房屋产权及转移和租赁法律问题.docx

房屋产权及转移和租赁法律问题房地产产权法律问题0什么是房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其干脆进行支配并享受其利益的排他性权利.房地产产权包括房屋全部权和该房屋所占用土地的运用权.房地产产权的取得，主要基于转让而发生。房地产产权的取得以登记为准房地产产权的取得和确认，以登记发证为准,即经国家房地产管理机关进行产权审宜，对房屋进行丈量、立界后据以登记和核发证书、进行确权。登记发证是要式行为、即以登记为成立要件。形式上，购房者取得的房产权证即为其全部权证明.所以，房地产转让包括赠与等，肯定要在房地产所在地的人民政府房产管理部门迸行登记.城市房地产管理法第六十条规定：国家实行土地运用权和房屋全部权登记发证制度.物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和歼灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外.温罄提示：®房产公证不等于取得了房地产产权现实生活中，很多购房者出于少交税等种种缘由，不办理房产证，而是办理房产公证。但由于我国法律规定，房地产是以登记为准，即是以房产证为准的，因此，房产公证不能与取得了房地产权证等同起来房产约定”公证，仅对约定双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力.办理了公证手续，还应到房管部门去办理产权转移手续，否则原房产证所登记的产权者、即卖方仍可以私自将该房产变卖处苦.e房地产产权是否只有70年？房地产产权包括房屋全部权和该房屋的土地运用权.房屋全部权并无期限规定,其土地运用权，商品房买卖合同中一般有条款注明，房屋所占用土地的运用年限住宅用地为70年.但是,依据我国法律规定，城市住宅的房地产产权并非仅有70年.城市房地产管理法其次十二条规定：土地运用权出让合同约定的第蝙满，土地运用者须要接着运用的，应当至迟于届满前一年申请续期,除依据社会公共利益须要收回该幅土地的，应当予以批准.物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地运用权限期间届满的，自动续期.。房屋全部权的不同形式房屋全部权可以是独立全部权，即全部权归唯一的权利人一独立全部权人全部，也可以是多数人按约定份额共有或者不分份额共同共有.现实生活中，除独立全部权外，父母子女共有房产和夫妻共有房产状况最多。在一个屋顶下生活的家庭成员是否拥有该房屋全吾版,依据法律规定，应以房地产产权证是否有赞记记名为准.婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？依据婚姻法及司法说明，假如一方在婚前购买的房产则该房产为该方婚前个人财产，属于该方个人全部，但双方有约定就从其规定。房屋产权转移法律问题(一)房地产买卖。商品房(即一手房)买卖如何避开法律风险1、审直出售主体的合;去性及商业信誉.出售者是开发商的，依据房地产开发企业资质规定，开发商必需具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书.如商品房是通过中介机构进行销售的，则不但要审查开发商的主体合法性，还应当审直中介机构的主体合法性，即中介机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质,并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权.假如法律审查确认主体不合法，那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房产证.所以，在确认主体不合格的状况下，就应当停止该起购房.2、审查开发商的"五证五证是指建设用地规划许可证、国有土地运用证、建设工程规划许可证、.建设工程施工许可证和商品房预售许可证/或房屋全部权证（商品房预售的，应当审查开发商是否取得预售许可证；商品房现售的，应当审直开发商是否取得房屋全部权证），这些证件都是项目销售的必备证件，购房者购房前肯定要审直上述证件.此外，还要审宣所售房是否在预售许可证范围内、是否符合政府部门批准的规划设计要求、是否设置了抵押、查封、建设进度、是否能如朋完工、配套是否能跟上等等.3、审杳直开发商的售楼宣扬及广告状况，确认是否与实际状况相符.不要轻信口头宣扬和承诺，保留宣扬材料以备将来维权之用。对开发企业广告宣扬、销售人员口头承诺的事项，这些大都属于要约邀请，假如不写进合同中，不具备法律效力.将来纠纷发生时，会造成购房人维权困难。因此，千万不能轻信,一切以合同为准.对于内容明确具体的广告等宣扬材料，在法律上具有邀约的性质,具备法律效力。消费者要留意收集保留，将来一旦发生纠纷,可能具有证据的价值.4、严格审查双方签订的商品房买卖合同及附件。商品房买卖合同及其附件是以后发生纠纷的最重要的依据.可以比照省建设厅和省工商局的示范文本细致逐一比照条款，开发商常常把不利与开发商的的条款删掉，事先了解可能的陷阱。尤其留意审查房屋用途、土地运用年限、面积差异的处理、交房及产权证办理、违约责任等条款.5、留意审查补充协议。开发商签订了商品房买卖合同往往要求购房者签订补充协议.签订补充协议,购房者尤其要留意，补充协议往往对主合同进行了修改，且往往有主合同与补充协议不一样的，以补充协议为准的条款，购房者肯定要细致阅读，千万慎重，可能存在对购房者不利的约定.除以上应留意开发商的状况外,购房者还应尽避开自身的违约行为。如选择按揭贷款的付款方式，贷款申请是否批准,可能会是购房者买房与否的一个重要标准。因此应当充分考虑自己的承受实力，井结合自己的支付实力在合同中明确约定好如未获贷款的处理方法,做到能冈将支付购房款，以确保自己不违约。“二手房买卖如何避开法律风险1、审直房屋产权状况购买者要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房者应当对售房者或中介公司所供应的房屋产权证和土地证的真实性进行核实.没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖.确定房产证和土地证属实后，购房者应当核实该房屋有无共有或抵押、查封等权限限制等存在。假如该房屋属个人全部，购房者可只与售房者交易；如该房屋还有共有权人，购房者有权要求售房者和其他共有人出具同意售房的书面文件，假如其他共有人全权田付售房者处理售房事宜的，对售房者的授权托付书应进行核实，必要时可要求售房者供应经过公证的授权托付书.对于已经出租的房屋，可以要求售房人供应承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同.假如房屋存在抵押的，购房者可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销抵押登记或实行房款监管的方式，以保证付款平安.2、买卖双方主体资格审直签订合同者应具备相应的权利.如：是否是产权全部者,是否还有共有人，共有人是否同意并托付行使权利，非产权全部者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的托付公证书，在托付事项中权限内容是什么？除此以外还应从以下几个方面进行审查：(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地运用权出让合同另有约定的除外.(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买者应当审直公司董事会、股东会审议同意的书面文件.(3)二手房属于国有或集体资产的，购买者应当审有政府主管部门的批准文件.3、设计平安的房款交付方式。由于在二手房的交易过程中不能宜正实现"银货两讫"，即买卖双方在达成房屋交易合意之后,不能做到“产权证与房款"的即时交割，而要在办理过户登记之日起15个工作日后才能拿到产权证.因此，在二手房交易中，传统的资金交割方法(买卖双方干脆交付或是由中介机构代收代付)存在极大的交易资金平安隐患，卖方收到房款后不予办理过户手续、买方过户后不付房款、中介机构挪用资金甚至卷款逃跑的事例等等时常发生。因此,建议实行由银行、公证处或律师所监管房款的方式。4、房屋随附的基本费用是否结清购房者购买二手房时应留意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的修理基金怎样处理.同时购房者应当调直清晰：拟购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到购房者的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实爱护好自身利益.。由于银行贷款政策改变造成银行贷款审批不下来，购房者要求解除合同是否属于违约？假如购买的是一手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的状况下，购房者可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者；假如双方在合同中有明确约定，如约定由购房者在肯定期限内另行筹集支付，那么购房者要求解除合同则属于违约.假如购买的是二手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的状况下，一般来说，购房者不能解除合同，须要另行筹集资金支付，否则，属于违约.因此，建议购房者在签订合同时，肯定要结合自己的承受实力，对贷款审批不下来能否解除合同进行明确约定.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失.因不行归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能按着履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人.（二）房地产赠与房产赠与是指一方当事人自愿将自己全部的房产无偿赐予另一方所拥有，对方当事人也情愿接受的行为.这种行为一股发生在亲属或挚友之间.房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中常常出现.但房产赠与同其他形式的房地产交易有所区分，在房产赠与行为发生时，当事人只有依据房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续.依据城市私有房屋管理条例规定，受赠的房屋，须提交房地产权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房地产全部权变更登记手续。而且只有办理了正式的全部权变更记手续，房屋赠与才算是具有了法律效力.如何办理房产赠予办理房产赠与过户手续的具体步骤是：1、赠与人与受赠人签订关于房地产赠与的书面合同即赠与书，并到公证处办理赠与书的公证。2、缴纳税费：缴契税：房屋现值的3%;营业税、个人所得税：个人无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、勺41'子女、兄弟姐妹、对其担当干脆抚养或者瘴养义务的抚养人或者赡养人免征营业税、个人所得税.赠与给其他受赠人的，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%1个人所得税（税率为20%,应纳税所得额为赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额工印花税:对赠予双方各按赠与的比例乘以房产价值计征0.05%的印花税。3、房产过户：赠与人和受赠人凭原房地产所权证、公证的赠与书和征免税证明及双方当事人的身份证明到房屋管理机关申请办理全部权转移登记（房地产登记中心收取如下费用：每平方米6元的交易费、80元的登记费）,一般15个工作日后可拿至师的房产证。4、赠与人将房屋交付受赠人运用.婚前房产"加名”及费用问题随若婚姻法司法说明（三）的出台和实施，由于涉及"谁首付，离婚后房子归谁"、"父母出钱给买的房子，另一方无权分割"等内容，房地产"加名"在所难免。不管是婚前财产还是婚后共同房产，假如要在房产证上加名，均须到公证部门办理夫妻财产协议约定的公证后才予办理"加名”登记.对婚前房产进行加名登记，从法律关系上说，是一种赠与行为，应依据赠与房产的手续办理.2011年8月31日，财政部与国税总局联合发布通知，明确规定：在婚姻关系存续期间，房屋、±i也权属原归夫妻一方全部，变更为夫妻双方共有的，免征契税.另需说明的是，对房贷未还清之前，还处于抵押状态的房产，不能增加共有人,不办理加名业务.如何:共有产权人婚姻法说明（三）出台后，引发了“加名”问题，加父母、配偶、子女名字的流程都一样，主要是视房屋状况而定.房产证上加名字及办理费用，主要分为两种状况：第一种状况：有房无贷.办理流程是：1、带好三证（结婚证、身份证、房产证）正本及匏印件，到公证处办理房产赠与协议公证（夫妻之间的赠与，公证是按每份400元收取公证费，父母、子女、亲戚或学友关系按评估价的2%收取公证费）;2、在契税部门申请免征契税或缴纳契税（夫妻之间的赠与免征契税，子女、亲戚或挚友关系的按评估价的3%计征契税）；3、在地税部门缴纳营业税、个人所得税、印花税:加配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、勺田1'子女、兄弟姐妹、对其担当干脆抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的名字的，免征营业税、个人所得税，加其他人的名字，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%个人所得税（税率为20%,应纳税所得额为房屋价值减除加名过程支付的相关税费后的余额）.（3）印花税:对赠予双方各按赠与的比例乘以房产价值计征0.05%的印花税.4、去房屋所在地区的房地产登记中心办理加名手续（房地产记中心收取如下费用：每平方米6元的交易费、80元的登记费1一股15个工作日后可拿到新的房产证。其次种状况：有房有货.办理流程是：1、先去银行提前偿还贷款；2、到房地产登记中心办理注销抵押手续；3、其他步骤同“有房无贷"四、房地产税费，二手房交易中哪些状况不用交介人所得税1.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税.2、个人转让自用5年以上的房改房,免征个人所得税。3、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权全部人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外生1'子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权全部人将房屋产权无偿赠与对其担当干艇抚养或者赡养义务的抚养人或者瘴养人；（3）房屋产权全部人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人.4、夫妻间权属比例的变更（含离婚财产分割），免征个人所得税.5、按现转让价减房产购入原价的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后（如装修费、中介费等），如无余额的，则无需缴纳个人所得税.0房产转让避税方法分析在二手房交易时，不少购房者采纳"黑白合同"、"假赠与"与"房屋典当"等"规则空白"进行避税的现象时有发生.其实这里隐瞬重重风险1、先租后卖房产新政出台后，出售未满五年的房屋，要依据房价全额缴纳5.6%的营业税及附加费,因此，对于可免税年限未到的房屋买卖，买卖双方常约定先租后卖，即双方约定，买方先以租赁的方式入住，等房屋可免税的期限届满后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。点评：此种方法不用全额缴纳营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有肯定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因索，假如所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，卖方完全可能宁愿赔偿违约金也不情愿卖房子，对于买方来讲，则要担当由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能将此房抵押或另外出售，对于买方就有很大的法律风险！2、假赠予方式.这是二手房买卖双方为达到“避税"目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行"赠予“，以期达到少交税费或不交税费的目的。点评：通过赠与方式转移房产，往往会弄巧成拙，因为：国家已颁布新政策，只有赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹和对赠与人担当干脆抚养或者赡养义务的抚养人或者赔养人，才可以免征营业税和个人所得税，赠与给其他人，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%1个人所得税（税率为20%,应纳税所得额为房屋价值减除加名过程支付的相关税费后的余额）,也就是说，通过假赠与方式，不能达成少交税费的目的。（2»限如房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征.百法,这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了躲避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，依据现行法律规定，当事人双方就要担当补缴税款、罚款的责任，严峻的甚至要担当刑事责任.（3）我国法律规定除公益捐赠不行反悔外,一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔.因此，买家要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为.而且，在这种法律规定下，对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难迤，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力.此外，我国合同法规定："赠与的财产有瑕疵，赠与人不担当责任J也就是说，假如买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主子赔偿.3、合同价格远低于实际价格律师点评：此种方法可达到少缴税费目的，但这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了躲避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，依据我国现行法律规定,当事人双方就要担当补缴税款、罚款的责任，严峻的甚至要担当刑事责任.此外,从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价"将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失.4、先签合同几年后再过户点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、鞭记费、印花税等，具有肯定可行性。但双方签订合同之后,假如不刚好办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临全部突如其来的风险,包括政策风险、市场波动的风睑,特殊是房地产价格并不是很稳定的状况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失.而且，时间越长所担当的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避开上述风睑的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售.房屋租赁法律问题，办理珠海房屋租赁证须要什么程序？1、登记对象：本市出租房屋的公民.2、登记所需资料：屋主的户口簿；屋主的居民身份证；房地产权证或土地运用证；缴纳出租屋房屋税款的存折；街道或镇安排生育证明.3、登记程序:屋主持上述资料到房屋所在地派出所办理。4、时限：当场办理.®出租房屋如何避开法律纠纷首先，房主应持有房地产权证，只有房屋的全部权人才享有该房屋的收益权.假如是受房屋主子（房屋产权人）的托付代其出租房屋的，应具备房主的书面托付书。假如是转相，则应当事先征得房主的书面同意，否则，非房屋全部权人签订的合同即为无效,无法受到法律爱护.其次，应当要求对方出具身份证件原件,并相互保留T）对方的身份证豆印件,这样,如日后双方产生租赁纠纷,到法院诉讼时才可以供应对方的具体身份信息。再次,假如租赁房屋的目的是为了设立营业机构时作为办公或经营场所,应在租赁合同里进行明确约定并办理房屋租赁登记手续。最终,房东和租户应进行房屋设备设施的清点交接并制做财物清单,同时也可对房屋的状况迸行描述或拍照,制做成相关文件并列为合同的附件,避开租赁合同终止或中途解除时双方对财产的遗失或毁损等问题产生组纷,或导致房东无理以此为借口扣留租户的押金.卷私自改出租房结构侵扰房屋全部权吗？问：我有一门面房出租，现承租方没经我同意就将房里的承重墙全部敲了，我找承租人交涉，他说合同中没有约定，再说也是为了经营的须要.我可要求承租人赔偿吗？答：你可要求承租人匏原原状，因承租人改建必须要经过你的同意并报房管部门以及规划部门审批,现其私自将你的房屋进行改建,侵扰了你对该房屋的全部权，并且也属于违章建筑.因而，建议你以后出租房屋应和承租人在合同中约定相应违约责任.承租人可以优先购买房屋吗？依据我国的司法说明最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的看法第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人.祇租人在同等条件下，享有优先购买权.出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告房屋买卖无效。同时城市私有房屋管理条例规定：房屋全部人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权."基于以上规定，房东出卖房屋，未提前三个月履行通知义务，房东与买房人的买卖合同无效，承租人完全可以要求用相同的价格优先购买租赁房屋.承租人有没有权利转租给非约定的其他人？承租人将租赁房屋转相给他人，要看房东与承租人之间的租赁合同有无约定.假如没有约定,则承租人转租必需事先征得房东的同意.中华人民共和国合同法第224条规定：承相人经出租人同意，可以将相货物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同接着有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除