新城镇周边地块控制性详细规划方案 参考范本.docx

新城镇周边地块控制性详细规划方案（范本）市规划设计院年月项目概况项目名称新城镇人民政府周边地块控制性详细规划委托单位市自然资源局市新城镇人民政府编制单位市规划设计院编制部门规划设计所城乡规划编制资质证书等级丙级城乡规划编制资质证书编号城规编第O号前言年月我院受市自然资源局和新城镇人民政府委托，对市新城镇政府周边用地单元编制控制性详细规划，编制工作随即组建项目组展开工作。市新城镇政府周边用地单元位于市东北侧，距离市区约公里处，在市中心城区规划范围外，目前该用地单元尚无控制性详细规划法盖.根据£省城镇规划管理技术规程中总则1.2条之规定，“因故暂无经批准的详细规划的地方，确需进行建设的，规划许可时，应以项目为雎元，按照总体规划和本规程确定相应的控制要求和指标”。年月日项目组时用地单元现状用地及周边情况进行/现场调研“为推进市新城镇政府周边用地单元内项目建设，我院受市自然资源同和新城镇人民政府委托，对该用地单元编制控制性详细规划。本次研究的主要依据有：中华人民共和国城乡规划法（2019）、E中华人民共和国十地管理法（2020）、6省城镇规划管理技术规程、市新城镇总体规划（2018-2030）等。本次研究报告主要包含规划研究论证：用地建设主要控制指标及城市设计要求：指标研究说明：控制指标确定的依据和有关解样：附图和附件：规划条件附图。市规划设计院年月目录第一章总则1.1 规划目的1.2 规划原则13论证依据1.4 上位规划1.5 规划范围第二章规划研究2.1 现状用地情况2.2 建设用地使用性质2.3 建设用地使用强度2.4 规划设计要求2.5 市政要求2.6 其他规划要求2.7 城市设计导引2.8 文保要求第三章规划指标说明3.1 建设用地情况3.2 建设用地使用性质3.3 建设用地使用强度3.4 规划设计要求第四章规划强制性内容4.1 上地使用性质4.2 建设量控制指标4.3 允许建设高度4.4 绿地范围4.5 停车设施第五章论证结论综述第六章附则附录B用词说明附件相关图纸第一章总则1.1 规划目的为指导市新城镇政府周边用地单元的开发建设，统筹安排规划区用地布局、规划管控及设施配套等功能，加强该用地单元的规划管理与建设管理，提供该用地单元规划建设的技术依据与措施，更好地体现“依法行政、依法建设”的要求,特制定本规划.1.2 规划原则依法性的原则。控制性详细规划的编制应依据已经批准的总体规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等，依法规划市保证控制性详细规划法律严两性的前提.可操作性原则。在深入调查、分析的基础上，合理确定地块的用地布同和控制指标，紧密衔接总体规划及相关规划，为后续项目建设提出明踊的指导方向。提高规划弹性，使规划对充满不确定因素的未来有足够的前腑性、适应性,既明确强制性内容，也有科学合理且观点鲜明的引导性导则，强化规划的可操作性。生态优先原则,立足于规划区生态环境的健康发展，在合理利用地块土地的同时，注意保护环境、生态平衡，强谢对周边去态环境的整体保护。经济合理原则。规划本着合理、有效利用土地的原则，对用地进行综合控制,充分发掘十地的价值.1.3 论证依据*中华人民共和国城乡规划法（2019）；,中华人民共和国土地管理法（2020）：名城市、镇控制性详细规划编制、审批办法（20H）；城市用地分类与规划规划建设用地标准（2018）：E城市规划强制性内容暂行规定：4城市设计管理办法机省城乡规划条例：省城镇规划管理技术规程：中华人民共和国环境影响评价法：«大气污染物综合排放标准GBI6297；£城市排水工程规划规范(GB5O3I8-2O17)；£城市给水工程规划规范(GB5O282-2OI6)；£城市电力工程规划规范(GB5O293-2014)：女城南通讯工程规划规范B(GB50853-2013)：£城市供热规划规范(GB51074-2015)；市城市总体规划(2016-2030；市新城做总体规划(2018-2030)；国家、地方相关的法规、规范及经济、社会、文化、城镇发展有关的技术资料和发展计划”1.4 上位规划市新城镇总体规划2018-2030)年中本次规划市新城镇政府周边用地单元用地性质为行政办公、商业金融用地。图1-1：土地利用规划图1.5 规划范围市新城镇政府周边用地单元地块位于新城镇中沟村，用地形状呈不规则形，总面积约m，(亩地块南(W为省道，东、西两恻为农田，北侧用地范用距离新城庄遗址米。图1.2：现状影像图图1-2：用地范围图图1-3：现状地形图第二堂规划研究2.1 现状用地情况XC-OI地块现状用地情况：用地的位置与范围：市新城镇沟村，省道北侧区域(详见附图)。建筑、环境等现状情况：现状为已建成新城镇人民政府及附属单位。用地总面积：平方米；拆建比：新城镇政府大门新城镇政府主楼现状待改建食堂新城庄遗址XC-02地块用地情况：用地的位置.与范围：市新城镇沟村，省道北侧区域(详见附图)。建筑、环境等现状情况：现状为已建成新城农副产品综合市场。用地总面积：平方米：拆建比：新城农副产品综合市场新城镇水塔XC-O3地块用地情况：用地的位置与范围：市新城镇沟村，省道北侧区域(详见附图)。建筑、环境等现状情况：现状为已建成农商银行。用地总面积：平方米：拆建比：农商银行现状建筑2.2 建设用地使用性质总体规划用地性质：XC-OI地块：行政办公用地（A1）；XC-02地块：行政办公用地（A1.）：XC-03地块：商业金融用地（B11/B21）；2.3 建设用地使用强度2.3.1 容积率:XC-OI地块：1.2（不含地卜部分的建筑面枳）；XC-02地块：1.2（不含地下部分的建筑而枳）：XC-03地块：2.0（不含地下部分的建筑面积）：2.3.2 建筑密度:XC-OI地块：40%；XC-02地块：X35%：XC-03地块：45%：233其他使用强度指标：无：2.4 规划设计要求2.4.1 建筑规模：XC-OI地块V12696m,（以审定设计方案为准）；XC-02地块V387311f（以审定设计方案为准）：XC-03地块V2512m'（以审定设计方案为准）：2.4.2 建筑主体高度：XC-OI地块最低n最高2（）m（自室外地平算起）：XC-02地块最低n,最高20m（自室外地平算起）：XC-03地块最低/m.最高20m（自室外地平算起）；2.4.3 建筑层数：最多/层，最少/层；2.4.4 建筑退让和间距要求（详见附图）相邻道路名称及等级：南侧为省道；建筑退道路红线距离（2）：建（构）筑物退让周边道路红线不小于3米。建筑退用地边界线距离（2）：建（构）筑物退让建设用地边界距离不小于3米。其他退距要求：具体退距参照相关规范执行,与周边其他用地建筑的消防安全、日照、卫生等间距退让必须在本用地范围内解决。2.4.5 交通出入口方位机动车：南侧人流：南侧：2.4.6停车泊位数量机动军位：XC-O1.地块：57个（按照0.45个停车位/100平方米建筑面积设置）：XC-02地块：217个（按照0.45个停车位00平方米建筑面积设置）：XC-03地块：2I1.个（按照0.45个停车位/100平方米建筑面积设置）：2.4.7绿地率：XC-OI地块：225%：参照省城镇规划管理技术规程绿地率要求，该项目绿地率按下限25%考虑。XC-02地块：225%；参照省城镇规划管理技术规程绿地率要求，该项目绿地率按下限25%考虑。XC-03地块：215%：参照省城镇规划管理技术规程绿地率要求，该项目绿地率按下限15%考虑。根据省城镇规划管理技术规程规定，旧城改建的项目，绿地率可以降低五个百分点，故在规程规定的绿地率下限下调5%a2.5 市政要求该区域内原有水、电、暧，本次只需接入即可满足用地单元地块的使用需求.2.6 其他规划要求具体设计过程中，建议对现状市政基础设施（电力、供水等）现状容量进行调查，保解未来项目建成后的基础设施安全供给。2.7 城市设计导引1、建筑尺度建筑体量应以中小体显为生,要求建筑采用与办公环境相适宜的尺度。2,建筑风格XC-O1.XC-02地块为行政办公用地，其建筑形式宜端庄，色彩不应过于浓烈，尤其应注重对建筑外环境的设计，将建筑与环境较好的融合，形成现代化的行政办公空间。XC-03地块为沿街商业，建筑界面应连续完整，强化沿街面的立面效果，建筑尺度宜人，并应沿道路留出商业活动空间。3、建筑色彩建筑要求符合使用气氛，总体取得较平和的效果，色彩以乳黄、白色为生，尽可能不采用刺激奔放的色彩.4、建筑结构形式在建筑结构形式的选择上，鼓励采用新型节能环保的建筑结构形式。2.8 文保要求根据市政府市级文物保护文件要求，市新城镇政府周边用地单元地块建设控制地带划定：“庄外侧以墙基外缘向外扩米，内侧以现有围墙为建设控制地带J表2-1：市市级文物保护堆位范围及建设控制地带表序号文物保护舱位名称保护级别地址基本情况坐标位置保护范用划定建设控制地带划定第三章规划指标说明3.1 建设用地情况该地块位于市新城镇沟村，省道北侧，总面积平方米该地块建设内容以办公用庆、商业金融用房等设施为主。该地块地理位置优越，交通条件良好,基础设施配套较完善。3.2 建设用地使用性质总体规划中用地性质为：XC-OI地块为行政办公用地（A1.；XC-02地块为行政办公用地（A1）：XC-03地块为商业金滋用地（BI1/B21）；3.3 建设用地使用强度本地块建设用地使用强度强制性控制指标包括容枳率和建筑密度两项，本次研尢主要通过国家和地方相关规范要求对该用地的使用强度进行合理测算。3.3.1 国家和地方相关规范要求本次研究主要依据的国家和地方法规有安城市用地分类与规划建设用地标准机省城镇规划管理技术规程等。33.2 建设用地使用强度确定通过以上相关规范要求，加上对现场和周边用地的详细调研，综介评估该地块的用地使用强度，确定XC4）I地块容积率：31.2,建筑密度：W40%:XC-02地块容枳率：1.2.建筑密度：W35%：XC-03地块容积率：2.0,建筑密度：45%°表3-1：建设用地适建范围表建设类别建筑密度容积率住宅建筑低层1-3层W35%1.1多层46层W3O%1.7中高层79层W28%2.0高层IO层以上=25%W3.5办公建筑低、多层W40%2.2高值W35%5.0商业建筑低、多层W45%2.5高层W40%5533.3 划设计要求33.3.1 筑规模按照建设用地使用强度中容积率WI.2计算，XC-OI地块建筑规模W12696平方米。按照建设用地使用强度中容积率W1.2计算，XC-02地块建筑规模W3873平方米。按标建设用地使用强度中容枳率W2.0计算，XC-03地块建筑规模W2512平方米。33.3.2 式层数为保证良好的室外环境和安全距离，考虑建筑限高的要求，建筑层数不宜过大，建议主体建筑W5层。33.3.3 筑退让和间距要求按照夕省城镇规划管理技术规程4.2条的规定建筑物退让建设用地边界距离不小于3米，沿建设用地边界和沿城镇道路、公路、裔压畿等的建筑物，其退让距离应符合本规程，并同时符合消防、环保、防灾减灾和交通安全等方面的要求。该地块北侧为新城屯庄遗址，建筑退界应按照文物保护相关规定执行。为保证日照、消防、卫生、环境保护、防灾、通风、工程管线、减少视觉干扰等方面的要求，建筑间距（包括与周边建筑）、建筑退界、消防车道宽度及转弯半径应符合相关法律法规要求。33.3.4 通出入口方位考虑到周边道路情况，用地南侧省道为主干路，建议南侧设置出入门。33.3.5 车泊位数量按照4停车场建设和管理暂行规定和g停车场规划设计规则（试行）规范，站区内停车场和道路应符合下列规定：I)单车道宽度不应小于4m,双车道宽度不应小于7m。2)用地内的道路转涔半径按行驶车里确定，目不宜小于9m：道路坡度不应大于5%,且宜坡向场外：道路成环形布置，并设置回车场地，满足消防、运输要求。33.3.6 地率按照省城镇规划管理技术规程6.6条的规定机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫教育、科研设计绿地率应不小于30%,工业、商业、金融'仓储、交通枢纽、市政公用设施绿地率应不小下20%,结合实际情况，XC-OkXC4)2地块绿地率应不小于25%；Xco3地块绿地率应不小于20%。表3-2：绿地率最低控制指标表用地分类绿地率居住区30%工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施220%机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计330%注：绿地率指在建设用地范围内各类绿化用地面积的总和与总建设用地的比例()旧城改建的上述项目，绿地率可以降低5个百分点.第四率规划强制性内容文本中以加卜.划线阐述的条款为本次控制性详细规划的强制性内容，强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据，遇特殊情况需要调整的，须依法履行相关调整手续：违反规划强制性内容进行建设的，属严重影响城市规划建设行为，应依法进行杳处。4.1 土地使用性质根据控制性详细规划深度相关要求，其土地使用性质按名城市用地分类与规划建设标准(GB5OI37-2O1I)分类及总体规划XC-OI地块用地性后为行政办公用地(A1.);XC-02地块用地性质为行政办公用地(A1.)；XcO3地块用地性质为商业金融用地(BWB21)：规划区内开发建设过程中对土地使用性质的控制应严格遵守文本中的相关规定和建设要求。4.2 建设fit控制指标建设地控制指标包括建筑密度与容枳率，根据各个地块性质的不同，确定建筑密度和容积率。任何开发建设非经过合法程序调整，不得突破控制上限。4.3 允许建设施度规划对手允许建设高度的控制主要依据用地性质的特点和对景观的考虑，设定上限值。任何开发建设非经过合法程序调整，不得突破控制上限。4.4 绿地范围对绿通的控制包括明确地块规划绿地的范国和界线，其用地严禁侵占或改为它用.4.5 停车设施建设项目配建停车位严格按照相关规定执行。各地块内的建筑应自行解决其引发的停军需求。第五章论证结论综述本次控规按照国家相关规疮和技术规定进行了必要性分析，针对新城镇人民政府用地单元特点和用地周边实际对地块各项指标进行了详细论证，认为各项指标的数值符合国家规范和技术要求，有利于合理、高效利用城市土地资源，提高土地使用价值，符合城市规划要求，规划指标基本可行(具体指标详见第二章)第六章附则1 .本规划成果包括：规划文本、图集。规划文本与规划图集具有同等法律效力。2 .本文本经市人民政府批准后，自公布之日起开始实施.3,本规划在实施中的解拜权属市城乡规划主管部门。市城乡规划主管部门对规划执行和实施情况进行检查、监督。4 .规划批准后,任何单位和个人不得擅自修改，确实需要修改的，应该按照要求报批。相关单位和个人可向市城乡规划行政主管部门提出申请，申请方应在申请前委托具有城市规划设计资质的设计单位进行规划调整可行性论证，由市城乡规划行政主管部门组织社会公示和审批。附录A术语1 .建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线,包括建筑后退道路红线和建筑后退地块红线。2 .日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正而向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。3 .容积率：一定地块内，总建筑面积与用地面积的比值。计算公式为：容积率=总建筑面积用地面积4 .建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面枳的比例。计算公式为：建筑密度=建筑基底总面积用地总面积5 .用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。6 .道路红线：城市道路及居住区内道路用地的规划控制线.7 .绿地率：城市一定地区内各类绿化用地总面枳占该地区总面枳的比例。8 .建筑间距：两栋建筑物或构筑物外增之间的水平距离。附录B用诃说明为便在执行本细则条文时区别对待，对耍求严格程度不同的用词说明如下：1、表示很严格，非这样不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”2、表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面诃采用“不应”或“不得”3、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：正面高速采用“宜”或“可”,反面词采用“不宜”4.条文中指定应按其它有关标准、规范执行的，写法为“应按执行”或“应符合的规定”.附件相关图纸：I.区位分析图：2.用地范围图：3.地块控制图则