华府金沙物业服务企业选聘方案.docx

华府金沙物业服务企业选聘方案（初稿）根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例2和华府金沙管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等相关规定，综合本小区实际情况，华府金沙第一届业主委员会初步拟定华府金沙物业服务企业选聘方案,同时征求业主意见。一、项目简介华府金沙小区位于成都市青羊区蜀源路1号物业类型为住宅、办公、商业。总建筑面积144892.78M2,其中住宅106399.93MP,办公8101IM2,商业8242.27M2,物业用房面积422.46M2;住宅户数831户地下机动车位664个。二、实施形式L选聘决定主体：青羊区华府金沙业主大会。2、选聘具体实施者：青羊区华府金沙第一届业主委员会。3、选聘方式：通过召开业主大会，由全体业主表决。三、物业服务企业选聘方案（一）选聘程序（1）意见征询召开业主大会会议之前,业主委员会以书面实名征询业主意见的方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘意见或建议，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要，依据四川省物业管理条例、成都市物业管理条例以及本小区管理规约等相关法律法规和规范性文件的规定制定华府金沙物业服务企业选聘方案（初稿）以及物业服务合同（草案）（初稿）。方案公示期间业主委员会接受全体业主对华府金沙物业服务企业选聘方案（初稿）以及物业服务合同（草案）（初稿）的实名书面意见。（2）方案公示意见征集期7日期满后，业委会对业主提出的有效异议充分论证，表决后,公告意见采纳情况和修正确定后的华府金沙物业服务企业选聘方案（终稿）以及物业服务合同（草案）（终稿）,并提交华府金沙2024年第一次临时业主大会会议表决。（3）发布公告依据华府金沙业主大会议事规则第十八条（召开业主大会会议的程序）第（二）项规定：业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业服务区域内全体业主公告。并同时告知街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。公告包括以下内容：L会议形式；2.会议日期、地点；3才是交会议审议的事项；4,会务常设联系人姓名、联系电话；5其他需公告的事项J。华府金沙2024年第一次临时业主大会会议关于物业服务选聘的议题为：选聘物业，授权业主委员会按照华府金沙物业服务企业选聘方案（终稿）及物业服务合同（草案）（终稿）,通过公开招标的方式选出物业服务企业中标候选人，并将中标候选人交由业主大会表决。（4）业主大会投票表决按照华府金沙业主大会议事规则的相关规定进行表决。本次业主大会投票期15日，自确定的业主大会召开之日开始起算。业主大会将采用书面征求意见的形式，由业主委员会设现场投票箱、采用电子投票表决系统和专人送达、回收意见等多种投票方式，将本次业主大会表决事项由参与的业主投票表决。如遇特殊情况或不可抗力需要延长投表决时间的，经业委会内部议事决议，另行公告。(5)开票及形成决议业主委员会采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，社区居民委员会的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。业主委员会根据投票统计结果形成业主大会会议决议，作出业主大会决定。形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会成员的其他业主担任。(6)通报业主大会议事决定物业选聘表决结果须满足民法典第278条规定的表决通过条件，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果产生后,业主委员会应以书面形式在建筑区划内公告业主大会决定,接受业主的查询和监督。并将会议决定书面报告金沙街道办和金风社区。(7)公开选聘招标代理机构如果表决选聘物业的议题通过,业主委员会将于业主大会表决结果产生之后在建筑区划内公示华府金沙选聘招标代理机构的公告,面向社会公开选聘招标代理机构。通过竞争性谈判以综合评选的方式，选出物业服务招标代理机构。业主委员会编制华府金沙招标代理机构中标的公告，并于建筑区划内公示，接受业主的查询和监督。（8）发布招标公告由招标代理公司依据四J11省物业服务招标投标管理办法、物业管理条例等法律法规、按照业主大会表决通过的华府金沙物业服务企业选聘方案（终稿）,并结合业主委员会意见负责起草招标文件。发布招标公告，建筑区划内公示华府金沙公开选聘物业服务企业的公告,确定参选物业服务企业的投标资格条件：1）具有独立法人资格，主营业务范围为物业管理或物业服务；2）企业成立以来，正在服务的成都市范围内的住宅小区3个以上；3）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收良好记录;4）本物业服务项目整体不得转包给第三方经营管理或由第三方挂靠经营。5）存在下列情形之一的物业公司不能参选:近3年被列入法院失信被执行人名单的：被工商行政管理机关在全国企业信用信息公示系统（http:WWW）列入严重违法失信企业名单。6）成都加联圣维思物业管理有限公司作为本小区前期服务物业企业，可参加选聘投标。（9）确定物业服务企业中标候选人评标委员会由业主委员会推选成员1名、业主代表1名和评标专家5人组成。评标专家从四J11省物业管理专家库或成都市物业服务行业专业人才库中以随机抽取方式确定。评标业主代表的产生方式：业主委员会发布报名公告，在业主自愿报名或真实业主推荐提名的前提下选定1名评标业主代表,由其代表全体业主参与评标。报名人数多于1人时，由业委会根据报名业主的具有招投标或物业行业从业、消防、环评、土建、项目规划、律师（民法）等相关经验的业主进行抽签，确定23名业主代表候选人，抽签序号13号业主代表候选人，按照所抽序号为1号的优先成为评标业主代表参与评标（如1号业主因个人原因放弃资格，由2号业主参加顺位成为业主代表，以此类推）评标业主代表需同时须具备下列条件：为本小区业主，须提供业主证明，年满25岁以上；与参与选聘的物业服务机构无利益关联的业主；业主本人或近亲属未在招标代理机构或其关联公司就职；业主本人未在政府部门任职。通过开标、评标、议标、定标等环节，由评标委员会推荐综合评分排名前三位的参选物业服务企业作为物业服务企业中标候选人，在建筑区划内公示关于华府金沙物业服务企业中标候选人的公告,公示7日，接受业主的查询和监督。（IO）组织三家中标候选企业在小区进行展示、路演、讲解，让业主充分了解各家企业和物业服务方案。（11）确定中标物业服务企业由业主委员会组织召开业主大会，对三名中标候选物业服务企业进行表决。满足民法典第278条规定的表决通过条件的唯一候选人确定为中标企业；若业主大会投票结果显示，存在一名以上的候选人均满足民法典第278条规定的表决通过条件的，按照以下规则确定中标企业顺序：首先，按照获得同意票的得票数量（不考虑专有部分面积）进行排名；其次,若得票数量相同，则按照获得同意票的专有部分面积进行排名，专有部分面积大的候选物业排名优先；出现下列情况之一的，甲方业主委员会可以依序确定中标企业：、中标企业放弃中标或者因不可抗力不能履行物业服务合同。、自中标通知书发出之日起30日内，中标企业无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同。（12）签订物业服务合同根据华府金沙业主大会议事规则第23条（物业服务合同签订）之规定：业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务人之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。业主委员会按照华府金沙物业服务企业续聘、选聘方案（终稿）及物业服务合同（草案）（终稿）要求，与物业服务企业中标人签订物业服务合同。物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业服务区域内公告，接受业主的监督、查询J四、物业服务合同主要内容L物业服务合同期限：3年。2、物业服务收费方式：包干制，服务内容包括但不限于：综合管理、公共区域的清洁卫生、公共区域的秩序维护、公共区域、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费等。3、物业服务收费标准：维持原物业收费标准，住宅L8元/月r2;办公3元/月r2;商业3元/月m2产权车位50元/月个。4、公共收益分配比例：利用业主的共有部分进行经营管理，其产生的经营收入中，不超过合同金额的30%收入作为乙方物业服务企业的招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等管理成本，不低于合同金额的70%收入归全体业主所有。5、物业服务质量标准：本建筑区划的物业服务等级、物业服务质量：参照且不低于四J11省成都市地方标准DB5101/T123-2021住宅物业服务等级规范三级标准执行。6、履约保证金：12万元，履约保证金用于物业服务企业重大过失或因物业服务企业未按照合同履约给全体业主造成的损失进行的赔偿。若如乙方物业服务期间无违约行为，合同到期完成交接工作之日起10个工作日内，甲方业主委员会将履约保证金无息退还到乙方物业服务公司指定账户。7、物业服务质量考评：采用日常考核及年度考核两种方式。(1)日常考核评价：根据DB5101/T123-2021住宅物业服务等级规范的标准制定物业服务日常考核标准，针对物业服务企业的服务质量进行考核，对不达标项目从乙方物业服务企业缴纳的履约保证金中扣减相应的处罚金额,并限期要求整改。(2)年度考核评价：方式:在每个合同年度内，由甲方业主委员会负责组织业主大会对物业服务企业进行满意度调查,如有专有部分面积占比三分之二上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积超过二分之一的业主且参与表决人数超过二分之一的业主对物业服务不满意的，甲方业主委员会可直接发起解聘。针对每个合同年度内的业主满意度调查结果,当超过二分之一的业主参与表决满意度调查，则满意度调查结果有效。若业主满意度低于75%,业主委员会将书面告知乙方整改要求，以3个月为整改期：若整改期结束后整改不达标，甲方对乙方处以罚款100Oo元。方式:委托第三方专业调查机构开展对物业服务企业履约情况进行满意度调查。2种考核方式由甲方根据实际情况选择其中一种方式进行年度考核。8、本物业服务项目整体不得转包给第三方经营管理或由第三方挂靠经营。9、本建筑区划配备的物业服务力量情况，人员配置最低不能少于28人。IOs整改资金与主要整改项目物业服务企业承诺无偿投入不低于35万元的整改资金，具体金额由物业服务企业投标时明确并提交自愿投入整改资金的承诺函。在签订物业服务合同前7个工作日内将资金转入华府金沙业委会账户，若物业服务企业未按时支付整改资金并经甲方催告后仍不支付的，视为放弃物业服务合同签订资格。在选聘时由各投标单位视本小区硬件设施情况制定物业整改方案,整改资金金额、使用用途及验收标准作为物业服务合同附件。主要整改项目包含但不限于：公共区域的绿化及卫生品质，监控系统，小区强电、弱电、给排水等公共设施设备，小区门禁、道闸、围栏等周界安全设备，其他园区品质提升。物业服务企业投入的资金，由业委会与物业共同商量，优先用于整改提升业主需求强烈及紧急的事项，并做好整改前后的资料留存。具体整改执行方案由甲方业委会与乙方物业公司根据本小区现状商议执行。乙方确认并承诺小区全部特定整改项目完成时间不得超过其入场之日起12个月。在甲乙双方商议确定整改方案并通过比选或公开招投标确定整改供应商后，完成一项整改项目，甲方按实际整改支出向乙方拨付一项整改资金；过程中乙方先垫资，由乙方按照供应商发票金额支付给对应供应商。注：物业服务合同（草案）作为本物业选聘方案附件。五、选聘费用约定本方案可能涉及的业主大会选聘相关费用，主要包括：会议活动及表决产生的费用、志愿者服务费、公证费、招标代理费、法律服务费、考察调研及评审费用，据实结算，总金额不超过60000元，最终由中标的物业服务企业支付。上述费用应当在进场服务之日起7日内支付完毕。六、方案公示期本次物业选聘全程受青羊区金沙街道办、金凤社区监督指导，业主委员会将严格遵循公开、公平、公正的原则，组织实施物业选聘工作。方案公示期10天，2024年9月29日10:00时起至2024年IO月9日10:00时止。本方案公示期间，如果业主对公示方案及物业服务合同草案有意见或者建议，应持本人有效身份证件原件、房屋权属证明，以实名书面方式填写华府金沙2024年第一次临时业主大会意见征集表（意见征集表模板后附）,递交到业委会办公室。业主委员会办公室地址：华府金沙物业服务中心业委会办公室业主委员会接受业主递交书面意见时间：2024年10月7日至2024年10月8月每晚19:3020:30;公示期内其他时间递交请提前拨打业委会联系电话预约时间。业主委员会联系电话：张先生13808008282吴女士13551318180青羊区华府金沙第一届业主委员会2024年9月28日