佳兆业深圳布吉东大街商业广场管理方案.docx

东大楠业广场管理族佳兆业物业管理（深圳）有限公司品质部编2005年3月1日书目-方案编制前H3二、东大街物业基本状况.3三、东大街商业物业服务宗旨3四、物业管理追求目标3五、第一章物业管理要点.4六、其次章东大街商业管理处5七、第三章东大街商业管理处员工聘请9八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理.10九、第五章东大街商业物业管理16十、第六章管理成本测算及经济效益分析33十一、第七章档案的建立及管理34方案编制前言布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项I后期的管理及服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起若至关重要的作用。布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从起先就依据正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。编制东大街商业物业管理方案是在行业内的一些成熟阅历的基础上,在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟阅历在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。东大街物业基本状况项I名称：布吉东大街；发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司；物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司:地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠马路桂芳园6期）：占地面积：12214.211建筑面积:27000m,:停车场面积:21383.8m,;车位：683个（地上210个，地下473个）：车库层高：3.3米：商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等；设施配套：中心空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等：东大街商业物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。急业户之所急，想业户之所想，一心一意为业户服务。物业管理追求目标以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创建效益，打造品牌。短期目标：在最初进入商业广场半年之内做到：（1）商业广场环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染：（2）公共设施正常运行；（3）治安管理有序，车辆停放整齐：<4）绿化、草坪修剪整齐无污染、无虫害，树木养护得当，植物景观自然生长：（5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。长期目标：一年内达到市优物业管理标准，并依据东大街商业物业管理的实际状况，逐步完善商业物业管理各操作流程：二年内争取达到省优物业管理标准、创“平安文明标兵大度”三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立佳兆业企业形象，打造品牌。第一章物业管理要点运用持续发展的战略，确保商业的保值及升值。人性化的管理方针及业户建立沟通的桥梁，增进r解及信任，诚信为本，提高管理服务的信誉。结合东大街商业物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业户推出完善的管理服务。为实现以上设想，拟采纳“种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对东大街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作阅历的高层管理人员担当，在管理工作中将依据本物业的实际特点，结合酒店管理的阅历和标准，拟采纳“酒店式物业管理”的模式，力求充分满足业户需求。采纳“即时服务及隐性管理”相结合的管理理念，既为业户供应刚好满足的服务，又充分敬聿业户经营的私密空间。二、二项基础1,建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素养和综合素养。加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制，采纳质量管理和支配管理相结合的方式。建立完善的服务网点，为业户供应特性化的商务服务.2、组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业户及顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的文化氛围。三、三个重点I、平安管理为第为确保业户和顾客生命、财产的平安，我们将依据商业的实际状况，进行人员科学的分部布肉防范，以商业智能系统（包括消防系统）为技防，进行平安管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理更合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖商业在平安的条件下为业户服务。实行24小时专人全天值班，负责所辖商业的平安管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危急品进入物业，制定出及其相适应的应急处理平安操作程序，防患于未然。2,环境管理责任到人商业的环境管理极为由要，如何为业户创建个良好、舒适的经营（工作）环境，是我们特别重视的问题。多年的管理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督导检杳、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其仔细地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证商业的环境卫生状况达到最佳状态，为东大街增加道清洁、卫生、亮丽的风景。3、各项设施正常运行针对东大街现有的设施设备的实际状况，为业户供应便利快捷的修理服务，我们将24小时受理业户报修接待，即时报修，刚好修理，即时服务。空调系统确保空调主机运行应无异样噪音和振动，为了确保商业不间断的平安运行，加强对设施设备的巡检、养护，规范各项操作的刚好、精确，严格平安操作流程，监督及杜绝不当的操作。四、四项措施1、强有力的目标支配管理将依据全国优秀示范大度的标准制定各项管理指标，在两年时间内成为省优物业管理大厦。以此为目标，对各职能部门及各职能管理人员明确责任,并将目标实施的状况、存在问题刚好用图表和文字表达出来，实现目标动态限制，以进行目标成果评价，建立完整的支配体系；具体措施为：目标及措施相结合：支配及检查考核相结合：强调培训和员工个人的职业发展：全员重视支配管理。2、全面质量管理建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系，并依据IS09001国际质量标准的有关要求，全面推行质量管理，其有效方法之一是：建立“支配一实施一检查一处理"（PDCA）的质殳管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节、每个人，并通过品质管理处监督检查，使工作质量不断提高。3、全面督导管理将在管理现场采纳国际酒店业广泛运用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和作成果挂钩的工资制度，调动员工主动性。二是法规管理，制定一整套完整的规率制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和I：作效率。三是宣扬教化管理，通过各种宣扬教化于段培育员工的敬业精神、职业道德：加强员工培训，不断提高员工自身素养和1：作水平。4、量化管理及标准化运作A、量化管理a）每年依据IS09001质量方针，确定年度质量目标，对业户满足率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。b）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。c）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。d）年度考核量化，年度岗位轮换率10%,采纳“甲A、甲B”末尾淘汰制。）财务运作殳化，制定具体的年度财务预算方案，对管理处各项目实行支配的限制成本的财务指标量化管理，提高效益。B、标准化运作（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。贯彻公司IS09001物业管理质量:体系，导入IS014000环境管理质量:体系管理规程和操作要求。（3）规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。实施公司企业形象系统。其次章东大街商业管理处一、东大街商业管理处外部组级体系（见图）督同二、东大街商业管理”:瓦街物业管赢三三、东大街商业管理处职能1、 贯彻执行公司经营管理方针、质量方针、环保方针和目标，落实各项规章制度。2、 制定管理处年度、季度、月度工作支配。做好收入和各类费用的核算和限制。3、 依据企业服务标准、工作标准、作业标准、管理标准要求进行区域物业管理运作，不断提高物业管理服务质量和物业形象，满足物业管理服务方的需求。4、 严格贯彻企业标准体系中的相关要求，保证企业标准有效运行并持续改进。5、 参及企业标准化工作，制订本管理处的企业标准，参及制订涉及本管理处的企业标准。6、 对物业设施设备细心修理保养，提高性能，确保平安运行，使设备保值。在物业接管后，帮助相关方解决物业遗留问题。7、 加强物业平安防火管理，落实各项平安防范措施，确保物业和业户的生命财产平安。8、 加强管理处内部沟通，定期召开管理处工作例会，驾驭业户信息，检查、推动服务工作和内部管理工作。9、 做好员工的岗位实物培训、绩效考核。10、 建立健全各类质殳记录和基础台帐。建立文件资料档案。11、贯彻物业管理条例，熟识及物业管理的相关法律、法规和政策。处理好及业户、地产的关系，及社会及政府部门建立良好的公共关系。12、主动提倡公司企业文化，创建文明班组，培育员工进取精神，培育集体凝合力。四、东大街商业管理处岗位任职要求序岗位人任职条件号数1管理处主任1高校木科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面相识，商业物业管理相关工作经验四年以上，办事坚决干练，组织协调实力强。熟识企业标准、质量管理体系标准，熟识物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户服务等运作实务。2管理处主任助理（兼安管队长）1高校木科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面相识，商业物业管理相关:作经验四年以上，办事坚决干练，组织协调实力强。熟识企业标准、质量管理体系标准，熟识物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户服务等运作实务.3机电工程师2高校专科以上学历，持物业管理上岗证书，有物业土建、机电设备、中心空调、电梯、给排水设施维护工作阅历，组织协调实力强，三年以上相关工作阅历。4财务内勤（兼文员）1大专以上学历，相关专业工作阅历三年以上，能娴熟运用计克机，娴熟运用物业管理财务软件5保安班长3中学以上文化程度，身高173CM以上，年龄25岁以下，品德良好，相貌端正，退伍军人，两年以上物业管理工作阅历，有肯定的组织协调实力，熟识物业保安管理运作实务。6保安人员32中学以上文化程度，身高173CM以上，年龄25岁以卜.，品德良好，相貌端正，退伍军人优先。商场巡查：2人*2+中控室：1人*3+停车场入口：2人*3+停车场出口：1人*3+停车场卸货区:1人*2+停车场1层巡查：2人*3+停车场2、3层巡查：2人*2+商业广场巡查：1人*3+机动：1人*17电梯工1五年以上工的，中学以上学历，中级电梯工以上8空调工1五年以上工龄，中学以上学历，中级技工以上°强、弱电工2五年以上工龄，中学以上学历，中级电工以上10清洁工6初中以上文化程度，身高160CM以上，年龄30岁以下，品德良好，相貌端正（油画城卫生间及办公场地保洁，其余外委）11厨师1有专业证，年龄35岁以下，品德端正，身体健康。合计51第三章东大街商业管理处员工聘请一、物业管理人员（由公司进行聘请）1、东大街商业管理处主任高校木科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面相识，商业物业管理相关工作经验四年以上，办事坚决干练，组织协调实力强。熟识企业标准、质量管理体系标准，熟识物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户服务等运作实务。2、客户股务高校专科以上学历，持物业管理上岗证书，能娴熟运用计算机，有丰富的客户服务阅历，有社区文化活动的组织及开展阅历和商务管理阅历，组织协调实力强，相关工作经验2年以上。3、机电工程师高校专科以上学历，持物业管理上岗证书，有物业土建、机电设备、中心空调、电梯、给排水设施维护作阅历，组织协调实力强，三年以上相关工作阅历4、财务内勤大专以上学历，相关专业工作阅历三年以上，能娴熟运用计尊机，娴熟运用物业管理财务软件二、操作层员工将依据商业物业管理的任职要求由管理处进行聘请。第四章东大街商业管理处员工培训及管理一、员工的培训1 .培训目标为r把东大街商业广场的物业管理达到省优物业管理标准，必需培育一支高层次、高素养的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使管理处员1：具备全面的商业物业管理素养要求，从而实现假期的管理目标。具体目标如下：<1）确保每个员工年度培训在100课时以上。（2）新员工培训率100%,培训合格率100%。（3）管理人员持证上周率100%.（4）特殊1.种人员持证上岗率100%o（5）建立和完善员工训练网络。<6）对员工进行网络及智能化培训。2,确立和完善员工培训网络系统（1）在员工的“工作技能、服务意识、综合素养、团体合作”四个方面调杳员工受训程度，确定训练需求，制定训练支配。训练支配包括：A、按什么标准，达到什么目的（训练目标：B、训练程序、方法；C、训练对象（受训区域、岗位、人员）：D、训练内容（技能、意识、操守等）；E、训练地点、时间以及经费侦算：F、效果追踪的方式、时间、执行者;G、预备修正支配。（2）员工的训练分两个层次进行，即管理层（包括潜在管理层）和操作层；在对第一层次训练中，留意管理职能的训练，并由其分解及制订、实施对其次层次的操作训练，形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行“两个W”的阶段,即“WHAT”：使训练对象知道工作怎样做，“MIY”：进而明白为什么这样做，由被动式工作转化为主动式工作，再进行深层次的引导，提高员工的工作技能，端正工作看法。（3）训练的程式不只是授课讲解告知，而是有系统步骤的。训练的步骤为:告知（TE1.1.）、呈现（SHOW）,试作（TRY）,追踪检讨（FO1.1.OW）；其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式，主要检查员工驾驭的工作技能程度和工作标准水平；不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际匚作中的效率、效果，检讨其工作看法。3、培训支配（略）二、员工的管理1、具体的管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对股务对象一一业户以微笑，首先要管理者对员工微笑。（1）管理者对员工必需具备服务意识，重视每一个员工，留意员工的感受，在工作中结合“原则及弹性原则”，激励员工的进步，修正员工的失误。（2）加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具体实施员工训练,关切员工的成长。（3）适当的授权，结合“指令”的信息传达、实施过程，进行必要的效果追踪，增加员工的“参及感”。（4）主动J'解员工的须要，使员工保持良好的沟通，激发员工士气，提倡团结合作精神。2、录用及考核员工的录用及考核，将严格依据公司的管理程序进行。3、岗位职责管理处主任（助理）职责：*完成公司下达的经济、管理和平安指标，负贡管理目标的细分。* 完成物业管理服务托付方提出的物业管理服务内容和质量要求（托付合同），主动支持、协作物业管理服务托付方的经营管理和业务活动的开展,满足物业管理股务托付方的期望和需求。* 负责管理处工作支配、财务预算的制定，按规定做好收入、支出的限制和核算工作。* 负责全面协调、限制管理处的各项管理工作和运作实务（基础管理、业户服务管理、设施设备管理、保安管理、保洁绿化管理、企业标准化I：作、公关和公共事务管理等），保持管理处正常运行秩序及良性经济循环。* 在保持经营收入相对稳定的前提下，全面提高物业管理服务质量和管理水平，降低服务及管理成本。* 负责选拔和聘任管理处内各类操作人员，实施业务培训和督导，激励员工的工作主动性，做好对员工的考核工作。* 负责企业标准化的宣扬贯彻工作，树立良好的公司形象，及业户及各相关方保持良好的关系。* 按公司要求，负责管理服务区域内的IS09001质量管理体系及IS014001环境管理体系的运行和持续改进，并通过年度外部审核。* 负责制定管理处的企业标准，参及制定涉及本管理处的企业标准。* 全面负责管理服务区域内的平安工作，做好对各类突发事务的预案制定及防范工作。负责突发事务发生后的应急处理的指挥、协调、联系和信息反馈工作。* 负责建立完整的物业管理档案（业户资料、设施设备技术资料、防火平安工作资料口常工作中抓好各类服务、修理和合同的台帐管理。* 做好管理处内各部门及员【之间的沟通和协调1：作，处理好及公司各部门的工作联系和协调，提高管理和1：作效率。* 完成公司总经理室、主管职能部门交办的其他工作。机电工程师职责：* 在管理处的领导卜.，负责实施所管辖物业的房屋建筑、各系统机电设备、管道、电气及限制线路等设施设备的检查、运行、修理、保养工作。确保设备规范操作及平安运行。* 编制所管物业的委外修理、保养年度支配（草案），报管理处，做好零配件及物品的支配申购。* 编制所管物业设施设备的自行修理、保养年度支配（草案），报管理处。* 编制所管物业设施设备的定期检查和年度检测支配（草案），报管理处。* 合理支配，做好上述支配实施的日常工作支配，带领设备修理工按有关作业规范，对物业设备设施做好检查、修理保养工作和委外修理项目实施的监管工作，做好修理分帐记录。* 做好设备修理工的班次编排、考勤及业务考评工作。* 负责对物业修理服务质里和设备修理【:平安操作的检查、督导。* 负责设施设备的运行、修理服务投诉的处理及回访工作，负责不合格服务的订正和预防措施的制定实施、跟踪检查。* 做好设备事故的处理和防范工作，制定设备故障应急处理预案和设备抢修方案，刚好正确处理设备的突发故障、紧急事故。* 负责对物业装修施工的图纸审查、现场监管、房屋结构及设备设施的爱护。在平安、牢靠、经济、合理的原则卜.，在公司主管部门的指导卜.，探究设备技术节能方案，并组织实施。* 每年负责编制设施设备清单，对新建设备刚好收集设备技术资料，做好整理归档工作。* 组织设备修理参与专业技术培训，提高设备修理工的操作技术水平、专业修理技能，增加质量和服务意识。* 将每月设备运行修理的各类记录汇总装订成册，上交管理处存档。* 关切设备修理工的生活，教化设备修理工相互团结及合作。* 完成管理处及公司主管部门交办的其他任务。财务内勤职费：* 仔细审核原始凭证，发觉原始凭证有错误的，应当由出票单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。发觉审批手续不全的原始凭证，应当退回,要求补充、更正。* 现金报销应当依据公司财务管理制度规定办理，对违反规定的财务收支，应当制止和订正。* 现金出纳应依据规定运用现金，不得坐支现金，库存现金按银行核定的限额内运用，隔夜现金最多不能超过5000元。* 出纳人员对各种支票和付款凭证应仔细保管，运用时按编号依次登记。支票如有遗失，必需刚好向银行办理挂失手续，不准签发空头支票。逾期支票，不准出租出借支票给别的公司、个人运用。* 办理银行结算，应正确填写结算凭证，仔细审核，刚好办理：按期收回。* 建立健全现金、银行存款帐目，逐笔记载并登记现金、银行日记帐。现金口记帐。现金日记帐要做到口结口清，帐款相符。不得白条顶库。空调雉护员职责：* 熟识所管设备的性能及操作方法，了解空调系统及送风管、排风管和水管的布局走向。每天按规定准时开启和关闭空调，符合区域送风量、新风量和温度的要求。* 严格遵守各项操作规程，做好勤测试、勒记录、勤调整，确保空调机组、冷却塔、膨胀水箱和循环水泵的正常运行，要节约能源，井仔细做好记录。* 按规定对空调系统设备（新风机、风机盘管、变风量空调机、电磁陶、港网、冷凝水管道等）和消防排烟系统设备（正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等）进行清洁、保养，做好空调机房和工作的保洁工作。电梯工职责：* 按规定要求管理、维护保养各垂直客梯、货梯、自动扶梯，确保此类设备正常运行。定时巡检电梯运行状况，做好电梯运行口志和修理保养记录。* 协作、监督委外专业修理单位，进行周、月、季、年保养，对零部件更换进行确认和记录，做好机房和电梯轿厢的保洁工作。* 严格执行电梯运行平安操作规定，按时开启和关闭电梯，严密监视电梯运行状况，刚好处理各类问题。遇紧急停机故障，应快速到位，先解救电梯桥厢中被困人员，然后解除电梯故障。保安班长职费2* 在管理处的领导下，树立“服务第一，业户至上”的观念，带领班队员仔细执行保安服务及相关物业平安的作业规范，按企业标准要求，做好口常保安服务匚作，为业户供应细致、温馨的服务。* 做好班前检查，严格要求保安员规范着装。值勤时，要常常检查保安员的精神状况、用语规范、仪容仪表等。* 负责搞好交接班匚作，仔细填写交接班记录。进行交班时，仔细做好班组考勤、检查、讲评和指示。* 负责对保安门岗、巡逻岗、监控岗、车管岗的I：作支配、工作检查和人员调度，督促保安员坚守岗位，负责支配保安员轮番用餐，不得脱岗，在时间和空间上确保平安股务覆盖整个物业管理辖区范围的全部岗位。* 负责督促监控中心、车库岗亭、保安值班室内设备和环境的保洁工作。每周对管辖区范围内的消防器材作全面清点、检查，发觉缺少损坏应刚好上报修复，并做好记录。* 当班时负责对物业设施、人员流淌、财物进出等平安动态加强监视、管理，如遇突发事务，指挥保安员按有关应急预案处苴。* 熟识物业平安重点部位和物业环境状况，熟识消防设备设施及器材的性能和运用方法，熟识物业保安管理服务的专业学问，做好保安员的保安学问和操作实务培训，提高保安员的业务水平。* 协作落实各项平安基础管理工作，开展对“五防”的日常自杳。* 负责协调本班和其他班次人员的关系，搞好班组团结。* 完成上级交办的其他工作任务。保安员职责：* 严格执行保安服务作业规范，持证上岗，听从领导的支配，听从指挥,忠于职守，提高警惕，遵纪遵守法律。* 树立“服务第一，业户至上”的观念，统着装，仪表整齐、精神饱满、语言文明、姿态动作规范。对业户要表现出热忱、恳切、落落大方的看法，体现良好的物业服务形象。* 遵守交接班制度，不迟到，不早退，不擅自离岗。交接班要清晰，贡任明确。* 熟识物业重要设备设施、消防设施、供水等开关的分布状况和区域环境状况，驾驭各类突发事务应急处理规程，正确坚决、敏捷机灵的进行处理。* 熟识消防器材的性能和运用方法，仔细接受有关消防学问的培训，参与操作技能的训练。* 在紧急状况卜.，听从管理处及现场负责人的指挥，通力合作，发扬临危不惧、见义勇为的精神，全力爱护物业的平安和业户生命财产的平安。* 维护物业公共区域内的公共秩序，防止冲突激化，做到以理服人，打不还手，骂不还口。* 当值时间应思想集中，严禁睡觉、打瞌睡、喝酒、吸烟、吃零食、闲聊、接电话、玩手机等不良现象。* 完成管理处交办的其他工作任务。第五章东大街商业物业管理一、业户的进场装修流程及办理相关手续1、装修申报工作流以注的曲八司1、在经营管理公司确认商户身份，填写商户相关具体资料，转管理处一份存档。2、由经营管理公司出具办理装修确认书东大街商业管理处1、商户凭办理装修确认书在管理处办理装修申请填写装修申请表讥装修公司供应装修审核资料（装修企业承建资格证、营业执照、年审记录、务登记证的第印件加盖公章、装修图纸及水电改动图纸全套、填写商铺移交表）、签署相关协议。1、交纳装修押金，具体详见装修收费标准。2、预收三个月管理费。地产项目部1、管理处将商户之装修申请资料转地产项目部进行装修审核。项目部对商户之装修提出相关看法和要求。审核完的装修资料刚好转管理处及经营公司确认。发装修施工批准通知书1、商户、装修公司须凭管理处签发的装修施工批准通知书）办理人员、材料进场并施工。1、装修期间管理处工作人员将定期或不壮m%Han定期村装修现场进行检套、监督，而违反装修管理规定的现象及人员，管理处将依据装修规定予以相应的处理。1、装修完:之后，由商户向管理处提出装九讯同QgMr修验收申请，管理处将支配人员、约定时间联合商户及项目部、经营公司进行验收。1、对无违反规定现象、无超出装修申报管理处财务范围、装修验收合格的一-周内在管理处财务办理退费手续。2、对违反装修管理规定的，将依据相关规定进行处理。2、装修管理协议为确保物业区域之平安，凡入住装修业户（简称业户）、担当业户装修工程队（简称施工队），必需遵守如卜.规定：平安管理I、审核装修施工单位的资格（如：营业执照、税务登记证）及其申请的装修设计图纸、装修I：程造价预算及有关的申报于续，对不符合管理处装修要求的设计、预算提出修改看法，直至达到装修管理之要求。2、业户禁止运用木质材料进行室内吊顶及隔增的制作安装，运用的装修材料必需为防火材料，如确需零星运用木筋或木板材，应在装修申请表中注明，经管理处经理批准同意后方可运用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如违反以上规定，经管理处或消防部门查出，由业户负资全部整改，并担当一切经济损失。3、业户在房内进行隔断，隔墙顶部及平顶吊顶间隔不小于30厘米。4、施工期间,管理处原则上不同意业户聘请的施工队借住在施工区域内,且不能进行饮食制作活动。5、施工队进出本物业区域必需办理施工人员工作证，平常进出本区域应佩带此证，施工队上下电梯或运输材料只能走指定电梯及楼梯。6,施工队的施工工具和材料运出本区域，应持有管理处开具的出门证讥7、施匚现场严禁吸烟，应在管理处指定的吸烟点吸烟。8,工程施工需动用明火时，施工队须向管理处提出申请，并填妥动火申请审批表，经管理处批准后方可动火，操作时应按动火管理要求落实平安措施。特殊工种，如电工、电焊工等应持证上岗。9、施匚队应妥为保管易燃易暴物品，应在远离火源的特地房间集中集中存放，并加注明显标记。10、施匚队不准在无关楼面走动。11、严禁施工队把消防设施移作他用。12、施工队须做好现场管理【作，明确施匚平安负贡人。施1.队应严格遵守有关建筑施工平安规定。因业户或施工队缘由造成伤亡事故，由业户或施工队负责。13、运用面积超过100平方米的室内装修，业户应事先向装修所在地区的消防部门提出装修防火审核申报及消防平安检查申报。14、施工现场应至少配备两个4KG的干粉灭火器。15、关于商铺广告、招牌及涉及专项施工的事项必需事先进行申请。施工平安1、业户需将涉及装修的全部图纸和装修申请表报送管理处，经管理处批准后，方可开工。涉及水、电、风、弱电（通讯线路、电话、网络）的变更，业户须另行书面提出申请，经管理处批准后方可动匚施匚验收前，管理处按获批准的施:图先行检查，对涉及公共部位装修、增加或修改原设备等项目，管理处将严格检杳，如有不合格，责令业户整改。2、施匚队在施工中严禁损坏建筑的原有结构、装修材料、设施设备，更严禁在幕墙铝合金骨架上打洞，施工队在施工前先做好烟感、喷淋、送回风口、电梯、消防栓箱、手动报警等设施设备的爱护措施。如有损坏由业户或施工队赔偿。3、如因业户不按管理处规定要求擅自施工而造成影响自己今后运用的问题（如不合理的隔断影响空调进出风质量、擅自增大用电负荷造成频繁跳电），由业户自己负责。4、施工人员运用厕所时，必需运用手纸，并严禁在水盘及卜.水管槽中冲洗沙浆桶，如违反木规定造成污水或下水管道堵塞，由业户及施I队负责刚好疏通，或向管理处赔偿。5、施匚队施匚产生的建筑和生活垃圾，应袋装后集中放置其装修现场，井由业户刚好外运，不得有乱摆放、不外运或占用其它业户场地及公共场地的现象。6,对商铺进行二次装修租赁业户，在租赁期满搬出前，对房屋需基原进户前原样或向管理处支付一次性且原赔偿。7,业户退租后，原由固定的装修设施（如隔断等）不准拆除带出本物业管理区域，需交管理到处理。8,施工队施工动用公用水、电和电梯运输材料，应由业户支付相应水、电费用，用于补偿物业公共耗能费。9,施工队污损的公共部位，业户必需予以修第或发原。施工队应留意环境清洁卫生，不准在公共部位或向窗外乱抛杂物、乱倒垃圾、随地吐痰,一经发觉，视情节轻重予以罚款。10、施工队白天禁止运用有噪音的工具。进行凿除工程和图刷有剌激性气味的材料，应在管理处限定的时间内进行。Ih施工时间应事先通知管理处,经管理处核准后方可在规定时间进入物业管理区域进行施匚作业。同时，施【现场应有施匚平安负责人进行监护。12、因业户及其施工队缘由造成管理处建筑设施、设备损坏及第三方的财产损失、人员伤亡，由业户担当责任并负责赔偿。13、施工队施工完成后，负责对其施工场地、施工通道、施工人员生活区及进出通道进行清洁。14、施工队施工中违反上述规定而不实行整改措施,管理处有权实行必要的措施，情节特殊严峻者，另行处理。15、施工期为：年月口至年月日16、施匚队平安负责人为：17,业户装修商号：管理处：日期：业户盖章和签名/口期：施工队盖章和签名/日期3、东大街商业物业管理公约依据物业管理条例和深圳市有关的物业管理法律、法规，结合布吉东大街商业广场（以卜简称“东大街”）的实际状况，为维护东大街发展商和租户的合法权益及公共利益，明确各自的权利、义务或责任，确保东大街的管理能够达到高标准要求,使区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循，特制定G布吉东大街商业广场物业管理公约（以下简称“公约公约对东大街发展商、租户及管理者均有约束力，公约约束力内涉及管理者、发展商及租户的受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或实际占用人。公约泛指本公约及其附件，及依据本公约赐予之权力而订立的各项守则。第一章总则1.1 公约是为了维护发展商、管理者及租户的利益而设置，发展商、管理者及租户均须遵守和履行公约所规定的义务和责任。1.2 发展商对东大街全部物业拥有全部权，拥有自由转让全部单位的运用权的肯定权利，拥有聘请管理者的肯定权利及制定公约的肯定权利；拥有依法确定管理费收取标准及收取方法的肯定权利。1.3 租户均对其租赁的租赁单位拥有经营运用权，对管理公约拥有修改建议权。1.4公约蜴予发展商及其聘请的物业管理公司具有全权管理东大街的权力。发展商聘靖隹兆业物业管理（涕圳）有限公司为东大街的物业管理者,由该管理者行使公约或发展商赐予的各种物业管理权利。物业管理公司管理期限自2005年1月1日起计，为期二年。管理期限届满时，由发展商确定是否接着聘请原管理公司或另行聘请其他物业管理公司。1.5 任何租户不得因任何缘由自行修改木公约之任何条款或任何由管理者制定的管理制度。1.6本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部份无效性均不影响或减免本公约其他全部条款的有效性、完整性及对全部发展商、租户、管理公司的约束性。1.7 任何租户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或打算从事可能侵害其他租户、发展商、管理者或东大街共用部位、共用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动：更不得利用单元及东大街之任何部份从事违反或不符合中国法律之行为。1.8 任何运用东大街范围内物业的租户均视为完全承诺木公约：任何租户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领悟本公约为理由而有意或过失违反本公约，或不履行或不完全履行木公约项下的义务及责任。如租赁单位是由两位或以上租户共同承租，该租户在本公约项卜所担当的责任为连带责任。1.9 除发展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租户及其客户，雇员、访客及其他运用者运用。1.10 租户及其客户、雇员、访客及其他运用者一切时候均须遵守和履行木公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。各租户对其客户、雇员、访客及其他运用者之行为依法负连带货任。1.1.1.发展商在东大街建立停车场，停车场的产权属于发展商，发展商有权依法自行制定有关管理停车场的规则，而毋须任何租户的同意。1.12 租户除要遵守本公约外，亦需遵守由发展商审批并有物业管理公司公开发布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修订而无需任何租户或商户同意。第二章租户的权利、义务和责任2.1租户之权益依法和依租赁合同独自经营运用其租赁的租赁单位o在不影响东大街建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提卜.，对其租赁的租赁单位进行装修匚程。可及其它租户按本公约规定共同运用东大街的公共地方和公共设施，以及东大街全部的保安、卫生设施。可依据公约维护自身的合法权益。可依据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。租户无权干脆惩戒管理人员，任何投诉可向管理者负责人提出，由管理者负责人实行其认为合适的必要行动。2. 2租户的义务：租户在行使上述权力和运用其租赁的租赁单位时，须遵守公约的规定。租户须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金款项（具体款项详见租赁合同）。租户须执行和听从管理者的决议、确定。租户须自觉维护公共场所的整齐、美观、畅通及公用设施的完好。租户须共同负责维户东大街的结构、包括外墙、公共地方及公共设施等并担当其费用。租户须按时徽交其租赁的租赁单位需付的税款、水、电、煤气、管理费，公共水电分摊等及有关公共设施费用。租户须遵守管理者所订立的装修管理协议及其它规章制度。明白并承诺租户及非租户运用人及管理者在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。3. 3租户的货任：不得变更建筑物的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物：不得变更东大街任何部分的外貌，不得在东大街外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。玳位假外之窗户不得变更原有色调，以维护东大街外貌整齐美观：负责其单位内部整齐及修理，保持一切设施畅通完好，以免对其他单位用户造成损失。不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰建筑物任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。各单位的租户，只能将其单位按租赁合同规定用途运用，不得将其租赁的租赁单位作非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以阻碍或侵扰其它租户的事项。除得管理者书面许可外，不得在东大街内饲养家编牲备或任何宠物。不得在建筑物内进行任何足以引致建筑物投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为：不得在单位内储存易燃易爆危急品。不得阻碍他人合法运用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。未经向发展商及管理者申报并获批准，任何租户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置负荷。违反公约规定的租户需就所引致之损失负责及支付切有关开支。租户可就单位内物业修理或其他需求及管理者达成特殊服务约定，并依据市场价格向管理者支付其相关费用，不得以交纳管理费为名，拒绝交纳特殊服务费用。第三章发展商的权利发展商具有以下的权利：3.1 发展商具有全权管理东大街的权力。除非租赁合同、物业管理合同及其他文件另有约定，发展商可于任何时间发出书面通知终止木公约授予管理者及租户的权力。3.