第一章项目基本情况.docx

第一章项目基本情况一、项目基本情况青草房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400平方米。总建筑面积:35000m?,项目总投资2800万元，项目计划分三期开发完成。2010年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积IoOOO11投资1800万元，本地拆迁14户，2100平方米2011年8月竣工。二期工程，开发面积5855m,投资600万，2011年6月开工至2011年12月底竣工。一期投资1800万元。主要包括11700m2一建成本、前期工程费、一地成本和部分拆迁补偿等。目前我单位自有资金IoOO万元，预售收入500万元的30%首付款300万元，可以满足一期工程的开工建设。1、项目名称：“尚鸿花苑”住宅开发项目2、建设地点:呼图壁县美化小区3、总建筑面积：35000m2,其中:住宅开发30000肝、商业门面开发500011V°4、总栋数:共10栋（其中砖混多层住宅8栋、框剪结构商业门面2栋）5、项目容积率：1.38%6、综合绿地率：40%7、开竣工时间：2010年5月开工。开发周期：预计五年。8、投资方案:自有资金，预售再投入。项目融资：（银行贷款）9、销售计划：2010年7月开始预售,2015年售完;销售周期：预计五年。10、开发商：青草房地产开发有限公司呼图壁县分公司二、地理位置该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400平方米。东接园林路，北靠乌伊公路，西临县医院分院。环境优雅。县公交车1路、2路、4路、6路在此通过，交通便捷，地理条件优越。三、自然条件项目区属于典型的中温带大陆型干旱气候，冬季寒冷，夏季炎热，降水量稀少，蒸发量大，日照充足，空气干燥，春夏季多风，日温差大，主要气象要素如下：气温：年平均气温54度，最高年均83度，最低51度，极端最高气温421度，极端最低气温-40.2度，昼夜温差大，平均日差11.2度；地温：土壤地表年平均温度10.3度，5cm地温9.2度，15Cm地温8.5度，土壤最早解冻日4月8日，最大冻土层140cm；降水：年平均降水量为177.4mm,最多年降水240mm；霜期：年均无霜期147天，最长无霜期210天，最短无霜期150天；日照：年平均日照为2621小时，最多为2975.2小时，最少为1995.2小时，日照率63%；降雪：年均初害：10月10日终雪日4月20日;湿度:年均相对湿度62%,4-9月平均相对湿度43%；蒸发：年均蒸发量2221mm,年最天蒸发量2500mm,年最小蒸发量1648.9mm：风向风速：最多风向东南风，年均风速3米/秒，最大风速20米/秒；三、现状分析呼图壁县美化小区用地现状为平房住宅区，房屋大部分是砖混和十环结构。重新合理规划该地块，拆除业房后新建新的住宅小区不仅可以改善原有居民的居住环境，同时也迎合了呼图壁整体规划的需求，对改善呼图壁城区面貌也是势在必行的举措。第二章项目总体规划一、设计理念居住环境是人类最为重要的生存空间。在倡导“以人为本”的做法上，充分注意与周边环境的协调，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。因此，处理好“自然环境住宅建设人”的关系，是小区着重解决的问题。城市的一切建设必须建立在人与自然协调，社会、经济、生态可持续发展的基础上，才能保证城市健康有序的发展，海滨城市青岛“蔚蓝的大海，蓝天映白云，绿树映红瓦”，杭州成环绕着浩瀚的西湖，桃红柳绿的苏堤，白堤似的彩带飘浮于湖面，远处青山环抱，湖光山色与城市融汇一体,苏州园林的粉墙黛瓦、漏窗，植几株芭蕉或几株亭亭玉立的翠竹、腊梅，微风指下，倩影婆娑，曲径通幽，路边兰花飘香或麦冬铺地，溪流随石径而迂回，曲廊随山势而起伏，林间鸟语蝉鸣，真是“廊引遐思，窗含余韵水显灵气，烘托了建筑环境的清新幽雅，充满了诗情画意，这就是人一建筑和自然环境和谐结合的结果。随着物质生活水平的提高，环境的地位日益重要，在小区中，环境己是居住质量的衡量标准,同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。在设计中，我们充分保留小区的现有树木绿化，以此为核心，合理布局房屋建筑，并结合原有绿化进行景观设计，在小区主入口不远位置设置小区中心集中绿地，文化鱼彩的小品，凉亭、路灯、广场、会所等，形成一个环境优美的居住休闲场所。二、规划原则1、规划要符合呼图壁的总体规划。2、必须从空间角度来组织配置好居住区各组成要素。居住区总体规划是在平面图上进行布局，但我们考虑的问题绝不能局限在平面上各组成要素相互结合的合理性，而要扩大到空间角度来看。3、要充分满足功能要求。4、要强调布局的统一性。居住区规划的总体布局要强调统一，做到整体统一、布局协调，同时注意艺术表现效果，使居住区富有韵律。三、总体布局通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，有机的组合成一个和谐的整体。四、规划结构及功能分区我们本着方便生活、促进流通、优化环境的基本思想进行布局，根据用地的特点，小区总体划分为左中右三个大区域，通过道路将区域分隔开来，形成相对独立的区域，每个区域建筑单体有机的结合，形成较大的室外共享空间。各区域间通过分布于小区的道路、景观进行连接，小区的中心广场和集中运动场地位位干小区的主要道路、绿化系统交汇处，处于小区人流的主流线上，方便居民，小型健身器材散布于各小组团绿化间。五、住宅规划由两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震;外墙由三段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标准，多层建筑楼间距宽达22.4米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉。户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户型奖，并在楚天都市报等权威及专业媒体刊登。六、道路规划根据规划的要求，小区的主入口设在北部乌伊公路上以满足车辆进入小区内部的需要，小区的主干道为大环形车道，并通过它连接至每幢住宅建筑前道路，宅前道路连通景观绿地的小路，基本上是步移景异，各各组团院落介布干道路两侧，我们将小区内的道路宽度定义为:主环形道路7m,宅前道路35m,景观道路15m-2m住户驱车可直抵家门。七、停车规划在道路2侧住字前绿地适当位置布置停车场，满足小区居民的停车要求。八、消防设计本小区为一个综合小区，室外消防管网布置成环状。水源：本小区需建一消防水池,由市政管网向消防水池供水，消防水池出水经由消防泵加压后,向室外消防管网供水。消防设施与用水量标准：室外消火栓系统：用水量为20Lso室内消火栓系统见各单体建筑设计。室外设置地下式消火栓,随消防管网环绕小区布置。第三章项目配套及后期管理一、住宅景观小区绿化率35%,由草地、灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、有花香的效果。二、安全规划小区安全防卫智能化;配备楼宇可视对讲系统，IC卡门禁系统，红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。三、物业管理利用智能化管理系统，充分利用住户的监督来提高物业管理人员的管理质量。第四章项目利润分析及资金筹措计划一、结算依据1、建筑工程按昌吉州建筑工程单位估计汇总表,在总体规划设计的基础上,参考同类工程项目实际造价并考虑到建材成本浮动水平而编制。3、设备价格按市场参考价格进行结算。3、十地费片按照呼冬壁县十地管理办法的有关规定和呼冬辟旧城改造优惠政策,以及签订的安置补偿协议进行估算。4、配套设施和安装费根据有关行业部门规定,并按小区配套、绿化高标准综合测算。5、前期及各项费用,按呼图壁县旧城改造优惠政策的有关规定估算。6、项目整体规划的设计方案。二、项目资金筹措计划1、项目总投资3900万元，项目计划分五期开发完成。一期2010年5月至2011年8月竣To二期2011年6月开工至2012年12月底竣工。2、一期投资3697万元。主要包括39090m±建成木、前期工程费、土地成本和部分拆迁补偿等。3、一期投资;目前我单位自有资金2000万元，预售收入6192万元的30%首付款1857万元，可以满足一期工程的开工建设。4、二期计划投资6303万元，自有资金2000万元，一期的销售收入支付一期的投资3697万元，可剩余2495万元进行再投入，加上二期预售收入5405万元的30%首付款1620万元，可以满足二期工程的开发建设。在本小区规划中，我们充分利用了自然环境，注重了小区环境的建设，通过小区的环境突出我们设计“以人为木”的主题思想，为居民创造一个安静、卫生、舒适的生活空间，以促进居民的身体健康，促进居民间的团结，使小区形成一个富有特色的，优美的生活空间。青草房地产开发有限公司呼图壁县分公司“尚鸿花苑”小区