（某某物业管理公司企业）物业设施维修标准运作手册（130页汇编）.docx

（某某物业管理公司企业）物业设施维修标准运作手册（130页汇编）目录第一节物业设施设备介绍和建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2. 1组织结构图2. 2岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范2.1 值班制度3. 2交接班制度3. 3报告制度3.4安全、防火制度3. 5巡视检查制度3. 6租户单元内维修工作制度3.7机房内工作制度1.1 8安全管理制度1.2 9能源管理制度3.10 外包项目管理制度3.11 检测、计量器具管理制度3.12 租户二次装修管理制度层，15台IoKV/O.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层、8层、26层、42层、59层。地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机（分别为2台1875KVA和1台300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.0系统，整个BMS共有13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了24台网络控制器（NCU）其中有2台NCU作为备用。大楼监控系统共配置了329台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用PHILlPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台，PHlLlPS的LTC-354型定焦摄像机289台，联视的室内云台摄像机16台，室外云台摄像机2台，通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5台176路输入的视频矩阵，1台用作矩阵联网，所有图像通过PanaSOniC的录像机保存录像在30天以上。四、电梯系统办公楼、商场共有电梯、自动扶梯66台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的500系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区，每区域有6部客梯，速度分别为3.5msx5msx7ms;61层至66层为超高区增设2台客梯，速度为2mso另设二台消防电梯自地下三层至66层，速度为4.5ms°商场裙房客梯有8台，速度为1ms;消防电梯有6台，速度为1.75ms,自动扶梯有29部。五、消防系统消防设施共分8个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路，300管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下三层水泵房二台IOoKW水泵送至60层140立方米的水池。56层至66层供水由66层三台变频泵供水；42层至55层由60层的水池供水；43层中区水池供22层至41层使用，水源由60层水池减压供水；27层低区水池供3层至21层使用，水源由60层水池减压供水。七、排水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。1.2主要建筑数据摘要1.2.1 主要建筑数据-建筑设计a. T1&T2办公塔楼：美国KOhnPederSenFOXASSOCiateS（KPF）建筑设计公司b. Tl办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所c. T1&T2办公塔楼:中国华东建筑设计院d. T1&T2办公塔楼：美国ThOrnton-TOmaSettiEngineerS（T-T）结构顾问有限公司e. T2办公塔楼:柏诚工程技术（北京）有限公司上海分公司-全部占地面积：31,088.2-总建筑面积：315,362m2a.商场54,403m2f. T1办公塔楼150,278m2（T1办公塔楼93,814m2；地下室56,464m2）g. T2办公塔楼110,680m2（T2办公塔楼90,553m2；地下室20,127m2）一层数a.商场为5层b. T1办公塔楼66层,地下3层，c. T2办公塔楼46层,地下3层一主屋面高度a. T1办公塔楼244.7mb. T2办公塔楼179m-最高点高度a. T1办公塔楼288.28mb. T2办公塔楼222m- 结构:钢筋混凝土结构- 外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩- 绿化面积:4,963m2- 标准层层高a.商场5.5mb. T1办公塔楼3.95mc. T2办公塔楼3.95m-标准层净高a.商场3.8mb. T1办公塔楼2.7mc. T2办公塔楼2.7m-标准层面积a.商场9,498r112-11,817fb. T1办公塔楼1,667m21,780m2c. T2办公塔楼2,033m22,119m2-机动车车位a. T1办公塔楼和商场543（地面49）b. T2办公塔楼324（地面10）-非机动车车位a. T1办公塔楼和商场5,300个（地下）b. T2办公塔楼823个（地上）1.2.2机电设备概要-电梯:全进口瑞士迅达a.商场自动扶梯29台，垂直梯13台b. T1办公塔楼22台c. T2办公塔楼14台-中央空调:美国特灵-消防水泵:TI办公塔楼:英国SPPT2办公塔楼:丹麦Grundfos-综合布线:Tl办公塔楼:美国朗讯T2办公塔楼:加拿大Nordx/cdt-中央监控:Tl办公塔楼:香港联视T2办公塔楼:美国Bosch定焦摄像机美国Pelco矩阵/快球摄像机1.2.3总承包商上海建工集团-土建分包：Tl办公塔楼:上海第三建筑工程公司T2办公塔楼:上海第三建筑工程公司-机电分包：Tl办公塔楼:香港快达工程公司T2办公塔楼:上海市安装工程有限公司新创机电工程有限公司其士（香港）有限公司北京中标新亚机电工程有限公司迅达（中国）电梯有限公司1.2.4竣工使用日期-T1办公塔楼和商场：2001年4月20日72办公塔楼：预计2006年12月2.1组织结构图2. 1组织结构图2.1.1 物业维修部总体组织结构图2.1.2 安全管理小组组织结构图2.1.3 能源管理小组组织结构图2.1.4 环保管理小组组织结构图现有人数55人。2006年03月2.1.2安全管理小组组织结构图2.1.4环保管理小组组织结构图部门经理给排水主管空调主管2.2.1物业维修经理岗位职责2.2.2行政助理岗位职责2.2.3能源管理员岗位职责2.2.4安全管理员岗位职责2.2.5环保管理员岗位职责2.2.6强电领班岗位职责2.2.7弱电领班岗位职责2.2.8空调领班岗位职责2.2.9给排水领班岗位职责2.2.10装修领班岗位职责2.2.11强电技术员岗位职责2.2.12弱电技术员岗位职责2.2.13空调技术员岗位职责2.2.14给排水技术员岗位职责2.2.15装修技术员岗位职责2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。2.2.1.7根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。2.2.1.9及时调整，修缮或更新各类设施设备。2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。2.2.1.14协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。2.2.1.15定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。2. 2.1.16分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。2.2. 1.17确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。22.118审核员工的加班、休假等申请。2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议,提高员工士气。2.2.1.2224小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。2.2,2.1负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。2.2.2.2负责客户图纸移交，二次装修审图意见传送工作。2.2.2.3做好员工病、事假记录，按月报出考勤。2.2.2.4做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。2.2.2.5统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。2.2.2.6发放员工的制服与工牌，并做好记录。2.2.3.1学习、宣传、贯彻、执行节能法及有关政策、条例、钻研节能知识,积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。2.2.3.2在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。2.2.3.3参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。2.2.3.4组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规、标准的执行情况。2.2.3.5配合市节能监测中心做好物业的能监工作。2.2.3.6做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。2.2.3,7积极开展节能技术培训工作。2.2.3.8做好节能工作总结。2.2.4.1安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。2.2.4.2安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部门安全管理。2.2.4.3确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。2.2,4.4了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化情况。加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。确保公司所使用的设备、设施符合国家安全标准规范。2.2.4.5根据本部门安全管理的特点，指导制订事故应急预案。一旦发生事故应及时组织抢救，并按规定立即上报；同时应认真组织调查处理工作。2.2,4.6负责组织开展安全管理的宣传和培训教育，确保本部门所有员工学习安全知识教育，特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。2.2.4.7经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题应以书面形式及时上报。2.2.4.8按时提供安全技术措施计划项目，经上级批准后，负责对项目的实施。2.2.5.1在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责监督、检查与解决设施设备运行的环保问题。2.2.5.2经常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理分析工作，并提出改进建议。2.2,5.3负责年度环保的总结与计划。2.2.5.4负责相关政府部门的协调、检查配合工作。2.2.5.5认真贯彻执行有关环保法规，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。2.2.6.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。2.2.6.2全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.6.3熟悉大楼内的强电系统与设备的情况，制定大楼内各种强电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查强电技术员做好各项运行记录。2.2.6.4解答强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导强电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.6.5发现强电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织强电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.6.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.6.7签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.6.8负责强电技术员的技术培训和考核，负责强电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.6.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.6.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2,7.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。2.2.7.2全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.7.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，制定大楼内各种弱电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查弱电技术员做好各项运行记录。2.2.7.4解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导弱电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.7.5发现弱电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织弱电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.7.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.7.7签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.7.8负责弱电技术员的技术培训和考核，负责弱电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.7.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.8.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。2.2.8.2全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAVv各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.8.3熟悉大楼内的空调系统与设备的情况，制定大楼内各种空调系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查空调技术员做好各项运行记录。2.2.8.4解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导空调技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.8.5发现空调系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织空调技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.8.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.8.7签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2,8.8负责空调技术员的技术培训和考核，负责空调系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.8.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.9.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导给排水技术员完成各项工作。2.2.9.2全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.9.3熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况，制定大楼内给排水、消防和煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查给排水技术员做好各项运行记录。2.2.9.4解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导管道技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.9.5发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织给排水技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.9.6对设备与系统运行提出改良方案。2.2.9.7签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.9.8负责给排水技术员的技术培训和考核，负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.9.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。2.2.10.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导装修技术员完成各项工作。2.2.10.2全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。2.2.10.3制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格，督促和检查装修技术员做各项检查与维修记录。2.2.10.4负责租户二次装修的验收工作。2.2.10.5签发维修单，提出各项维修工具、材料与备品备件的采购计划。2.2.10.6对土建装饰存在缺陷提出改良方案。2.2.10.7对需外判维修或装修的工作负责合同的技术谈判，并签署合同执行情况与竣工验收。2.2.10.8每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.10.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.10.10负责所管辖值班室的安全、清洁工作。2.2.11.1服从强电领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.11.2负责大楼高低压变配电设备/系统的运行值班，电气控制装置及照明系统的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.11.3熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程,认真做好各项运行记录。2.2.11.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。2.2.11.5当值时按质、按量、按时完成强电维修单工作。2.2.11.6定期抄记租户单元内电表，并汇总报告领班。2.2.11.7严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.11.8合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.11.9刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.12.1服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.12.2负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.12.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，严格执行弱电设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。2.2.12.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。2.2.12.5当值时按质、按量、按时完成弱电维修单工作。2.2.12.6严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.12.7合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.12.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.13.1服从空调领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.13.2负责大楼空调设备/系统日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.13.3熟悉大楼内空调及与空调有关设备的情况，严格执行空调设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。2.2.13.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。2.2.13.5当值时按质、按量、按时完成空调维修单工作。2.2.13.6严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.13.7合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.13.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.13.9积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.14.1服从给排水领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.14.2负责大楼冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污与污水处理系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。2.2.14.3熟悉物业内上下水系统管道、及给排水有关设备情况，严格执行给排水设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。2.2.14.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。2.2.14.5当值时按质、按量、按时完成给排水维修单工作。2.2.14.6定期抄记总水表与租户单元内水表，并汇总报告领班。2.2.14.7严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.14.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.14.9合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.15装修技术员（杂务工）岗位职责2.2.15.1服从装修领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.15.2负责物业内土建装饰装修的日常维修工作，定时巡视，发现问题及时处理或汇报上级主管。2.2.15.3当值时按质、按量、按时完成装修维修单工作。2.2.15.4配合其他部门（推广、行政）的物品搬运，广告旗悬挂等工作。2.2.15.5严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.15.6合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。2.2.15.7刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。1.1.1 2.15.8积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。第三节物业维修部人员日常工作规范3.1值班制度3. 2交接班制度3 .3报告制度4 .4安全、防火制度3. 5巡视检查制度3 .6租户单元内维修工作制度4 .7机房内工作制度3. 8安全管理制度1.1 9能源管理制度3.10 外包项目管理制度3.11 检测、计量器具管理制度3.12 租户二次装修管理制度3.13 租户有偿维修管理制度3.14 承包商管理制度3.15 租户退租管理制度1.1.2 1.1值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有有效上岗证书。1.1.3 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。1.1.4 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管辖设备的运行情况，按规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。1.1.5 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。3.1.5所有值班岗位必须在规定值班时间内安排合格的人员值班，如需调班，必须报部门经理的同意。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。3.1.6 值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。3.1.7 值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。3.1.8 报修值班制度：- 时间：9:0017:30；- 人员安排：各主管- 时间：8:309:00；17:3021:30；周六、周日- 人员安排：强电领班-注意事项：a）值班者当值期间必须于分机361处值班接听电话与处理报修。b）值班者若遇紧急事情或就餐需离开值班岗位必须安排行政助理或其他维修人员临时值班。c）所有报修需安排各工种维修人员处理并详细记录在案，必要时需附图纸标明故障点（如漏水）。d）遇重大报修或故障，必须与各工种负责人联系并通报部门主管。e）当日值班者需将昨日各班组的报修记录，交至行政助理处存档。f）若前一班未能完成或已完成但仍需继续观察的维修工作，当班人员需安排维修工跟进，并将情况记录在案。g） 各工种负责人或领班必须每天查阅报修记录，并检查重要客户或重大维修的处理情况，以监控维修质量。h） 值班者须审核每一份维修单的工作内容，并及时反馈给800客服中心。3. 2.1值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定办理请假手续，才能休假。若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，批准后方能休假。4. 2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班时，双方值班人员在值班日志上签字。5. 2.3在下列情况下不得交接班：- 在事故处理未完成时；- 交接班准备工作未完成时；一接班人员因故未到时；- 接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时；-因工作需要超时加班并由部门经理/领班要求时。3.3.1,下列情况须报告领班：- 主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况;- 设备出现故障或停机检修；一零部件更换及修理；- 维修人员的工作去向；T直班人员暂时离岗；- 需要与其他班组及上级联系。3. 3.2,下列情况必须报告部门经理：- 重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况;- 采用新的运行方式；- 重点设备发生故障或停机抢修；一系统故障及检修；- 重要零部件更换、修理、加工及改造；- 工具、备件、公共维修材料申购与领用；- 设施设备的增改工程及外判工程；- 员工加班、调班、休假；- 需要与上级及外协联系。3. 3.3,下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告：- 设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡；- 管道发生漏水，并引起设备或装修损坏；- 意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故；- 玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；- 地库由于各种原因严重积水；- 其它异常（有损失或有重大影响）的情况。3.4.1.全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制订的安全管理制度，协同保安部门认真做好大厦设施设备的安全保卫工作。3.4.2.各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况，应迅速处理上报，并负责保持好现场。3.4.3.未经部门经理的批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入变配电房、电梯机房、BA控制房、空调机房、水泵房等设备机房,经批准进入的人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。3.4.4.各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查；各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查；如发现不安全因素，及时进行整改。3.4.5.不得随意配制各种机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。3.4.6.工具、材料要有专人管理，严禁私自携带工具、材料出大厦。3.4.7.需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。3.4.8.发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大厦发生火灾,维修部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、正压风机、排烟风机等所有消防设备的正常运行。设施设备例行巡视检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全经济运行。3.5.1 巡视检查方式：-定期巡查：在规定时间、区域进行例行检查。一季节性巡查：当季节变化、气候突变时的特别检查。-故障性巡查：在设备有故障或故障排除后的巡视，重点检查故障是否扩大或修复后的运行状况。-专项巡查：为达到某种目的进行的有针对性的单项检查。如消防检查、卫生检查、安全检查。-综合巡查：为达到某种标准或年度综合性的大检查，包括所有设施设备。3.5.2一般巡视检查方法：-看：a) 设备内外的清洁、完整；b) 仪表、油位、灯光信号指示是否正常；c) 控制开关、阀门启闭是否正确；d)转动部件的磨损，受力部件的变形情况；e)有无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；f) 绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落接点是否熔化,脱落；g)变配电间的模拟图及各种挂牌是否符合实际状况；h) 照明灯具、开关、烟感和温感探头、预先报警器、摄像探头等部件安装与状况是否完整有效；i) 卫星天线装置是否牢固、电视节目视音质量是否稳定。-听：a) 转动设备转动声是否均匀，有无异声；b) 电气设备有无放电声；c) 接触器、变压器铁芯的电磁声响是否正常；d）水箱、水管的流水声是否正常；e）风机、风管是否有异声；f）报警铃、蜂鸣器工作是否正常。-触：a） 操作机构是否锈蚀；b） 摸电动机、泵、散热器外壳温度是否正常；c）摸转动设备振动情况；d）门窗开闭是否灵敏。-闻：a）有无绝缘漆的焦味；b）有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；c） 有无污水溢出的臭味；d） 有无煤气、燃油泄漏的气味。3.5.3巡回检查注意事项：- 巡查人员必须了解及掌握设备性能、操作方法；- 巡查时要注意安全，与带电设备、正在运转设备保持安全距离；- 进出变电间，要随手关门，防止小动物进入；除事故抢修外，不得擅动变配电设备及其开关。-巡查中发现异常情况及时汇报，并做好记录。-巡查中发现的设备缺陷，要积极设法消除事故隐患，一时无法解决的要采取防范措施，并详细记录及时汇报。3. 6.1维修人员进入租户单元内工作，必须携带维修单或事先已与客户约定，同时应注意衣着整洁，佩带工作证。4. 6.2进入单元的工作，必须征得租户行政主管/接待人员/店员的同意，尽可能避免影响租户的办公或营业，若可能影响，则需事先告知租户。5. 6.3若租户报修的工作属有偿服务，需事先告知租户，获其确认后，方可进行工作。6. 6.4维修人员在租户单元内工作，必须注意行为规范与用语规范，任何情况下不得与租户发生冲突。7. 6.5维修人员进入单元内工作，应将对讲机音量调至最小，若听到呼叫必须出单元门后才可应答。8. 6.6维修人员携带的工具不能带有明显污迹，工作时若可能产生灰尘或污迹需用塑料布在现场铺垫，拆卸的零配件及随手工具不得随意放置于租户的地毯或桌椅上。9. 6.7工作完成后，需将现场的工具、材料及垃圾收拾干净，若对租户的室内环境已造成污染，应通知物业部派人进行清理。3.6.8所有维修工作完成后，需将维修单交租户代表签署确认。3.6.9整个工作期间不得收受租户赠予的任何钱物，不得借用租户的用品，不得与租户达成任何私下交易。3.7.1维修人员在机房内的日常工作中，必须严格按照和操作规程操作设备，杜绝由于误操作而引起的事故发生。3.7.2进入机房的人员必须精力充沛，机房内严禁睡觉/打盹。3.7.3进入机房的人员，必须严格遵守机房的各项管理制度，严禁吸烟，严禁多人一起谈论与工作无关的话题。3.7.4保持机房和设备整洁，机房内的设备和区域落实到人，定期进行清洁、除尘、油漆和粉刷等工作。3.7.5保持机房内所有的温/湿度，根据需要启闭空调、通风和照明设备。3.7.6机房内不能随意堆放工具、材料及零配件，更不能存放与设备无关的物品,随机专用工具必须按有关规定悬挂或集中放置。3.7.7禁止在机房内煮食、饮食及从事与机房内设备无关的工作。3.7.8每次维修保养工作结束，必须清理场地，处理废料和换下的零配件。3.7.9所有的设备要注意保持铭牌完整，对开/关可能会引起事故的阀门、电闸和按钮等应悬挂不准关/开或开/关状态指示牌。3.7.10高低压电气及有危险性的大型设备的操作与维修，必须二人以上同时进入机房，操作及维修时须有人监护，发现问题及时处理和向上级报告。3.7.11维修人员进入机房对设备进行操作、保养、维修及更换等工作，必须进行详细的记录和存档，对外来人员进入机房应进行登记，发现异常或故障情况及时向上级汇报并及时做出特别事件报告。3.7.12维修人员有责任监督和管理外判专业公司的维修保养人员进入机房工作，必须遵守机房管理制度和以上工作规范。3. 8安全管理制度3.8. 1主要职责：一部门经理是维修部安全管理第一责任人，对部门内劳动保护和安全管理负全面领导责任；- 安全管理小组是维修部安全工作的管理机构。经理是组长，分管安全的安全管理员（兼）是副组长。各领班是组员，并负责日常具体工作；- 坚决执行国家“安全第一，预防为主”的安全管理方针和各项安全法律、法规，接受国家劳动安全监察和行业管理；- 审查、颁发本部门各项安全保卫责任制和安全管理制度，提出本部门安全管理目标，并组织实施；- 贯彻系统管理思想，确保“安全第一”贯穿于本部门工作的整个过程；- 负责部门所负责设施设备与操作中重大隐患的整改、监督。一时难以彻底解决的，要制定相应的强化管理办法，并采取有效措施，确保过渡期的安全，并向上级提出书面报告；- 主持召开每月一次的部门安全领导小组会议；- 开展定期检查春节、“五一，八月（台风季节）、国庆节等以及不定期检查。发现隐患责成有关人员及时处理限期整改。- 具体制订防止伤亡、火灾事故和职业危害的措施以及重要设备的安全操作规程，并负责督促实施。3.8.2安全管理工作程序。-电工a）电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用工具绝缘性能良好。b）绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。c）绝缘鞋不准裸足穿用。d）在作业现场检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。e）各供电回路操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点）。f）尽可能不要带电作业。如必须带电作业时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施。g）在危险场所或者危险情况下，严禁带电作业。严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班，如交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。h）电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。i）如发现有人触电，应立即切断电源。如来