申请代销集合资金信托计划信托产品请示报告（集合资金信托计划）.docx

申请代销集合资金信托计划信托产品请示报告行领导：为满足我行私行高端客户的资产配置需求，丰富我行理财产品的结构，私人银行部拟从国际信托有限公司引进“-65号集合资金信托计划”产品，面向我行高净值客户进行销售。具体情况汇报如下：一、项目背景该项目于年月经信托审批通过，信托总规模不超过21.8亿元，其中我行代销规模不超过19亿元。由分行推荐（见附件1）,已按私人银行部代销产品内部立项制度，完成立项审议并获得通过（见附件2）。二、信托产品情况（一）产品要素L产品名称：-65号集合资金信托计划。2 .交易对手：房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）。3 .产品规模：信托总规模不超过人民币28.8亿元，我行规模不超过19亿。4 .产品期限：信托计划存续期间为2年，满12个月后可提前全部或部分还款。5 .我行打包价格：不低于9.3%/年（含:私行客户收益、销售渠道费、分行产推介费、托管费）。6 .资金用途：全部用于受让集团房地产开发有限公司（以下简称“”）持有的IO0%股权的收益权。7 .主要还款来源：名下的新城北部居住片区，永方路以东、合兴路以南侧地块项目的销售回款。8 .信托利益分配时间：每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日分配季度信托收益，信托计划到期时偿还所有信托本金。9 ,风险保障措施：（1）股权质押：持有的100%股权质押给信托，为在到期受让股权收益权项下的付款义务提供抵押担保；（2）保证担保：各方同意由代为支付备付金，地产集团股份有限公司为的支付义务提供连带责任保证担保并办理强制执行公证；（3）抵押担保：项目公司以其持有的标的项目土地使用权为在到期受让股权收益权项下的付款义务提供抵押担保。（二）产品结构L信托计划的进入：由信托作为受托人发起设立集合资金信托计划，向合格投资者募集资金，预计信托计划资金总规模28.8亿元（暂定，首期19亿元），全部用于受让持有的项目公司IO0%股权的收益权。自信托首期放款后，应按季度向我司支付期间备付金。我司与相关方签署相关协议，包括股权收益权转让协议委托管理和备付金支付协议债权债务确认协议股权质押协议抵押协议备付金代付协议保证合同等。；2.信托计划的退出：和信托签署委托管理协议，约定业绩基准，如投资标的达不到业绩基准，应予以补足。应按期支付备付金以维持信托投资到期时受让信托计划所持有的项目公司股权收益权的权利。各方同意由代为支付备付金。信托计划收到全部预期收益和本金全部退出后，信托将持有的股权收益权转让给并配合相关解除抵质押手续。三、交易对手分析（一）项目公司-房地产开发有限公司1 .基本情况房地产开发有限公司（以下简称或“项目公司”）成立于年月曰，注册资本为2000万元，股东为集团房地产开发有限公司（出资2000万元，占注册资本的100%）。司股权结构如下所示：2.财务状况截至年3月31日，项目公司总资产规模亿元，项目公其中流动资产占比100%,绝大部分为存货。截至年3月31日，项目公司存货科目余额亿元。截至年3月31日，项目公司负债总规模亿元，绝大多数为其他应付款，主要为股东和集团借款。根据年4月27日的征信报告，截至年4月27日，项目公司未与金融机构发生过信贷关系。（二）项目公司控股股东-集团房地产开发有限公司L基本情况成立于年8月13日，初始注册资本为2000万元，法定代表人为，股东为房地产开发有限公司。年月日，注册资本由2000万元增资到15000万元；年月日，的法定代表人由毛根生变更为王贺。股权结构见上文。2 .经营情况是项目的实施主体，项目位于高铁新城核心地段，距离北站800米。该项目占地6万多方，容积率2.5,总建面19.6万方，总投资亿左右，全部为高层住宅，加部分底商。拿地楼面价元/rtf,销售均价元/rtf。年月获取该项目，年初开始销售，分两期销售，目前已售罄。3 .财务状况截至年月曰，总资产规模亿元，其中流动资产亿元，占比93%,绝大部分为其他应收款，余额为亿元，主要为与集团及集团子公司的往来款。负债总规模亿元，绝大多数为其他应付款，余额为亿元，主要为与集团及集团子公司的往来款。结转营业收入亿元，主要为观天下项目结转的销售收入,净利润亿元。（三）保证人-地产集团股份有限公司（以下简称“股份”）L基本情况公司名称地产集团股份有限公司股票代码股票简称股份证券类别深交所主板A股所属行业房地产证监会行业分类房地产业-房地产业上市时间年月日成立时间年注册资本万人民币注册地址统一社会信用代码主营业务房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经营范围凭资质证书执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口（法律、法规禁止的，不得从事经营；法律、法规限制的，取得相关许可或审批后，方可从事经营）。实际控制人实际控制人及其一致行动人持股比例2634%法定代表人总股本万股流通股份万股地产集团股份有限公司（以下简称"股份”）为A股上市公司，所属行业房地产业，年借壳ST东源上市，截止年月日，总市值亿元。4 .股权结构截至年3月31日，股份总股本股，其中前十大股东持股合计股，占总股本比例59.21%,具体明细如下：排名股东名称持股数量（股）占总股本比例（）股本性质116.9900A股流通股214.2000A股流通股39.6500A股流通股46.3400A股流通股53.0200A股流通股62.7300A股流通股72.4900A股流通股81.6600A股流通股91.3800A股流通股IO0.7500限售流通A股,A股流通股59.2100其中，市投资控股（集团）有限责任公司为100%控股的公司，二者持股比例分别为5K和49%。股份的实际控制人为。5 .经营情况股份是一家以房地产开发为主，社区生活服务、酒店经营管理、园林、装饰、门窗和新能源发电等相关多元化产业经营为辅的大型企业集团。股份拥有房地产开发壹级资质，下属公司具有物业管理壹级资质、城镇园林绿化企业壹级资质、园林景观规划设计甲级资质、建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。股份房地产业务板块主要为住宅开发，辅以商业地产开发、产业地产开发与运营，开发模式以独立开发为主。股份营销以自有销售团队为主。房地产业务主要布局长三角经济圈、京津冀经济圈、成渝经济圈和长江经济带的“三圈一带”,形成了重庆、华东、华北和中西部的区域发展格局，已进驻全国多个省（市），开发项目主要集中于重庆、北京、成都、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一二线城市。年股份实现营业收入亿元，营业毛利润亿元。净利润亿元，同比增长27.65%,其中：归属于上市公司股东的净利润为亿元（扣除无固定期限委托贷款的影响后），同比增长48.22%o股份各业务板块年全年实现销售金额约亿元，销售同比增长约93%,突破历史最高水平，其中地产板块实现签约销售金额约亿元，同比增长约97%,实现签约销售面积约万平方米，同比增长约69%。年，股份共计获取79宗土地，计容面积约万平方米，同比增长约103%。截至年末，股份储备土地可售面积约为3300万平方米。土地储备丰富。6 .财务状况分析截至年3月31日，股份合并资产总额亿元，合并负债总额亿元，所有者权益合计亿元，其中归属于母公司的所有者权益合计亿元。年股份营业收入亿元，营业利润亿元，净利润亿元。20-20年，股份营业收入分别为亿元、亿元，年三年营业收入复合增长率为33.86%o年，随着经营规模稳步增长，资产总额平稳增长，20-年，股份资产总规模为亿元、亿元和亿元，三年复合增长率28.33%o截至年月末，公司合并资产总额亿元。截至年月日，股份负债总规模亿元，较年末上涨3.96%o近年来，随着股份规模的的逐渐扩大，负债规模也迅速扩张。截至年月日，股份负债中占比较大的科目有短期借款、预收款项、应付账款、其他应付款、一年内流动负债、长期借款和应付债券。从公司收入水平上来看，年-年，股份营业收入、净利润、归母净利润水平不断上升。从公司盈利能力指标上来看,股份总资本收益率、总资本报酬率保持相对稳定水平：指标年2016年2015年EBITDA（万元）营业总收入(万元)净利涧(万元)扣非归母净利润(万元)毛利率(%)净利率(%)总资产报酬率(%)净资产收益率(ROE)(%)5.信用状况根据股份年3月9日的征信报告，截至年3月9日，股份共有27笔未结清贷款，贷款余额万元，无不良和关注类贷款。股份共77笔对外担保信息，其中保证担保72笔，抵押担保1笔，质押担保4笔，担保金额总额万元，无不良和关注类。截至年2月2日，股份已发行债券及债务融资工具均按时还本付息，不存在违约或延期支付的情形。股份历史主体信用评级均在AA级以上。股份资信情况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等各大银行都保持长期合作关系，融资能力较好。截至年末,股份共获得银行授信额度亿元，其中已用授信额度为亿元，剩余授信额度为亿元。年，股份偿还银行贷款亿元。根据提供的金融机构负债明细（截止年3季度末数据），地产金融机构负债合计亿元。其中，剩余债权金额较大的金融机构包括工商银行、渤海银行、民生银行等。我行总行给予集团授信额度亿元，已用授信额度亿元。四、资金拟运用项目介绍1 .项目概况本项目地块为城镇住宅用地，总建面为平方米（含地下）,占地面积为万亩。项目位于平江新城北部居住片区（位于市姑苏区北部），永方路以东、合兴路以南侧；坐拥平江万达核心商圈，地块周边教育、医疗配套齐全。本项目地块由集团公司于年1月8日通过公开竞价取得，总成交价为亿元（总价款元，其中土地款元，代征规费元），楼面地价为元/平,目前土地款项已经全部缴纳完毕。结合周边商品房销售情况，预计整体可售货值为亿元。项目整体较为优质，可为本次融资提供稳定的还款来源。2 .项目位置项目四至：东至：苏清路；西至：永方路；南至：居间道路；北至：合兴路。项目交通便利，目标地块位置毗邻永方快速路（老苏虞张公路）、广济北路，5分钟内可达站，10分钟内可达姑苏古城区。主干道方面，合兴路、日益路等都可无缝衔接核心区，通达性优。周边3公里范围内学校、医院、商业中心、休闲生态公园配备齐全。结合平江新城板块规划，本项目配套设施如下：周边配套设施1、商业配套万达广场、活力岛商圈2、医疗配套苏大附一院3、交通情况地铁4号线孙武纪念园站、沪宁高速、西环高架4、教育配套毗邻市顶级优质的学校-草桥中学校、市实验小学3.项目规划本项目规划用地用地总面积平方米，土地用途城镇住宅用地，容积率不高于2.5,规划总建筑面积平方米，其中计容积率面积平方米，不计容积率面积平方米。拟建9栋18-33层精装高层住宅、计容可售面积平方米，10栋6层精装洋房、计容可售面积平方米，另建配套商业平方米、配套公建平方米以及地下室平方米，地下室主要为地下车位；住宅共初步规划住户户，其中高层户、洋房户，户型主要集中在108-142平米，规划机动车位个，其中地下机动车位1415个、地上20个。整体项目拟计划自年7份正式动工建设、年12月首次开盘预售、年月底交付入住。相关经济数据如下：项目单位总用地面积平方米总建筑面积平方米其中：地上建筑面积平方米(I)高层住宅平方米(2)洋房平方米(3)配套商业平方米(4)配套公建平方米其中：地下建筑面积平方米容积率绿地率%机动车总停车位个居住总户数(住宅)户4 .项目四证情况截至报告期，土地出让金已全部付清。四证预计取得时间为年6-9月。5 .项目投资构成及资金计划项目投资构成情况单位：万元、元/平方米序号项目投资估算已投入完成比例缺口建筑面积平均成本可售面积平均成本1土地费用2建筑工程费其中2.1前期工程费用2.2基础设施建设费2.3建筑安装工程费2.4装修费2.5公共设施配套建设费3其他费用其中3.1管理费用3.2财务费用3.3销售费用3.4不可预见费合计项目资金来源情况单位：万元项目计划投入金额投入占比已投入金额完成比例总投资63.54%1、资本金1.48%2、股东借款178.23%3、其他外部融资/4、融资：0.00%其中：后期开发融资（信托拟投入）0.00%5、滚动开发0.00%合计63.54%6 .项目建设进度计划序号事项预计时间一期二期1土地面积（平方米）2建筑面积（平方米）3楼号（栋）暂未定暂未定4签署土地使用权转让合同详见国土合同5取得建筑用地规划许可证6获取土地使用权证7取得建设工程规划许可证8获取施工许可证9地下工程完工（出正负零）10工程达到预售条件11获取预售许可证12主体结构封顶13竣工验收14交付时间7 .项目销售预计遵循区域客户结构现状及未来发展趋势，本案以姑苏区客户为主，其次为园区、新区及相城区客户，以改善为主要客群。标的项目总可售面积平方米，其中洋房总可售面积平方米，高层总可售面积平方米，社区商业总可售面积平方米,地下车位平方米；出租部分车位平方米。预计精装高层销售均价元/平方米，精装洋房销售均价元/平方米，可产生销售收入（除商业及地下车位）共计万元，如下表：项目可售面积（平米）均价（元/平米）销售收入（万元）精装高层精装洋房配套商业合计8.周边项目比较（1）当代万国府MOMA代府MOMA项目于年月拍卖获取，楼面地价8,235元/*其中，住宅年3月开盘，住宅已售罄，毛坯叠加别墅，售价33,000-35,000元/Itf（含地下，若剔除地下折合地上售价在元/itf以上），目前存量约0.5万方商铺，在售均价在元/rtf。（2）姑苏铭著姑苏铭著项目于年4月8日拍卖获取，楼面地价元/rtf。年5月26日开盘，目前存量约万方，12在售楼盘均价元/m2o具体情况如下：面积段总套数总面积（Itf）成交套数成交（Itf）均价剩余剩余面积（Itf）去化率tf套数100-120121,41033972354399933.4%120-140344,4783291652695739.2%140-160121,8253237962937116.3%160-18035023001623384811.5%合计618,215328014916016912.0%五、后续工作经研究，信托主动管理的该款“-65号集合资金信托计划”项目整体风险可控，较适合我行具有固定收益投资偏好的客户特征。在产品代销中，我部将严格规范销售行为，仅向具备相关投资经验、风险承受能力强的高净值客户募集，做好风险揭示工作，明确我行职责仅为代销，留存客户风险承受能力评估内容和结果。建议行领导批准该产品代销合作，并授权私人银行部常务副总经理康静签署相关协议及产品文件并加盖我行公章。妥否，请批示。附件：1-1.分行请示1-2.分行信审意见2-1.立项产品审批表2-2.零售代销准入小组表决意见书3 .信托交易文件4 .我行客户与中信信托签署的信托计划说明书、资金信托合同、认购风险申明书5 .代理资金收付及代为推介协议6 .融资方基础资料7 .项目事前报备表8 .代销产品尽调报告（开发贷模板）私人银行部年月日