安徽省房地产行业发展现状及趋势分析.docx

安徽省房地产行业发展现状及趋势分析建筑施工行业作为被动行业，其发展规模和趋势很大程度上受上游投资制约。深入了解产业链上游行业的现状和未来趋势，对于预测和把握位于产业链中下游的建筑施工行业的未来发展至关重要。房建行业作为建筑业的子产业，近10年来，其总产值在建筑业的占比约为62%商品住宅是我国房地产行业的主力产品，约占投资总额的75乐鉴于此，本文将聚焦于建筑业的重要细分领域一一房地产行业的发展分析研究，并选择安徽省作为地域研究对象，深入分析该省房建这一细分领域的发展趋势和前景、识别可能的机遇，为相关企业和决策者提供参考和指导。1、现状分析1.城镇化发展现状近年来，安徽省的城镇化进程呈现出明显的减缓趋势。2020年安徽省常住人口城镇化率为58.33%,2021年小幅增长至59.4%,2022年为60.15柒根据安徽省统计局的数据，2023年末，全省常住人口为6121万人,其中城镇常住人口达到3765万人,城镇化率为61.51%,较上一年提高了1.36个百分点。综合2020-2023年这四年的数据来看，全省整体城镇化率增速显著放缓。全省各市城镇化率差异较大.截至2023年末，全省下辖16个城市中共有13个城市的常住人口城镇化率超过50%,其中合肥最高，达到85.55%,六安最低，仅为51.41%。城镇化率尚未达到50%的城市共有三个,分别是宿州48.09%,亳州45.95%和阜阳45.16%,城镇化发展空间和房建市场潜在需求仍然较大。图12023年我国部分区域城镇化率2.房地产行业发展现状从行业整体来看，2023年1-9月安徽省房地产投资额3804.59亿元,较2022年同期相比减少了1723.72亿元，同比下降31.2%,其中住宅投资额3070.83亿元，较2022年同期相比减少了1476.43亿元,同比下降32.5随商品房销生面积4677.6万平方米,下降28.5%；商品房销售额3872.8亿元，下降22.8%年末商品房待售面积2429.4万平方米，比上年末增长25.3位全省房地产行业呈现投资额、销售面积和销售额显著下降，待售面积增长的“三降一增”的局面，房地产行业发展现状不容乐观。图22015-2023年安徽省1-9月房地产及住宅累计投资额（单位:亿元）数据来源：国家统计局从细分领域来看，2023年1-9月安徽省商品住宅、办公楼及商业营业用房施工面积分别为：25353.72万平方米、819.09万平方米、2906.92万平方米，较2022年同期相比：减少4210.36万平方米、减少218.15万平方米、减少530.3万平方米,同比增速:下降14.2%、下降20.5%、下降15.2%。商品住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积分别为：3129.25万平方米、69.1万平方米、238.83万平方米，较2022年同期相比：减少1101.32万平方米、减少11.34万平方米、减少100.02万平方米，同比增速：下降25.7%、下降7.5%、下降27.9%。商品住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积分别为：2012.08万平方米、79.21万平方米、171.28万平方米,较2022年同期相比:增加244.9万平方米、减少11.51万平方米、减少51.91万平方米,同比增速：增长13.8%、下降12.7k下降23.2%。3 .政策调控不及预期针对近年来房企违约事件频发的现象，2021年后中央层面陆续出台房地产利好政策，包括各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策。与此相应，安徽省也枳极出介了一系列房地产调控政策，如2024年，安徽省将坚持因城施策、一城一策、精准施策，加大对首套房和改善性住房的政策支持力度。政策调控的效果也因城而异，2024年城镇化率全省最低的阜阳市发布以下房地产政策优化措施：全而开通商业贷款转公积金贷款、降低第二次申请公积金首付比例、支持公积金余额付首付等。但从市场反应来看，全省新房成交仍然低迷，2024年7月全省16个地级市仅合肥和安庆新房房价环比小幅上涨，7个城市新房成交均价环比降幅逾10%o整体来看，伴随房地产利好政策不断落地，房地产市场开始呈现结构性回暖趋势，但市场调整压力依然较大。4 .融资政策倾斜力度加大2020年末，中央出台“三道红线”政策，2021年，中央层面保持“房住不炒”的调控总基调不变，又陆续出台了学区房政策调整、二手房三价合一等政策。政策调控导致房地产市场资金端、需求端、供给端全面收紧，部分房企暴雷，行业融资性现金流和经营性现金流双双下滑，越来越多房企发生债务违约事件，直接对建筑企业产生影响。从资金端来看，政策收紧后，房企在开工、施工、竣工全环节链的资金均受到影响，直接影响工程建设进度款项的支付。当前新发债企业以央国企为主，民企债券融资仍然承压，房企债券违约还在不断发生。从需求端来看，一些城市的商品住宅滞销严重，存量消化仍需较长时间，特别是三四线城市，存量消化时间将较长，以商品住宅为主的建筑企业短期将承压。从供给端来看，随着房企资金链加紧，问题房企接连暴雷，问题项目陆续出现停工，项目交付风险不断加剧。目前房地产仍然是我国国民经济的支柱产业之一，以口本房地产行业为前车之鉴，违约事件频发不仅不利于房地产行业的软着陆，还会对居民财富、信心产生较大负面影响，进而对国民经济造成不利影响。因此央行、银保监会相继发布政策引导改善优质房企流动性，改善房企融资环境。今年以来安做省也不断出台利好政策旨在缓解房地产企业融资难的问题。2024年2月，安徽省人民政府印发关于巩固和增强经济回升向好态势若干政策举措的通知,通知指出完善房地产项目“臼名单”融资对接机制，引导商业银行一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；3月8日下午，落实城市房地产融资协调机制促进房地产市场平稳健康发展调度会在合肥召开，副省长单向前出席会议并讲话。会议指出，城市房地产融资协调机制是当前形势下破解房地产融资难题的务实举措，也是构建房地产开发新模式的重大创新。各地、各部门要深化思想认识，抢抓政策机遇，积极行动起来，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，精准支持房地产项目建设交付，保障购房人合法权益,推动政策尽快落地见效。会议强调，房地产产业关系民生改善、金融安全和社会稳定。各地、各部门要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，坚持因城施策、综合施策，编制好住房发展规划和年度计划，推动建立“以人定房、以房定地、以房定钱”工作机制。要坚持项目为重，加大保障性住房建设和供给，加快构建“保障+市场”的房地产发展新模式，努力实现房地产业高质量发展。截至3月7日晚上，全省共提出“R名单”项目263个,融资总需求522.8亿元，较春节假期前增加了229.5亿元，较2月底增加了84.5亿元。2、趋势分析结合上文安徽省房地产行业发展现状、宏观调控政策和融资政策的分析，在这里给出以下安徽省房建这一细分领域的发展趋势：第一，结构性企稳回升，不同城镇呈现较大差异性.2024年上半年安徽省房地产投资额、施工竣工面积已回落至2015年同期水平以下。第二，商品房销售面积连续三年持续快速下跌，未来伴随着调控政策和融资利好政策的落地，安徽省房建行业有望触底企稳，各城市各区县呈现结构性反弹，整体回升仍具有较大不确定性。第三，“绿色低碳”成为必答题.实施双碳目标是一项长期、夏杂而艰巨的任务，建筑行业的减碳、管碳，只考虑技术层面是不够的。由于碳排放贯穿建筑全生命周期的特别属性，全产业链的协同发展也将在双碳目标的推动下更早到来，催生建筑企业向城市整体绿色低碳服务商转型，赋予建筑企业新的使命。第四，“三大工程”为建企拓展业务新空间.政策鼓励加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施三大工程建设，推进以县城为市要载体的城镇化建设。从细分领域来看，各地区加快改造城镇老旧小区、老旧厂区和老旧街区，加强保障性住房供应，推进文化娱乐、体育健康等民生保障建设，将给建筑企业带来新的发展机遇。3、总结从城镇化率这一指标来看，安徽省2023年常住人口城镇化率仅为61.51%,低于全国城镇化率(66.16%),其中11个城市低于60%,5个城市低于50%,城镇化率尚有较大空间，房建市场具有一定发展潜力。房地产行业仍然是现阶段国民经济的支柱型产业之一，商品住宅乂是房地产行业的重要组成部分，其投资额、销售面积、施工竣工面积近年来不断下滑，已回落至近10年来的历史低位，继续下跌将对社会财富、信心带来较大冲击。伴随着一系列利好政策的落地，安徽省房地产行业将有望企稳,呈现结构性反弹的趋势，整体回升仍具有一定不确定性。各房地产企业应及时响应政策号召，及时调整战略规划和业务布局，同时把握融资利好政策，优化债务结构，让企业在这轮结构性变化中先谋得生存,再图发展。