部分小区物业管理情况的调研报告.docx

XX市区物业服务价格分析XX物价局服务价格处副处长林欣荣2010年1月4日，省物价局、省住房和城乡建设厅联合下发了江苏省物业服务收费管理办法（苏价服【2010】12号）,新办法的颁布实施是对2004年省制定的办法的修改、补充和完善。新办法对实行政府指导价的普通住宅公共服务费提出了新的要求：市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。对照这个要求，我市现行的物业服务收费管理办法、收费标准显已滞后。一、刚性增长因素，明显推升物业服务成本我市的XX市区物业服务收费管理实施细则制定于2005年，几年来有关情况已经发生了重大变化。1、当时市区尚无高层、小高层住宅，测算物管费的基础仅是多层普通住宅;2、2005年劳动合同法尚未颁布实施，物管企业对职工法定应交的劳保、失业、医疗等五金可交可不交，测算物管费的人员工资中不含企业应交的五金。因此原定物管费的标准已明显滞后于目前的市场价格。有两组数据参考：一、据淮阴60年统计资料：05年在岗职工平均工资1178元/月，08年为1999元/月，上涨幅度为70%；二、按照劳动与社会保障部门的规定：05年最低工资标准480元/月，2010年调整为790元/月，调整幅度为65%,二者的上涨幅度都很大。而人员工资在劳动密集型的物业管理服务成本中所占比例超过为60%,因此，调整工资成本对于物管费属于刚性需求。根据上述两组数据，我们暂不考虑共用部位、设施日常维护保养费、区域清洁卫生、绿化养护等材料价格的变动因素，仅以在岗职工平均工资增长幅度和全市最低工资标准增长幅度，对市区现行的物业管理服务费中的人员工资部分作个测算（见附表一），测算的结果与邻市现行收费标准较为接近（见附表二），由此可见适时、适度调整物业管理服务费标准既符合我市的实际情况，也有利于做好与周边城市的价格衔接。目前，我市小区物业管理服务费收费标准约分为以下几类:一是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业并在价格部门备案的，平均物管费标准：高层L265元/月in?,小高层L145元/月）2,多层0.615元/月二是物业硬件设施较齐备、环境较好、服务质量较高并已成立业主委员会的成熟小区，物管费标准约为0.40-0.60元/月）2,这类小区物业服务的项目与内容，相当于等级规范中的三一四级。三是老小区及生活大院，物管费收取标准约在O.io-0.25元/月因这类物业的业主情况较为复杂，特别是一些老的生活大院，如化工新村，业主多为企业下岗职工，生活负担重，物管费的收缴也很困难，个别的还要靠地方财政出资补贴。此类小区和生活大院物业服务的项目与内容，仅相当于等级规范的一、二级，部分大院甚至达不到一级标准。二、三个小区剖析，反映了物管企业真实运作情况20XX年6月，我们对金都、浦东、书香华庭三个小区物业管理的收支状况、运行成本、车辆停放服务收费等进行专题调研。（一）基本情况：金都花园：1、该物业业主入住率仅为52.73%,物业服务管理费收取不足。2010年度，包括公摊水电费、电梯维保费等，由开发商一次补贴15万元。2、已入住业主多使用专有室内车位，服务费标准低（10元/月辆）；室外停车收费自09年9月起，与业主委员会各按50%分摊使用。3、办公用房属市地税局资产，未在物管企业提取资产折旧。4、人员工资（含各项保险和福利）占费用支出比为80.37%,人均1189.52元/月。浦东花园：1、小区业主入住率高达100%,业主物业管理服务费欠交情况较少。2、停车费收入高，占物业管理业务费的收、支比也高。3、人员工资（同上）占费用支出比为54.72%、人均1206.82元/月o书香华庭：1、小区中有148户为回迁户（龙江小区），物业管理服务费标准为0.16元/月）2并难以收足。2、小区中联排叠加别墅每户都有车库，约占总住户三分之一，无须交纳停车管理费。3、小区属淮安富康房地产开发公司自建自管项目，也是国家示范项目，费用不足部分由公司承担。4、人员工资（同上）占费用支出比为66.38%,人均1415.26元/月。（二）数据比较分析通过附表（三、四）的数据比较，我们分析以下几种情况在当前的物管服务中带有普遍性和共性：一是物业管理服务费收取不足，直接影响到物业管理的正常运行。如金都花园，目前入住的业主仅1/2强些（见附表四）其余业主房屋常年空关,与物管两下不照面，物管费无法收取。按江苏省物业服务收费管理办法第十六条规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%o此种情况属于严重欠费。书香华庭小区中另有一个独立小区，业主全是原蔬菜队回迁的菜农,即使对现行的0.16元/月Hi?物管费标准也难以接受并想方设法拖欠，物业企业却仍要与其它部分住宅一样为其提供物业服务，包括商业用房、联排别墅等，平均收取的物业管理费仅为0.294元/月但人员工资和设施维护费还要付，形成高额亏损。二是车辆停放费收入的高低，对弥补物业管理服务费用支出起重要作用。浦东花园现有各类（含临时）车位640个，车位使用率100%,2010年车辆停放费收入57.41万元，占当年业务总收入额44.96%,占费用总支出额的51.89%,很大程度的解决了物管费收入不抵支出的问题。金都花园、书香华庭的小区的车位（库），多为业主专有，金都花园的停车服务费标准为每专有车位10元/月辆，书香华庭不收费；两小区2010年度车辆停放费收入分别为3.596万元、8.37万元（其中金都花园的车辆停放费收入要与业主委员会各半分开使用），分别占当年业务总收入的7.33%和29.43%,占费用总支出的6.64%和16.9%；2010年度金都花园业务收支余额为-5.871万元，书香华庭为-37.025万元（见附表三、四）。三是物管企业与业主委员会签约的物管费收取标准（含车辆停放与其它收入），与物管企业实际支出的物管费标准差额较大。金都花园属新建小区，其绿化费发生额很少、设施维护费及公摊水电费又由开发商补贴，减少了业务费支出。2010年该小区物管费签约标准为0.55元/月m2,实际支出的物管费标准为0.628元/月签约标准与物管企业实际支出的标准之差为12.4%；浦东花园与书香华庭的物管费签约标准分别为0.40元/月娠、联排0.60元/月,实际支出的物管费分别为0.575元/月0.725元/月签约标准与物管企业实际支出的费用之差分别为30.43%和31%.三、主体代表座谈，合理适度调整势在必行20XX年，市物价局、市住建局拟对我市原物业管理服务费标准做适当调整，为保证调整方案顺利实施，我们专门召开了物业管理市场主体代表座谈会，即部分业主委员会代表和物管企业代表座谈会，双方都提出很多合理的意见及建议，主要如下：(-)业主委员会代表共八人，其中益兴名流业委会主任因事先离。意见：1、要在媒体上做好宣传解释工作。让群众明白、让群众理解。2、以往标准确实偏低，但最好是审慎地小幅度地调整。特别是老的生活大院和老小区，调高了群众不能接受。3、要明确规定物管企业必须定期将帐目以及收支情况向业主公布，如出租房、小区广告栏，停车收费等。代收代交的公共水、电费等各个项目要将收支结余情况告知业主。建议：1、小区公共照明电费现在按商业用电收费，应提请政府按居民用电收费。2、二次供水电费按户公摊不合理，应由供水部门按用水量大小代供电部门分摊后收取。(二)物管企业代表七家，分别具备一、二、三级资质，物业规模分别有大、中、小和生活大院。意见：1、05年以来工资成本增加太高，企业必须依据劳动合同法及时调整并交纳“五金”，还又不能降低服务质量，生存压力太大。2、部分业主以各种理由拖欠，不能按时交纳物业服务费。新建小区要好些，老小区或生活大院拖欠物业费情况特别多，物业管理服务的质量得不到保障。3、大、中、小维修界定不清。物业管理条例规定大、中维修应从专项维修基金列支，小维修由物管企业在物业服务费中支付，而实际操作中在中、小维修方面界定不清，专项维修基金管理发放部门与物管企业矛盾很大，部分不属小维修的也要由物管企业承担，加大了企业开支。4、现行物业服务费标准与市场不接轨，投标物管企业只有在招投标中降低投标价格，中标后为了节省费用，尽量减少服务人员、降低服务质量，业主因不满意而不愿交纳物业服务费，物管企业服务质量再下降，形成恶性循环，小区业主与物业服务企业矛盾激化。建议：1、物业服务企业要有据可依，希望政府部门制定的物业服务费指导价尽快出台并根据价格、工资等因素的变动适时调整。2、根据小区的定位功能、配套设施、面积大小需要实际投入的服务成本等因素制定不同的政府指导价，确定政府指导价的适用范围。3、建立有效的监控，与物管企业的诚信申报和年度考评相结合，并对违规行为予以惩处。对于业主委员会代表及物管企业代表的意见与建议，我们将与市住建局在调整我市物业管理服务费标准，制定物业服务收费管理办法时统筹考虑，妥善安排合理出台。四、思考与建议物业管理面广量大，与广大业主生活息息相关，直接关系到社会的文明与稳定。物业管理服务费的制订，与市场是否适应，对物业管理的服务内容、服务质量将产生直接的影响。物业管理服务费的标准过低，必将造成物业企业降低服务质量，引起小区环境恶化，业主满意度下降。物业管理牵扯到政府与社会的方方面面，仅靠一、两个部门来管不行，必须由政府来牵头，多部门分工协作，齐抓共管。如：我市小区的公共照明原是按居民用电收费0.53元/度，而现在是按营业用电0.89元/度收，每度电增加036元。既增加了物管企业的运营成本，也增加了业主的开支。盐城、连云港两市则将小区公共照明用电纳入城市道路路灯网管理，因此，遇到这种情况只能由政府协调解决。对于物业服务的收费管理，我个人建议：一、要进一步提高物业服务费的市场化水平。在业主、业主大会选聘物业服务企业时，必须严格执行价格部门制定的政府指导价。对住宅物业的开发建设单位通过公开招投标竞争方式选聘物业服务企业的前期物管费，由物管企业根据招标要求、服务标准、社会成本等因素按市场规律竞聘。二、要建立物业管理费的调整与价格指数、社会平均成本变动的联动机制。08年劳动合同法实施后，企业用工逐步规范，此前绝大多数物管企业未给员工办理交纳“五金”，劳动法实施后，对劳动密集型的物管企业造成巨大压力，劳资纠纷逐年增加。随着社会与经济的快速发展，人均可支配收入也在逐年增加，人员工资的增加和物价上涨，都造成物业服务的刚性成本增加，因此物业管理费也应随之适时适度地调整，以避免物业企业员工因工资低下而尽量减少服务项目、降低服务质量由此引起业主不满意，不愿意交纳物业服务费，物业企业物业服务费收不足就再降低服务质量形成恶性循环，变成新项目管三年，老项目无人接手管。同时也防止物管企业炒业主的现象发生。物业服务企业也应清醒地认识：问题的症结应是提高物业服务质量，即不是一味地要求提高收费标准。要能够与业主说清楚现行的物业费标准能提供什么样的服务，而增加或减少费用将会带来什么变化。能说服业主，业主才能理解价格调整的合理性和必要性。三、要对老小区、企业生活大院继续给予财政扶持，如一些市级企业的生活大院，由于历史上企业税收全部交市级财政,市级财政就应该相应给予补贴。四、市区住建部门应督促街道办、居委会尽早协助新建小区召开业主大会，推选出业主委员会，根据小区的实际和业主要求选聘好物业管理企业，并按照XX主城区普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准菜单式选择物业服务的项目、内容和收费标准，以便更好地享有知情权、监督权；更好地维护业主自身的合法权益。