电话、传真、对讲等（2）办公设备：电脑、打印机、复印机、碎纸机等3）平安保障设备（1）中心限制室（2）消防设施设备（3）烟感、温感探测报警设备（4）煤气报警设备（5）平安监控设备、周界监控防范设备（6）广播系统4）能源保障设备（1）变、配电、发电设备（2）能源置换设备（3）锅炉设备5）环境灯饰设备（1）广告（2）亮化设备（3）室外绿地喷灌设备6）交通运输设备（1）汽车、电动车（2）升降车、梯，非机动车（3）各类电梯：多用电梯、消防梯、客、货梯，扶梯7）停车场设备：自动收费管理系统，道路隔离等8）其他设备2、设备资产规范化的管理1）建立设备台帐和档案2）设备登记卡3）设备变动及调拨4）设备事故：分析、报告、处理（四不放过原则）5）报废：报废鉴定3、设备的保修、保养规定1）四级修理（I）零星修理工程：对设备进行日常保养、检测及为解除故障而进行的局部修理。（2）中修工程：对设备进行正常的和定期的全面检修，进行部分解体和更换少量零部件。（3）大修工程：对设备进行定期的全面检修，对设备进行全部的解体修理和更换主要的零部件。（4）设备更新和技术改造：设备运用到确定年限后，因技术性能落后，效率低下，耗能大或污染日益严峻，必需更新设备，提高和改善技术性能。2）三级保养制（1）日常维护保养：操作人员每天必需进行的例行保养工作。主要包括定期检查、清洁、润滑刚好解除小故障。（2）一级保养：由操作人员和专职修理人员按支配进行保养修埋工作。主要包括局部解体检查、清洁、调整、紧固。（3）二级保养：以专职维护人员为主，操作者为辅，对设备全面清洗，部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损件。3）日常维护保养的内容和要求a：内容：（1）负责设备卫生和电气设备的日常保养，负责物业范围内的支配养护，零星报修和改善添装。（2）水泵和水箱设备及限制设备的日常保养。（3）消防设备的tl常保养，消防、喷淋泵的定期试泵，消防水池在规定期限内调水、防水，防止缺水、堵塞、水质腐臭。（4）暖气、制冷、空调、风扇及其他设备的日常保养，管道的包扎、防冻、防腐。（5）电梯设备的日常保养，监督电梯维保公司正常维保。b：要求：（1）设备日常保养是以操作人员为主，对其实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。（2）操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行状况，检查各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统平安装置，正常后方可运用。（3）操作中严格遵守操作规程和平安规定，发觉小故障刚好解除。（4）下班或停机前，要对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑、最终切断电源。4、设备资产编号：为便利管理，要求全部设备资产统编号，造册登记，统一管理七、能源测算：用水、用电八、工程部建设1、人才建设：对人员的综合素养要求不断提高：三者最佳组合：1）学问2）阅历和技能3）觉悟2、对工程管理和维护专业人员的素养要求：1）对工程部经理的要求（1）学问要求：文化程度，专业学问，管理学问，法律法规学问；会预算、财会：具有电工、工程力学、制冷、热工等基础学问。（2）实力要求：具有决策实力、实施实力、协调及沟通实力、理解及推断实力、公关交际实力、宣扬鼓动实力、语言文学实力和创新意识。（3）道德、觉悟水平（4）工作经验：领导职务3年以上，机电专业3年以上，扎实的理论基础和实际操作动手实力。2）对各专业工种人员的素养饕求：（电工、电梯修理、钳工、弱电工、泥木工）学问要求，实力要求，品德要求。3、人员培训1）多层次绽开培训（1）管理层（2）专业技术人员（3）服务及设备运用人员2）多种形式绽开培训（1）走出来（2）请进来（3）专业培训（4）互动培训（5）现场培训4、岗位定编定编原则：合理设岗，优化组合，一专多能。九、巡检、维护及操作规程1、日常修理管理规范，分报修、修理、检修和巡检修理。2、设备运用及维护的基本要求设备的平安及经济运行，是物业管理经营活动中提高经济效益的基本保证。设备的运用及维护是设备管理的重要组成部分，包括以下几个方面：建立设备运用管理规章制度，它们包括：（1）设备运行操作规程（2）设备维护规程（3）运行人员岗位责任制（4）设备运行交接班制2）设备管理基本规范（2） “三好”：管理好、运用好、养护好（3） “四会”：会运用、会保养、会检查、会解除故障3）对设备机房的“四项要求”：整齐、清洁、严格、平安4）设备运行操作的“五项纪律”（1）持证上岗（2）细心操作，细心维保（3）严格遵守交接班制和操作规程（4）设备附件、材料、工具齐全（5）随时检查设备运行状况，发觉问题刚好处理，刚好报告5）重点设备“四定”（1）定人操作（2）定人检修（3）定操作规程（4）定期维护保养6）设备维护制度维护工作，特殊是日常维护是基础，其特点：常常化，制度化，并以预防为目的，将事故隐患歼灭于萌芽阶段。（1）班前维护（班：也可指设备开机运行）：检查电源和限制系统、操作系统检查平安装置检查润滑系统交接班记录（2）设备运行中的维护要求：严格按操作规程集中精力，细致视察（望、闻、问、切）发觉状况，刚好处理并报告（3）班后维护保持设备及周边整齐保持设备各系统正常、完好非运行设备，切断电源填写运行记录、工作日志和交接班记录7）定期维护（1）意义：定期维护也称支配性保养或预防性检修，它是建立在日常维护基础上的支配性维护保养。它比日常维护的层次要深，目的性、支配性更强，内容更具体具体。（2）作用：消退设备潜在隐患和隐性故障，削减设备磨损，缓解设备疲惫，保证设备正常运转。（3）定期维护的主要内容：内、外部清洁按保养说明书要求进行拆卸、检查、清洗、注油检查清理电器、线路保证油路通畅，或换油调整机械间隙，紧固螺丝清洁、更换轴承、密封垫、件、减震装置等具体做好记录、总结工作3、操作规程设备的操作规程是操作设备的程序和规定，是设备管理规范化的重要组成部分。它是专业技术人员和管理人员在工作实践中积累的阅历教训的总结，换言之是生命和血泪的结晶。结合贵阁作业指导书，举例讲解操作规程九4、紧急事务的处理1）“天有不测风云，人有旦夕祸福”，工作和生活中的意外状况是不行避开的，也是不以人的意志为转移的客观现象。例如自然灾难、人为破坏、非有意损坏和突发的设备故障等。当出现紧急事务后，确定要临危不乱，冷静处置。依据事先制定的紧急预案坚决措施将损坏降到最低。例：地震、火灾、停电、水浸、停梯等。物业人员更要保持镇静，统一指挥，先行疏散业主后再行撤离，有可能保存、挽救有价值的文件、单据、要证等。2）紧急预案：目的：“防患于未然“，“有备无患”，有相应的应变措施，能保证临危不乱。例：各类应急预案5、工作流程日常巡察检查工作是工程部门对于设备设施规范化管理的重要组成部分。巡检的工作流程1）巡检路途2）巡察内容3）工作程序十、设备管理及设备经济运行】、设备管理的核心现代设备管理的核心是“物”还是“人”，是一个长期的话题。i说：人是为设备服务的。二说：设备是为人所设置的。现代设备管理是“以人为中心”的管理，强调充分发挥人的主观能动性，培育一支志向、作风和技能都过硬的，能够应对各种困难局面和突发事务的设备管理队伍，从而保证设备管理工作做的更好。2、设备的优化组合及经济运行。物业管理是一个微利行业，而工程费用一般占物业费用总支出的40%多。如何节能降耗，节约费用，是摆在全部工程及管理人员面前的课题。例如1）花好、文锦苑水箱及水泵的经济运行2）电梯对重正确配置的经济运行3）合理布置节能照明的节电4）空调温度选定的意义十一、能源管理及节能降耗为保证企业的经济效益，必需加强能源管理，建立和完善能源管理制度。1、能源管理的内容1）编制支配2）支配指标的分解及落实3）能源限制的计量2、节能管理、开源节流I）调整风机、水泵运行效率和时间2）照明调整灯具数量，增加限制回路。接受节能灯，刚好清洁反光，提高照度，用指触开关。3）电梯节电（1）接受智能“呼控耀”（2）调整对重（3）呼吁“上二下三”步梯（4）变频限制4）节水（1）严防''跑、冒、滴、漏”（2）刚好修复阀门、管道漏水（3）选取节能型洁具（4）绿地浇水接受喷洒（5）生活废水处理后二次利用第一章复习作业：1 .什么叫物业管理？2 .什么叫物业工程管理？3 .工程管理一在物业管理中的重要意义是什么？4 .物业工程管理内容里包括哪几大项？其次章项目前期介入（工程部）一、依据现在物业管理的状况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1 .早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业阅历丰富的管理公司做顾问，参及规划设计，站在今后运用和管理的须要提出建议。2 .中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参及进来，一方面是熟识线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。3 .晚期介入，起先管家。物业建设工程基本结束，工程起先竣工验收、移交验收和打算入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好打算。二、物业公司在工程施工阶段介入过程中应留意什么？一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：（1）对小区（大厘）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后修理保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。（2）小区基建工程接受的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的一般规格的标准件和通用件，尽量接受国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号及规格。（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐藏工程、钢筋以及管线材料确定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程限制和验收限制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。（4）全部参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和及之有关联的中介单位都应及开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、贲任、费用（修理保证金）、违约处理等达成书面协议，并供应有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、选购供应地址及单位联系电话。（5） 一些重要的大型配套设备（包括电梯、中心空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应供应清晰明白的操作运用说明书，并对物管相关技术操作人员供应正规的培训。（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许运用，闭路电视监控系统须经过公安部门的平安技防测试合格后才准许运用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为便利以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于状况分析和成本限制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应及中心空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理安排。（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深化现场，驾驭第一手资料、尤其是各种给排水、电、中心空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。（9）重要的土建要确保确定抽验合格率，全部的隐藏工程都要进行质量验收、且要有物管人员参与。（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参与，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满足后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。三、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应留意哪些事项？严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免X年管理费或只按多少元/M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）：小区供应XX会所服务（会所一向是个赔钱项目，准来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、修理费和人工费？谁来贴补经营亏损？）：承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付运用（业主入伙发觉承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应当对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的询问要对答如流，前后一样。四、接管验收方面，物管公司在开发商物业移交时应留意那些交接事项？物管公司对开发商所移交的物业确定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要留意以下几个关键：（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改看法进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。（2）开发商应对小区全部土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后修理削减费用。（4）凡小区接受非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位供应供货和修理保养单位的地址、电话和联系人。（5）验收时留意和物管亲密相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好及否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。（6）小区公共设备、设施、协助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避开以后引起业主投诉、争纷）。五、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些打算工作？物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主及物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体修理基金、停车位运用协议、管理费和水电费银行托付缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的惩罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位运用费等物业管理中常见的比较麻烦的违章惩罚，确定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教化、惩罚条款和依据频繁地通过宣扬栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣扬力度教化。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。第一节接管验收公共设施、机电设备疑难问题解答1、机电设备接管验收都有那些项目？可分为电梯、发电机、中心空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、公共天线系统等。2、接管验收时供配电系统有哪些留意事项？接管验收时供配电系统要留意，各开关柜容量及母排联络是否及竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电衣有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布状况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示及实际是否相符，有无过补或滞后现象。3、生活水泵、消防水泵接管验收时应留意那些问题？摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要敏捷轻快、核验水泵的运用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，限制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵细致倾听有无杂音，有无振动；测量空载电流和满载电流是否及说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。4、干式变压器验收时要留意哪些问题？验收时要留意：核验说明书及变压器型号、规格是否相符及耐压试验报告等其他文字资料；爱护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排及变压器出线是否连接紧密坚固、通风散热状况是否良好、接地母排是否连接良好：高压进线有无平安隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压及说明书是否相符、有无温度测量装置运用是否正常等。5、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？由市政相关专业部门或公司验收。6、公共给水管道验收时应留意什么问题？验收时留意及市政管道接驳处接口是否坚固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否及竣工图纸相符等。7、室内公共设施包括哪些内容？室内公共实施包括：全部的公共装饰而、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）8、内墙饰面验收时应留意什么问题？内墙饰面验收时要留意：抹灰面平整、面层涂料匀称、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。9、瓷砖饰面验收时应留意什么问题？瓷砖饰而验收时要留意：瓷片粘贴坚固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一样、对缝砂浆饱满、线条顺直。10、顶棚抹灰面验收时留意哪些问题？顶棚抹灰面要平整、面层涂料匀称、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。11、公共门窗验收时应留意什么问题？公共门、窗验收时应留意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置精确、无翘曲变形：门锁、窗锐链开启敏捷、窗销连接坚固：玻璃安装坚固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆匀称、色泽光亮簇新:不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。12、公共楼梯扶手验收时应留意什么问题？楼梯、扶手验收时应留意：钢木楼梯安装坚固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽匀称表面平滑。13、木装修工程验收时留意什么问题？木装修工程验收要留意：表面光滑五毛刺、线条顺直、色泽匀称、无起泡、开裂现象、油漆完好。14、公共电气部分验收时应留意什么问题？电气部分验收时应留意：电器插座安装坚固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好：开关安装坚固，完好无损、开关敏捷、接触良好：灯具安装坚固、完好无损、反应灵敏、发光正常】5、防盗网验收时应留意什么问题？防盗网验收时留意：安装要坚固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。16、室外给排水验收是可分为几部分？可分为化粪池、污（雨）水井、全部管道、水表井、管道竣工平面图等。17、业主室内给水管道验收时的留意事项？室内给水管道验收时留意屋内各种设施安装是否坚固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。其次章复习作业：1 .依据现在物业管理的状况，物业管理前期介入可以分为哪三个阶段？2 .物业公司在工程施工阶段介入过程中应留意什么？3 .机电设备接管验收都有那些项目？4 .接管验收时供配电系统有哪些留意事项？5 .生活水泵、消防水泵接管验收时应留意那些问题？6 .干式变压器验收时要留意哪些问题？7 .室内公共设施包括哪些内容？8 .内墙饰面验收时应留意什么问题？9 .瓷砖饰面验收时应留意什么问题？10 .公共门窗验收时应留意什么问题？11 .公共电气部分验收时应留意什么问题？12 .室外给排水验收是可分为几部分？第三章小区房屋二次装修管理一、二次装修含义：业主在初装基础上，对房屋进行分隔、装修、布置的装修称为二次装修。特点：1、必需符合楼宇原设计时的技术规范和指标。2、施工应顾及相邻住户的正常工作和生活，尽量削减影响。3、对施工人员的技术及质量要求较高。4、要重视施工中的防火和环境污染二、二次装修的规定1、二次装修的程序1）装修申报（1）填写申请表（2）工程部门对资格进行确认，并供应装修指南及有关资料（3）装修设计，并将装修设计图交工程部门审查（4）选择合格的装修单位2）物业公司审批（1）接到设计一周内，工程部会同保安部对设计方案进行审批，提出同意或修改看法。（2）方案批准后，装修户到物业公司签订装修协议或消防平安协议书，领取装修许可证、办理出入证，并同时交纳风险抵押金，施工管理费和建筑垃圾清运费。（3）施工单位进场前，审查资质，核发出入证。并监督其遵守协议和相关规定。（4）施工中如需动火作业，必需先申请，经批准后签发动火证（5）加强装修现场的现场监护、装修、装饰技巧的指导。（6）装修完毕后，对装修工程竣工验收，并填写工程竣工验收单。三、加强二次装修的管理1、督促、帮助业主选择合格的装修公司，签订具体装修协议。完工后，向施工单位索要发票，保证出现质量问题时，爱护正值权益。2、加强二次装修的现场监护。依据协议，对现场时时监控检查。I）审查施工人员状况，督促遵守小区规定，并坚持凭证出入。2）限制施工人员动用明火，遵守消防规定。3）限制不损坏楼宇结构、设施，照图施工。4）阻挡施工人员污染环境和空气，按规定投放建筑垃圾。5）指导业主或施工人员正的确施装修装饰，以人为本，提高功能性和艺术性，强调健康性，满足审美情趣。四、装修管理现场服务技巧1、业主常常询问物业管理处对自己的住宅进行装修，为什么需向物业管理处客户服务中心申报？答：为了整个住宅小区的外观和谐和统一，营造良好的安居环境和让私人住宅在运用中得到升值的空间。物业管理处的工作人员将充分运用学问，替业主在二次装修过程中，尽到服务及管理的义务。例如：谁都不情愿看到楼上的住户洗澡，马上产生洗澡水滴漏到楼下人家，楼下的住户就气冲冲跑到门口叫骂。同梯位的上下邻居，为卫生门违章装修造成的事实，一见面就争吵。楼下住户的橱柜安装不慎，将楼上住户的供电线路击穿，楼上楼下业主之间造成纠纷不断若干年之后，业主家中的隐藏工程供电线路须要修理，就可以在物业管理处客户服务中心保存在业主档案之中的管线设计施工图中找到修理的最佳方案。2、物业管理处客户服务中心如何时业主申报的装修施工现场供应服务及管理？答：依据业主临时公约和前期物业服务合同的要求，对装修施工现场物业管理处客户服务中心供应以下几个方面的服务和管理：1.现场施工是否有涉及到房屋结构平安问题；2 .现场施工人员对各类管道，线路Fl常运用和铺设；3 .外立面美观、统一，及整个小区景观和谐；4 .公共治安秩序的维护、对施工人员、来访人员实施治安管理；5 .修物资进场的平安鉴别：6 .资的出入小区进行盘查限制；7 .现场的治安、消防平安管理；8 .垃圾分类袋装，定点投放，集中清运：9 .人员、来访人员、车辆停放秩序管理：10 .道路管理；11 .爱护宣扬。通过物业管理处工作人员（楼管员、安防员、工程技术员）的巡查、指导、监督、服务来实现。3、为什么要缴装修保证金？答：为了有效限制装修公司、装修工程队的施工人员违章施工、野蛮施工以及装修过程中违反治安、消防、交通、环保等法规现象的发生。装修保证金是由装修公司、装修工程队在进现场施工前，向物业管理处缴纳.装修施工结束之后，装修公司、装修施工队向物业管理处申报装修竣工协查表，装修施工期间如无违章状况发生，在装修竣工并运用一个月后，物业管理处将退还装修保证金。建议业主装修时，最好请正规的装修公司进场施工，正规的装修公司，即有质量保证、保修期，又具备装修空间环保监测，维护居住空间健康保障的权益。4、装修施工期间将会面临哪些违章装修行为？答：面临违反建筑装饰装修管理规定（建设部令第146号）和住宅室内装饰装修管理方法（建设部令第110号）以及地方有关规定福州市环境爱护条例等的行为：1 .主体结构和明显加大荷载；2 .装饰装修设计、施工和材料运用，不遵守建筑装修防火规定的;3 .取必要措施，限制施工现场的各种粉尘、废气、固体废气物及噪声、振动对环境的污染，严峻影响人们正常生活和人身财产平安的；4 .有防水要求的房间或者阳台改为卫生间，厨房间；5 .承重墙体原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；6 .房屋原有节能设施，降低节能效果：7 .拆除、改造各类管道（给水管、排水管、煤气管）；8 .拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物（泥水，化学物口残渣等）：9 .公共场地的行为；10 .荷用电，乱堆乱放造成火灾现象；11 .抛物，倾泻污水。5、在二次装修管理期间，楼宇管理员在施工现场供应服务，应留意哪些事项？答：在二次装修管理期间，楼宇管理员首先应对辖区内的户型结构、承重墙、承重梁的具体位置要了解，对户内的各类预埋管线的位置、走向要特别清晰，对每个梯位的电力、通讯、有线电视、安防等线路管道预埋的具体位置和走向须要明明白白，楼宇管理员只有熟识户型结构，户内和梯位的各类管线的预埋位置和走向，才能在每日巡查施工现场发挥现场监督、管理、建议、劝阻的服务目的。楼宇管理员在巡查施工现场应留意以下事项（有18项）1 .装修许可证，施工人员出入证盘查：2 .进度（土建、水电布、木工、油漆、水电）巡查服务记录；3 .安规定时间进行噪音施工装修；4 .包封阳台，安装防盗网；5 .垃圾是否占用公共部位；6 .改动公共墙、承重墙、承重梁、柱、排烟气管道；7 .变更室内运用功能；8 .破坏外观；9 .是否安装于指定位置；10 .表前是否改动；11 .改动排污水管、封闭污水管、雨水管;12 .增加线路负荷：13 .是否加做防水层；14 .堵塞地漏和排水管道：15 .擅自进行动火作业16 .随意拆改智能化系统（通讯、网络、安防）17 .油漆、涂料时是否有实行粉尘限制措施；18 .残渣是否有乱倾倒于排污管内现象。以上18项是楼宇管理员在二次装修管理期间，在施工现场供应服务的业务范围。楼宇管理员在每日巡查装修施工现场时，更应当留意自身的心态和工作方法：1 .气和、敬重他人、讲文明礼貌，无论对业主、运用人、托付人、施工人员均以礼相待：2 .主负责，尽参谋之现，到现场是供应服务，而不是“管制”，发觉施工材料质量有疑问，刚好向业主通报，发觉违章装修的苗头，刚好