假设开发法案例(请大家打印9月14日上课需要).docx

一、估价项目名称徐州市鼓楼区徐矿城西定销房地块国有上地使FH权挂牌出让底价评估(徐州市鼓楼区二、委托估价方委托方：徐州市国土资源局委托方地址：徐州市*路*号联系人：*联系方式：*由G编：221000三、估价目的根据M招标拍卖挂牌出让田有建设用地使用权规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或拧底价.本次评估的目的是为徐州市国土资海局通过集体决策确定位于徐矿城西定俏房地块国有土地使用权挂牌出让底价评估提供客观、公正的市场价值参考依据.四、估价期日依据委托方要求及估价师杳勘现场时点，拣合确定本次估价期FI为二。一五年五月五11。五、估价日期二0一五年五月五日至二0一五年五月二十二日六、地价定义1. 地价内涵本报告评估的待估宗地地价内涵是指待估宗地在估价期日二0一五年五月五日的规明土地利用下.设定土地开发程度为宗地仃线外达到通路、通电、供水、排水、通讯.通气、通暧“七通”及宗地红线内场地平整“一平”的开发水平下,设定待估宗地用途为城钦住宅用地，设定容枳率为3.0.土地使用年限设定为城钺住宅用地法定最高出让年限70年的国有土地使用权未来纯收舐的现伯总和。2. 土地实际开发程度本报告评估的待估宗地实际开发程度指待估宗地在估价期日二O一五年五月五H,宗地纣纹外达到通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖“七通”和宗地红战内场地平整“一平”的开发程度。3. 土地估价设定的开发程度本报告评估的待估宗地设定的开发程度指在估价期臼二0一五年五月五日，宗地红线外达到通路、通电、供水、排水.通讯、通气.通暧“七通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度.4. 土地利用状况(1) 土胞规划利用条件根据委托方提供的徐矿城西定箱房地块规划条件3、£徐仁城西定销房地块规划条件附图等相关资料,待估宗地位比位于平山北路以西,西月河以北.总用地面积为11.47公馍(172.05亩)，用地性质为城居住用地：容积率2.8-3.0：建筑雷度W20%：绿地率£30%；建筑高度住宅：高层，高度不大100米。(2) 土地现状利用条件在估价期臼二O一五年五月五.日.根据估价师实地勘察待估宗地为空地.七、估价结果徐州国土资源局委托评估的位于徐丁城西定销房地块，徐矿城西定希房地块规划条件B标注的用地性质为居住用地.标注总用地面积为11.47公馍(172.05亩),本次评估总用地面积为11470011f.在估价期日2015年5月5日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路'通电、供水、排水、通讯、通气、通联“七通”和宗地红戏内场地平整“一平”的开发水平下，设定容积率为3.0,设定用途为城镇住宅用地，设定土地使用年期为城镇住宅用地法定最高出让年限70年,单位面积国有出让土地使用权价格为1202元/11f,总地价为13787万元,大写人民币登亿叁仟柒佰捌拾柒万元整.出让底价的建议：根据国土资厅发(2013)20号文规定的“出让底价应符合当地的姆议出让最低价标准，当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别茶准地价的70%泅匏对比”，由于当地政府没有公布协议出让最低价标准，所以采用出让土地所在级别基准地价进行对比，根据£2013年徐用市市区地价动态隘测与基准地价更新报告待估宗地临近徐州市住宅用地六级地013J区段,土地级别参照徐州市住宅用地六级地013J区段.基准地价为1030元/Hf,本次评估的特估宗地地价为*元/肝，符合H土资厅发(2013)20号文件的要求。故建议出让待估宗地国有土胞使用权单位面枳地价为*元m',折合约*万元/亩，总地价为*万元,大写人民币*万元整.估价结果详见表1土地估价结果一览表，*1土地估价结果一览或估价机构：江苏*”""*讦估有限公司估价报告09:(苏)”"XZ(2015)土彷字第”7号估价期H:二O一五年五月五日估价期日的土地使用机性质：设定力出让估价期5的土炮使用者土地使枢证峰号宗地位1估价期日的规划用引估价设定的用咨枳率估价期日的实标开发基度估价期日设定的开发程皮议定土地使用年期(年)曳划用地总面枳许估面帜(Of)N无平山北珞以a.西月河以北居住用地城博t用地3.0条他红线外514M.«电.供水，水.通讯,通.M*通”和宗旭内场地平壑”一J1.东用红线外达到Ji珞、/电、供水.排水.虽讯.男气.展一七通”和东地内场地平整”一7011.47公K(172.05亩114700一,上WJJt估饼飨果的展上条件，上过权利泵用：tf.ttJBB,符信宗地京设定轼护权,其它基础改废.规.划等限定第件见下表.泰2待估宗地基础设条件未*城ZB4M状况周圉发路状况通电状汽状况并水状况通讯条件通气*件通暧条件±fc项权利联财规划果制杉响土地好格的其他殴定条,=徐矿域Bi他定箱旁地块场地平整*三环北珞、中山感等迨珞,用图道格状况牧优东地外通电状况较化东地外供水桂况较ft亲地外挣水状况或化*外冶讯状况较ft亲地外通气软况较ft东地外通暧状况较优未设定抵押权.fi«U等他项权也息用地三f枳为11.47公快（11470Om用超性质为她居住用地:客税率2.830:境筑密度wy:嫁饱率M30%:卖就高度住宅；»S.震度不大于KK1.*无二，其他吴H的车现，】评估报告日提交报告之日起半年内有我.2 .谆甘价侈仅为软州市沼土黄二局通过集体决篥%出便于徐矿城西It钠分地段国有土地牝用松枝牌出让废价讦估费供专女、公正的市场价值多为依粕.3 .本次估价没有考虑将来可能的将球交易对该4估地价的舒喃，也未再虚国家史观炫济政倒发生变化，城市总体规划发生史大谓祭以及胃有自燃力和其勉不可抗力对评估伊的影响。二O一五年五月二十二日八、土地估价前签字1. 土地估价师：*第字,资格证书号：*2. 土地估价师*签字,资格证书号：*九、土地估价机构估价机构负责人签字：江苏*评估有限公司二O一五年五月二十二日技术报告之假设开发法评估（采用动态方法）（I）最佳利用方式的确定待估宗地位于徐州市鼓楼区稼矿城西定铺房地块，所在区域有购福超市、中国移动、Ifi店等，商限设施的数量及种类一般，经营的商M类别股.客流量一般.商服繁华程度一般.有徐州市畅电中学、九里中学等学校,有车立社区卫生站等医疗机构.公用设脩状况较优.同时待估宗地所在区域有徐犷城、紫薇园、金桂园等多个住宅楼盘.根据估价师的调查,恃估宗地适宜开发住宅项目。根据委托方提供的稼矿城西定销房地块规划条件。皆徐矿城西定销房地块规划条件附图b等相关资料，侍估宗地位置位于平山北路以西，两月河以北.容枳率2.8-3.0,本次评估设定容积率为3.0,总用地面积为11.47公顷（11“OOnV）：用地性质为城居住用地：其中公共配套设施建筑面积为住宅总建筑面积的1%.该地块为定箱房用地,建成后由政府按3700元m的收购价统一回购.根据上述条件，开发完成后各项建筑指标如下：待估宗地总建筑面积=公共配套设施建筑面积二住宅总建筑面积=上述利用方式为最高附佳利用方式,（2）建设期的确定根据待估宗地的规模和设定的土地开发程度（宗地红线外达到通路、供水、排水、通电、通讯、通气、通暖“七通”及宗地红城内场地平整）,根据估价人员对周边类似房地产的调杳，参照江苏省隹筑安装工理工期定额，估价师掌握的徐州市类似规模住宅楼的建设周期，并综合待估宗地的实际情况，预计待估宗地的开发周期为2年.不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等.其中地价款是在开发初期投入,建筑由、专业费及不可预见费等设定在工程造价期均匀投入。估价时,采用贴现的方式，时间点定为2015年5月511,之后发生的他用贴现至该时间点。Wi现率按估价期I1.中国人民银行己公布实施的一年期贷款基准利息率5.35%计.（3）不动产总价的确定1）确定住宅用房售价2）计算不动产t价根据待估宗地的规模和土地开发程度,以及开发商提供的资料.预计需2年时间开发完成并投入使用.故我们确定其开发期为2年，并以估价期日作为开发起始日均匀投入：房屋出售情况为在2年后建成并由政府统一回购。则恃估宗地的不动产总售价（八）计算建筑贪、专业费用开发建筑成本费用包括直接工程费、间接工程费、公共配套设族制等.专业费用包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预尊费用等，一般果用建筑费用的一定比率估算.根据徐州市房产管理局发布的4徐州市市区各类房屋重置价格争表结合估价人员对估价期日犯筑安装材料价格的调杳和预测，项目的建造出用确定为1900元m专业费用为建筑附用的5%。建筑世及专业费视作期中均匀投入.期待估宗地建造费用及专业费用（5）计算预付资本的利息利息即开发全部预付资本的融资成本,不动产开发的预付资本包括总地价、总建筑戏、专业商用、不可预见费等,投资利息率（贴现率）按估价期日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.35%计，（6）不可预见费不可预见的一般为建筑及专业费用的3%,待估宗地不可预见费=（7）计徵销生税佥税金主要指建成后不动产销包的营业税、城市维护建设税、数育附加费等，其构成为营业税为不动产件价的5%,城市维护建设税为营业税的7%,教育费附加为营业税的5%,土地印花税0.03%.合计为不动产售价的5.63%.（8）费用销售也用主要指用于建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告戏用、买卖手续费等，根据市场喝香，徐州市鼓楼区箱伶费用一般为不动产售价的3%.（9）管理费管理费按不动产售价的我.（10）小区建设费用小区建设费用根据估价人员搜集的资料,结合徐州市建设工程的报价,综合确定待估宗地小区建设费用为每平方米建筑面枳120元/m1.且为建设期间均匀投入.小区隹设费用=（11商品房建设中发生的行政规费（按建筑面积计）1）新建房屋白蚊防治由：根据江苏省财政厅江苏省物价局关于公布江苏省行政事业性收费项目目录（故止2012年7月）的通知3苏财综12012J91号，“新建房屋按建筑面积收俗，七层以下（含七层、地下层2.30元/«6八层以上0.70元/m2）市政公用第础设施配强费：按总建筑面积计105元/杆（徐政发2011147号）：3）散装水泥专项资金：按总建筑面积计2元/肝（苏财综20073号）：4）墙改货：根据苏财标200843号文件江苏省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法，发展新墙体材料专项费按建筑面枳计为10.00元m）5人防易地建设费：按地面建筑面积2400元m'的2%征收（徐政规（2012）7号），则行政规费合计：待估宗地新建房屋白蚊预防费+市政公用基础设施配套费+散装水泥5项资金+新型墙体材料£项基金+结建式（防空地下室）易地建设费（12）购地契税在估价期11,取得待估宗地国有出让建设用地使用权后，还怒支付购地契税。依据T省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见（与政办发2008133号文件规定，“自200«年12月22日起契税税率由展调整为3%.购地契税=（13）计算开发商利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利涧应与同行业投资回报相致，经过调伉，近年徐州市房地产行业相近的开发周期的房地产成本利润率一般10V30%,考虑到待估宗地用地性质为定销房用地,最终以10%作为本次土地评估的直接成本利润率.待估宗地利润-土地车成本及契税，建安费、专业费开发过程中的规费小区内公共配套设施建设费-地价+不可预见费1×10%（M）计算地价（15）确定土地单价单位面积土地价格=特估宗地总地价÷土地而积则运用假设开发法评估待估宗地土地使用权平均价格为元m'.（16）方法应用评价暇设开发法是根据最有效使用原则和预期收益的原则，分析房地产市场现状和走势，估算不动产正常交易价格，确定待估宗地不动产总供价，在此求础上扣除建安也、专业也、税也、利润及不可折预见费等费用，最终评估出土地价格，本次土地估价过程中所采用的惇价、建安拢用都羟过大量的市场网研后得出的结果,各项税费和各种土地估价参数均为待f占宗地所在区域正在使用的客观标准,因此评估方法合理,估价结果客观可施，具有较而的Ur信度，