北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）（征.docx

北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为加强本市住宅项目物业服务企业综合监管，规范物业服务企业从业行为，提升物业服务水平，按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于推进社会信用体系建设高质量发展促进形成新发展格局的意见（中办发202225号）、国务院办公厅关于加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见（国办发201935号）等文件精神,根据北京市物业管理条例北京市优化营商环境条例北京市公共信用信息管理办法等法规政策要求，结合本市实际，制定本办法。笫二条【适用范围】本办法适用于北京市行政区域内住宅项目物业服务企业的综合评价及管理工作，包括制定评价指标、归集评价信息、实施综合评价、评价结果应用、主体权益保护等。本办法所称住宅项目物业服务企业，是指按照北京市物业管理条例规定，在北京市行政区域内依据物业服务合同对住宅项目从事物业服务相关活动的企业。笫三条【工作原则】坚持依法合规、公平公正、全面覆盖、权益保护原则开展综合评价工作。第四条【职责分工】市住房城乡建设委负责统筹全市住宅项目物业服务企业综合评价工作，负责评价指标制定、综合评价实施、结果异议申诉、信息系统建设等工作。各区住建房管部门负责按照本办法要求指导街道（乡镇）、社区、各物业服务企业开展信息归集、信息核查、评价结果应用等工作。市、区物业行业协会负责协助开展综合评价工作。第二章综合评价体系第五条【指标构成】评价指标体系由企业基础信息、企业加分信息、企业扣分信息三方面构成。企业基础信息评价主要包括公共信用评价、企业经营情况等评价指标体系构成。企业加分信息评价主要包括接管项目、获得荣誉、物业收费、党建融合等评价指标体系构成。企业扣分信息评价主要包括行政处罚、参与社区治理情况等评价指标体系构成。第六条【评分规则】物业服务企业综合评价实行记分制度,物业服务企业仅管理一个项目的，直接按评分指标计算分值；物业服务企业管理多个项目的，分两个维度进行评价，涉及企业信息评价得分项直接按评分指标计算分值，涉及项目综合信息评价得分项，按照每个项目综合信息评价得分累加后除以总备案项目数量计算。具体加减分事项详见北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准（试行）。第七条【评价等级】综合评价等级划分为A、B、C、D四个等级，根据当年度所有参与综合评价企业的计分分值从高到低按比例划分，计分排名在前10%（含）的企业为A级，10%至50%（含）的企业为B级，50%至90%（含）的企业为C级，排名后10%的企业为D级。有在管项目拒不参与综合评价的物业企业直接认定为D级。A、B、C、D级排序如下：（一）A级企业：为优秀物业服务企业；（二）B级企业：为良好物业服务企业；（三）C级企业：为合格物业服务企业；（四）D级企业：为需提升物业服务企业。笫八条【评价周期】评价周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。第三章综合评价程序第九条【信息目录】市住房城乡建设委负责组织编制北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准，明确各评价指标的得分标准、数据来源、评价周期等。北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准根据情况适时调整。第十条【信息归集】市住房城乡建设委、各区住建房管部门、各街道（乡镇）、社区、各住宅项目物业服务企业等单位，应按照北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准要求，及时完成信息归集工作，确保信息的完整性、时效性、准确性。第十一条【初步评价】根据北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准对各住宅项目物业服务企业完成初步评价，形成初步评价结果。第十二条【结果异议】参评物业服务企业通过北京市物业管理信息系统查看初步评价结果，对初步评价结果有异议的应在规定期限内提出异议申请，市住房城乡建设委接到异议申请后，于7个工作日内对异议内容进行核实，并将异议处理结果告知申请人。第十三条【结果发布】根据北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准对各住宅项目物业服务企业完成评分后，评价结果通过市住房城乡建设委官方网站实行主动公开，供各住宅项目物业服务企业、市民、相关单位查询、使用。第十四条【评价修复】住宅项目物业服务企业的评价修复按照北京市住房城乡建设系统行政违法行为分类目录执行。第十五条【评价系统】本市住宅项目物业服务企业综合评价通过北京市物业管理信息系统实施，涉及各住宅项目物业服务企业填报信息，由各企业登录系统自行填报；涉及行政处罚、责令改正等信息，通过与行政执法系统对接，按照行政处罚决定书或责令改正通知书进行采集；涉及相关街道（乡镇）、社区评价的，由街道（乡镇）、社区登录系统按照评价指标及周期进行评价；涉及相关奖励、宣传报道的，由市住房城乡建设委按照奖励机关发文及公开报道直接录入。第十六条【评价档案】按照“一主体一档案”原则，依托北京市物业管理信息系统建立住宅项目物业服务企业评价档案，将企业相关评价信息、异议信息、评价结果等，一并记载或者存入评价档案，实现评价工作全流程可追溯，并确保评价档案资料的完整、真实、有效。第四章评价结果应用第十七条【信息公开】市住房城乡建设委建立住宅项目物业服务企业综合评价信息主动公开机制，评价结果通过市住房城乡建设委官方网站实行主动公开，并通过“京通”小程序向社会公开，供业主查询、监督。第十八条【差异化监管】根据评价等级分类情况，对住宅项目物业服务企业实施差异化管理，优化监管资源配置。对评价等级C、D级企业所承接的住宅物业服务项目，各区住房和城乡建设或者房屋主管部门，街道办事处、乡镇人民政府可以适当提高抽查比例和频次，加大监管力度。第十九条【其他应用】在选聘企业、评优评先、财政性资金奖励（补贴）等活动中，鼓励相关部门、街道（乡镇）、建设单位、业主、业主大会同等条件下优先选用A级企业。按照本市社会信用体系建设相关工作要求，做好评价结果在政务领域的部门共享，在保障企业权益基础上，探索推进评价结果在“信用+”惠企活动中的社会化应用。第五章附则第二十条【解释部门】本办法由北京市住房和城乡建设委员会负责解释。第二H"一条【实施日期】本办法自2024年XX月XX日起试行，有效期三年。北京市住宅项目物业服务企业综合评分标准（征求意见稿）评价信息评分内容与标准备注企业基础得分公共信用评价（50）根据参评企业的公共信用综合评价结果换算得到本指标分值北京市公共信用信息服务平台企业得分*50%物业服务规模（20）本市行政区域内在管住宅物业服务项目合计面积10万Itf（含）以下的计5分，10万至50万Itf（含）的计8分，50至100万Itf（含）的计12分，100万Itf至500万Itf（含）的计15分，500万Irf至100O万Itf（含）计18分，100O万Itf以上的计20分。以合同备案面积计算；未进行合同备案仅进行信息采集的面积折半计算，即物业服务面积二信息采集面积*50%企业党建情况（10）企业有1名以上党员的，得2分；有3名以上党员并建立党组织的得5分；有50名以上、100名以下党员并成立党总支的得8分；有100名以上党员成立党委的得10分。以相关批复文件为准加分新增项目备案自2025年1月1日起在北京市物业管理系统中新增加住宅物业项目备案或信息采集，每新增1个加1分以北京市物业管理系统合同备案数据为准新承接老旧小区自2025年1月1日起新承接2000年12月31日前（含）交付使用的老旧小区并依法依规签订物业服务合同完成合同备案的，每新增1个项目加5分以北京市物业管理系统合同备案数据为准获得国家级荣誉所管住宅项目获得住建部“美好家园”称号的加6分仅限本市项目以正式文件为准积极参与行业自律积极参与行业自律，加入市级物业管理行业协会计2分，加入区级物业管理行业协会计2分，同时加入市区两级协会计5分以协会文件为准*获得市、区级荣誉获得市级物业管理示范项目、市级垃圾分类示范项目等相应市级表彰奖励的每个项目加3分，获得区级示范项目或相应奖励表彰的加2分以正式文件为准*项目人员素质物业项目在职在岗员工中（不含外包单位员工）大专及以上学历占比达到该项目员工总数30%的，每个项目加2分；大专及以上学历占比达到该项目员工总数60%,每个项目加3分以缴纳社会保险的人数计算项加分项*正面宣传报道被市级以上官方媒体正面宣传报道或被纳入全市物业管理典型案例的项目每个加3分同一项目不重复加分*12345诉求“12345”月度诉求为零的项目加2分，按月度累加仅限涉及到物业企业的诉求*物业收费积极提高服务水平，提升收费率，物业收费额较上一年度未降低的项目加2分以在本市物业管理系统中填报的物业服务收支情况明细表中的数据为准*党员发展年度内每发展或新增1名及以上新党员的项目加2分新党员指被吸收的预备党员，以上级党组织批复文件为准*党建融合物业项目管理人员和社区“两委”实行交叉任职的项目加2分以街道社区相关文件为准*参与社区治理接受社区党组织领导，积极配合社区开展工作，参与协商治理，依法依规接受街道（乡镇）指导监督，依法履行义务，参与物业管理纠纷调处，配合街道（乡镇）开展基层社区治理，落实党建引领物业工作，每个项目酌情加1至10分，最高加10分。街道评分*“12345”市民热线物业管理类月度诉求量排全市前100的项目每个扣1分，排前50的项目每个扣3分，排全市前10的项目每个扣5分，按月度累加仅限涉及到物业企业的诉求物业服务期限届满前，物业企业不再为该项目提供物业服务未按规定提前九十日书面告知全体业主或业主委员会（物业管理委员会）的，该项目扣5分由各区住建房管部门核实计分物业企业在合同到期后为小区提供事实服务期间，单方决定不再为该物业项目提供服务，未按规定提前六十日书面告知全体业主或业主委员会（物业管理委员会）的，该项目扣5分由各区住建房管部门核实计分扣分项扣未落实北京市物业管理条例规定，未履行交接义务，拒不移交有关资料或者财物，该项目扣5分由各区住建房管部门核实计分未落实北京市物业管理条例规定，物业项目交接时，拒不退出物业管理区域被区住建房管部门责令整改的，该项目扣5分；被予以行政处罚的，该项目扣10分以责令整改通知单或行政处罚文书为准存在挪用、骗取、套用或擅自使用住宅专项维修资金行为被住建房管部门给予行政处罚的，该项目扣10分以行政处罚文书为准未落实安全生产主体责任，未对房屋本体和设施设备开展安全隐患排查，未采取必要安全保障措施，防范安全生产风险被责令整改的，该项目扣3分；被给予行政处罚的,该项目扣5分；发生安全生产事故的，该项目扣10分以责令整改通知单或行政处罚文书为准未按北京市物业管理条例规定将物业服务合同报街道办事处（乡镇人民政府）备案被予以行政处罚的，该项目扣5分以行政处罚文书为准项目负责人未按北京市物业管理条例规定按时到居民委员会、村民委员会报到被予以行政处罚的，该项目扣5分以行政处罚文书为准未按照北京市物业管理条例规定在物业管理区域内显著位置如实公示有关信息被市区住建房管部门责令整改的，该项目扣2分；被予以行政处罚的，该项目扣5分以责令整改通知单或行政处罚文书为准未按照北京市物业管理条例等法规政策规定履行物业服务人相关劝阻、制止、报告义务被责令整改的，该项目扣2分；被予以行政处罚的，该项目扣5分以责令整改通知单或行政处罚文书为准挪用、侵占公共收益被住建房管部门予以行政处罚的，该项目扣5分以行政处罚文书为准擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营被住建房管部门予以处罚的，该项目扣5分以行政处罚文书为准*未按照北京市生活垃圾管理条例依法履行生活垃圾分类责任人义务，被城市管理综合执法部门责令改正并给予行政处罚的，该项目扣2分以责令整改通知单或行政处罚文书为准*除上述行为外，存在其它违法违规行为被规划、消防、城管综合执法等相关部门依据北京市物业管理条例予以行政处罚的，每项处罚扣2分以责令整改通知单或行政处罚文书为准*参与社区治理拒不配合参与社区协商共治和物业管理纠纷调解扣2分街道评分阻挠业主大会（业委会）成立运行扣3分无故拒不配合安装电动汽车充电桩扣2分分项未组织定期听取业主意见扣1分存在其它拒不接受街道（乡镇）监督指导行为，落实党建引领物业管理纳入社区治理工作不力的扣2分注：标注*号的加分项（扣分项）需根据项目数量进行加权平均后将相应分值计入企业得分，具体计算规则为：企业加（扣）分二所管项目加（扣）分总和/备案项目总个数（含信息采集项目）北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）的起草说明一、起草背景物业服务是事关百姓幸福生活的“关键小事”之一，是社区治理的重要一环，与人民群众利益密切相关。2020年颁布实施的北京市物业管理条例明确规定“市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度”。2021年1月5日，住建部、中央政法委、中央文明办等10部门发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，要求建立服务信息公开公示制度、物业服务企业信用管理制度等。因地制宜制定出台本市物业服务企业综合评价管理办法，建立评价档案和评级制度，是加强物业服务事中事后监管的重要手段，对于规范物业服务行为、提升物业服务水平、促进行业健康发展、维护社区和谐稳定具有重要意义，有利于建立健全物业管理市场综合评价体系和以综合评价为核心的物业管理监管体系，深化物业服务市场主体建设，切实维护广大业主的合法权益。为此，市住房城乡建设委在反复调查研究、多方征求意见的基础上，起草了北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）（以下简称办法），现面向社会公开征求意见。二'制定依据本办法按照国务院关于加强和规范事中事后监管的指导意见（国发2019）18号），住建部、中央政法委、中央文明办等10部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知等文件要求，并依据北京市物业管理条例北京市优化营商环境条例北京市公共信用信息管理办法等法规政策，结合本市实际制定。三'起草过程2022年，市住房城乡建设委印发北京市住宅项目物业服务综合监管实施方案（试行），提出“风险+信用”的分级监管模式，我市组织部分区和街乡镇开展了综合监管试点工作。在总结前期试点经验的基础上，2024年7月着手起草办法，8月形成初稿后，进一步修改、研究、论证。在起草修改过程中，多次征求多方意见建议，根据各方反馈的意见建议对办法和评分标准进行了多轮修改完善，最终形成面向社会公开征求意见稿。四、主要内容办法坚持问题导向和简便易操作原则，共五章二十一条。第一章为总则，第二章为综合评价体系，第三章为综合评价程序，第四章为评价结果应用，第五章为附则。主要内容包括以下方面：一是明确了制定依据和适用范围。北京市行政区域内住宅项目物业服务企业的综合评价及管理工作适用本办法，包括制定评价指标、归集评价信息、实施综合评价、评价结果应用、主体权益保护等。二是明确了物业服务企业综合评价的工作原则和职责分工。综合评价工作坚持依法合规、公平公正、全面覆盖、权益保护原则开展；市住房城乡建设委和各区房屋行政主管部门依职责开展工作。三是明确了物业服务企业综合评价的指标构成。评价指标体系由企业基础信息、企业加分信息、企业扣分信息三方面构成。企业基础信息评价主要由公共信用评价、企业经营情况等评价指标体系构成。加分信息评价主要由接管项目、获得荣誉、接诉即办、物业收费、党建融合等评价指标体系构成。扣分信息评价主要由行政处罚、参与社区治理情况等评价指标体系构成。四是规定了综合评价的基本规则。物业服务企业综合评价实行记分制度，物业服务企业仅管理一个住宅项目的，直接按评分指标计算分值。管理多个住宅项目的，分企业和项目两个维度进行评价，涉及企业信息评价得分项直接按评分指标计算分值，涉及项目综合信息评价得分项，将项目综合得分进行加权平均后计入企业得分。市住房城乡建设委负责编制综合评分标准，通过评分标准明确具体分值和计算规则。五是明确了综合评价程序和信息采集方式。本市住宅项目物业服务企业综合评价通过北京市物业管理信息系统实施，涉及各住宅项目物业服务企业填报信息，由各企业登录系统自行填报；涉及行政处罚、责令改正等信息，通过与行政执法系统对接，按照行政处罚决定书或责令改正书进行采集；涉及相关街道（乡镇）、社区评价的，由街道（乡镇）、社区登录系统按照评价指标及周期进行评价；涉及相关奖励、宣传报道的，由市住房城乡建设委按照奖励机关发文及公开报道直接录入。评分标准根据相关法律法规变动及实际工作开展情况适时调整。六是明确了物业服务企业评价等级和评价周期。根据综合评价记分分值由高到低划分A、B、C、D级企业，分别为优秀、良好、合格和需提升物业服务企业。住宅项目物业企业综合评价周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。七是明确了企业评价档案建立要求。按照“一主体一档案”原则，依托北京市物业管理信息系统建立住宅项目物业服务企业评价档案，将企业相关评价信息、异议信息、评价结果等，一并记载或者存入评价档案，实现综合评价工作全流程可追溯，确保评价档案资料的完整、真实、有效。八是明确了综合评价结果的发布和应用。综合评价结果通过市住房城乡建设委官方网站主动公开，供各住宅项目物业服务企业、市民、相关单位查询、使用。根据综合评价等级分类情况，对住宅项目物业服务企业实施差异化管理，优化监管资源配置。对评价等级C、D级企业所承接的住宅物业服务项目，由各区、各街道（乡镇）适当提高抽查比例和频次，加大监管力度。在选聘企业、评优评先、财政性资金奖励（补贴）等活动中，鼓励相关部门、街道（乡镇）、建设单位、业主、业主大会同等条件下优先选用A级企业。