兰州市城市状况与商圈分析报告.doc

瑞德摩尔市城市状况与商圈分析 S·W·O·T分析§4.1 S（优势）瑞德摩尔项目符合市的整体城市规划，市政府目前已提出市区东扩的整体构想，将市区以东的榆中县和平开发区纳入市区，未来城东将激增50万人口，将大大提升城东的购买力，瑞德摩尔作为市商委2005年重点规划的建设项目，坐落城东门户，是市中心以东唯一以零售为主的大型购物中心。瑞德摩尔德前身兰新市场在市妇孺皆知，在当地有很高的知名度，它紧邻西北著名的七大市场，周边名校呈和围之势。瑞德摩尔所在地是地区商业气氛最成熟，居住人口最密集，财富最集中的商业旺地。瑞德摩尔北接主干道东岗东路，南接另一条主干道嘉峪关路，在已完成市政340道路南端与一座桥梁架设的基础上，将市政340道路与另一座桥梁全线贯通，形成南北双回路三面直通市政道路的交通大格局。另有十多路公交直达或终点设在瑞德摩尔，交通十分便利。瑞德摩尔在城东商圈首先提出了由批发业态向零售业态转变，在现有的经营模式下将60%80%的经营面积转为零售，配合周边专业商城批零兼营的模式，使自身完全脱离周边的低层次的批发市场，在城东零售市场稀缺的情况下，确立自己城东商业龙头的优势。部：瑞德摩尔的七大市场通过品项的调整和原有的优势，加上万国港购物中心的建成，将实现摩尔一站式消费，成为乃至西北业态最为丰富、规模最大的超大型的集零售、酒店、餐饮、休闲、娱乐、商务的场所，形成一个无可比拟的优势。§4.2 W（劣势） 硬件：瑞德摩尔市场出入口不够醒目，现有的交通组织存在缺陷，还没有达到人车分流，市场路面尚需修整，广告牌和商户门口摆放不整齐，但随着340道路的开通与排洪沟的改造与瑞德摩尔道路的规整，上述问题都会随之解决。 软件：物业功能需进一步提升，物业的服务质量还有待于提高。§4.3 O（机会）市在地图上看是个狭长形，限于地理位置，若要更好的发展和建设势必以城东经济带和西站为主向东西方向发展，红广场以东没有一家大型综合购物中心，并因市土地的稀缺性，在5年之不会出现如此规模的购物中心，瑞德摩尔将以城东经济带为中心，向市与重点发展的榆中县全方位辐射。各界对于瑞德摩尔今后的发展都寄予良好的预期，在全国MALL发展最快的铜锣湾集团在认真分析后，也于10月于我集团签署了正式合作协议，将于瑞德集团一道打造西北第一MALL。§4.4 T（威胁）虽然东部带来了发展机会，但威胁也存在。东部服装城由于经营时间长，而知名度较高，瑞德摩尔市场以前主要是以家电为主的批发市场，相对东部以服装为主的市场比较人气略低。开业时间较长的百盛购物中心与亚欧商厦对瑞德摩尔也存在的一定的威胁。主要表达在这些商场开业时间较长，居民对其比较了解，有先入为主的优势，但他们虽然看似也集购物、休闲、娱乐于一体，貌似MALL业态，但相比真正的MALL业态还是不全面，属于传统购物中心向MALL过渡时期的产物，是不成熟的。附件一：市城市状况与商圈分析一、概况：综述：是省省会，在大西北处于“座中四联”的位置。建国五十多年特别是改革开放以来，经济和社会各项事业蓬勃发展，综合经济实力进入全国大中城市50强，成为黄河上游重要的经济中心，西陇海兰新线经济带的重要支撑点和辐射源。行政人口：现辖城关、七里河、西固、安宁、红古5个区和永登、榆中、皋兰3个县，市域总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里。境居住着汉、回、满、东乡、裕固等38个民族，全市总人口314万人，其中城市人口207万人。商贸：是建设中的西北商贸中心。古代曾是著名的“茶马互市”，新中国成立后为全国32个物流中心之一，1994年国家批准进行建设商贸中心改革试点。现已发展成为西部地区重要的商品集散中心，初步形成大商贸、大流通、大市场格局，人流、物流、资金流、信息流日益活跃，商品辐射面达到西部8个省区、近400万平方公里和3亿多人口，在开拓西部大市场中具有很强的集聚辐射功能。全市拥有各类商业、饮食、服务网点8万多个，各类消费品、生产资料和生产要素市场220多处。二、城关区概况城关区地处盆地东部，依山傍水，南北夹于皋兰，白塔两山之间，黄河由西向东流经18公里，横贯全区。年平均气温9.1摄氏度，海拔1520米左右。总面积220平方公里，其中城区面积60平方公里。行政管辖5个乡20个街道办事处。总人口93.6万人，占全市人口的近三分之一。城关区是省市政治，经济，文化，科研，交通的中心。区交通通讯发达，火车站是陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路的交汇点，是亚欧大陆桥的联结点；有西兰、兰新、甘青、甘川、兰包等25条公路干线通往全省各地和毗邻省区；高速公路直通机场，每周百余次航班，可直达，乌鲁木齐，和等地；电信通讯、电视差转、寻呼与无线移动形成了完整体系，交换全部实现程控化，中继传输数字化。旅游资源丰富，区与附近的名胜古迹令人神往。有著名的“天下黄河第一桥”铁桥，有因元代建筑白塔而得名的白塔山公园，有因山腰五眼泉而得名的五泉山公园和生态绿化而形成的山地森林公园兰山公园等多处旅游场所。区金融、保险、工商、商住等各种服务设施功能齐全。科技力量雄厚。有各种科研院（所）和大专院校90多所，著名的重离子加速器实验室就设在区。文化卫生事业发达，基础教育设施完善，医疗卫生机构齐全，群众文化活跃。城市建设日新月异，高楼林立、道路畅达、绿树成荫、环境优美，已发展成为现代化大都市的新型城区。商业以建设“西北商贸中心”为目标，大力发展商贸基础设施建设，形成了以亚欧、百盛、百安、西单、华联等大中型商厦为中心的商业体系。区有各类大型专业市场30余个，其中东部批发市场、布料批发市场和滩蔬菜瓜果批发市场进入“全国50强”。工业为以医药制品，包装印刷等行业的大中型企业为骨干，以电线电缆、压力容器、木器家具、轻纺服装、塑料化工、金属制品等行业为支柱的区街工业和以大板瓜籽、手工地毯、预制砼构件、电石、硅铁等产品为主的乡镇工业发展成为门类齐全初具规模的工业经济体系。农业以科技为先导，以城市为依托，大力发展蔬菜瓜果生产，形成了典型的城郊型农业经济。三、主要经济、人口指标人口（单位：万人）Ø 2000年以来，人口持续增长，到2004年底，总人口已达到314.36万人，年平均增长率达到了1.5%，城关区人口已达到88.21万人，占总市总人口的28.63%，为成长型城市；Ø 人口规模扩大，带动了消费需求总量的提高，为商业市场的发展提供了市场基础。Ø 社会消费品零售总额（单位：万元）2000年以来，全社会消费品零售总额呈快速增长态势，2004年市实现社会消费品零售总额228亿元，同比增长12%；Ø 在全社会消费品零售总额构成中，批发零售额始终占有较高比重，基本保持在65%以上，2004年更是达到了80.92%，且批发零售总额保持较高增长水平，说明对西部5省与周边城市的影响与辐射力不断加强，西部交通枢纽地位日益加强；Ø 餐饮业在全社会消费品零售总额构成中所占比重相对稳定，基本保持在13.4%左右，且总额增长幅度不大，平均在7.3%左右，处于缓慢增长态势。人均GDP（单位：元）人均可支配收入（单位：元）消费性支出结构（2004年）居民储蓄存款余额（单位：亿元） Ø 人均GDP平稳增长，2004年人均GDP达到了1.6万元，年平均增幅基本保持在两位数的增长，达到了10.1%，国民经济实力不断增强；Ø 人均可支配收入持续增加，购买能力不断增强，生活水平进一步提高，2004年城乡居民人均可支配收入达到了7683元，同比增长8.3%，是近年来的最高水平；Ø 2003年恩格尔系数达到了39%，生活质量基本跨入富裕行列，整体生活质量不断改善，逐步向以发展型和享受型为特征的消费阶段过渡；Ø 储蓄存款持续增长，2004年全年储蓄存款余额达到525.5亿元，比上年增长了12.1%，主要是由于整体收入水平的增加，促进了储蓄存款额度的增加。四、目前商业态势据不完全统计，目前商业地产面积近800万平方米，相当于人均约2.6平方米。从1985年开始，进入城市改造的高峰期，随着主城区的拓新，城市主干道和新型开发区积累了一大批商业地产。2002年，市共有各类市场233处(2000年323处)，其中，1万平方米以下的市场198个，总营业面积达230万平方米(2000年352万平方米)；共有商业网点7.8万个(含餐饮、服务)，其中，1万平方米以上的商厦36个，5000平方米以上的商厦148个，总营业面积337万平方米。2003年市新增营业面积95万平方米，2004年新增加数十万平方米的商贸营业面积，市商贸用途的房地产面积达到建市以来的最大数。    商业地产在以西站、小西湖、西关、南关、红广场、铁路局、东部市场等商圈为中心点，以大型百货零售商厦、超市、连锁店、购物中心、商业街、大型购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等商业形态为竞争体，上演了一出至今不歇的乍荣乍衰、有强有弱、盛衰无常的商业地产大戏。构建大型市场和商厦是九五期间建设商贸中心的重头戏，经过近10年的建设，陆续建成大型专业市场40多个，商厦商场30多个。因受经营模式、管理以与资金等因素的影响，广场购物中心、金轮商厦、金达商厦、兰百大楼、永昌路百货大楼、红商业城、锦华、开盛赛特、仁和春天等等百货商场逐渐退出竞争行列，被淘汰出局。  超市热造就超级商业地产从1999年百盛进驻到2003年1月国美落户，近4年间，西北重镇已冒出1O多家大型零售连锁店。1999年底，华联注资3000多万元进入。2000年，由于超市业态大规模登陆，传统商业经营者均感受到前所未有的压力，以改制为突破点的新一轮商战拉开帷幕。商业分布示意图1、 西站商圈城市西侧最为繁华的商圈，因地理位置优越，商圈可辐射至西固区与安宁区。现有大型商场4家，分别为黄金大厦、西太华商场（超市）、万民药业（原佳福超市）、国美电器。2、 小西湖商业区小西湖商业区位为市回族聚居区，是以低档商品批发为主的商业集贸中心，分别有小西湖副食批发市场、义乌商贸城、城、女人街、儿童用品城。3、 西关什字西关什字是市目前比较繁荣，人流量较大的一个商业街区，属于旧城的商业中心和交通枢纽，毗邻市公交总站，距离旅游景点黄河铁桥和白塔山仅300米，并拥有市唯一的商业步行街路，成为了各类商家进驻的必争之地。现有大型商场有西单商场、亚欧商厦、荣华商厦、百信鞋业、金佰川鞋业、汇胜商厦、新世界百货、多多购物、太阳儿童城。除大型的商厦以外，还有一些有个体小店铺组成的商城如万龙地上商场、万龙地下商场、天马服饰城、小天鹅服饰城等。4、 南关什字原来最老的、市民聚集的商业街区，由于街区道路的改造，导致多年来繁华的商业中心向西迁移，使南关什字的人流量大幅减少，现在已演变为新的电子行业集散地和休闲娱乐餐饮中心。现有商城有赛博数码广场、宁电器、万佳家居、电器、百安购物广场（包括娱乐和健身中心）、百货大楼（现已拆）、西北书城、开盛海港大酒店等。5、 红广场市城市中心，最大的休闲、购物、餐饮的聚集地，拥有最大的广场绿地，毗邻体育馆，是市民休闲购物的首选之地。现有商家为：百盛购物中心、红购物广场（包括西单超市）、广武手机市场、华联购物中心、万佳家具广场。6、 铁路局商业区老的三大街区之一，由于市政道路的改造和商业街区的西移，目前已经衰败，现有商场分别为工贸商场、民百大厦、锦华商厦。7、 城东商业圈城东商业圈是以批发为主的商业区域，是市城东唯一的商业中心区，地理位置优越，坐落金城门户，交通便利，毗邻312国道，物流中转极为便利。人流量为各大商圈之首，是距离最大居住区域最近的商圈，目前现有的大型商场与专业市场有瑞德摩尔（原兰新商业广场）、东部批发市场、西北鞋帽批发市场、东部品牌服饰广场、华邦女子广场、永新市场、西北品牌鞋城等。五、东部商业圈几个主要市场的比较分析1、经营品种与租金 从业态方面比较，整个东部经济带目前以业态以批发市场业态为主，多数市场兼营零售，个别市场（如西北鞋城）零售额追平甚至超过批发额。 从业种来看，东部经济带其他市场（瑞德摩尔、东部批发市场除外），业种相对单一，多为服饰鞋帽专业批发市场，东部批发市场分为六个区（经营服装、五金家电、日用品、工艺品、毛毯等），瑞德摩尔分为七个专业市场（电器、太阳能、窗帘布艺、文体、化妆品、小商品、超市等）与已经开业的数码港等，这是与二者的规模超大相匹配的，目前，瑞德摩尔与东部批发市场的经营容实现了一定程度上的错位，业种互补表达得较好。2、物业档次、经营档次与经营状况从商品档次来看，东部经济带主要经营的商品档次为中低档，这也是由其批发集中的定位所决定的；东部批发市场是东部经济带的标志性市场，虽然其经营状况一直不错，但其老旧的物业已愈来愈不能适应商业发展的需要。东部市场现有的形态阻碍了其在规模上扩展的空间，过高的租金与税费水平又在相当的程度上摊薄了经营者的经营利润，东部一区（服装城）不尽如人意的租赁状况在一定程度上反映了东部市场的发展疲软。瑞德摩尔小商品城大部分经营户来自原东部批发市场的大棚经营者，说明了经营者对经营环境升级的需要，其它一些新兴的市场如品牌服装批发市场、新东部批发市场等虽然在物业形态上相对于东部市场有了较大的改善，但由于规模的限制，不足以承当东部经济带商业升级的任务，而西北鞋城东侧兴建的大型商场则说明已有开发商意识到了东部商业升级的契机，表达了商业设施升级换代的急迫性；瑞德摩尔原有市场加上万国港形成的超大规模（30万商业物业）是一个无可比拟的优势，有效利用东部经济带商业升级的契机，在硬、软件等方面加以大力提升，则取代东部批发市场成为东部经济带的领头羊是必然的。