小议我国高价房的形成和解决措施.docx

小议我国高价房的形成和解决措施摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了值大影响本论文通过结合政治经济对房地产市场价格持续升温缘由的分析，得出房价持续上涨的缘由，针对这些问题结合政治经济为我国房地产业持续、他康发展提出若干建议。一、我国房地产市场现状改革开放以来，随若我国经济的快速发展和城市化水平的日益提商，公众住房条件得到了极大改善,人均住房面枳不断增加.然而,从2005年起先,我国大部分城市的房屋价格起先持续快速增长,严峻超出一般民众的承受实力.高房价现已成为影响人民生活水平提高.制约经济社会发展的苴耍因案之一.那么，我国的房价究竟是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡俄一个国家的房价是否过拓.通常会引用“房屋收入比”这一概念.房屋收入比是一种琮合性指标它不仅反映房价的凹凸，还能体现消费者支付实力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应当为3飞倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城钝居民的经济承受实力，这个标准已成为对房价和冢庭年收入进行相关分析的由耍参照系，目前，我国几乎全部城市的房价收入比都超过了10,而一战城市大都曲过了20。由此可见，我国的房价严政偏高,完全超出了正常工薪阶层和一股民众的承受实力.“房屋租售比”是指房屋每平方米月租金与每平方米辔价之间的比值.房屋租竹比的人小,是国际上通行的推断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。目前，国际认可的比较走向的房屋租售比的在1：200到I：100之间。依据70个城市抽样询查结果测算,今年上半年,全国房屋租售比已经低于1：100,即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋租件比也己达到1:325,远低于志向水平的卜限“房价收入比”是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比f.国际上一般用它来衡成房价的合理性与消费拧的实际购买实力。比他越大，说明居民家庭对住房的支付实力越低。结合国际惯例，H前比较通行的设法认为,我国房价收入比在36倍之间比较合理.美国目前房价收入比约为3倍左右.国家发改委的数据显示，2007年全国房价收入比约为7.4,其中北京13.6,上海9.8.二、我国房价持续走高的徐仲针对近年我国房价不断上涨的状况.政府出价了多项政策措施来加强对房地产巾场的监管，尽管如此，房价还是接着上扬，这允竟是什么缘由呢？1、人口因素（城市化进程）促成霰求的放大。现在我Q正在进行为城市化进程（目前为，10%左右）,广东、浙江地区的城市化进程较高分别达到61%53%.这样,大瑜'农转非”,使住宅的需求量大大的隼升，也使得广东和浙江的房价急剧攀升，日前这样的状况依I1.1.没有得到缓解，在新轮的城市移民中，广东和浙江等地依IE1.是人们主要选择的热点地区,需求在人为的上升着.为什么发达国家简洁的房价收入比在中国意义不大,缘由就在于我们的城力化进程所带动的新移民运动.2,消费贷款帮助需求得到酒总也带动了房价快速上就。96年我们国家起先实行住宅贷款消费制度，即按揭。那个时候要想底正整成一笔贷款没有半年下不来，因为审核严格。当时银行是老大，你得求银行，现在不同了，银行在新业芬中尝到了甜头,按揭变成了银行主动出击,必争的业务.银行间的竞争,致使贷款审核变成程序，大埴的没有条件的住宅消由者可以轻松的从银行贷款卖房子的像割稻草般从商到低，大小通吃着消费者，有房不愁卖，也使得大收的资佥汇到房地产市场中来，房价也是在“假实力”面前诳一步抬头，房馀越来越高.3、市场发展的政策带来房价的增长.在我Q国家经济发展的同时,地方政府官员的角色也在发生莉贞大的转变：由以前的（应当成为为人民限务里转为企业就英型，政府的确在城市建设中呕心沥血，我们的生活也的确在政府努力中发生了转变：城市环境、环保、社会保障、公共设施等方面.在城市运营大课遨的带动下,城市的土地价值被看成城市领导是否有实力的重要指标.城市建设须要大量的资金，而资金的来源除了税收以外，就是土地出让收益。我们也正是在城市土地价值日益提高的状况下，房屋变得越来越贵。4、房地产开发制度.我从上个世纪初入行以来就被明确告知,从开发立项到开工须要羡134个戳,近二十年来,状况并没有太大的好转，中间审批环节过长不仅影响了开发时间，其中各个部门所收取的费用也颇多，这些坦终都会转化成”成本”，由于我国的融资要道不发达，开发商京地付钱之后，开工的时间（销鱼的时间）长短.干脆影响到前期的资金成本，而这部分成本是不能列入正规开发成本的.另外.干预的部门多多收费的现鲍也是屡禁麋出：房产局审核面积要两次收费（一次图纸审核面积、二次坡工审核）虽然由用不多（不到10元年平方米）,但类似的环节太多，再有就是契税，消费者在完成付款以后，还要交纳1.羽一代不等的契税“契税是交易税种，但在交易的构成中开发商也上型的营业税,二税福是交易税种.不应当熨亚收“这样购另者可以省下房款总额的1.54虬5,上地拍卖制度是房地产泡沫的根源国家确定的土地取得方式为招、牌、挂。后来没有了招、桂只有柏.土地拍卖制度看似公允,但这样取得土地的方式却是房地产泡沫的根源（因为土地是中间环节,而非消费终端），土地的价值在评估后基础匕开发商在拍卖师的诱导下一轮一轮地把价值虚化着.泡沫也在此过程中一轮一轮的放大礼例如一宗原来200万/由的土地,在30几轮竞拍过后变成475万/亩，几倍的增价已经远离了土地实际价值,尤其在热钱不断的形式下，瓶狂就是如此产生。6、“土地价格恒久上涨”伪的理论带动房价上涨土地是不行再生资源，价格只能会越来越高.在这样的命鹿下，开发商京到越来越高的土地是天经地义的.在土地价格是开发成本304佻的理论框架下,房价疡有不越来越高之理。房价越来越高，那有不先买之理。大家都主动买房，价格焉有不越来越离谓之利.然而这个前趣是错误的，土地是不行再生资源是不假，但开发用地是可以再生的。动迁重建就是开发土地的再生,而且土地的价值并非是确定房价的唯一因家，还有容枳率，只彳i楼面价格才对房价起作用.7、产品竞争带来价格上涨。在同一地区，政府往往推出多块土地，开发商同时开发，供应吊放大的结果应当是价格下降.但开发商在做若差异化的工作，就是都在努力提高产从的品质，尤其近一、两年得开发商在产品上做足了文章,在配套、规划.绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越拓档.致使成本越来越高，价格越来越高.8、社会的价值观影响房屋价格，有房不仅仅是有居住的空间，也是社会资信的述明,潦的人没有平安感也不能给别人平安感.所以房子是商品、是资产、是金融工具,也是信用证明.在我们国家房子给人的定义太多太大.所以片子太取耍（有自己的房）,我们政府在解决低收入人群住房的时候，主饕集中在经济适用房方面，而廉租房很少（不是自己的房），租房在我们国家是个短期的行为，不是长期行为，更不是一生的行为.所以房价成为焦点，房价居高不下.茂藩说,中国的房地产之所以涨价.是因为由消费品变成了投资品，中国的大Gt资金没有出路.9、境外狼饯进入中国房地产市场，刺激房价上涨国家统计局数据显示,2007年18月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元,同比增长65.9%,增两比2006年同期提高30.1个百分点.2007年上半年,房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比武达到24.1%比2006年全年比JR提裔近I1.个百分点.此外，外资大型进入中国楼市，从收购写字楼、商铺，进一步扩大到而档住宅，取点投资区域为北京、上海等大城市,例如，境外资金占上海全部购房资金的比例从2003年一季度上升到2004年四季度的23.2%,并且这一比例还在上升。由此可见，境外热钱流入我国房地产市场已经对我国房地产业产生不行忽视的影响,成为推动我国房价上涨的又一因素.三、对我国离房价的政治经济学分析1.房地产具有类似于金融产品的保伯增色特性商品房除了满意人们的基本运用需求外，还具有投资特性（D商品房可以为投资者带来稳定的收益,表现为房屋租金收入：同样的,从税收的角度看，房产可享受较好的待遇，在西方国家，允许部分抵押利息享受减税（尽管在英国.这种实惠待遇已大打折扣）：允许自行住宅出租所获得的租金收入免税；对于出令房地产而获得的资本利润免征所得税和资本收益税.在使国，状况有所不同，仅限干利息诚税，好玩的是，德国的自有住宅比例很低,仅仅40%，但仍IH高于瑞士（30）,却大大低于英国（67%）.美国（65%）,法国54%）,日本（61%）和意大利（70%）.由于可以扣除利息税,通货膨胀率和银行名义利率越高，那么借钱买房的实际税后成本就越低。少实上，只要在适当的通货膨胀水平和名义利率下,实际的税后利率会成为负数.在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然，政府推动5年内对房屋交易全额征收营业税，开征个人所得税和土地增值税等,但税赋多由买方担当,在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。（2）资产升伯向人幻注入了毒资产致富的理念，买卖差价形成一个利润来源，一是土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的瞅升.2002-2007年土地交易价格年均增福为8.8%,此间商丛住宅价格年均增幅为7.Ikn在快速城市化进程中中，大量的资金投向了城市菸础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市相关资产的升值.（3）由于其兼具实业产品的特性，房地产投资风险要比金融产品更小.（力近年来人民币始终在不断地升值，所以，汇率得益也是个Hi要的组成部分，（5）收益率1.于一般投资可以规避储而存款负利率和股市波动的风险.（6）房地产作为一种不动产,是应付通货膨胀的一种保（ft手段.住宅和通货膨胀有某种相互依存的关系,持续偏高的总体通货膨张促使房价暴涨,同时，房价的暴涨反过来也可能刺激总体通货膨帐.处于世界颖先地位的工业国（七国集团或G7），在通货膨帐全盛时期，房价都无情地攀升.1的2年.英国的房屋价格比其1970年高出13倍多.对其他国家而言这个数目虽然要低得笠，但也相当引人注目一一加拿大是六倍，美国和11木是五倍。在高通货膨版率的状况下，物置房产相对此他投资方式更有吸引力.同样,这对抵押贷款方也是彳i吸引力的，抵押贷款址初在贷款总额所占比例很尚，由于通货膨胀，房地产价格不断卜.升,这一比例很快降到较低的水平.未偿还部分的贷款要么是保持同样的价值（即免戏止借款人运用），要么是贬值（即为了把钱贷出去反而付费）.同样,在通货膨张的冲击下，收入墙加，抵押贷款占借款人收入的比例由大变小，从根本上降低了贷款人的风险.在离通货膨服和高名义利率的状况下，由于房产的增做是免税的,借款人支付的利息（至少部分）是免税的.效如全部的实际变量保持不变的.而且没仃通货膨胀,房主们存于银行用于储种或是迸行资金交易的钱是要被征税的.（7）面对一降再降的银行存款利率和i夙再跳的股票市场.大多数居民也找不到其它平安、有效的普代产品，在这样的背妣下，住房作为兼具消费和投资价侑的-"种特殊商品用来越受到人的关注.目前,房地产已经成为我国居民持有的最理要资产.2 .各项税金和相关钳用有地无诚不少大城市这些年为何热史发展房地产业，一个正要缘由就是土地出让金和税费成为重要的政府收入来源,我国现阶段房地产开发经营过程中涉及的税种行12项之多,包括营业税、城市维护建设税（外费企业不征）、教化附加拢（外资企业不征）、企业所得税、固定资产抽奖方面调整税（已免）、房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地运用税（外资企业为土地运用费）、车船运用税（外资企业为车船运用牌照税）、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等：涉及房地产的收拢多达50项.两者共计62项,税种设置繁杂、征收环节多，存在重笈征税和多次收协问即，政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右',其中土地费用约30%.税收10%,还有其他各种费用15%-20%.此外，地方政府及其官员的腐败也是房价高涨的强劲助推器，开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%-5%或更高（拿地环节是腐败的重头.在地方政府追求土地收入最大化的同时，少数曹M也在追求权力寻租最大化，房地产是商业贿赂、衣污粕败的虫灾区，政府通常在遏制腐败方面（如行曲表现得并不主动,因为对于它员而言,这是他们重要的收入来源.能够为正规收入供应补充.而且，一些人还将腐败看作官僚机构运转的润滑剂，也是促进经济发展的手段，但是,腐败会破坏国民经济和公共道馈.3 .供应不足或供应结构性短缺经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化，而我国住宅市场结构性短缺,中低价位中小户型一般商品房、租优房、羟济适用房供应不足。在“紧缩”政策影响下，很多房地产企业因资金不足只能分期开发,推迟或延长开发期.从而影响住房的有效供应.2003年以来地价快速上涨，因此，房地产开发商总是想方设法地“圜地”，一旦时机成熟,或将土地高价Hik.或进行疯狂炒作.这一方面影响住房的有效供应,另一方面导致价格急剧上涨.1.房地产是不行贸易商品房地产是不行贸易商品,只能在其生产国消费,不能出口或进口,所以.在世界各地的城市之间，租金差异很大，常达数十倍之差0此外,房屋建筑业无疑是一个状况特殊的曳要行业（建筑业成本的上升速度快于消费品价格指数），成本上涨在那里自不待言.促使房产价格上扬的绿囹有两个：第一，房屋建筑领域的劳动生产率还相当低.虽已出现明显的工业化倾向,但发展程度仍不如工业部门：其次，在各城镇特殊是大椰市，由于需集性城市建设，土地价格飞速且不行逆转地上济.所以说，住房仍IH是特殊经济规律N的产品，这一规律不同于消由品大批埴生产所遵循的成本通减规律.之所以在有些城市,汽车满街跑而住房却陈旧窄小、拥挤不堪.道理就在这里.5 .买涨不买跌的心理因为长时间的房产涨价，使买房成为一种致亩的方法.事实也是这样，对一般人来说，这是枳累长期资本的唯做法。人们看到其他人大价借钱，常常搬家，最终走上致富之路，因此得出结论：这是财宝的来源一一从房地产市场的泡沫中创建.很多人预期到自己将来会须要更大的房屋。由于也忧便如现在不买,将来房价一路飞涨，以至无法负担,便嗣着的房的阶梯再上一步,购买比起初须要更大的房屋.但是也有线人是出于获利的动机，不仅包括那些主动进行房地产交易的商人，也包括那些已步入晚年的人,即使只有一两个人居住，他们也要购买较大的房屋，因为这是一种较好的投资方式,另外，还有一些即使不居住也要购买房屋，让“其次个写”在大部分时间都阳置起来.他们之所以这么做是认为.一旦考虑资本增值,也买成本就算不上什么.此外，引发商房价的其他经济因泰还有：城市化进程加快：人们生活质地改善的须要：城建拆迁造成大量被动需求：国内外投资和投机需求增加:一部分买房子的人是不计成本的.因为这些钱来路不明；等等，四、限制房价上涨的对策1,政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数僦的廉租房、限价房。平抑房价.作为考收地方的重要内容,进一步理南!财政体制的关系。全部房地产的财政所得要全部用于廉租房和限价房的建设.建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所寿的总和,廉租房与限价房的结构由资金确定,不助部份由国家和省补助，2,引导居民理性消费.使房价回来合理加强政府舆论导向,引导房地产市场理性消费.使百姓形成住房梯便消费理念,去拣苜目%比心理，隹脱“炫艇型、竞争型、旌附型”的住房泊也i吴区。引导居民树立购买与用赁井JR的消费观令，依据实际收入水平和消的实力来选择买房还是租房，收入较低的家庭Ur以先租房或购买价格较低的二手房来好洗住房问应，中、高收入冢庭可以购买更高一级的住房,实掠旧的住房，这样既可以湎意自己改善住房条件需求，又给低收入家庭供应了：手房源，总之.住另消费应当做到盘力而行.3、严格限制房地产开发企业的融资监,管，提高房地产开发商的资本金比例商业银行要加强时房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理对存在土地和商品房闱宣、炒地行为、负债率高的房地产开发企业银行不予发放项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和资产级。提高房地产开发固定费产投资项日的资金比例，提高开发商在两品房投资中所占的比例,增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出官更多的空置厉快速收网成本，让房价下降成为现实.4、打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热加强市场监测,完善市场信息披铭制度,加强房价信息的监捽,重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标,为房地产市场各主体决策供应眼分，同时也提高房价的透亮度。严格房地产开发企业的市场准入对资质条件不够者不让进入,定期检查其经营状况.对不合格者吊销其营业执照，对有何SS者要货令限期整改。刻囤积房源、发布不实价格和销作进度信息，有意哄抬房价,诱嫁消协者争购的行为，要坚决打击,情节严娘的要依法从严惩罚，并向社会公布.5、政府应出台有关政策，限制外资的不良炒作政府部门应以行政吩咐的形式下发有关政策,完善外资监管机制,建立预警机制,合理引导外资流向，来限制外资的不良炒作：规定每位非中国居民只能购买一至两套住房,并在忏定期限内不得朴it,在肯定程度上可以限制外资对房地产市场的不良投资，诚轻境外热钱对房价的推动作用,从而降低房价.参考文献：张桂坤一付转.中国房价持续走高的缘由分析.科协论坛，2007年第9期（下）.2曹宏亮一网付银梅一浅议房地产价格上涨缘由及发展趋势.商业经济，2008年第6期.4董藩一消费品变投资品桧升了房价5范方志一我国高房价的政治经济学分析6维小飞：房地产市场泡沫的形成和预警以上海为实例的探讨，复旦高校2005年博士论文.7英R.布托：通货膨胀与通货紧缩，刘锡良,赵明键'凌秀丽译，西南财经高校出版社，2004年.