建筑产业园建设项目可行性研究报告.docx

建筑产业园建设项目可行性研究报告目录第I章项目总论2第2章目标行业分析21第3章市场分析48第4章建设条件与项目规划62第5章工厂工艺技术和工程方案65第6章环境保护68第7章劳动保护与安全卫生71第8章企业组织和劳动定员73第9章项目实施进度安排75第10堂投资估算、资金来源、经济效益分析79第11章可行性研究结论与建议83第1章项目总论§1.1 项目背景§1.1.1 项目名称绿色建筑产业园（AA）建设项目，涵盖总部经济园、PC预制构件（分为房建、市政,交通、其他等四类Pe产品）、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板和整体家居产品。§1.1.2 项目承办单位 AA有限公司简介法人代表：地址：公司类型：有限贲任。注册资本金：AA有限公司（简称“AA”、“XXXX”）位FA座，系AA控股集团成员企业。拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质、房地产开发一级资质、建筑工程行业甲级设计资质及其他多项施工总承包、专业承包资质。AAXXX公司作为本建设项目的技术支持单位，为本项H建设和后期PC预制构件的设计、生产、安装提供完整的技术解决方案，是江苏AA区集团的战略合作企业。 AA有限公司筒介法人代表：AA地址：AAXXX398号.公司类型：有限货任。注册资本金：65338.4万元。XXXX区谷阳东大道398号，系XX集团的控股企业。抑有公路、港口与航道、市政公用3项施工总承包一级资质和6项交通类专业承包一级资质。目前公司正在申报公路工程施工总承包特级资质。深耕中国布局世界AA先人一步的国际化步伐迸发出巨大能量,深耕中国几乎所有省市自治区，广泛布局美国、澳大利亚、加拿大、英国、镌国、日木、韩国、马来西亚等海外国家，着力塑造品牌国际声望与全球竞争力，并通过参与全球市场竞争，淬燎激发出深化转型的蓬勃活力。未来的AA将以培育世界级企业为目标，力争在经济全球化背景F.真正成就中国企业的未来无限。丰宫多元的产业板块AA依托房地产主业优势，积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群，实现''3+X”综合产业布局，保障企业平衡经济波动、实现持续增长。“一业特强、多元并举”的多元产业板块，更有利于AA充分打通并嫁接各产业板块优势，打造稳健增长、基业长官的“AA系”企业群。产融结合的双擎动力AA坚持产业经营与资本经营并举发展，实体产业与金融、投资之间的协同效应日益放大，已实现国内A股推体上市（600606.SH）,并控股多家番港H股上市公司，构筑起境内外资源整合的资本平台。未来，AA金融将涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域，打造“资金+资管''产业链，使产融结合发挥更强发展动力。§1.13项目拟建地区、地点本项目拟选址在船区高资假营春村，原中化镇江焦化有限公司厂区（中化镇江焦化有限公司拟整体关停）。项目地块紧邻长江镇江段（世业镇），距沙堵港口码头约IKn1。地块总面积约620亩，土地已取得国有土地使用权证，但土地供应周期较短。地块周边已建成热电厂、水泥厂、甲缩醛（多聚甲）化工厂、污水处理厂等。地块北侧即为沿江离等级公路.综上，本项目拟在焦化厂（拟整体关停）原址新建，周边工业林立，有轻微空气污染,但地块周边绿植良好，交通运输条件便利（主要为公路、水路运输），适宜本项目建设。项目投产后用水、用电无忧（地块内已通水电，供应能力满足本项目需求）；用热（主要为PC预制构件冬期施工及日常赶工所需的养护蒸汽）可由附近热电厂提供，供应能力满足本项目需求：项目生产所需的砂、石料可由长江港口码头卸下后，通过全封闭皮带廊运至地块内，水泥可由附近的水泥J.提供：其余生产性原材料均通过陆路运输至本地块。近年来，丹徒经济开发区始终坚持科学合理引导，在循环经济方面开展了一系列的探索性工作，引导园区企业进行产业琏延伸、产业配套、产业互补、“三废”综合利用等.本项目在实施过程中可充分使用镇江电厂（热电厂）的粉煤灰、脱硫石时及周边余热（蒸汽）等对“三废”进一步循环使用，既保持了环境生态化，又实现了利益最大化。§1.1.4 研究工作依据（1）项目建议书【项目规划方案（初稿）】已得到丹徒经济开发区和丹徒区发改委的认可：（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件（另行提供）：（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令、法规（见本报告第2章，不足部分另行提供）；（4）根据项目需要进行调查和收集的基础资料。§1.1.5 研究工作概况本研究报告的FI的，是通过对AA有限公司（本项F1.的牵头单位）拟投资建设的“绿色建筑产业园（AA）建设项目”进行内外部环境、产品技术路线、市场、项目实施条件等进行分析，并在此基础上做出投融资估算、经济效益、实施风险等方面的研究判断，从而为江苏AA区集团、AA控股集团提供更为准确和可靠的决策依据。本项H建设的必要性主要体现在以下几个方面：建筑产业现代化是社会生产力发展的必然结果。日本政府枳极采取发展建筑工业化的政策，使建筑工业化和住宅产业化得到快速发展；美国政府虽未采取明确措施，但在商品经济长期发展的条件下住宅产业依然达到了较高的水平。从国外经验来看，建筑产业迟早要实现工业化，住宅产业迟早要实现现代化。目前，我国正在按照党中央、国务院的耍求，加快转变经济发展方式，走新型工业化发展道路。因此加速推动建筑产业现代化是当前我国社会经济发展的客观要求,各缎政府应积极加以引导和支持。住宅产业化是住宅产业转变经济发展方式的必由之路。生产方式决定了生产效率和资源消耗水平。现阶段我国住宅建设仍处在粗放型生产阶段，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高、环保效益差、质量性能差等问题.这些问题归根到底是因为我国仍采用传统的住宅建造方式，尚未建立一个相对完善的住宅工业化生产体系。住宅隹筑工业化对于我国并不是一个新问题，早在20世纪50年代中期，我国就提出了实现住宅建筑工业化的任务，由于过去的基础和条件不成熟，使得住宅建筑工业化经历了漫长而曲折的发展历程。目前，我国住宅建筑工业化的各个生产要素和产业链的各个环节都得到了不同程度的发展，一些先进的住宅建造技术和建筑体系己日益成熟和完善：住宅构配件、部品的种类和质量已基本达到世界先进水平；住宅施工建造的专业化和社会化的程度也越来越高。因此，我国发展住宅建筑工业化的基础和条件已经具备。由于时机已经成熟，国家应积极引导和支持.住宅产业化是促进住宅产业整体技术进步的必然要求。住宅建筑工业化是个系统性、综合性、方向性的问题，政府倡导这发展方向，不仅有助于提高住宅的质量和品质，促进产业的技术进步，而且有助于统一科研、设计、开发、生产、施工等各个方面的认识，明确目标，协调行动。过去的实践证明，当我们大力推行住宅建筑工业化，住宅产业整体技术进步、企业升级就发展的很快：当我们不怎么重视住宅建筑工业化的时候，虽然各个生产要索和技术产品都有发展和提高，但住宅技术发展主要是以单项技术为主，技术缺乏仃效的集成和整合，难以形成完整的建筑体系和产业链，住宅产业的整体技术进步就受到一定的制约和影响。（-1）大规模保障性住房建设,是大力推行建筑产业现代化的极好时机。当前，我国正在大规模的推进保障性住房建设。保障性住房建设主要是政府投资建设，具有户型面枳小、AA简单的特点，非常易于标准化和工业化生产，不仅能够保证住房质限，提高效率，减低成本，节能降耗，而且会加快促进我国住宅产业化、建筑产业现代化目标的实现。江苏省交通厅下发文件，要求自2017年起，江苏省的重点交通项目，预制装配率不得少丁30°（6）南京市人民政府办公厅于2017年8月1日印发了南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知宁政办发2017143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为正点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、深水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采用装配式建筑.文件鼓励装配式建筑使用“新三板（预制内外墙板、预制楼板、预制楼梯）”等成熟技术。镇江市住建部门表示，到2020年，钝江市装配式建筑占比将达50%。因此，满足政府要求也是本项目建设的依据之一。§1.1.1 性研究结论§1.2.1 市场预测和项目规模（1）市场需求量简要分析本项目涵盖“总部经济园”、“绿色建筑系列产品”两大类。“总部经济园”建设内容包括：I栋18层的总部办公大楼、1栋18层的科研办公楼、1栋2层的新技术、新产品展示用房，以及相关生活配套设施和小型商业用房；“绿色建筑系列产品”包括:PC侦制构件、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品等。根据项目运营和市场需求状况，“绿色建筑系列产品”拟分两期建成。本项目产品主要定位于建筑产业现代化PC预制构件，如房建类的柱、梁、墙、板、阳台、飘窗、楼梯、建筑外墙装饰件、室内装饰件等：市政基础设施和交通工程建设所需的排水管、沉井、矩形或圆形管节、箱梁、T型截面梁、盾构片、轨枕等。随着未来建筑产业转型升级，更多的建筑材料将采用工厂生产、现场装配的方式完成,为配合机械化施工需要，减少人工作业量，本项目未来将陆续增加建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品（如整体用房、整体R生间）等,最终形成绿色建筑产业园（现代建筑产业集群）.H前江苏省、南京市、镇江市均在积极推进建筑产业现代化工作，本项口建成后将成为我省重要建筑产业现代化生产基地和支掾条件。（2）计划销售垃、销件方向本项目的计划销售量、销售方向见下表1-1：序号产品类型单位计划产能及产房主要俏售方向1_(房建类PC预制构件)i研产能-10PC预制构件:南C市及1期产量32周边地区（半径20Okm2工市政类PC预制构件【如沉万m5产能5范用以内）的工业与民程井、普通排水管（沟）、矩形及阴形笆节等】产量1用房屋建设，以住宅为主，兼颐市政和交通工程建设所需的构配件3交通类PC预制构件（如箱梁、T型豉面梁、侦制柱等万B产能10产设84其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内袋饰件等）万/产能1产量0.85总部经济困亿元产能70全国及海外产%566期工程建筑及交通用钢结构TJt产能5南京市及周边地区（半径500km范困以内的工业与民用建筑产Jft17建筑幕墙产品万J产能30产量248建筑门窗产品万d产能30产放249轻质隔墙板万m'产能30产量2410整体家居系列产品亿元产能5产瓜3（3）产品定价及倘售收入预测根据初步市场调研结果，本项目拟开发的产品未来有望实现良好的销售增长。预计正常运营情况下可以达到上表1-1的销传殳，同时达到下表1-2的销售价格:序号产品类型单位一、：期合计（万元）产量：单价合价1期产品房建类PC预制构件TJd323000960002巾政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟水矩形及圆形管节等】万"43200128003交通类PC预知构件（如箱梁'T型截面梁、预制柱等万十83300281004其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外搞装饰件、室内装饰件等）万"0.8340027205总部经济同560000小计6979206期产品建班及交通用钢结构万t410000400007建筑窑塔产品万m24500120008建筑门窗产品万m，2440096009轻防隔墙板万一247001680010整体家居系列产品30000小计108400合计806320注：1、目前南京、镇江及周边市场PC硕制构件的销售价格呈现明显上升趋势，本表所列各类产品的销传价格未来会适当上涨：2、本项目产品实行以精定产。在市场需求旺盛的情况下，本项目各产品如能实现满产，则销售总价可达1007900万元。具体分析如下:产品类型单位一、二期合计（万元产：.：单价合价1期产品房建类PCfii新构件万，P4030001200002市政类PC预制构件【如沉井、部通排水管（沟）、矩形及冏形管节等】万d53200160003交通类PC预制构件（如箱梁、T型故面梁、预制柱等）万相103300330004其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）万，P1340034005总部经济园700000小计8724006期产品建筑及交通用钢结构万I57500375007建筑济塘产品万30500150008建筑门窗产品TJm530400120009轻质隔墙板万m,307002100010整体家居系列产品50000小计135500合计1007900总部经济园营收分析（270亿元/年）：一期工程的“总部经济园”部分拟建设两个企业总部（一个幕墙企业总部、一个施工总承包登级企业总部）:科研办公楼主要用于建筑工程、市政工程设计，以及建筑相关新技术、新产品研发（如研究、试验等）：配建的相关生活配套设施包括食常、宿舍、内部招待所等：小型商业用房包括超市、饭店、银行、文印店、诊所等。预计总部经济园能实现不低于70亿元/年的营业收入，分析如Na、施工总承包壹级资质企业营收：240亿元/年（江苏AA区桀团适当给予项目支持）；b、暮墙&装饰公司营收：230亿元/年（现阶段其营收规模已达近26亿元/年）:C、科研（如建筑工程、市政工程设计，新技术、新产品研发）和商业营收：21.0亿元/年。（4）项目拟建规模由表1-1可以看出，本项目拟建规模可按照产品的生产特点，结合市场需求和场地状况确定。项目按照“总体规划、分步实施、预留发展空间”的设想，前期（期主要规划“总部经济园”和房建类、市政类、交通类及其他PC预制构件的生产、俏伟：后期（二期）视市场需求情况，规划建设建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品的生产、销告。一期工程规划产能：房建类PC预制构件的产能拟不低于40万/年，对应的房屋建筑面积可达533万/年（按0.3m）建筑平米、综合25$装配率考虑）；市政类PC预制构件的产能拟不低于5万m"年：交通类PC预制构件的产能拟不低于10万m，/年：其他混凝土预制构件的产能拟不低于1万nP年。期工程“总部经济园”建设规模：科研办公楼2.7万11总部办公大楼2.7万m1.多媒体展示中心0.24万m'、产品检测中心0.24万m员工宿舍3.6万岛内部招待所1.08万m食堂0.3万m：、配套服务用房0.65万3一期工程“总部经济园”营收规模：270亿元/年。二期工程规划产能：建筑及交通用钢结构拟不低于5万1/年（以交通工程用重型钢结构为主，兼顾建筑工程用轻型钢结构）、建筑幕墙产品拟不低于30万前年、建筑门窗产品拟不低F30万m：/年、轻质隔墙板产品拟不低于30万m"/年、现代家居产品的销售额拟不低于5亿元/年。二期工程可依据产品的市场需求情况结合项目整体进度予以实施。一、二期工程总营收规模：2100亿元/年.（5）主要副产品及产量期工程没有副产品，生产过程中产生的钢筋、混凝土废料等可通过回收再利用的方式生产其他产品（如预制门窗过梁、预制配电箱盒等）。二期工程的副产品主要为型材（钢、铝）、板材（钢）、玻璃等的边角料，可收集后销传给物资回收公司，对本项目不构成任何环境污染.§1.1.2 原材料、燃料和动力供应（1）主耍原材料及其来源一期工程所需的原材料主要为水泥、砂石骨料、钢筋、普通建筑钢材及其他混凝土和预制构件用辅料，所有原材料在项目所在地200公里范围内均能解决。其中：水泥由本项目附近的水泥厂供应：混凝土制品赶工及冬期养护所需的蒸汽由本项目附近的热电厂供应：砂石喟料由本项目附近的长江沙堵码头卸卜.后，通过全封闭皮带廊运至本项目地块，可实现开发区内企业合作共廉。二期工程所需的原材料主要为型材（钢、铝）、板材（钢）、玻璃、粉煤灰（或睢砂）、水泥、丁灰等，其中型材（钢）、板材（钢）可由附近的南钢、沙钢供应，实现临近企业合作共砂：粉煤灰可由开发区内的热电厂供应，实现开发区内企业合作共麻：其他材料（铝型材、玻璃、水泥、石灰等）在项目所在地200公里范围内均能解决。（2）燃料、能源和动力开发区内建有汽柴油加油站，燃料供应充足。项目所在地水（开发区建有水厂）、电和热（附近建有热电厂）资源丰富,供应充足。PC预制构件生产用振动台等气动设备所需的压缩空气，可在厂房外建设空压机房，由空压机供气.（3）半成品、进口配件情况项目建设无需进口产品，均为国产。其中PC预制构件生产设备可选用三重工、鞍重股份、新大地,雪龙、庄辰等国内主流厂家的定制产品：起重吊装设备可选用三一重工、中联重科、徐工、合肥春华等国内主流厂家的现有产品（部分产品可改造后使用）。极个别材料或配件可根据项目情况进口,不存在技术障碍。§1.1.3 厂址（1）地理位置及占地面积本项目拟建于江苏省镇江市丹徒经济开发区原中化镇江焦化有限公司厂区（焦化厂整体关停后在原址新建），地块面积约620亩。地块周边工业林立，有轻微空气污染，但地块周边绿植良好，交通运输条件便利（主要为公路、水路运输），适宜项目建设。（2）水源及取水条件项目所在地取水方便【市政供水或自备水井（须报批）】。（3）废水、啖渣排放堆置条件本项目不产生废水，生产用水可循环利用。项目仅产生少量生产垃圾，垃圾对周围环境无污染，按照地方市政管理要求集中处置即可。§1.1.4 项目工程技术方案（1）产品生产方法一期工程：钢筋采用半自动化与人工相结合的方式加工（其中叠合板用的钢筋桁架、钢筋网片由桁架焊接机、钢筋焊网机生产）：模板采用全钢模板（可内置塑料构配件）：PC预制构件上预埋的钢埋件、螺栓等采用外加工的定制产品：混凝土在J.内由搅拌站集中机械化拌制后，经运输线（天机）输送至指定位置:PC产品的正常养护采用天然（洒水）养护，冬期施工及赶工条件下所需蒸汽由附近的热电厂供应：混凝土外加剂外购。二期工程：钢结构、建筑窑墙、建筑门窗、轻侦隔墙板、整体家居产品均在厂内，采用半自动化与人工相结合的方式加工。（2）工艺技术A.一期工程产品对于尺寸符合一定规则（一般长宽限制在3.5m×4.5m,厚度一般限制在30On1.m以内）的平板类混凝土预制构件,如果数盘较大（如墙板、楼板等），适合采用流水线方式连续生产.此种流水线国内外均有成熟技术，可直接引进.未来工厂的工艺规划和工程建设重点要满足此种流水线的要求。对于体积较小、形状不规则的混凝土预制构件（如楼梯、阳台、飘窗等），根据产品的数收和尺寸可以采用小型潦水线或者移动模位式生产工艺。此种工艺在厂区规划阶段预留车间位梵即可，根据工程项目可灵活调整。对丁大型建筑预制构件（如大型立体墙板、屋面板、工业厂房屋架等），最好采用固定模位方式生产。工厂建设阶段可预留露天场地（必要时可加屋盖以防雨雪侵袭），但要做好设备选型工作，以适应构件最大尺寸和重量需要。其余生产设施包括：模具加工车间、钢筋加工车间、混凝土生产车间、试险室、配电室、供水室、供汽室等。这些设施根据工厂总体容量要求进行建设。氏二期工程产品二期项F1.产品均为常规、成熟的工艺技术(如：型材、板材、玻璃等原材料采用机械切割：型材、板材焊接采用自动化与人工相结合方式进行：幕墙、门窗制成品采用样卯及锚钉固定：原材料、半成品、成品采用行车吊运等)，实现无难度。(3)主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施为满足生产需要，工厂需配建办公楼,试验室等设施.考虑到工人的生活需要，还应配建宿舍、食堂等生活设施。此类设施在项目整体规划时已充分考虑，可以满足生产、生活、办公需求。(4)主要设备来源项目主要设备均来源于国内。国产设备经组合能够满足生产需要。个别高端设箸如有必要可以进口，不存在技术隙碍.§1.1.5 环境保护(1)建设地区的环境现状丹徒经济开发区为省级经济开发区，建设标准高，园区内交通便捷(可实现公、铁、水路联运)，环境优美(但空气有轻微污染)。镇江市生态环境概况:丹徒经济开发区概况： 1993年及江荔省人民政府批准设立的省级开发区,江苏省沿江开发的核心区域. 2005年12月通过国家发改委省级开发区审核. 2010年被宙发改委认定为江苏e装备制造业特色产业星加. 2011年被省商务厅批准为省级睦港物流产业园. 2013年被省发改委认定为省级循环化改造试点园区. 2014年被国家发改委认定为国蹦环经济标准化试点园区. 开发区总面积1013平方公里，人口4.2万人.地形、地貌.土塔、地质、水文、气象项目所在地的气象、土壤、地质等条件符合项目建设要求，无不利影响。项目距高长江较近，应采取措施确保工厂污水经处理后方可排放（本项H产生的少量污水经沉淀、过源处理后再排放，对周围环境无污染）。同时要对混凝土外加剂、柴油等可能遗漏的液体物质进行安全、可靠存放，不因意外出现污染江河事件。工厂系在焦化厂（拟整体关停）原址新建，地质条件较好。但为安全起见，在工程设计时仍应采取可靠措施，确保地基、基础的稔定、牢固。矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物项目周边无森林、草原和农作物，建设活动对项目周边植物、水产和野生动物、矿藏等无影响。人口和社会等情况项目所在地人口、社会情况稔定，不存在影响项目的因素：同时项目建设也不会对周围社群产生不利即响（本项H周边无大型居民区，仅有个别民居）。（2）项目主要污染源和污染物该项目主要污染源和污染物有：构件成型车间：主要污染物为废渣、噪音：令运输及存放场地：主要污染物为噪音：Q钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居生产车间：主要污染物为边角料、废渣、噪音；办公和生活区：主要污染物为生活垃圾、废水.（3）污染源和污染物的危害程度分析本项目几乎不排放废水和废渣，排放的少量废水、废渣污染程度较轻（通过处理可满足环保要求）。项目生产过程中有一些正常的噪音，但在可控范围内“（4）主要污染物的治理设施 废水预制构件生产过程会产生少量污水，但这些污水没有化学污染，和雨水一起经过收集、沉淀之后可循环使用。少部分会渗透到地卜.，对地卜.水没有污染。因此项目也不对外排放污水，少量无害污水通过沉淀处理后即能满足排放标准。 废气本项目使用燃气锅炉，无废气产生。 噪音本项目正常生.产时会有一定噪音产生，主要是建筑机械(如铲车、吊车、钢筋加工机械、混凝十.振捣机械等)噪音.这种噪音对环境的危害很小，加强对作业工人的防护即可。 粉尘本项目生产过程中会产生少量粉尘，主要是混凝土、水泥、机械作业过程中不可避免的遗撒造成。这种粉尘主要影晌的是工厂内部的环境，对于外部的环境没有太大影响。生产过程中通过加强清扫、洒水等措施可以有效避免。期目无需配备专业的治污设施，对于固体垃圾可规划垃圾回收池，将垃圾分类回收处理即可。项目设污水收集管道和回收池，同收之后的废水经过处理后可循环利用，实现零排放。(5)环境保护投资估算本项目无需专门投资建设环保设施，按照正常的规划设置垃圾收集点、废水收集池即可。(6)环保结论本项目环境影响极小，满足环境保护的各项要求.本项目对周围环境无特殊要求，项目也不会对环境产生.大的影响。§1.2.6项目综合评价结论综上所述，本项目具有良好的经济和社会效益，与AA有限公司的建筑产业现代化发展战略，以及AA控股集团大基建板块发展要求相匹配，是个可行的投资项目。§1.3 主要技术经济指标表本项目的主要技术经济指标详见下表:、主要建筑指标（一、二期合计）表1-3.1H计京单位数Vt俄划总用地Itf421300建筑总面枳m1217036建筑总面枳G1.容面积）时329020½上建筑总面枳W227036地上建筑总面枳（计容面典）m'309020中办公科研办公m1.27()00总部大楼f11,27000产品展示W2400产品检费m*2400IV於M舍W36000招待所m,10800食堂Hf3000配套触务Or6500历房建类PC位制构件厂房m,4HOOO(i%0)建筑及交通川钢结构厂员m,2IO(计容48000)建筑晶墙、建筑门窗厂房m,14976(it14976)轻质隔墙板厂防tn,9981(i1.99)整体家居厂房m，11976(计容14976)地下建筑总面枳11f20000机动不传不位辆700辆容积率0.73建筑密度25%绿化率20%表项H占地面枳房R配髭煤场房UJ类PC段制构建厂房（纲结构）约200亩（厂房75亩.培场125市）而政类汽预制构件（如沉井、普通排水管沟、印影及图）形卷节等）场庖<5K）约12亩（含生产场地及堆场）之通关PCf1.i制构件（如箱梁、盾构管片、轨枕端）场地（弄大）约60M（含生产场地及堆场）其他混程士HIiM构件（如建筑外墙找饰件、室内装饰件等）厂房附结构合用房他类PCH1.iW构件的厂房及堆场.不小独设性总部大近（18F）、科研办公楼（18F）.新技术新产出展示用阴）、wr<110杓27由宿舍根：2株（12F）的7亩frit：!(2F)均3由内部招椅所（12F.禽业配套用户银行、文印店、诊所等）妁5由道路及煤化（含退让部分）的165由小计的509前建筑及交通用钢结构厂房（钢结构，IF）厂房洸由.堆场27市.用场借用部分防建班场建筑葬墙、建筑门窗厂厉（钠结构，3F）7.5.堆场6由辂质隔墙板、（框架结构，IF）r-tt5.堆场13.5曲整体家稗厂国（恻结构.3F）厂用6亩，熠场5亩道踣及绿化（含退让部分）的22亩小计rj介计用地面枳6201.1-3.2、主要规模指标1-4序号主要指标名称主要指标值单位蓄注1占地规模620亩2投资规模210000万元分解情况见第10章3总营收规模100亿元/年4产能房建类PC预制构件-10万向/年5市政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】57词/年6交通类PC预制构件（如通梁、T型截面梁、预制柱等）10万盟年7其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等1万曲/年8总部廷济国70亿元/年9I1.sHS!建筑及交通川钢结构5万t/年10建筑林堆产品30万一/年11建筑门窗产品30万m'/年12轻质隔墙板30万m'/年13整体家居产品5亿元/年（3）、主要人员及消耗指标1-5I定员按满娘考虑管理+工人）1686人其中房建PC生产500人市政PC生产80人交通PC生产130其他PC生产20人总部经济园300人两个企业总部及技术研发中心钢结构生产150人含现场安装人员幕墙生产90人门窗生产90人轻质隔摘板生产60整体家居生产80人管理人员186A2主要主要原材料胶凝材料（水施、矿粉、粉22.4万吨/年消耗指标煤灰等）砂子47.6万吨/年石子61.6万吨/年的筋5.6TJ她/年型材（纲）、板材（钢5.25万吨/年错型材0.56万吨/年玻璃60万m'/年A1.C组成材料31.5万m"/年能耗柴汽油1200吨/年天然气100O万m'/年如有然汽，则免烧天然气电力总耗电fit7312万度按照每生产ImJ产品m,预制构件耗电约50度,其中办公部分综合耗电约1.5度：钢结构制作髭电妁150度/吨;探墙、门窗生产耗电约5度/m-；隔墙板生产耗电约20度m整体家居产品生产耗电按300度/万元：办公类、生活类建筑耗电按60W.'nr*8h*300d考虑其中房建类PC预制构件生产2000万度市i类PC预制构件生产250万度交通类K预制阂f4500万度其他PC预制构件jte50万度总部经济同1362万度钢结构生产750万度幕墙生产150万度门窗生产150万度轻质隔墙板生产600万度物恰潺产Iai产1500万度水总髭水总27.39万吨按照每生产1.n产品sm.预制构件耗水约0251吨,其中办公部分综合浦耗水约0.011;轻质隔墙板生产耗水约0.251吨n;金属、玻璃制作、整体家居产品生产耗水不多:办公人员及生产工人箱水景按30吨队,年考虑各类PC预制构件生产14.06万吨轻质附摘板生产7.53万吨钢结构、幕墙、门窗、整体家居产品生产1万吨总部羟济园及生产工人耗水吊4.8万吨、主要财务指标1-6财务指标年销售收入正常情况下806320万元含总部经济园企业收入海产情况下1007900年税金（增值税、所得税）正常情况下37179.21 .正常产能见上表2 .工业企业的增值税、所得税经测算.不低于收入的63 .总部经济园（6玄工企业）的增值税、所斛税经测亢，不低于收入的4%海产情况下4647-1年中利润正游情况下35832万元1,正常产能见上衣2 .工业企）1曲勺净利再按收入的10%考虑3 .总部经济园（施工企业）的净利涧按收人的2%考虑满产情况下44790§1.4 存在问题及建议§1.4.1 市场风险本项目产品以房建PC预制构件为主，兼顾市政基础设施和轨道交通建设所需的构配件，产品存在一定的市场风险【主要原因：南京及周边地区已有中民筑友（南京）、南京大地新型建材（南京）、远大（滦阳）、建华（句容）等较大型同类型企业工需要采取适当的市场策略和营销手段，主要是：房建PC构件：新型预制构件的市场风险主要来自于市场对新技术、新产品的认知、认可程度，以及政府的推动力度。通过加大科研开发、市场宣传力度，可以逐步引导产业的健康发展.市政基础设施和轨道交通建设所需的PC项制构件：由于同类型企业不多【主要为建华（句容）、南京大地等】，因此市场竞争不算太激烈，通过加强营销可以争取到一定的市场份额“说明：1、江苏AA区集团自行以及AA控股集团在南京及周边地区开发的项目，在条件适宜时应适当推广工业化住宅技术。2,南京地铁5号线建设所需盾构管片、轨枕等理论上应优先选用江苏AA区集团的产品.此外，苏交工、南京同力等集团控股公司承接的施工任务如需此类构件，也应优先选用江苏AA区集团的产品。建筑及交通用钢结构、建筑麟墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品：南京江北新区是国际级新区.政府为推动江北新区建设，势必在多方面予以政策扶持，而目前江北新区此类项目不多，通过加大科研开发、市场宣传力度,基于“就近服务”的原则，本项目的产品会有广网的市场前景。此外，AA控股集团在江苏及周边地区开发的房地产项目，理论上应优先选用江苏AA区集团的相关产品。§1.4.2 建议结合上述分析结果，建议：1、尽快批准本项目的可行性研究报告，并参考本报告提供的信息开始项目建设：2、新型建材应在江苏AA区集团层面成立工程技术研究机构（与南京XX股价有限公司、江苏AA区筑科学研究院有限公司、东南大学等设计、科研院所成立合作研究机构），为新产品的研究和市场推广保驾护航：3、江苏AA区集团乂面应成立“建筑产业现代化”推进机构，整合集团的开发、设W、施工资源整体推进此财工作，新型建材公司积极参与相关研究、制造工作。第2章目标行业分析§2.1 两个重要概念§2.1.1 住宅产业化“住宅产业化是指通过利用科学技术改造传统住宅产业，实现以工业化的建造体系为基础，以建造体系和部晶体系的标准化、通用化、模数化为依托,以住宅设计、生产、销售和售后服务为一个完整的产业系统，以节能、环保和资源的循环利用为特色，在提高劳动生产率的同时提升住宅的质量与品质，最终实现住宅的可持续发展J(李世蓉、梁怀庆住宅产业化节能减排解决之道，住宅产业，2009总106期)。即：住宅产业化是围绕住宅提出的概念,把住宅设计、生产、销售及由后服分整介成产业系统，实现住宅产业的经济和社会效益提升。其实现的基础是工业化的建造体系和部品体系.住宅产业化的理念最早在上个世纪60年代末期由日本提出.为了迅速制造出财优价廉的房子以满足国民对住房的需要，日本举全国之力开发住宅.当时2-3层的独立住宅占据了日本住宅建筑的67%,他们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。批大公司积极投入技术和资金进行研发，并整合设计、制造、安装、销售等环节，根据日本人的居住习惯，推出每株123180平方米的3层以卜住宅建筑，其大部分建筑部品实现工业化生产和机械化施工。陵者经济社会发展，到80年代中期，日本已经针对住宅产业化建立起/完整的设计、制造、施工、认证、监管体系。尤其是进入90年