商业地产培训课件.ppt

商业地产基础知识培训,一、什么叫商业房地产？,指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。,二、商业房地产的类别划分,1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分类3、按规模分类4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类,1、按照开发形式进行分类,（1）商业街商铺;（2）市场类商铺;（3）社区商铺;,（4）住宅底层商铺;（5）百货商场、购物中心商铺;（6）商务楼、写字楼商铺;（7）交通设施商铺,2、按座落位置分类,（1）市中心区商业;（2）居住区附近及其他市区商业;（3）交通枢纽附近商业;（4）市郊商业,3、按规模分类,（1）大型-建筑面积过万平米；（2）中型-分布广泛大型商业区的补充；（3）小型-填补大中型商业区的空白,为人 们生活提供方便。,4、按照投资价值分类,（1）“都市型”商铺-绩优股；（2）“社区型”商铺-潜力股；（3）“便利型”商铺-冷门小盘股；（4）专业街市商铺-高科技股；（5）其他商铺-“一般股票”,5、按照商铺的位置形式分类,铺面房和铺位,铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺或街铺。铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。,四、什么叫零售业？分类怎样？,1、零售业,以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。,2、零售业态分类原则,中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。,针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。,五、什么叫业态？,六、什么叫超市？分类怎样？,开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态.根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市实际营业面积6000以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳 仓储会员店-以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态。如沃尔玛山姆店、正大万客隆、麦德龙,百货or超市,超市重实惠，百货重形象；超市重价格，百货重价值；超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为导向;超市重商品本身，百货重品牌也重附加值；超市以DM彩报，堆头，端架为主；百货以品牌个性，商品展示（模特），柜台式销售，精致POP为主；超市商圈范围相对比较小，百货商圈范围可以辐射到乡村小镇；超市推行零干扰服务，百货要求对顾客无微不至的服务；超市经营以经销和代销为主，联营、租赁方式为补充；百货经营以联营和租赁为主，自营方式为辅。,七、何为专卖店、便利店、连锁店、百货店？,专卖店(exclusive shop):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。便利店(方便店)convenience store(CvS):满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。如“7-11”百货店 department store(Dept)：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。连锁店：一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化,是一种实现规模效益的经营组织形式。如“屈臣氏”、“万宁”,九、什么叫商业街？,是指众多不同规模、不同类型商店有规律排列组合的商品交易场所,其存在形式分别为带状商业街与环形组团式商业街。按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。,我国著名的商业街：,北京：王府井、西单、前门、上海：南京路、天津：滨江道、和平路南京：新街口苏州：前街、石路杭州：延安路、湖滨路长春：重庆路重庆：解放碑厦门：中山路,济南：泉城广场广州：北京路、上下九路深圳：华强路香港：中环、铜锣湾、旺角沈阳：中街哈尔滨：中央大街、建设街大连：天津街成都：春熙路武汉：江汉路,巴黎香榭丽舍大街,伦敦牛津街,东京银座,芝加哥密歇根大道,上海南京路,步行街的长度 商业街的一般长度为500700米，最高限为10001500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）。步行街的宽度 商业街适宜宽度为2030米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行街38米、上海南京路30米）每人要有不低于4平方米的面积。步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例）从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。,十、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高,十一、什么叫专业市场？,传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。,十二、专业市场特点,（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近 完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅,中国重点专业市场举例,1、义乌小商品批发市场,义乌小商品批发市场（又名中国小商品城）坐落于浙江中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，义乌小商品批发市场现拥有营业面积260多万平方米，商位50000余个，从业人员20万，日客流量20多万人次,2005年市场总成交额达288亿元，其中外贸出口占60%强，连续15年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是国际小商品的流通、研发、展示中心，我国最大的小商品出口基地。,2、深圳华强北电子专业市场,赛格广场地处深圳华强北超级商圈的核心位置，是一座以高科技电子信息产业及产品配套为主的，集办公、商贸、会展、金融、证券、会所为一体的现代化、多功能、智能型的大厦，不仅是深圳的第二高楼同时也是目前世界最高的钢管混凝土结构大厦，是世界上最高的30栋大厦之一，主体外形呈八角形，非常具有现代特色。其所处华强北是深圳目前最繁华的商业街之一，日均人流量达50余万人，除了各类综合性商业卖场外，华强北的IT产业集群度非常高，素有深圳“电子一条街”的称誉，每年仅华强北一条街就可给市政府上缴400多亿的税。,3、广州中大布匹市场（广州国际轻纺城）,占地面积50万平方米、40多个分场、1.5万余家商铺、1000多间仓库、2万多个交易品种，年交易额达250亿元广东省广州市中大布匹市场凭借这些数字，在全国乃至全世界服装辅料和面料行业中傲视群雄。,4、广州环球国际商贸中心“步云天地”,广州环球国际商贸中心“步云天地”占地约1.7万平方米，楼高10层，总建筑面积超过5万平方米，独有2000平方米绿化景观，近200个车位。在广州大大小小的十几个鞋城中，已经成为规模最大、档次最高的鞋业批发中心。这里汇聚了国内外近百家经营男鞋、女鞋的商户，并拥有多层高级商务写字楼和产品展示厅，成为一个世界最新鞋产品的博览中心。环球国际商贸中心“步云天地”位于广州城市中心，环市西路与站西路一带。位置东邻广州市火车站、汽车站、地铁二号线，西邻西湾路、内环路、货运站。,十三、什么叫商圈,是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。,如：广州天河路商圈、环市路商圈、火车站商圈、北京路商圈等,5.1 十项原则,第五部分,1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐40：30：30的产业经营黄金比例。2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。9、统一管理、统一服务。10、完善信息系统。,十四、统一招商管理的十项基本原则,十五、相关基础知识,1、项目的开发商2、项目的占地面积，投资金额3、证件问题：五证两书4、功能规划5、基本的开间、进深、层高等6、消防等,