资产价格评估报告书.docx

资产价格评估报告书鲁正价评字20181206号摘要委托单位：山东省商河县人民法院评估项目：委托的钢结构牛棚及房屋等拆除后价值评估评估结论：受贵方委托，遵循客观、独立、公正、科学的原则，根据国家有关法律法规和规定的标准、程序、方法，我们对委托的山东雅娟高科有限公司院内的简易钢构牛棚、房屋、变压器、青贮池、大门及院墙等拆除后价值采用市场法进行评估。按照山东省价格鉴证操作规范（2006修订版）房地产估价规范等有关规定，根据估价目的，在分析现有资料的基础上，结合评估经验与影响资产市场价格因素的分析，评定该标的拆除后于价格评估基准日的市场价值为：¥523500.00元（取整至百位），大写人民币伍拾贰万叁仟伍佰元整。详见委托的简易钢构牛棚和房屋等资产价格评估结果报告。注册价格鉴证师注册价格鉴证师山东正通价格事务所有限公司2018年12月13日委托的简易钢构牛棚和房屋等资产评估结果报告山东省商河县人民法院：受贵方委托，山东正通价格事务所有限公司根据国家有关法律法规和评估规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照必要的评估程序和公认的价格评估方法，对委托的山东雅娟高科有限公司院内的简易钢构牛棚和房屋等地上建筑拆除后价值采用市场价格法进行了评估。本公司评估人员对委托评估的标的实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估标的在2018年12月06日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方山东省商河县人民法院。二、评估标的委托的山东雅娟高科有限公司院内的简易钢构牛棚和房屋等地上建筑拆除后价值。具体范围包括38座牛棚、30间平房办公室、20间平房宿舍、1台变压器及3间变压器房、2个青贮池、2个大门及4间平房警卫室、3600米砖院墙。三、评估目的为委托方办理民事案件提供评估标的的价格标准。四、评估基准日期2018年12月06日。五、价格定义价格评估结论所指价格是：评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。六、评估依据（一）法律依据1 .中华人民共和国价格法（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号）；2 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号）；3 .中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）；4 .中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日）；5 .中华人民共和国公司法（2006年10月27日修订）；6 .中华人民共和国会计法（中华人民共和国主席令第24号）；7 .最高人民法院关于人民法院委托鉴定、评估、拍卖等工作规定（2007年8月23日,法释20075号）；8 .最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（2009年8月24日，法释200916号）；9 .司法鉴定程序通则（司法部令第132号，2016年5月1日）;10 .最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定（2010年8月16日，法释201121号）；11 .企业会计准则-基本准则财政部令第33号；12 .山东省价格鉴证操作规范（2006修订版）；13 .其他有关法律法规。（一）委托方提供的有关资料1 .山东省商河县人民法院技术室（2018）鲁0126委字354号评估委托书;2 .委托方提供的有关资料。（三）评估方搜集到的有关资料1.现场勘验资料；3 .市场调查资料。七、评估原则1.独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则，即严格遵守国家法律、法规的规定进行评估。4 .供求原则：根据供求关系影响商品价格的原理，充分考虑供求规律对商品价格形成的作用，商品要有充足的市场需求主体。5 .评估时点原则：评估结论应是评估对象在评估基准日时点的客观合理价格或价值。6 .替代原则：以同一市场或类似市场上相同使用价值和质量的商品价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的商品价格。7 .最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用指评估对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。八、评估方法本次估价采用市场法评估。市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出或市场上类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。九、评估过程接受委托后，价格评估人员于2018年12月06日会同委托方对委托的评估对象一山东雅娟高科有限公司院内的简易钢构牛棚和房屋等进行了实地勘察、实地测量，如实填写勘验笔录，并留取影像资料。我们根据委托方提出的评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，选用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，运用专业知识，并考虑了影响评估标的价格的各项因素，经过认真测算，确定评估标的在价格评估基准日的实际价格。现将评估情况综述如下：（一）根据评估对象的实际状况及掌握的市场资料,在遵循有关法规、政策和评估技术标准的前提下，经过价格评估人员的实地查勘和认真分析，本次采用市场价格法对标的进行评估。（二）评估标的概况该评估对象位于商河县商展路以南，孙集镇十里坞村山东雅娟高科有限公司院内，交通通讯比较方便。经询问，标的建筑建成于2012年9月，现将本次评估范围及标的状况综述如下：1.简易钢构牛棚38个。每个棚东西长123M、南北宽23M、脊高6米，建筑主体结构为简易钢构。墙体部分为：东西面北半部及北面为红砖外抹水泥砂浆面，红砖墙体上半部留有1.3米X1.8米窗口；架体结构：南北水泥路以东自南往北有2个钢架牛棚，立柱为直径12Cm镀锌铁管，其中3M高的40根、32M高的20根、3.4M高的20根、5.5M高的20根、6M高的20根，路西沟南有5个棚立柱为20cm×15cmH型钢，自南往北为3M高的20根、3.2M高的40根，直径12Cm镀锌铁管5.5M高的20根、6M高的20根；楔为18M、7M长16Cm槽钢各20根；橡为6M长16Cm宽C型钢每个棚400根。1个有顶棚的顶部南面为彩钢板、每6米间接一块IM宽阳光板，顶部北面为5cm厚上彩钢板底塑复合板，共计3075111个全框架没安装顶棚；南面开放有护栏，食料槽上、东西向每间隔6M均设置直径6cm圆铁管独立护栏，中间偏北设3M宽东西水泥预制通道，通道两端墙体各设1个3米X2.7米门口，卷帘门不全，通道南北两侧建有水泥砂浆预制食料槽，食料槽上两侧38根立柱底端均设有铁制饮水器架。经勘验，标的架体结构由于长久弃用、管理不善，有不同程度风化、锈蚀，最南面1个带顶板的其锈蚀较重，泡沫夹层基本被鸟、鼠蚕食盗损；牛棚红砖墙体底部由于潮湿以及墙面缺乏维护，部分风化脱落。2.房屋情况：办公室30间主体为24公分厚砖墙，6米长12CmX5cmC型钢楝每间8根，10Cm复合板彩钢瓦覆顶，檐高4米，南北两面塑钢窗41个，4.2米义2.7米铝合金工艺门1套，复合内门12套；宿舍20间，其中南面10间，每间东西宽4.7米，檐高3.8米，北大门北侧10间，每间宽5.1米、长6.6米，檐高均为3.6米，均为IoCm复合板彩钢瓦覆顶，铝合金门窗，24公分厚水泥砂浆垒砌砖墙，内外水泥砂浆抹面，每间8根镀锌管。警卫室4间，主体为24公分厚水泥砂浆垒砌砖墙，内外水泥砂浆抹面，现浇平顶，塑钢门窗。变压器房3间主体为24公分厚水泥砂浆垒砌砖墙，内外水泥砂浆抹面，现浇平顶，塑钢门窗，南北各有1个铁门。250KVA变压器1台。铁艺大门2个，宽13M、高1.73M。青贮池2个，东西120米、南北22米、高2.6米水泥砂浆垒砌砖墙，内外水泥砂浆抹面，外墙建有26个加固砖垛。红砖院墙3600米，水泥砂浆垒砌砖墙，内外水泥砂浆抹面。（三）具体测算过程（计量单位为人民币元）评估人员调查了有关建材二手收购企业，了解了基准日标的有关建筑结构的市场价格，根据现场勘验情况和相关规定对测算结果做相应调整，最后得出评估标的在评估基准日的拆除后残值总价值为715360.25元，经测算，拆除费用191781元，最后确定评估标的拆除后价值为523579.25元。十、评估结果评估标的在评估基准日的价值为:¥523500.00元（取整至百位）,大写人民币伍拾贰万叁仟伍佰元整。十一、评估假设和限定条件（一）委托方提供资料客观真实；（一）以评估对象实际状况不发生改变为评估前提；（三）评估对象以可以合法处分和最高最佳使用为原则；（四）本次评估价格标准为评估标的在基准日的价格；（五）本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，未考虑特殊交易方式以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响，也未考虑抵押担保、优先受偿权等因素对资产价格的影响；（六）本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，当上述条件发生变化时，评估结论一般会失效或部分失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。十二、评估声明（一）我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的，委托方提供资料的真实性由委托方负责；（二）本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本评估结果报告已说明的假设和限制条件的限制；（三）本次评估结论未考虑建筑物改变现状如拆除等情形产生的装运费等相关费用以及有关税金；（四）本次评估人员与本评估报告中的评估标的没有现实和潜在的利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；（五）我们依照山东省价格鉴证操作规范（2006年修订版）进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告；（六）我们对委托的评估对象进行了现场查勘和记录并留取影像资料；（七）评估基准日后有效期内资产数量等有关要素发生变化及资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格产生严重影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值；（八）评估报告仅对本次委托有效，不作他用。未经评估机构同意，不得向委托机关和当事人之外的任何单位和个人提供，结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；（九）如对评估结论有异议，委托方可于评估报告书送达之日起15日内向原估价机构申请重新评估、补充评估；（十）本评估结论按现行规定有效期自发文之日起壹年，自2018年12月13日起至2019年12月12日止。十三、评估作业日期2018年12月06日至2018年12月13日。十四、评估机构山东正通价格事务所有限公司资质甲级法人许兆坤十五、评估人员杨刚之注册证号来永云注册证号十六、附件1.评估委托书复印件；2 .评估机构执照复印件；3 .评估人员注册资格证书复印件；4 .委估标的实地勘验部分照片复印件。山东正通价格事务所有限公司二。一八年十二月十三日