物业服务合同注意事项.docx
物业服务合同注意事项一、物业服务合同定义物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。二、物业服务合同内容和形式物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。三、物业服务人的主要义务物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。四、业主告知、协助义务业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。五、物业服务合同的终止（一）业主共同决定解除物业服务合同业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，如果物业服务合同对通知期限有明确约定，按照其约定。如果没有约定或者约定不明确，应当提前60日通知，并且应当采取书面形式。未提前通知的，只有在期限届满之后，解除才发生效力，而非解除无效。这也是基于特殊的政策考量，给物业服务人一定的准备期，以此减少业主的赔偿责任，避免业主承担过重的赔偿责任进而产生社会问题和执行难题。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。在合同是因不可归责于业主的事由而被解除的情况下，业主不承担赔偿责任。（二）续聘物业服务人在物业服务合同期限届满前，依据民法典第278条规定，业主有权共同决定续聘或者解聘物业服务人，这要求由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在业主共同决定后，由业主委员会，或者未设立业主委员会情况下由全体业主，依据业主的共同决定而与物业服务人续聘或者解聘。同样,如果业主委员会未经业主大会同意，擅自续聘或者解聘，业主大会不予追认的，业主委员会的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。物业服务期限届满后，物业服务人不负有订立新物业服务合同的义务，无论业主是否共同决定续聘，物业服务人都可以不同意续聘。物业服务人不同意续聘的，除非合同对通知期限另有约定，物业服务人应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，未成立业主委员会的情形中，应当书面通知业主。（三）不定期物业服务合同在物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，但是物业服务人继续提供物业服务的，业主与物业服务人之间形成事实上的物业服务合同关系，但是服务期限为不定期。不定期物业服务合同的内容应当与原物业服务合同相同，因此，物业服务人应当依据原物业服务合同的约定提供物业服务，业主也应当按照原物业服务合同的约定支付物业费。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。（四）物业服务人的交接义务物业服务人在合同终止后的交接义务是物业服务人最为重要的后合同义务之一。交接义务的具体内容包括：退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人完成交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。（五）原物业服务人继续处理物业服务事项物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
