土地增值税案例.ppt
土地增值税,目录,一、利用利息支出扣除进行筹划二、通过合理定价进行筹划三、不同增值率的房产是否合并的筹划,土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税具有以下特点：该税种是以转让房地产取得的增值额（房地产销售收入减去可扣除项目）为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额的比例确定30%60%的四级超率累进税率，按次征收。,土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。我们的案例将以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发进行阐述。,壹,利用利息支出扣除进行筹划,房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。,第一种：,房地产开发费用=,允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5%以内）,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。,第二种：,房地产开发费用,（取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本）扣除比例（10%以内）,案例：,例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。,首先，计算房地产开发费用：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（10%5%）（6001000）5%80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于10080，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于7080，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。,筹划过程如下：,贰,通过合理定价进行筹划,税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。,案例,例如，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为18001900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？,除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200900（200900）10%（200900）20%1430（万元）公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：14301.2848 1837.264万元，此时获利306.2万元。当价格定在18001837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（14300.0971）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。,筹划过程如下：,所以，当同行业的房价在18001900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。,不同增值率的房产是否合并的筹划,叁,由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。,某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？,案例,（1）分开核算时：,A房产的增值率（300200）200100%50%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300200）30%30（万元）；B房产的增值率（400100）100100%300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400100）60%10035%145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30145）,两幢房产的收入总额为：300400700（万元）；允许扣除的金额：200100300（万元）；增值率为：（700300）300100%133.3%，适用税率50%；应纳土地增值税为：（700300）50%30015%155（万元）,（2）合并核算时：,通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能作出选择。,
