花源镇房地产市场分析报告.ppt
花源镇房地产市场分析报告,调研的目的,为了更好的了解花源镇房地产市场发展潜力与开发方向，并完成我们的课后作业，我们通过网络与实际调研、讨论完成了一下报告内容。,目录,一、花源镇总体的市场分析市场供求现状分析【1】需求分析【2】供给分析【3】价格分析，售价【4】交易数量分析二、特定开发地段的市场分析（一）该地段限制因素分析【1】城市规划分析【2】基础设施分析【3】交通运输条件分析【4】社会环境分析（二）花源镇类似竞争项目的价格分析（三）花源镇市场需求的数量，房型分析（四）市场对这一特定地段房地产功能，档次的需求分析三、目标地块的SWOT分析（一）优势（二）劣势（三）机遇（四）风险 四、总结,市场供求现状分析【1】需求分析,成都市已经成为了西南地区最大的商贸中心。是国务院确定的西南地区的科技中心，金融中心，交通枢纽，背靠四川8700万人的巨大市场，辐射西南乃至部分东南亚和中亚地区成都GDP从2002年的1488.8亿元增长至2011年的6950.6亿元，增幅高达4.6倍城镇居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到2011年的23932元，增长1.7倍此外，城乡居民收入大幅提高。城镇居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到23932元，增长1.7倍，年均增长11.5%；综上所述：成都经济快速发展，人们的收入大大增加，成都人们对高档住宅，别墅的需求不在是梦。摘自：【人民网-人民日报，华西日报】,至2008年底，在川的浙商超过30万，在成都就超过18万，正是由于对外来投资者开放宽容的姿态，热情周到的服务，以及良好的投资环境。09年成都被评为“最佳投资城市”。在文化底蕴排行榜中，成都以独有的天府文化与丰富的历史沉淀排名第8。成都平原土地肥沃，气候宜人。加上成都舒适淡定的休闲文化为主，住在成都成为一种享受，根据成都市房管局数据调查显示，近几年成都地区一半的房子都是被外地人，买走。成都在之前还被评为了“世界最佳居住城市”。进入成都的世界500强企业已达到400多家，大量的中外跨国企业视成都为中西部的窗口，所以依靠居住环境，对高档的住宅，别墅有很大的需求。综上所述：花源镇的别墅不仅有内在的本地需求客户，还有外来的客户。潜在市场比较大。,需求主要人群定位分析1：社会背景：收入高，自身经济好，消费欲望强，注重消费过程与品位，有地位的人群的富裕阶层。2：需求别墅功能：改善居住，养老，度假，投资3：产品特点：独栋，联排，叠拼，低密度，低容积率，高绿化率。4：主力客户来源：客户较广泛，除成都本地客户，还有周边城市，及省外客户等占一定比例5：驱动因素：资源与高尔夫，环境。,有2012年成都市别墅需求人群年龄调查主要集中在35至50岁的客户群体占80%以上，所以花源镇的别墅需求人群为35岁和50岁。,6：年龄分析,客户购买别墅最看重的要素,1:环境：多项调查显示，别墅购买客户多数看重别墅内在社区的环境，项目所处的自然环境，区域环境，以及稀缺的有价值的资源。2：开发商信誉知名度：购买者第二看重的因素是开发商品牌，信誉成了别墅购买的重要因素。3：项目规模：别墅项目的规模成为环境打造的必要条件，也是客户对于别墅项目最为直接的心理要求，一定规模意味着更为丰富的环境资源以及更为广阔的各种空间。4：户型：户型设计在之前并未受到购买者的重视，但目前购房者则对户型表现了相对的关注，这是消费者更趋成熟的表现。5：项目规划：项目房屋的布局，道路规划，园林的设计，都是别墅购房者选择物业时灰常关注的问题,（一）市场供求现状分析【2】供给分析,1：1991年2000年成都市别墅开发投资稳步上升，成都市别墅市场从无到有的过程。【初期阶段】2：2001年2004年成都市别墅的开发投资快速上升势头，成都别墅进入了升级换代的时代，近郊别墅大量出现，郊区板块特征逐渐清晰起来。【发展阶段】3：2004年之后为成都市别墅投资骤然加速，空前繁荣。市场逐渐成熟，顶级的规划，建筑，景观，园林设计团队开始参与。产品更加多样化，独栋，联排，双拼，叠拼以及各种类型的衍生产品，不断的冲击市场，竞争更加激烈。【全面发展阶段】综上所述：牧马山，花源镇别墅群由此诞生了！花源镇：龙湖.长桥郡，金科.廊桥水乡，置信.牧山丽景，华楠半岛，万辰柳庄等,基础指标,龙湖长桥郡,花源镇主要别墅供给楼盘,竞品分析,基础指标,金科 廊桥水乡,基础指标,本案,万辰柳庄,基础指标,（一）市场供求现状分析【3】价格走势,总结：花园镇别墅价格是不断上涨的。在2012年到2913年涨幅波动不打。总体上涨速度快。,（二）该地段限制因素【1】城市规划,从功能来看，花源镇主要:规划为三大片区一是核心区。也是城镇主要功能配套区域，包括政府、学校、医院、商场、自来水厂、广场绿地等，是全镇的政治、经济、文化中心；二是居住区。主要依托牧马山、杨柳河一带良好的自然环境，打造高尚新型社区。目前，已吸引了倍特、金秋、泰来、中鹏、长城等大型房产企业落户，总开发面积达1400多亩。三是工业区。按照“三个集中”的要求，经市政府批准，花源镇规划了1.43平方公里的工业集中发展点。点内现有工业企业36户，占全镇工业企业的64%，其中规模企业19户。总结：花源镇城镇的定位为：花源城镇是成都市南部新城的组成部分，新津县的迎宾门户花园，现代化欧洲风情小镇。以发展房地产、教育、文化、旅游、商贸业、服务业为主第三产业为主导。城镇性质为：花源城镇是以发展房地产、文教和休闲旅游产业为主的生态休闲城镇。,【2】基础设施：,【3】交通运输条件分析：,花源镇位于成都市的西南部，距市区20公里；新津县东北部，距县城11公里；西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、3公里。加强对外交通联系，南北向有川藏公路和大件路与成都市区及新津县城联系。杨柳河以东有两条南北向主干道与牧马新城联系，以加强与成熟高尚休闲娱乐区及高尚居住区的联系。南北向尚有规划中的成际铁路与主城区联系。东西向与周边的联系北有规划中的五环路、南有六环路。城镇东有与华阳南部新城的联系通道，西有与规划中的成新快速通道的方便联系。未来花源城镇的交通将四通八达，对外联系十分方便,【4】社会环境：花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一距成都市区20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个行政村，1个社区，人口4.3万人。城市规划区面积为12平方公里。产业发展方向定位为：房地产、教育文化、运动休闲、旅游等。花源镇作为新津县融入都市的桥头堡，以打造成都南部新城重要组团部分和牧马山片区区域中心为发展目标。目前建成区面积5平方公里，人口2.75万人，一座欧风小城已初具雏形。花源镇以打造“成都市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。,位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。花源镇古为明蜀王的后花园，不可替代的生态环境和文化积淀让这里早就成为田园宜居之地，城市定位为“成都市南部新城重要组团和牧马山片区的区域中心”。,总平图,三批次（11套）,二批次（17套）,楼王（7套）,一批次（30套）,悠山郡三线售及价格策略,楼王组团共计7套,一线临河景观23003000万/栋单价：2600033000元/,二线景观14001800万/栋单价：2000026000元/,三线景观15002000万/栋单价：1800025000元/,三线景观13002000万/栋单价：1800025000元/,楼王组团30006400万/栋单价：3100067000元/,最高价：67000元/最低价：31000元/,从本次推出的产品结构来看，主要以700多、800多的户型为主,一批次共计30套,竞争项目的价格分析,二期总户数约200套，一批次推出26套，从2月开始进行内转，一共内转了13组客户；二期一批次推出的主要户型都是在400以下的，以333为主力户型；9月份即将面世的二期二批次产品面积为280-380，总价在300-550万。,总占比76.7,二期一批次已呈现房源,置信牧山丽景,1、优势分析（Strength）,（1）成都市新津县花源镇位于成都市郊区、成都大件路口南段，且靠近双流机场，交通便利（2）环境优美，自然条件好，绿化率高（3）在花源镇有项目的房地产开发有限公司，都各具特色，如带有观光车等。公司聘有专业化的物业管理公司，网络化管理，家居化服务，以人为本。（4）地大物少，采光好。（5）价格低廉，性价比高。,2、劣势分析（weakness),（1）靠近大件路口，车辆过往，环境吵闹，离市中心较远，且花源镇的公共交通少，乘车不便（2）花源周边社区配套设施尚未完善，未形成居住大社区环境，周边氛围不浓，人气不旺。（3）花源镇外出人员较多，购买需求量减少。（4）容易受到经济萧条和业务周期的冲突。,3、机会分析(opportunity）,（1）随着经济的高速发展，人们的消费、购买能力大大提高（2）处于天府新区辐射范围内，政府优化政策多（3）花源镇被政府规划，建筑风格为欧式，外观典雅，赏心悦目。,4、威胁分析（Threat）,（1）花源镇周边别墅群体雄厚，富有高档的娱乐设施及其配套。（2）花源镇只限贷不限购。（3）政府城镇化建设。（4）城市将出现逆城市化现象，人们逐步向郊区转移，这为开发商带来了机会。,
