上海某项目可行性研究报告106页.docx

上海某项目可行性研究报告引S3：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提卜而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有,'不是市场需要什么,我们就制造什么;而是我们制造什么.市场就需要什么“如此大气的企业才是市场的宠儿.本项目控制性经济技术参数:规划总用地10.7万平方米总建筑面积16.3万平方米容积率1.51总套数1190套我们的基地条件如何?我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里?我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标.第一步完成首要任务成功去化产品，最大程度实现利润。第二步达成远景任务一让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。以期求得市场真谛，实现企业价值回归。价值回归模拟流程图:定位准确、完善的社区生活配套市场迅速认可、高的加很的产油注重实效的媒体攻势'接受程度*分传资金回笼理想捧、一期迅速工化受到市场追达到预期目标期待二期投放'耳语传播”产品SWor分析S优势点劣势点城建集团品牌优势道路噪音、安全问题 畅通的道路、交通优势 低密度、高绿化的居住环境 基地沿街面长，将成为浦兴路亮点 浦东新区优质的企业与人才进驻 区域缺商业气息及完善机能配套 周边区域竞争压力巨大 公交站点离小区较远 社区受地块影响缺乏整体感 难以集中绿化及拉开栋距O机会点T威胁点 浦东最具升值潜力的地区之一 景观道路、景观住宅，景观社区。 入世后新兴客源层的选择 政府利多政策支持 公房补贴改制为货币补贴 未来多项交通及捷运计划 未来楼市持续供需两旺，“不动产”投资理念已开始兴起激烈的竞争市场，相同单价的个案量体大，客户选择性多 竞争个案的规划品质提升 本产品差异化方面的难度大 未来区域竞争激烈 绿化集中在二期不利于i期销售 蓝印户口政策不明朗项目“立地条件”分析一地块四至本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道二一张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，H前基地己规划平整。交通动线基地出入的主要干道一一浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心'陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区.浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地.本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。线路主要有776、785、716.774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PDA、B线将紧临基地,为居民的出行提供现代化交通匚具。生活机能就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得相对较为落后，项目基地四周几乎没有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设施档次较低，不能较好的满足当地居民的需要。区域发展本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平方公里国际社区）将在区域内建设：高档别墅和酒店式公寓、从幼儿园到研究生院的著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。附：沪东地区主要交通线路及生活配套783路台儿庄路一一淮海东路815路德州新村一一外高桥638路东陆新村一一周家渡716路凤城新村张桥785路台儿庄路一一上钢新村639路周浦镇一一长岛路路第一八百伴一一榕桥774路崂山东路外高桥776路永业路一一泰东路85路博兴路一一东昌路东周线东陆新村一一周浦医院川歇线歇浦路一一川沙购物生活家乐福超市、OB1.建材超市、联华超市、农工商超市、家得利超市休闲生活金桥公园、名人苑花园医疗保健瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院教育培训中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学项目“立地条件”优劣分析一利多因素张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利的条件，多条公交站点的设立，为业主乘车出行增添了多种选择。 金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐饮、农贸、金融等配套渐渐完善。 基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的就近休闲、娱乐、健身的理想场所。 基地四周的文化教育和医疗卫生设施较为完善，附近分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校，瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。 小区占地107万平方米，具有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。 加上规划良好的小区环境，优美的毋观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压抑，完全感受大自然的意境。 发展商以往塑造的成功案例，所创造的品牌效应，成为业主购房的信心保障。 本项E1.房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间）.建筑面枳控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。利空因素 基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的安宁被其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。,目前基地四周的商业配套相当不完善，即使现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够的问题，这一切都阻碍了居住地的人气的进一步旺盛。 基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路上，居民出行，特别是夜间较有不便。 基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带）,四周宽阔的道路阻碍了各社区人员的流动，夜间基地周边除了川流不息的车辆，亮无人影。 项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。 项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路'拦腰截断”,不利于本案整体布局规划，致使社区缺乏推体感。 金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质、高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。 受技术经济指标的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。 一期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。小区总建筑面积达16.3万平。米.阡龙房大，区内居民户数相对较多,由此时未来物业管理的要求相对仗'.J项目产品“定位依据”（目标市场需求）?1、周边竞争个案目标市场需求鉴J周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下：出厂对上下班和日常生活出行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。有浦东主轴线一张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中意识到这一“黄金道路''沿线物业有令人欣慰的升值空间。随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的“新金杨，新生活''概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来白本市乃至更大空间的关注目光。 目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较百。 对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套'三房50-55万元/套总价的房源市场去化最快。 结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于100I1.O平方米的二房以及120130平方米的三房. 功能分割合理、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。 区域内大部分个案的建筑i殳计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格退异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。 一梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采川，市场反映良好 随着区域内环境面貌和市.政配套工程的日趋完善，又独具，嚏市唯一空气质量指标达到国家一级标准地区''的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资、环保意识的购房者育眯。2、上海市场同质产品分析上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的“中虹丽都苑”,长宁区天山跖的''南洋新都”,杨浦区黄兴绿地周边的“文化佳园”,距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：,发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场定位准确，去化良好。如：“文化佳园*'、“南洋新都拥有各自区域内独特的地理位置优势。如“南洋新都”,依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。,项H周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如''大润发'、,家乐福硒嗓完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有"虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高G价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m?、姗升至5000元/m?。累计涨幅超过25%。一梯二户、南匕通风、动解分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计规划。大多为上海市料能化示范小区或“四高”小区。国家康居工程示范小区：“无渗漏”、“无质量通病”示范小区中诂：以及白玉兰施工质量奖的获得。项目产品“附加值”建议目的内容可行性加强可行性为了弥补周边暂时相对慨乏的生活机能现状公共事业项目（例如邮局、银行等）项目周边多为新建住宅区，人气较旺，具备一定招商引力建议与住宅建筑外观相协调，外观风格统一提升本项目商业服务项商铺有相当建议灯光工2）花木行政文化区随着上海最大的世纪公园的落成、地铁二号线的正常运行、世纪大道的通车、浦东新区区政府大楼的竣工，显露出此区域已经成为浦东新区的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，发展的速度将是其它地区所无法匹敌的。3）金桥出口加工区规划面积19平方公里。目前已有近4（X）家国外企业投资。区内现代通信、新型家用电器、医药工程、汽车和计算机硬件等高新技术产业已先后进入生产期。体现出高产出、无污染特点。4）外高桥保税区濒临长江口，是具有保税、贸易、出口加工等多种功能的综合性、国际性自由贸易区。商住楼、标准厂房、展示厅等建筑陆续投入使用。中心商圈网点介绍1）张杨路商业中心"该商圈以张杨路为轴心向两侧辐射，西至浦东南路，东达东方路。商圈处于小陆家嘴甲级办公区与陆家嘴金融贸易区之间，主要满足两大区域白领阶层购物、娱乐、休闲之方便。主要的3）内环线浦东段投资37亿元，94年初通车。建立浦东浦西快速交通系统。4）杨高路改扩建投资86亿元，92年底通车。5）外高桥港区投资6.2亿元，93年底完成。6）管道煤气二期7）外高桥电厂投资32.4亿元,96年底完成。8）浦东供水工程投资7.5亿元，94年底建成投产。9）浦东通信工程投资7亿元，95年底完工。10）河流污水工程投资4.8亿元，93年完成。浦东"十五'期间重大市政规划1）外环泰和路越江隧道（吴淞口越江工程）浦西与外环线同济路立交相接，浦东与外环线二期起点相接，全长2882.28米，工程总投资17.3429亿。已于2000年开工，计划2002年竣工通车。态势从2000年第二季度起，浦东新区新盘一直保持若连贯发展状态，新开楼盘数量稳定，老盘销隹喜人，总体运行态势良好。每季新开楼盘数量一直占全市的1020%左右，上榜楼盘销售总面积也占排行榜销售总量的IO25%,且新开楼盘的品质普遍提高。从2000年三季度到2001年三季度的一年来，新盘及热销楼盘市场主要反映以下几个主要态势。 新开楼盘结构发生变化，提升了楼市的竞争环境2(X)1年开始，浦东新开楼盘中以新上市楼盘为主，老盘新开与后继楼盘的数成逐步减少，新盘无论在品质、价位都比以往上升了一个台阶，为浦东的楼市注入新鲜血液。 多层住宅小区比例减少，土地价值逐步提高2001年开始，小高层和高层小区及混合社区开始占据了浦东新盘市场的主力，2001年二季度新开楼盘中，多层住宅仅为1个，小高层和高层社区为8个，混合小区5个，别量1个。新区以陆家嘴CBD为核心，形成了众多个以高层、小高层为主的高档住宅圈，住宅环境口趋优化。 新开楼盘分布区域合理，阶梯式住宅市场得到良好补充2000年三季度至2001年二季度来，除浦东外环外，各个细化区域的新盘分布相对平稳。其中陆家哧和上南地区各为17个，金桥为13个，中央公园地区为IO个，外环线地区则为。个。各地区新盘带动区域均价上扬，并显现出各地区档次、品质的差异性。 新开楼盘体欲上升，住宅品侦得到提高从2(XX)年下半年来，浦东的主流新盘以番榭丽花园、上海之窗御景苑、连城苑、时代易居、上海故事等大体量楼盘为主，表现出浦东新上市楼盘品质与规模的提高。 热箱楼盘数量及面积回升2001年第二季度，浦东新区热销楼盘及销售面积迅速回升，在上海热俏楼盘排行榜前50名中，占据了I1.个名额，占总量的22%,而位于中央公园地区的“华丽家族''更是以5.8万平方米的销售面积排名榜首。肆、浦东新区未来房地产发展走势 续进行五个社区的开发，尤其是既拥有宽阔的交运通路和政府大力建设的轨道交通，又依托开发玳点区或行政市点区域的陆家嘴、花木等地区，以整块社区的开发形式发展。来浦东新区商品住宅市场的发展将向着正规化、规模化、智能化发展。来浦东新区仍然保持着以经济、使用型产品为主要特色的房产市场.但随着市政交通规划的深入，浦东的房产价格将有一个较大的升值空间。这也是上海诸多老城区所无法具备的得天独厚的优势。五、项目竞争区域市场分析目前基地紧临金桥地区，是近年来浦东房产开发较为集中的区域之一，与本项目具有可比性的竞争楼盘分布众多，新建楼盘主要集中在张杨路、浦兴路沿线，区域内楼盘都以多层和小高层住宅区为主，且具有一定规模，在外立面的设计上，本地区各小区色彩以明快、简洁为主，便捷的交通条件和对未来区域美好的规划前景是该地区最主要的卖点©本案区域内较典型的竞争个案：位张杨路上的、阳家嘴新景园”、浦兴路的“碧云新天地”、"中大雅苑长岛路上的“龙腾苑”、”连城苑''等。以下将对区域内竞争个案，细分为浦兴路、张杨路沿线并加以详细说明。张杨路沿线陆家嘴新景园一、基地位置位浦东张杨路，云山路交会处，距陆家嘴商贸中心约2公里。小区四至布有十多条公交线路。二、产品规划小区总占地面积3.5万平方米，总建筑面积5.5万平方米,由125憧建筑围合而成，其中2幢为小高层，建筑整体感强烈。“陆家嘴新景园”87平方米左右的二房和112135平方米左右的三房为主，房型设计大方实用，功能分明，是此区域内浦东极具影响力的楼盘之一。三、面积配比房型面积户数二房8795M2122户三房112135M2246户更式135.33M2IOP四、价格分析3400元/平方米的均价相对与周边个案较有优势，市场接受度较高。五、去化分析销售率达89%,曾多次排名浦东房地产预售市场前列，二房和三房去化状况均较为理想.六、优劣势分析优势：小区绿化环境良好，产品规划及建筑外型具有特色，总价低于区域均价，市场竞争力强。劣势：小区离超市、邮局、银行等生活购物场所仍有一定距离。名典苑一、基地位置此案位于张杨路，居家桥路口,北临浦东主干道（张杨路）,西近杨高路。周遭设有公共交通，交通条件可谓良好。但生活机能配套设施方面略显不足，此案向西约五分钟便可到达“名人苑花园”,为本案业主提供了一片绿意昂然的休闲好去处。二、产品规划小区占地约7000平方米，构造小高层和高层各幢，规划建筑楼层I1.-I8F0栋距约40米。受技术经济的控制，小区整体规划一般，绿化率为40%.房型i殳计以二房为主，面积范围在124134平方米。三、面积配比房型面枳户数二房113134M2104户三房148M232户复式215229M12户四、价格分析单价范围35004500元/平方米，成交均价4100元/平方米，属区域行情价。五、去化分析由于此案产品规划一般，房型设计单一等因素，开盘至今销售率仅达33%,去化状况较差。六、优劣势分析优箝：位于浦东新区交通主干道，交通便捷，距离陆家嘴商业中心位宜较近.劣势：小区整体规划一般，房型设计单一，媒体宣传不够。现代华庭、基地位置小区位于张杨路岗山路，近八百伴陆家嘴金融贸易区，周边遍布20多条公交线路。相临的张杨路商住一条街己初具规模。众多的重点学校、医院、酒店等，区域整体配套完善。二、产品规划小区占地不大，总建筑面积2()825平方米,为三幢16层小裔层。I-2F均设为商铺和会所。小区规划近100o平方米的绿化景观。''现代华庭”以113-131平方米的三方米的三房为主，设计大方实用。三、面积配比房型面积户数二房108M26户三房113131M142户复式四、价格分析在此地段的价位均价都在45(X)元/M2左右，木项目小高层43(X)元/M2的均价,主要是小区较小，设施不齐全，多为13OM2的三房户型。五、去化分析开盘到现在销售状况良好，项目设计较为合理的二房已销售一空。在浦东的知名度也较高。去化率为60%。六、优劣势分析优势：区域商务氛围较浓，有整体建筑感劣势：小区规模小，以大面积房型为主竞争个案面积总配比表二房面积80-90w290'IQO1.nt100'I1.OiW110'120m*120'130m2以上合计套数7052263272252比例2821%10%13%29%0O三房面积110'120n,120"13OmZ130'MOm,140'15Qni150、1.60na合计套数1408216632420比例3跳2010%7100%a式面枳130-15011,1.50-170n170InZ以上合计套数401252比例77%2躲oo说明本表统计个案：现代华庭、陆家嘴新景园、名典苑。三.面枳配比房型面积户数二房102-109m1108户三房155m234户复式171-176m16户四.价格分析FI前张扬路沿线区域房产均价在3500-6000元/平方米，因此本项目3400元/平方米的售价属区域低价位产品O五 .去化分析中大雅苑自去年开盘以来，受地理位置（浦兴路较东向）等因素的影响，去化情况较差，目前仅售出36套，其中80%为小面积的：房产品。三房由于规划面积偏大，去化现况不够理想.六 .优劣势分析优势：交通方便，总价低，周遭生活设施较为齐全。劣势：房型规划单一（三房仅一种房型）,小区庭园景观设计差，绿化率仅35%.利用人潮及销控手段，加强现场销售力度，扩大销售量完成户外引导：户外媒体与报纸媒体相互配合，形成多重广告效果，进一步加强市场知名度，增加现场来人量价格调整：随着销售率的递增及房型去化分析，对价格作适当调整，使房型去化平均（强销期】企划工作阶段内报纸媒体为主展开轰炸式宣传，密度达到峰值，并配合现场气氛辅以户外媒体的发布，以期创造足够的现场人气，在售楼处形成抢购气氛。1 .开盘酒会建议延请上海国画院大师，泼墨开盘，组织学生绘画大赛，各级领导、各大媒体的记者和客户代表参加，届时可以举行自助酒会、音乐表演等，吸引公众的关注，为本案的销售造势。现场建议布置主题绿化、空飘气球等用于烘托气氛，以期一鼓作气将本案推向销售高潮。2 .户外媒体本阶段主要需要加强的户外媒体如刀旗、横幅等，以配合楼盘的整体造势，并且拦截更多的客户到现场，为本案的销售提供旺盛的人气。3 .报纸媒体由于前期阶段报纸广告已经为本案的开盘和强销做了很充分的铺垫，创造了足够的人气。因此在这一阶段将重点包装产品力，重新引起广大关注和兴趣，以期制造一波又一波的销售热潮高潮。IIK业务执行此阶段，个案在房市中已达到一定的知名度，同时也积累相当数量有望客户，工程形象良好，绝大部分房子均取得预证。因此此阶段除了消化前期客户，同时通过良好的工程形象，卖点展示释放风险，并且配合密集的立体广告攻势及开盘活动，SP推广活动，造成现场人气鼎沸的热销局面，以期迅速提高销售率。业务执行重点集中完成前期客户签约工作。举行开盘活动请市府政要、社会名流、客户代表、各路记者参加，配合开盘优惠活动等措施，展开媒体、销售攻势。 事件营销：在市场上形成良好的企业品牌及产品形象，开拓媒体渠道，增加社会知名度。 社区环境命名活动：于社会上公开征集社区主题景观的命名提高市场对于本案的认知度。进行项目推广的SP活动客户联谊活动。 销售工作：强销期阶段是个案整个销售周期中最重要的一环，事关销售目标能否顺利完成，应做到：a.充分利用现场人气鼎沸、炒作活跃，迅速去化b通过合理的定价拉开差价，保证各栋房型去化均匀c.根据实际情况适当保留若干房子，留在后期逐步释放，引爆现场气氛，带动销售【结案期】企划工作本案广告周期到上阶段已达到高峰，且已经积累了相当数量的客户群，先期使用的媒体对客户的影响力达到了饱和。本阶段，主要通过老客户的介绍和邮寄DM、海报派发、促销SP活动发掘新的客层，减少报纸稿，节省广告支出，配合实际状况弹性运作。业务执行外立面逐步出来，各项卖点的表现突出，期房的压力基本消除。通过前期密集的报纸媒体，市场知名度接近饱和，余屋的位置挑选余地逐步压缩，价格压力增强。阶段内应该转换媒体方向，选择其他媒体来达到全方位的宣传效果，同时大力挖掘介绍客户客源，追踪前期客户。重点紧扣业已成形的品牌、高尚物业服务、环保、高智能、文化艺术、国际化社区等概念展开。另方面，做好二期与商场销售的准备工作。业务执行重点保持与老客户的联系，以良好的售后服务赢得客户信任，凭借与客户的良好关系，配合软硬广告在市场上不断传说优质楼盘概念，加强去化介绍型客源，提高该部分客层成交率。利用丰富的实物及已成形的社区人文提升产品附加值DM发放，大量派发DM,转换媒体重点，形成立体的广告态势，吸引不同类型客户前来。弥补本期内媒体相对较少的情况。特定客源、区域及特定位置、房型优惠活动回馈分析已购客户特征，针对集中客户群体、区域开展优惠活动；鉴于前期位置佳的房子去化多，余屋去化难度增大的同时，开展特定位置房型优惠。利用准现房作为主卖点，对累积客户进行扫荡以期回头购买；对去化不佳的房型，作轻松付款、优惠折扣、赠送礼品等方式引导去化。 海报发放：海报内容以二期为主，初步宣布二期信息签约客户回馈：把所有订购客户集中，举行回馈活动，并趁机宣传二期信息，对介绍新客户的老客户给予一定回馈，刺激客户介绍客户的积极性 整理分析期数据，通过对期销售状况的总结，对二期进行全方面的改善建议 筹备二期开盘：开盘典礼，内部预订，媒体发布计划及媒体发布等行销小结从产品分布方面得知：二期将是本案销售工作的重头戏，故如何完成一，二期之间的过渡，并通过一期来推动二期的销售成功自始至终是工作重点。企划方面：产品可分一、二期两阶段销售，但广告投放却必须把本案看成一个整体，个案伊始，广告的主要诉求重点除了发布产品信息，更重要的便是在市场建立本案的市场形象与市场1.1.碑，一旦市场造势成功，二期开盘，则无需再为建立市场产品品牌方面过多投入。业务方面：一期开盘销售，是客户接触本案的第一次。做好万全准备，以“缘故销售法”先去化一部分地域客户，与客户之间建立良好的关系，给客户以亲切、可信的"第一印象”,亦是对本案二期销售的有力保证。综上所述，不难发现期销售各方面的工作是否成功是整盘销售的关键。商场的销售手段在于已成型的一期商铺景观与可预期的热销人气。因此在一、二期销售阶段将对询问商场的客户做统一说词，并赠送资料，视意愿度判断签约收订或婉转地往后拖延。于一期商铺景观及立面完成后再以集中引爆强势炒作销售，一举成擒。一承接费用及方式一代理服务费用实际销售金额的1.5%代理服务费内含：1.税金2 .企划费用3 .销售人员薪奖与酬金发展方负责内容：广告投放贽用金额溢价款方式实销金额超出签定底价之价款。溢价部分由甲乙双方按55:45比例分配