鹤城华中物流园工程建设可研报告.docx

鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告（项目申请报告）前言改革开放以来，伴随着社会经济的快速发展，中国物流业正经历着一场深刻的变革。特别是20世纪90年代以来，现代物流业作为一个代表新型经营理念的服务产业，在提高国民经济运行质量，保持国民经济快速发展等方面所起到的积极作用，已经得到社会各界的广泛认同。按照市委、市政府“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”的发展战略，坚持“立足全市，辐射周边，融入国际”的发展理念，促进我市现代商贸物流业又好又快发展。至2020年，全市商贸物流业GDP将达到480亿元，有实力（年销售收入10亿元以上）的大型商贸企业将有20家以上，大型物流企业15家以上。怀化成为湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物流节点城市、湖南省级物流节点城市。至2012年全市GDP及社会货物运输量预计如下：2010年，全市商贸物流业GDP为144亿元，占全市GDP总量的18.8册至2012年，按年均15%递增，2012年全市商贸物流业GDP为166亿元，占全市GDP总量的20%。年份铁路运量南站（万吨）公路运量（万吨）水运里（万吨）空运量（吨）总量（万吨）20099335081255106269201010085843281107132201110886719309108116201211757727340109242年均递增（%）81510总增长26523347说明：2009年公路运输量为市交通局提供的数据，同比增长34%,2009年至2012年按15%递增预计。1 .公路物流怀化市公路货运主要分为两部分：专业运输，社会运输。其中，专业运输指的是部、省及市属的大型运输企业运输所承担的货物运输部分，社会运输指其他形式的社会运输企业，包括个体及联户，所承担的运输份额。近年来，公路货运的发展趋势是专业运输不断萎缩，社会运输得到了极大发展。2009年公路运输总量5081万吨，其中社会运输达3048万吨，已经占了60%。2 .铁路物流依托遍布全国的铁路物资储运网络，引入现代物流理念，利用现代信息技术和市场机制，对传统物资进行改造、优化、升华，为社会提供多层次、互动式物流服务。为电子商务的发展提供装备精良、运作高效的坚实物质基础。2009年仅仅南站铁路运愉量达到933万吨。3 .公铁联运物流模式在怀化还没有很好的利用。现在的主要运输方式还是以高成本的公路运输为主，而鹤城华中物流商贸园的建立刚好弥补了怀化地区物流在这一方面的不足，并且可以对物流行业的发展起到引导作用。三、怀化物流业的发展规划情况分析为加快怀化市物流业的发展，怀化市政府制定了怀化的两个中心即“打造商贸物流中心”的发展战战略和物流发展定位：以怀化城区为中心向四周形成一个辐射圈，从全国各地（主要是周边地区）聚集商品、资金、人才等要素于怀化城区。立足城区，辐射周边，以最快速度融入全国现代物流的分工和合作体系中去。建设物流园区：建成河西、火车南站、火车东站三大综合型物流园区和一批市域性民营专业型物流中心及配送中心。构建物流运输平台：以怀化火车南站和火车东站等枢纽货运站为依托，以航空网、水运网、铁路网、高速公路网为通道网络，以城市主干道为配送道路体系来构建物流运输平台，形成公路、铁路、水路、航空和管道综合运输体系。鹤城华中物流园铁路集装箱堆场为了建设好华中物流园项目，华中物流有限公司于2010年12月，委托长沙金智工程咨询有限公司对“鹤城华中物流商贸园建设项目”进行可行性研究报告编制，我们长沙金智工程咨询有限公司接到任务后，通过与业主单位多次沟通，到实地考察，走访调查，根据可行性研究报告编制的要求，对其进行了深入的分析、研究。本可研报告根据现代物流的发展背景、第三方物流的趋势、物流园的优势、国家物流产业发展规划等背景进行深入分析与研究，结合鹤城工业园鹤城分园的现实与发展情况，对华中物流园建设项目的必要性进行J'论证；通过对项目所在区域的经济、社会以及建设优势的分析、研究，确定了项目的工程方案、项目建设进度安排；根据可研报告编制深度要求，对项目的节能、劳动安全、环境保护等方面进行了系统分析，并对保护措施进行了阐述：根据项目建设内容、规模、期限等基础数据，结合铁路集装箱运输优势、怀化工业园鹤城分园园区企业以及周边区域的运输量等进行分析、研究、预测，对项目进行了投资估算和经济综合评价；之后，又对项目可能出现的风险进行了全面分析，提出了相应对策措施，并对项目产生的正负面影响进行了分析与总结，最终完成本项目研究报告的编制。最近，2010年5月131国务院颁布了关于鼓励和引导民间健康发展的若干意见，这是继前2年以来，中央投资4万亿刺激经济建设复苏之后，又一重大举措，为本项目提供了卜分及时的和及其重要的政策支持。同时，这也展示了本项目建设具有“天时、地利、人和”优势，符合国家产业政策，其发展前景十分广阔.在编制本报告过程中，得到了怀化市、鹤城区相关主管部门、怀化工业园鹤城分园管委会&园区企业、华中物流公司等单位的大力支持和有关部门积极配合，提供了多方面的帮助，并提出了宝贵的修改意见。项目编制组对来自上述各个单位的支持和帮助表示衷心地感谢。第一章总论1.I项目名称：鹤城华中物流商贸园建设项目1.2 项目性质：扩建&新建1.3 拟建地：怀化工业园区鹤城分园（怀化鹤城区阳塘村,在城东火车站货场的基础上扩建物流园区）1.4 项目单位及负责人：项目单位：华中物流有限公司负责人：谢永健（法人代表）1.5 5项目单位概况华中物流有限公司成立于2008年9月，注册资金10000万元，位于辰溪县锦滨乡&火马冲镇工业园内，主要经营业务以铁路专线货运储运、水泥销售为主，以物流装卸服务、代理服务、信息服务及汽车物资运输为辅。华中物流有限公司是怀化市周边地区最大、综合实力最强的物流公司之一。目前公司拥有三股道铁路专线，全长3.4公里，年运输量达200万吨；同时，拥有承运汽车上百辆，运输收入达8000万元/年：公司已与怀化市煤炭公司辰溪供销站、华诚贸易有限公司、华中水泥有限公司等大型企业签订了长期的合作协议。2010年公司年经营收入约2.3亿元。随着怀化火车南站业务量的饱和、怀化工业园区内的企业的数量增加、企业业务范围的扩大，运输量的增加，以及怀化工业园鹤城分园企业的进驻，目前城东火车站的运能及配套设施已经不能满足企业、市场运量日益增长的需求。1i.,"Y化"政府、鹤城区政府、园区管委会、华中物流公司与广铁集团共同研究协商决定，由华中物流有限公司和湖南湘通物流有限公司双方共同合作开发和利用火车东站的资源优势及地理优势，华中物流有限公司与湖南湘通物流有限公司（广铁集团下属湖南省铁路站场货运管理单位）将斥重资在怀化城东火车站货运场的基础上新建华中物流园，扩大货场、新建车站配套用仓库、综合配套设施等设备设施，同时为了提升企业的物流管理水平、综合素质，公司还采取了一系列的措施，项H建成后，预计年运输物资将达8万个标箱，企业年收益达1.8亿元。1.6 项目编制单位：长沙金智工程咨询有限公司受华中物流有限公司的委托，长沙金智工程咨询有限公司编制可行性研究报告（项目申请报告），我长沙金智工程咨询有限公司立即组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见，对项目进行认真论证、分析评价，于2011年2月完成本报告的编制，供有关上级部门领导及审批部门决策参考。1.7 编制依据及范围1.8 .1依据：(1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(2)国家现行财税制度和价格体系；(3)国家经贸委、铁道部、交通部等6部委在2001年联合下发了关于加强我国现代物流发展的若干意见；(4)根据国务院2009物流业调整和振兴规(20092011年)；(5)交通部关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见；(6)湖南省委、省政府关J二加快湘西地区开发的决定(2004年6月)；(7)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。1.7.2范围:本次对项目的建设背景及必要性、产业趋势及前景、建设规模、工程方案、环境保护、项目实施进度计划、投资估算和社会效益等方面进行全面论证和研究。1.8建设规模及内容根据怀化城东火车站及怀化工业园鹤城分园、怀化市区经济发展需要、广铁集团发展规划等实际需求，以及怀化地区物流商贸市场发展趋势，拟建项目将在城东火车站原有基础上征地1037,新建物流园区的相关配套设施和相关配套设备，建成后年吞吐量达8万个集装箱。具体建设内容如下：“总体规划、分阶段分目标实现“。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据怀化火车东站货运场运输的产品和怀化地区市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流体系；在满足园区企业生产经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将华中物流公司打造为湖南省的物流中心组成部分，同时连接怀化周边物流和湖南省内物流，形成西南地区极具竞争力的物流链，最终发展成覆盖大西南地区的综合性第三方物流公司。一般来说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100200公顷的范围内。而华中物流园区的区域规划根据国家、省市政策要求、广铁集团规划纲要（园区建成后，怀化地区铁路集装箱的装卸管理、仓储管理.、运输管理等物流业务全部从南站移到东站进行）,地区物流量、园区企业的业态、园区企业的物流量、以及广铁集团的铁路物流发展需要，根据怀化市交通局相关文件，怀化市政府、鹤城区政府的发展规划文件等政府文件、数据综合分析后将物流园区合理的进行统筹规划、物流量预算和物流量预测后，具体建设规模和建设内容如下：鹤城华中工业物流商贸园N1.8.1物流转运中心（包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱作业区、物流信息交易平台管理中心、停车场等）：新建综合办公楼（二层）10870平方米；新建货运办公楼二层共计8592平方米（包括物流信息平台中心）；新建铁路集装箱堆场&公路集装箱堆场占地面积33350平方米；新建“司机之家”五层，一楼餐厅；2楼娱乐；3-5层住宿。建筑面积5000平方米；新建停车场&汽车修理厂，建一层占地面积为100OO平方米新建多式联运功能区（主要为公路和铁路联运提供设备保障、暂存等）&理货场区10000平方米新建120平方米信号楼1. 8.2标准化仓储区为满足怀化工业园鹤城分园园区生产企业的需要，建设的零部件、半成品、产成品仓储区新建两层一楼仓储用，二楼办公用）共10万平方米；为铁路运输服务的标准化仓储区（包括太阳能设备、电子制品、各种建材、木制品（集装箱运输类木制品）、工业设备及其配件、日用百货等）新建两层（一楼仓储川，二楼办公用）共20万平方米；为铁路集装箱运输服务的标准化仓储区（包括怀化地区各种进出口的各种食品、罐头、水果、服装、农产品、纸制品、木制品、湖南云箭集团等的机电设备等）新建两层（楼仓储用，二楼办公用）共计20万平方米：工业设备&配件区、物流流通加工区（为工业企业和流通业提供生产资料&商品的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，内分流通加工区、仓储区）、再生资源处理区新建两层共10万平方米。具体物流园区区域规划划分如下图：国企业都面临着巨大的、全方位的国际竞争压力。加快中国物流产业的发展已经不仅仅是强化物流领域的竞争能力问题，更重要的是，为所有的中国企业和整个国民经济创造一个高效的物流环境，提供高水平的物流服务，从整体上提高中国企业和中国经济的竞争能力，这对促进中国经济发展有十分重要的现实意义。所以说，物流在社会经济发展中起着不可缺少的作用。虽然我国物流刚步入正轨，但随着我国经济的快速发展，商品流通加速，物流产业将达到前所未有的高度，前景相当可观。2. 1.2第三方物流第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。作为物流业的新兴领域，第三方物流在国外的物流市场上己占据了相当可观的份量，欧洲目前使用第三方物流服务的比例约为76乳美国约为58%,日本约为80%;同时,欧州有24%、美国有33%的非第三方物流服务用户已积极考虑使用第三方物流；欧洲62%、美国72%的第三方物流服务用户认为他们有可能在未来几年内再增加对第三方物流服务的需求。美国IDC公司进行的项供应链和物流管理服务研究表明：全球物流业务外包将平均每年增长17机在美国，通过第三方物流进行业务的重组，物流成本从1980年占GDP的17.2%下降到了1997年的10.5%,再到2004年的7.5%。实践证明，第三方物流服务的营运成本和效率，远远优于企业自营物流。它可以帮助企业精干主业，减少库存，降低成本，提高核心业务的竞争力。华中物流有限公司属于独立的第三方物流，因此，对第三方物流进行分析研究对项目建设意义重大。（一）第三方物流运作模式卜i计弟拾令人：严=U二逊遨濠番货主企业财务结兑第三方物流服务模式示意图(二)第三方物流特点第三方物流公司可广义的定义为提供部分或全部企业物流功能服务的个外部提供者。这广义的定义是为了把提供运输、仓储、销售物流、财务等服务的提供者包括在内。(1)企业之间是合作关系有了电子信息技术的支持，第三方物流企业与其客户企业之间充分共享信息，这就要求双方能相互信任，才能达到比单独从事物流活动所能取得的更好的效果，而且，从物流服务提供者1.政府管理部门城市物流信息平台要为鹤城华中物流商贸园市规划构建区域物流中心的目标服务，政府各管理部门可以利用这个平台进行工作，因此，必须提供政府内、政府间、政府对企业、政府对百姓四个方向上信息沟通的渠道。2 .物流企业物流企业利用中心平台提交自己的服务意向信息，从中获得物流服务的机会，在随后的物流服务中，利用自身的企业平台完成货物的一系列有效流动并向中心平台报告货物实时状况。3 .货源企业货源企业（或个体货主）是物流企业直接的服务对象，他们依赖于中心平台提供的服务，提交需要服务的货物信息、签署和执行物流服务合同、追踪自己货物的流动状况等。5. 2鹤城华中物流商贸园物流信息平台构成和运行方式5.2. 1物流信息平台的构成鹤城华中物流商贸园物流信息平台分成中心平台和企业平分两部分，每部分都有一些计算机、网络设备、互联网资源和软件系统（系统软件和应用软件）构成。中心平台是物流信息平台体系中的核心构件，是唯的，需要开发。企业平台包括两种，种是物流服务企业自身的物流信息系统，经过简单扩充后形成用服务系统的功能与中心平台有较大的差别。1.应用服务系统(1)物流作业管理合同管理。仓储管理。配送管理。运输管理。库存物资管理。报关管理。结算管理。调度管理。数据交换管理。(2)企业自身管理财务管理。人事管理。办公管理。资产管理。合同管理。决策管理。系统管理。2.数据库支撑系统企业数据库的个数和种类，根据数据库设计人员的试验和服务对象不同会不一样，但主要应该有运输管理、仓库管理、库存管理、货物跟踪管理、用户管理和财务管理等数据库。（三）电子商务资源共享鹤城华中物流商贸园附近地区现在已经有部分企业有了自己的信息系统，其中一些包含了电子商务的功能，针对不同现状,可以采取如下方法逐步共享由电子商务产生的物流资源：1 .分散运行平台的资源共享目前怀化地区物流企业有自己的信息系统，物流运输上分散地运行在怀化各地区。他们通过电子商务等形式产生的物流资源，大都依靠自身的物流供求力量给予解决。对于那些未能及时、合理处理的物流资源，则可以通过手工方式提交到中心平台,参与物流资源共享。2 .集中运行平台的资源共享基本企业平台实际中运行的中心平台的一部分（见图5-2）,逐步开发、完善基本企业平台（包含电子商务等形式），使多个企业、多种类型的商品能够在中心大平台上同时参与管理和交易，其中产生的物流资源便可直接融入（通过软件，按照预定规则自动转换和传输）中心平台，从而获得更大、更合理的物流资源共享。3 .移植分散运行平台后的资源共享鹤城华中物流商贸园地区现有的物流信息系统处于分散运行的状况，由于在作业功能、对客户的服务等各方面其水平参差不齐，所以既不利于物流市场集约化程度的提高，也不利于形成鹤城华中物流商贸园地区物流信息平台的规模效应。因此，需要逐步地移植这些分散运行的物流信息系统到集中运行的基本企业平台，以实现真正的物流资源共享。（四）物流信息平台要素结构示图下图中给出了物流信息平台包含的要素，以及各要素之间的连接关系。中心平台企业平台t1.>rf>Rin."忙总库Ii-0轴8件系城中何件悻作系统服务品m数据性许理系统/图5-2物流信息平台结构5. 4物流信息平台实施方案5.4. 1深入调查并组建平台与运营商1 .在立项以前对区域内各种类型的物流供求企业从各自经营角度对“平台”服务功能的需求做专项调查，以便成功措建为市场接纳的''平台"。2 .确定平台建设商和运营商，寻找出资单位和商讨资本构成模式等，聘用具有类似市场建设和运营经验的个人或公司筹建与管理信息平台实体。5. 4.2制定相应法规1 .物流信息平台章程。2 .物流信息平台会员管理办法。3 .物流信息平台交易办法。4 .4.3分步实施的方案1 .技术方面(1)在中心平分运行初期，对服务器、网络设备等硬件平分的投资可以循序渐进，保持资金的合理使用。(2)应用系统功能。中心平台的应用系统功能，在第一阶段，可以适当压缩，先上主要功能模块，适当压缩基本企业平台的功能等，减轻中心平台的组织开发和管理压力。2 .管理方面(1)服务对象。采用会员制，并对物流公司的会员资格加强管理。(2)宜传。加大宣传力度，为鹤城华中物流商贸园物流信息to在这种模式下，用户必须注册成物流信息平台的会员，可在平台上查阅公共基础信息并可在网上发布自己的货源或物流企业的服务信息，信息平台按规则做交易匹配，一旦匹配成功，由中心平分负责与货主企业和物流企业分别签订合同，并监督物流企业和合同的执行，当合同执行完毕，从货主和物流企业收取一定比例的手续费。(3)混合型模式即紧密型和松散型混合使用的模式，但以紧密型模式为主。在这种模式下，会员应以访问模式分类。分成松散型模式类用户和紧密型模式类用户等，对不同等级的用户提供的服务和收取他们的费用是不同的。(4)模式比较在可信度上，松散型可信度较差，因为中心平台不监督供求双方物流业务的执行，物流业务能否正常运行受到质疑。在缺乏信誉之后，就会缺乏用户，物流信息平台运行自然受阻。而紧密型模式，因为有一套交易监督执行的机构和规章制度，所以用户可以得到规范的、有信誉的服务，信誉度必定会高于松散型管理模式。在收费问题上，松散型模式只收少量会员费，若想收供求成交双方的手续费用，因为没有监控手段，难以实现。而紧密型管理模式除了可以收取会员费之外，还多一种收取供求成交手续费的手段，费用多少是可调的，这对于信息平台的长期生存，是一种经费支持。混合型模式即能保证适当的手续费收入，又能吸纳一部分松散型模式类用户，可以增加平台的人气。鹤城华中物流商贸园物流信息平台应主要采用紧密型模式或混合型模式作为信息平台运行的商务模式。5.5、 物流信息平台电子化管理推行物流信息商务电子化，发展信息化的新型物流运作业务和物流电子政务是提高物流运作效率、降低物流成本的必要手段。见图5-36.3节能措施(一)城东火车站货场节能措施(1)采用电力机车，提高运输电力牵引比重。如使用内燃牵引，则应以大马力、高效率机型替代小马力、高能耗内燃机车。(2)尽量采用重轨及75公斤钢轨和无缝线路，均衡提高专线的整体承载力，减少列车运行的冲击和阻力。(3)铁路施工应按工程设计要求合理组织施工，在轨道、路基、桥涵施工中采取先进的施工方法，使用高效机具设备，快速、有序、优质、高效完成建设项目，降低工程单位产品能耗，节约施工能源消耗。(4)发展推行节能新技术、新工艺、新设备、新材料；淘汰国家明令公布的落后高耗能设备和工艺。(5)机车与牵引吨位合理配备，在规定范围内，力争组织满载货物运输，尽量减少欠重欠轴，提高机车运用效率，避免多耗能、损坏机车等不良影响。(二)建筑节能(1)门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用单玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗T密性等级为In级。(2)采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。推广使用新技术、新工艺，各房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。(3)改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。改善门窗设计，尽可能将窗面积控制在合理的范围之内,采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。(4)采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加0.01能耗将增加25%。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。(5)充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，在建筑物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。(6)大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因降温需要空调的能耗，达到节能目的。(三)其他方面节能(1)加强内部管理，强化员工的节能意识，培养员工节约“每一度电、每一锹煤、每一滴水”的意识。(2)供电、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗；路灯优先选用太阳能灯具等；(4)供水系统采用合格管道材料，阀门采用优质产品，公厕第八章安全管理为加强安全生产管理工作，确保安全生产.要坚持“安全第一、预防为主”、“安全员任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法3、安全生产许可证条例等法律法规及管理部门的相关规定，8.1 建设过程中1. 1.1建设过程中危险源：（1）基坑开挖、人工挖孔班等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外.（2）脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起到苔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井人基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、困堵等）失稳，造加n塌、ma意外：（3）高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人仍未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外：（4）焊接、金属切割、冲击钻孔等施I：及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合,加设支探。开挖深度超过2m时，必须在边沿设立两道护身栏，夜间加设红色灯标志.(8)每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作.具有足够的规模和强度.并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护、以防在正常使用中倒堀或意外移位.(9)加强安全生产教育，牢固树立安全生产鹿:识，真正做到安全第一。8. 2运营过程中安全管理9. 2.1火车东站货运货场安全管理U)在干线道口外方设置防溜脱轨器、限速标、鸣笛标、行人警示标：线道口设置警示标；一线至三线离尽头线终端距岗10米设置停车标.凡参加调车作业的相关人员，必须严格按照技规规程作业，和线路路标的要求作业，严禁违章。(2)调运作业动乍前，调车员、连接员、调乍班长、板道员、火车诃机应认真确认脱轨器开通情况，确认脱轨器开通无误后，方可进行调车作业。(3)在调车作业时，机车牵引至鸣笛标的地方时，机车司机应按照呜笛规定：长声鸣笛。当推进运行至鸣笛标的地方时，连接员、领车员正确、及时显示鸣笛信号，机车司机正确、及时地第九章项目组织管理91组织管理为加强项目建设管理和保证项目顺利实施，成立项目建设管理领导小组，具体负责项目的组织领导和各项管理，为确保项目的顺利实施，项H领导小组应做到如下几点：(D要依法建设,使项目建设的各项政策具有连续性、稔定性：(2)项目办的领导班子要存怛有识.强而有力：(3)要建立健全对建,殳项目的评审制度,对项目实行科学论证.民主决策,择优选用.10. 2项目管理措施按照高起点规划、高标准设计、高质址建设、高水平管理的总体要求，为确保项H建设的顺利进行，采取以下措施加强项目管理：(D实行建设项目招投标制，组织有相应资质的设计施工单位进行招投标：(力实行工程监理制聘请有资质的单位为工程质量监理单位，并安排监理工程师进行施工跟踪监理:(3)充分利用已有资源，减少物资运愉I七尽呆溺免：次撤运，降低运输成本，节省工程投资。作好安全防范，杜绝工程事故的发生。(4)工程施工中如发现不良工程地质情况，必须停止施工，会同有关单位作详细的勘察和设计后，做出调整施工方案.确保工程质址和施工安全.1I*幽华中物流河兜用让出"!H"I行性研竞报f,（目中边报它）第十一章项目实施进度11. I建设工期本项目施【：环境较好.结合本项目建设条件及项目特点等情况，本项目项目1.5年完成.即从2011年2月至2012年8月。期间在统一规划、统一要求的基础上，经周密安排.各项准备,以确保工程建设的顺利进行和按期竣工,交付使用.11.2项目实施进度安排本项目具体实施进度计划如卜Z20U年2月2011年5月,完成可研编制及项目立项报批手续、国上预审报告、环境评估报告、工程招标等前期手续：2011年5月2011年10月，完成项目土建工程：2011年IO月一2012年2月，完成火车东站货场建设：2012年2月2012年8月,完成配套、附属匚程建设。衲城华中物淡而贸向建设项"可行性耻允报告(域11申请报告)第十二章投资估算与资金筹措12. I估算范附和估算依据12. 1.1估算范闱本项目建设投资估兑范围包括征地和拆迁补偿费、公路、铁路专用线、物资堆放场、仓库、信号楼、办公楼等建设，配备设备等的设条购置费和安装工程费，项目管理费等工程建设其他费及工程预备费用.12. 1.2项目投资估算依据(1)建设项H投资估算方法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的相关政策法规.(2)建筑工程费用依据湖南省建筑工程最新概算定额和怀化市当地造价水平估算，其中包括建筑物的简电装修费。(3)设备级用按有关厂家报价及通道县本地市场价格估算。(4)工程建设其他仍按建设项目投资估算办法及本项目实际情况估算，本项目预备费按工程费用加上工程建设其他费用的适当比例估算，(5)项目总投资=工程费用+其他班用，预备费用t华中物流商贸mu：设的H可行性研究报水项日申请报告12.2 项目投资估算本项H总投资88978.0万元，包括建设投资费、建设期利息和铺底流动资金.其中：(1)建设投资费为79848.O万元占总投资89.7战。包括：土建费用，设备及安装费，：物流信息平台费用：工程建设其他费用:不可预见费”(2)建设期利息：3564万元，占总投资4%钿底流动资金：5566万元，占总投资6.2佻。,*12.3 项目资金筹措.本项目总投资88978.。万元,资金来腻:申请银行贷款3亿，余下由建设单位自筹.Oi城华中特/商贸同建设尔旦可行性则允报告UjiI1.申请报告）第十三章经济评价根据国家发改委和建设部颁发的£建设项目经济评价方法与参数（笫三版）的规定，本项目的财务分析是在国家现行财税制度和价格体系的基础上，根据项目投资估算结果进行分析，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判断项目的财务可行性。项目建设期1.5年.评价期为16年。t华中物诚商贸园建设项HnJ行性研允报告（当I1.申请报告）13.1 总投资该项目投资为88978方元，通过自筹和贷款二种方式筹措建设资金。申请贷款30000万元，贷款年利率取5.91工13.2 、投资收益状况分析1、项目建设规模项F1.总投资88,978万元，包括：1）购置土地使用权（50）年：共征用地1,037亩,地价22万/亩，计22,814万元。2）前期费用：可研、环评、立项、规划设计、施工图设计按10元/平米，即319,462平方米X10=320万元：报建费约90元/平米，即319,246平方米X90=2,875万元;计3,195万元。3）综合办公楼（包括“司机之家”）建筑成本：10,870平方米X0.12万元（单价）=1,304万元;4）货运办公楼建造成本：8, 592平方米X0.08万元（单价）=687万元：5）物流信息平台交易管理中心（设备等投资）200万元：6）临街铺面、货运仓储中心建造成本：600,000平方米XWM1.,>i商龈同北改项H可行性研九报（III'i!K1.1.j）0.09万元（单价）=54,OOO万元：7）绿地费用：10,640X0.005万元=53万元：8）园区配套成本：200万元（含水、电、通讯、围墙、大门、仓库防火门、消防、配电间、广告费等）；9）铁路集装箱运输用&公路集装箱用相关配套设备需投资1,370万元:10）再生资源处理设备&物流转中心装卸搬运设备投资416万元；ID管理费：按收入1.5%计，即35,184X1.5%=527万元.12）财务费：按借款30,000万元计,利率7.02%（按5.85%的基准利率上浮20$计算）,借期2年，即30,000×7.02%×2年=4212万元。2、项目投资来源自筹：我公司自筹38,978万元，项目预收租金&定金20,000万元，用于购置土地、项目前期投资和基础设施建设。向银行申请贷款：姒000万元，借期两年，用于补充项目投资不足部分.的城华中构it贸向建设项11可行性酬究报告项U申请报告管理的措施，建立物流企业的等级分类标准和市场准入制度，根据物流公M的业务范围和规模，将物流公司分为不同的档次，1：要从注册资金、营业额、经营范围（储存、运输、货代、配送等）、经营M域（木巾、本省、M域、全国）、设施设备（无资产型、仓储型、运输型、包装型、流通加工型、综合储运型等）、员工数盘、业务骨干文化程度等方面对不同档次的物流企业提出不同的注册条件要求，既防止部分不符合条件的企业进入物流市场.破坏市场正常的经营秩序：又保证物流企业的质量，确保怀化市物流市场的良性发展环境.（二）规范运输秋芹，维护正常的市场经营秩序1 .完善法制建设，制定以保证运输服务质量为目标的政策，制定有助于调整运输和物流发展所需要资源合理配置和利用的各项政策与法规措施.2 .强化市场管理，打击违法经苜行为和不正当竞争行为，泮格执行国家有关部委、省、市政府部门关于整顿运输、仓储ifJ场扶序的文件.打击超我、非法出租仓库、利用仓库等进行制暇、造假等活动。匕沙金甘I理香曲有聚公司M716.2负面影响(1)该项目在建设过程中虽然采取了一定的环境保护措施，但是仍然会对当地的环境造成一定的负面影响。(2)与本项目有关的利益群体主要包括当地政府、项目管理方、当地居民、施工建设单位以及项目征地拆迁单位及住户等。在上述不同利益群体中，除项目征地拆迁住户外，均为项目受益群体。原因是，项目建设要在原有基础上增大用地面积，需要征用土地，拟建用地范围有多家居民土地将被征用。尽管对征地拆迁住户进行补偿，但仍将对他们造成一定的不利影响。16. 3社会评价结论该项目虽然在建设过程中和运行过程中会造成一定的负面影响，但对于负面影响，在施工前期可优选施工方案，运营中不断总结经验，提高管理水平，能确保将风险的情况降到最低程度。因此，本项目的实施总体上利大于弊，从社会评价上来评价是可行的。鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告（项11中请报告）备和计划，切实做到有计划地达到预计的目的。2）建设单位必须严格执行环境保护“三同时”原则；必须按照国家有关规定，规范废水、废气排污口：应建立、健全环境保护管理规章制度，加强环境管理，杜绝发生污染事故，并严格接受环境保护行政主管部门的日常监督管理。3）项目牵涉到征地拆迁，特别项目征地范围内是有部分居民，因此，为了确保农民的根本利益，应做好被征地户、被拆迁户思想抚慰工作，同时严格按照征地拆迁补偿规定，对被征地、拆迁户做好安置与赔偿。4）本项目作为怀化工业园鹤城分园和城东火车站货运的配套建设，建议项目单位争取当地政府和广铁集团的政策和资金的扶持，一步做好远景规划，即在征地、设计、规划上做到长远些，但建设可以根据工业园区的发展情况分步分期建设。17. 3铁路集装箱物流园区可以带来的启示物流园区是社会物流服务资源集约化的产物，是社会综合物流网络中的主要节点。随着我国产业布局的变化与发展，物流园区成为各个地区产业经济的重要组成部分。但是目前物流园区在建设规划中存在诸多问题，业内专家对此不乏针硬。我们认为鹤城华中物流园区可以带来的启示有以下几点：第一、将转运枢纽建设与物流园区融合形成“长短”结合的服务体系据有关专家分析，我国的物流园区大体可分为四类：货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型，其中货运型园区是依托海、空、铁、公的转运枢纽而规划。在现有体制下，主导物流园区建设的往往是地方政府，主:导交通枢纽建设的往往是交通运输部、铁道部等中央部委，在交通枢纽建设规划中缺乏多种交通运愉方式之间有效的衔接，各自为战的枢纽建设制约着多式联运的发展。有些地区误把“交通枢纽”等同于“物流园区”，在规划忽略了产业集群的效应，园区建成后招商合作寥寥无几，造成资源浪费。鹤城华中物流商贸园在此方面做出了积极的努力，怀化市政府&鹤城区政府与铁路部门的多次协商，渐进明细了铁路中心站对区域物流的作用，根据铁路集装箱中心站的入驻这契机形成整体园区布局的思路，铁路集装箱中心站担当了公铁联运节点“长”角色，“长”就是物流活动参与到物流干线网络的大循环中，满足大宗货物跨区域、长距离运愉的需求；配套的物流园区担当了物流节点服务“短”鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告（项目申请报告）的角色，所谓“短”就是在园区和周边区域内开展仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工、商品的交易和展示、信息服务、设备管理等活动，满足中短距离范围内货物的高效集疏。这种转运节点与生产型、商贸型园区融合的方式，大大吸引了物流商入住，带动了综合物流服务体系的形成，也就形成社会物流资源的集约效应。第二、铁路中心站使“物流高地”不会成为孤岛在走访中我们常常听到这样一句话，”打造湖南西部物流高地”，这是怀化市人民的梦想，也是怀化市人民的气魄。但是如果没有铁路作为这个“高地”向外延伸的干线通道，这个高地可能成为孤岛，也就难成“国家物流港”之梦。因此，一个国家级